附件三提案范文.doc政协青岛市委员会

1、附件三：提 案 范 文青岛市政协十一届二次会议提案字第 号（ 类）案由：关于规范发展物业管理业，提高我市物业管理水平案出席证号 提案人 工作单位 固定电话 移动电话 通讯地址 邮政编码 附议人： 审查意见： （提案委员会盖章） 年 月 日 注意事项：（略）内 容：改革开放以后，在各级政府的高度重视和大力推动之下，物业管理得到迅速发展。物业管理的推进与发展，对改善广大居民的生活、工作环境，维护社区安定，推动精神文明建设，实施再就业工程，促进经济发展等发挥了重要作用。但物业管理在发展过程中还存在一些问题，这些问题不及时解决，将会引发矛盾，导致纠纷，因此，规范发展物业管理业，是当前的一项重要工作。

2、一、物业管理存在的问题 1、物业管理费纠纷。作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失、损伤等现象和内配套设施不完备等。 2、小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。 3、无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。 4、小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业

3、主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。 5、小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。 6、小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，争议较大。 7、

4、业主对物业服务收费缺乏知情权。物业管理公司不能做到明码标价收费，在小区的醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等，对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”，侵犯了业主的知情权和监管权。 二、造成物业管理众多问题的根源 1、开发商遗留问题 造成业主与物业公司众多矛盾的原因很多是开发商的遗留问题，为了吸引置业者购房，很多楼盘在开发初期宣传得很好，可是到了交房后，业主却发现自己买的房子与开发商的宣传差距太大，加上早期的物业管理公司大都是开发商派生出来或指定的，业主进户前，对物业公司、收费标

5、准等没有选择权，业主入户后的“醒悟”与物业服务之间产生了很多偏差。目前，80%的物业纠纷是业主与开发商前期物业公司之间发生的。 2、物业管理体制不健全，缺少执法单位 物业管理的法制还不健全。物业管理发展了几十年，物业管理法规也在不断改进，但是，物业管理的立法明显滞后，使得物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确规定，导致物业管理的纠纷增多、难度增大。再者，物业公司的管理者为物业办、街道办事处、居委会以及业主委员会。其管理方式为行业管理，管理者没有执法权，物业管理过程中缺乏执行力度，导致纠纷发生后，管理过程中管理者相互推诿。可见政府主管部门对这个新兴行业的组织指导和监督管理的力度还不够，与整个

6、社会经济和房地产市场发展速度相比较显得较慢。 3、物业管理公司素质不高、服务意识滞后 物业管理水平低，正规的物业管理公司少。青岛现有536家大小规模不一的物业管理企业，仅有十几家物业管理公司获得iso9001国际质量体系认证。这说明大量的物业公司虽然已具备相应的资质，但仍属于人员配置不合理的小公司。物业管理人员素质极低，物业管理从业人员的知识、技术、经验等还远不能适应当前的物业管理发展状况，尤其是高质量的中高级物业管理人才严重不足，物业管理者当中基本上是“转行者”或新入行的“新手”，甚至没有经过任何的上岗培训，这就导致有的物业公司错误地认为物业管理就是看大门和打扫卫生就可以收取高额物业费，所以

7、有的物业公司虽资质很高，却只有一个经理、一个会计，再加上几个临时召集的门卫和清洁工就组成一支物业管理队伍。 4、物业公司招投标不正规，无法选择到真正的优秀物业公司 目前，国家尚未制定出台物业项目招标投标管理办法，对于实行物业管理招投标的原则、招标、投标、开标、评标、定标、违约责任等均没有明确的规定，在招投标中出现了一些物业管理公司，不按实际测算出的管理成本和收费标准参与竞争，而是违反价值规律和竞争规则，竟以明显低于管理成本和收费标准亮出标价，其目的是通过不正当竞争，千方百计拿到物业管理项目，一些物业项目被非正当竞争夺走后带来了不良的后果；同时地方保护主义、本位主义严重。一些大的物业管理招标项目

8、本应面向全省乃至全国招标，但行业主管部门或产权单位，从地方保护主义、本位主义出发，仅在本系统或本地区进行招标。有的也虽然面向全省或全国招标，但对于外来投标的单位，不是采取公平、公正的态度，而是要求十分苛刻，或以外地管理模式不适应本地管理、情况不熟悉等理由，想方设法将符合条件的外地物业管理企业拒之门外。甚至违反竞争原则，实行”先定后招”，走形式、走过场，使真正业绩突出，管理服务好的名牌企业难以中标。这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 三、对完善物业管理的建议 1、政府部门尽快出台一套完善的物业管理体系 结合出台的物权法，加快完善与之相应的物业管理体系，包括法律

9、体系、信誉体系和监督体系以及物业公司的招投标体系，包括物业管理招投标管理暂行办法、业主大会规程、住房专项维修基金管理办法、物业管理企业资质管理办法、物业项目招标投标管理办法等，真正做到依法管理，依法服务。同时给与物业公司的管理者执法权或成立物业执法单位，专管处理物业纠纷的事项。 2、实施全程物业管理模式 实施物业管理全程介入，促进开发商和建筑商的积极配合，同时，物业管理公司应对前期介入积极创造条件，做好专业队伍建设。如果能及早把物业管理的前期介入纳入相关法规（条例）或实施细则中，从法律上规定新开发的物业项目，从设计阶段开始必须有一个符合资质条件的专业物业管理公司或者物业管理顾问咨询单位介入，并

10、把它作为物业管理招投标的条件之一，不仅能进一步促进物业建设质量的提高，为后续物业管理奠定良好的基础，从宏观上也有利于我国物业建设和物业管理整体水平的提高。 3、加强物业管理公司人员的培训 物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。对于物业管理公司的管理及服务人

11、员实行上岗培训，持证上岗，严禁无证上岗。 4、物业管理企业应引入iso9001：2000国际质量管理体系 随着物业管理市场的发展，业主的要求不断在提高，物业管理走向规范化是必然的结果。最直接、最有效的方法是借助国际标准建立质量管理体系。iso9001：2000 国际质量体系是保证物业质量和设计质量一致的监控体系。有了这个体系，物业管理企业的管理服务质量就多了一份稳定性和保障性。在 iso9001 ： 2000 国际质量体系认证中，要求企业首先要做到质量目标与质量改进策划工作，在实施过程中一旦发现问题，应立即制定改进措施，实现滚动式提高；对不合格情况制订预防措施，以消除潜在不合格的原因，防止不合

12、格情况发生；同时建立信息反馈系统，使业主的投诉和建议能得到及时反馈，促进管理体系的持续改进，从而提高企业的核心竞争力。 5、鼓励物业公司向集团化发展，结束小兵团分散作战的局面 企业集团是通过企业间的联合，加强企业间的协作，实现优势互补，发挥企业的群体优势，以提高整体的经济效益。企业集团化的发展有助于人才和技术力量的集中，同时它对人才的专业知识、专业技能和职业素质有了更高的要求，从而达到提高企业整体水平的目的。目前，我市物业管理企业普遍存在着规模小，专业人才分散和稀少，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数物业管理企业缺乏资金等，如果将这些物业管理企业组建成物业管理集团，形成庞大的规模效益，发

13、挥团队的整体实力，进而具备强大的市场竞争力。有关部门应制定相应政策，提高企业的注册门槛，启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。 6、建立必要的激励政策，促进物业公司向健康方向发展 规范物业公司的服务标准，健全对物业公司的定期考核评议制度，积极引进竞争激励机制，采取各种形式定期征求居民群众的意见，逐步改善目前独家管理的局面，做到优胜劣汰，实施科学管理和民主管理，不断强化行业管理的力度，提高物业管理的水平。【组织提案】青岛市政协十一届二次会议提案字第 号（ 类）案由：关于加快我市

14、动漫产业发展案出席证号 提案人 工作单位 固定电话 移动电话 通讯地址 邮政编码 附议人： 审查意见： （提案委员会盖章） 年 月 日 注意事项：（略）内 容：动漫产业是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业。国外动漫产业已有近百年历史，相关政策研究比较成熟，形成了以美国为代表的产销合一模式和以日本为代表的产销分离模式。美国、日本、韩国、新加坡、英国、法国等动漫产业发达国家都有相关政策

15、和各有特点的动漫产业支持模式。如1997年5月，英国成立“创意产业特别工作组”时，创意产业就被明确提出作为一种国家产业政策和战略规划，动漫产业被视为创意产业获得发展；韩国政府1998年将动画产业列为支柱产业，并将动画列为振兴韩国经济的七件举措之一；2004年6月4日，日本正式公布了动漫产业促进法，并制定了动漫产业中长期发展规划，将动漫产业划入创造新产业战略，依靠政府的力量，以文化产业化促动动漫产业发展。这些政策措施有力地促进了本国动漫产业发展。 青岛市是文化发达地区，有非常丰厚的文化资源可供开发。崂山文化是齐鲁文化的重要组成部分，齐鲁文化的神仙文化、海洋文化、山岳文化、儒家文化、道家文化、游学

16、文化等也同样反映于崂山文化之中，崂山文化的构成与内涵及其丰富，它几乎包括了人类创造的所有文化，如宗教、神话、养生、技击、民俗、文学、艺术、建筑、医学等等皆涵蕴其中。崂山美誉流播，在国内外具有很高的知名度。丰富的文化资源为动漫产品创作、开发、生产、经营和动漫产业发展提供了独具特色的素材。动漫产业是国家、山东省和青岛市大力扶持发展的产业。为推动动漫产业发展，国务院和山东省先后出台了一系列相关文件，如国务院办公厅转发财政部等部门关于推动我国动漫产业发展若干意见的通知（国办发（2006）32号）、山东省人民政府办公厅转发省文化厅等部门关于推动我省动漫产业发展的若干意见的通知（鲁政办发（2007）14号

17、）、山东省扶持动漫产业发展联席会议制度的建立（鲁政字200786号）、以及推动我省动漫产业发展若干意见的实施细则（鲁漫办发20082号）等，青岛市也于2008年7月由市新闻出版局组织成立了青岛市动漫产业促进会，为我市动漫产业发展提供了有利的政策环境。青岛市是国家新闻出版署首批公布的国家动漫创意产业基地之一。青岛市地理位置优越，与日、韩等动漫产业发达国家交往密切，动漫教育、培训及产业间合作空间很大，前景很好。与武汉、长沙、杭州等国内动漫产业相对发达地区相比，青岛市动漫产业发展的相关理论研究水平和动漫产业发展水平都显得落后。为加快我市动漫产业发展建议：1、在政策上重点支持我市自主研发，富有我市文化

18、特色，具有自主知识产权的动漫作品。如加强青岛海产博物馆海洋生物科普宣传，出版海洋科普作品，以海洋卡通动画片作为切入点，变少儿科普书为卡通脚本。将少儿科普童话小海龟漫游海底制作成卡通小短剧，在全国电视台播放，再组织社会力量筹资进行海洋卡通大片的制作，再进一步制作卡通片海底探险，成为海洋科普教育的好教材。2、立足我市动漫产业发展实际，为动漫产业发展营造良好的社会环境和市场条件，通过政策推动，培育一批充满活力、专业性强的动漫企业。3、加大投融资支持力度，鼓励动漫企业建立现代企业制度。建立政府牵头、企业支持、影视动漫公司制作的联合体。4、通过促进动漫“产、学、研”一体发展，在我市建设若干特色动漫产业基地。着力打造中国的海洋影视之都、海洋动漫之城。青岛市山海城景色优美，中、西方文化传统和现代文化相融，文化底蕴浓厚，山海城本身就是影视动漫的良好拍摄地，而先期以海洋文化及海洋影视动漫为突破点，成功后，再以崂山为题材，打造崂山文化品牌，最后以城市为题材，最终形成山海城文化品牌，做强文化产业。5、充分利用我市高等教育资源，支持动漫人才培养，扩大人才培养规模，改革人才培养模式，积极利用职业教育、现代远程教育等