某枢纽站投资项目评估报告

1、枢纽站投资项目评估枢纽站投资项目评估 本报告共 1 册，本册为第 1 册 评估建议：评估建议： 一、评估建议的经营年限以一、评估建议的经营年限以 26.32 年为宜年为宜 当本项目经营期达到计算期的第 26.32 年时，经过计算可知：内部收益率（irr）与 金融机构的贷款利率基本可以达致同一水平。 对于一个长期而带有强烈社会公益性质的经营（收益）项目而言，其投资效果仅能够 满足计算要求，但是当财务费用有所降低，则盈利水平将会有一定幅度的提升。 二、项目站场使用费用的处置建议二、项目站场使用费用的处置建议 四、由于客运收入在本项目总经营收入的比例较大，并且结合广州地区客运场所的管 理模式，本次经

2、济分析中同样已经将站场使用费计算在设备更新及项目管理费内。详见下 表： 合计200820172018202720282037 12,000 万元300 万元400 万元500 万元 三、资产残值三、资产残值 1940 万元的处理建议万元的处理建议 建议采取折旧的形式对项目资产残值进行处理，即从经营期开始分为十年予以摊销， 处理办法详见下表： 合计2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年 1,940162162162162162162162162162162162162

3、 目录目录 页码 评估建议：评估建议：.2 一、建议的经营年限以 26.32 年为宜.2 二、项目站场使用费用的处置建议.2 三、资产残值 1940 万元的处理建议.2 目录目录.3 第一部分：评估摘要第一部分：评估摘要.5 第二部分：投资分析第二部分：投资分析.6 2.1 静态开发总投资.6 2.2 资金筹措计划及费用.12 2.3 财务费用.13 第三部分：项目经济效益分析第三部分：项目经济效益分析.15 3.1 经济效益分析的假设前提.15 3.1.1开发期限的假定.15 3.1.2物业出租须缴纳的税费.15 3.1.3客运运营成本.15 3.1.4写字楼招商费用.15 3.1.5土地增

4、值税.15 3.1.6所得税.16 3.1.7其它支出.16 3.1.8全部开发成本.16 3.2 项目盈利能力分析.22 3.2.1内部收益率（irr）.22 3.2.2财务净现值（npv）.22 3.2.4投资回收期（pp）.23 第四部分：可行性评估结论及开发建议第四部分：可行性评估结论及开发建议.32 4.1 项目综合经济评价及评估结论.32 4.2 开发建议及需注意的问题.32 第一部分：评估第一部分：评估摘要摘要 一、一、项目总收入项目总收入188,215 万元万元 1.1 写字楼租金49,450 万元 1.2 客运收入138,765 万元 二、二、全部开发成本全部开发成本180,

5、205 万元万元 2.1 静态开发成本40,670 万元 2.1.1 土地成本3,592 万元 2.1.2 建安工程造价31,365 万元 2.1.3 前期费用2,286 万元 2.1.4 项目不可预见费941 万元 2.1.5 开发期税、费1,001 万元 2.1.6 红线内、外工程费1,485 万元 2.2 写字楼 招商费用4,945 万元 2.3 写字楼经营税费9,479 万元 2.4 客运运营成本62,444 万元 2.5 客运运营税费7,812 万元 2.6 设备更新、站场使用费22,800 万元 2.7 售票系统信息服务费5,749 万元 2.8 自用房产税6,197 万元 2.9

6、 财产保险费610 万元 2.10 财务费用10,783 万元 2.11 前期开办费500 万元 2.12 资产残值折旧1,940 万元 2.13 投资成本折旧40,670 万元 2.14 所得税6,274 万元 三、三、本项目经济指标本项目经济指标 3.1 利润总额14,284 万元 3.2 税后利润8,010 万元 3.3 投资收益率 4.45% 3.4 年平均收益267 万元 3.5 年度资产收益率 0.15% 3.6 所得税前净现值491 万元 3.7 所得税后净现值-864 万元0 3.8 所得税前内部收益率 8.92% 3.9 所得税后内部收益率6.10%8% 3.10 静态投资回

7、收期15.56 年 3.11 动态投资回收期26.32 年 第二部分：投资分析第二部分：投资分析 表表 2-1本项目基本建筑技术参数一览表本项目基本建筑技术参数一览表 序号序号项目名称项目名称技术参数技术参数 1 占地面积占地面积31,096.00 平方米平方米 2 规划用地面积规划用地面积30,816.00 平方米平方米 3 地上总建筑面积地上总建筑面积64,546.00 平方米平方米 4 总建筑面积总建筑面积(含地下室含地下室)84,546.00 平方米平方米 4.1 地下室20,000.00 平方米 4.2 公交客运站39,030.00 平方米 4.3 综合写字楼25,516.00 平方

8、米 5 容积率容积率(地上总建面积地上总建面积规划用地面积规划用地面积) 2.09 6 保留建筑积约保留建筑积约 12,494 平方米平方米绿地率约绿地率约 20.0% 7 绿地面积约绿地面积约 6,219.2 平方米平方米绿化率约绿化率约 25.0% 8 建筑密度建筑密度 35.0% 资料来源：大公研究部 2.1 静态开发总投资静态开发总投资 经过计算，开发期静态开发总投资（未含财务成本等）：40,670 万元，单方成本为： 4,810 元/平方米（按总建筑面积 84,546 平方米分摊）。详见下表： 表表 2-2本项目静态开发成本构成一览表本项目静态开发成本构成一览表 序号序号项目名称项目

9、名称技术参数技术参数基本参数基本参数合计合计(万元万元)按总建面积分摊按总建面积分摊备注备注 1.0 土地成本（土地成本（1.1.11.13）3,592 万元万元425 元元 8.83% 1.1 国有土地使用权出让金(政府地价)64,546.00 平方米463.5 元/平方米 2,991.71 1.2 拆迁安置补偿费用 600.00 由委托方提供 1.3 资产残值由委托方提供 2.0 建安工程投资（建安工程投资（2.1+2.2）31,365 万元万元3,710 元元 77.12% 2.1 土建及装修工程（2.1.12.1.6）21,555 万元2,550 元 53.00% 2.1.1 地下室2

10、0,000 平方米2,800 元/平方米 5,600.00 含土方工程及桩基础 2.1.2 公交客运站39,030 平方米2,650 元/平方米 10,341.78 钢筋混凝土框架结构 2.1.3 综合写字楼25,516 平方米2,200 元/平方米 5,613.52 按一级一类装修标准 2.2 机电设备安装工程（2.2.12.2.8）9,810 万元1,160 元 24.12% 2.2.1 室内电气照明系统工程84,546 平方米120 元 1,014.55 2.2.2 室内给、排水系统工程84,546 平方米160 元 1,352.74 埋墙暗线、暗制 2.2.3 中央空调、通风系统工程8

11、4,546 平方米450 元 3,804.57 地下车库烟感、喷淋 2.2.4 消防系统工程84,546 平方米80 元 676.37 地下室及裙楼商场 2.2.5 电梯设备及安装工程28 台60 万元/台 1,680.00 上下水管含消防管线 2.2.6 智能化设备84,546 平方米135 元 1,141.37 2.2.7 安保系统84,546 平方米12 元 101.46 消防楼道需安装消防 栓 2.2.8 防雷接地等零星工程安装费 0.40% 9,771 万元 39.08 中外合资厂产品为主 序号序号项目名称项目名称技术参数技术参数基本参数基本参数合计合计(万元万元)按总建面积分摊按总

12、建面积分摊备注备注 3.0 前期费用（前期费用（3.13.4）2,286 万元万元 2705.62% 3.1 拆迁及场地平整工程费30,816 平方米100 元 308.16 3.2 发展评估及前期推广费 1.2% 31,365 万元 360.70 3.3 场地勘探、规划方案、建筑设计 费84,546 平方米80 元 676.37 按后续设计费投入计 算 3.4 筹建开办费及项目管理费 3.0% 31,365 万元 940.962.01.5% 4.0 项目其它不可预见费项目其它不可预见费(2.0*3.0%) 3%31,365 941 万元万元111 元元 2.31% 5.0 开发阶段应缴纳税、

13、费开发阶段应缴纳税、费 （5.15.18）1,001 万元万元118 元元 2.46% 5.1 土地使用税:一级用地 8 元/m2年 2 年) 广东省城镇土地分级和适用 税额 49.75 2 年8 元(由税务部门收) 5.2 预算定额管理费按建安工程造价计31,365 万元 9.410.03% 5.3 建筑工程监理费(按土建工程造价 计算)21,555 万元 360.701.15% 5.4 建设工程质量监督费(按建安造价 计) 78.410.25% 5.5 建设工程质量监督费检验费(按土 建费) 32.330.15% 5.6 建设工程安全监督费(按土建造价 计算)按粤府办199360 号文 3

14、2.330.15% 5.7 报建费:建筑许可证费按建安工程造价计按粤府办199267 号文 3.760.012% 序号序号项目名称项目名称技术参数技术参数基本参数基本参数合计合计(万元万元)按总建面积分摊按总建面积分摊备注备注 5.8 建设工程招投标活动资金按土建工程造价计按粤府199418 号文 43.110.2% 5.9 城市配套设施建设费1,080 元 348.555.0% 5.10 其它税、费 42.27 84,546 平方米5 元 6.0 红线内、外工程成本（红线内、外工程成本（6.16.8）1,485 万元万元176 元元 3.65% 6.1 供电外线铺设工程费84,546 平方米

15、280 元 710.1930% 按实际工程个案估 算 6.2 项目内部道路设施及标牌工程费30,816 平方米350 元 269.6425% 按实际经验估算 6.3 供水外线铺设工程费84,546 平方米150 元 380.4630% 按实际工程个案估 算 6.4 环境美化及园林绿化工程费30,816 平方米90 元 97.0735% 按实际经验估算 6.5 红线内市政公建配套设施零星工 程费30,816 平方米30 元 13.8715% 按实际经验估算 6.6 红线外市政公建配套设施零星工 程费30,816 平方米30 元 13.8715% 按实际经验估算 7.0 静态投资总额（静态投资总额

16、（1.06.0）40,670 万元万元4,810 元元 100.0% 资料来源：大公研究部 表表 2-3静态开发成本构成比例一览表（按总建筑面积静态开发成本构成比例一览表（按总建筑面积 84,546 平方米平方米分摊）分摊） 序号序号项目名称项目名称按总建筑面积分摊单价按总建筑面积分摊单价静态总投资静态总投资占静态总投资比例占静态总投资比例 1.0 土地成本土地成本425 元元3,592 万元万元 8.83% 2.0 建安工程费用建安工程费用3,710 元元31,365 万元万元 77.12% 2.1 土建工程造价2,550 元21,555 万元 53.00% 2.2 机电设备安装1,160

17、元9,810 万元 24.12% 3.0 前期费用前期费用270 元元2,286 万元万元 5.62% 4.0 项目不可预见费项目不可预见费111 元元941 万元万元 2.31% 5.0 开发期税费开发期税费118 元元1,001 万元万元 2.46% 6.0 红线内外工程费红线内外工程费176 元元1,485 万元万元 3.65% 7.0 静态总投资静态总投资4,810 元元40,670 万元万元 100.0% 资料来源：大公研究部 表表 2-4各年静态开发资金投入计划详表各年静态开发资金投入计划详表 2,006 年年2,007 年年 序号序号项目名称项目名称合计合计第第 1 季度季度第第

18、 2 季度季度第第 3 季度季度第第 4 季度季度第第 1 季度季度第第 2 季度季度第第 3 季度季度第第 4 季度季度 1.0 土地成本土地成本 3,592898898898898 2.0 建安工程造价建安工程造价 31,3651,0782,0782,9024,0584,9995,5095,9404,802 2.1 土建及装修工程 21,5551,0781,2931,7242,5873,2333,4493,8804,311 2.2 机电设备安装工程 9,8107851,1771,4721,7662,0602,060491 3.0 前期费用前期费用 2,2862862862862862862

19、86286286 4.0 项目不可预见费项目不可预见费 941118118118118118118118118 5.0 开发期应缴纳之税费开发期应缴纳之税费 1,0011201501802002505050 6.0 红线内、外工程成本红线内、外工程成本 1,48574134223282342431 7.0 静态投资总额静态投资总额 40,6702,4993,5304,4575,6935,8756,2456,6855,686 8.0 累计投资总额累计投资总额 2,4996,02910,48616,17922,05528,29934,98440,670 9.0 资金投放比例资金投放比例 100.0

20、%6.14%8.68%10.96%14.00%14.45%15.35%16.44%13.98% 10.0 累计资金投放比例累计资金投放比例 6.14%14.82%25.78%39.78%54.23%69.58%86.02%100.0% 资料来源：大公研究部 2.2 资金筹措计划及费用资金筹措计划及费用 本项目开发投资的资金来源通过以下两个渠道：首先，是采用投资者的自有资金 16,179 万元；其次，不足部分则通过银行贷款。 表表 2-5投资计划和资金筹措表投资计划和资金筹措表 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第

21、9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年 序号序号项目名称项目名称合计合计2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2017 年年 1.0 土地成本土地成本 3,5923,5920 2.0 建安工程造价建安工程造价 31,36510,11621,250 2.1 土建及装修工程 21,5556,68214,873 2.2 机电设备安装工程 9,8103,4346,377 3.0 前期费用前期费用 2,2861,1431,143 4.0 项目不可预见费项目不可预见费 94

22、1470470 5.0 开发期应缴纳之税费开发期应缴纳之税费 1,001650350 6.0 红线内、外工程成本红线内、外工程成本 1,4852081,277 7.0 静态投资总额静态投资总额 40,67016,17924,491 9.0 累计投资总额累计投资总额 16,17940,670 10.0 资金投放比例资金投放比例 100.0%39.78%60.22% 10.0 累计资金投放比例累计资金投放比例 39.78%100.00% 资料来源：大公研究部 其资金运作方式如下：投资方自筹的自有资金全部用于前期投资，同时，尚有资金缺 口时，则通过银行贷款予以解决。需贷款 24,491 万元。 本项

23、目的财务费用主要由利息费用构成。利息费用的计算参照建设部发布的经济评价 标准按如下方法确定：假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年 计算，还贷当年按年末偿还，照全年计息，即：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年 借款额2）贷款年利息。 本项目当前融资成本为年利率 6.12%，版权包括其中包括银行的手续费及风险调节系 数约 20%，鉴于银行利率已开始下调，估计数年后融资成本还将进一步下降。据此，假定 建设期内贷款利率维持 7.34%不变，维持整个经营期。 2.3 财务费用财务费用 本项目合计需支付利息 10,783 万元，至项目开始后第 10 年还清，详见附表贷款还 本付息

24、估算表。 表表 2-6贷款还本付息估算表贷款还本付息估算表 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年 序号序号项目项目合计合计2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2017 年年 1.0 贷款及还本利息贷款及还本利息 -25,3902,7641,1181,1031,0771,040993932857- 1.1 期初贷款本息累计 - 1.1.1 本金

25、 24,49123,12920,47417,55414,41311,0337,3953,481- 1.1.2 利息 899 1.2 本期贷款 24,491-24,491- 1.3 本期应计利息 10,783-8992,7641,1181,1031,0771,040993932857 2.0 偿还贷款本息的资偿还贷款本息的资 金来源金来源 35,2748994,1263,7734,0224,2184,4204,6314,8464,33800 3.0 本年本金偿还本年本金偿还 24,4911,3622,6552,9193,1413,3803,6383,9143,481- 4.0 本年利息支付本年利

26、息支付 10,7838992,7641,1181,1031,0771,040993932857- 5.0 还本付息合计还本付息合计 35,2748994,1263,7734,0224,2184,4204,6314,8464,338- 本年年利率 7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34% 资料来源：大公研究部 第三部分：项目经济效益分析第三部分：项目经济效益分析 3.1 经济效益分析的假设前提经济效益分析的假设前提 本评估报告使用的经济数据和假设条件是综合本项目同类型或者周边地区相近项目的 基本状况，结合市场调查所确定。运用科学评估方法

27、进行测算，并予以一定的保险系数， 提出具体建议。 3.1.1 开发期限的假定开发期限的假定 按照国家有关规定，写字楼的有偿经营期限为 50 年，本项目则根据实际情况按照 2 年建设期和 30 年经营期进行计算。 3.1.2 物业出租须缴纳的税费物业出租须缴纳的税费 本项目经营税费包括写字楼经营税费和客运运营税费，详细收费比率和收费金额，请 参照附表经营收入及经营税金预测表。 3.1.3 客运运营成本客运运营成本 本项目运营成本的收入与支出，是以当前的市场物价水平以及同行业同档次物业的维 护保养和管理费标准作参考而设定。本项目客运运营成本按经营收入的 45%计算。 本项目客运运营成本支出项目包括

28、有：写字楼及车场管理费、管理费总收入、设备装 修更新费用、薪金及福利、机电设备维修及保养、中央空调及能源费用等。 3.1.4 写字楼招商费用写字楼招商费用 根据本项目所在地区商用写字楼大厦的物业管理收费标准和对个别物业管理公司初步 了解，暂按经营收入的 10.0%统计计算。 3.1.5 土地增值税土地增值税 根据目前国家的土地增值税暂行条例实施细则，本项目如整体转让需缴交一定数额的 土地增值税，但是由于国家或惠州市目前尚未有对商用大厦类型的物业真正实施和征收该 税项，而且投资界对该税项的设立仍然存有很大的异议，估计届时调整的可能性较大，因 而在计算本项目的损益，评价经济效益时，并没有将其考虑在

29、内。 3.1.6 所得税所得税 本项目在计算所得税时，经营期按照 30 年按直线折旧不留残值的方式计算经营成本。 本项目所得税率按 33%计算，因此在计算项目所得税时，在整个建设、经营期内共缴交所 得税 6,274 万元。 经营所得税在本项目今后的实际经营管理当中，由于开发成本的变化、项目风险的增 加和经营利润的减少，所得税的缴交亦会随之进行相应的调整，目前只是按照正常和标准 的计算方法予以统计。 3.1.7 其它支出其它支出 在本项目筹建期间，开发企业所承担的项目筹建费用作为项目开办费已经纳入了开发 成本，因此在进行经济效益分析时不再分列。 写字楼在租赁过程中，部分销售部装修、销售人员工资支

30、出等费用中抵扣，原则上与 写字楼日常维修管理费用的收入与支出基本平衡，因而在效益分析时也不列出此两项。 还包括售票系统信息服务费、自用房产税、财产保险、财务费用、前期开办费等，计 算过程详见损益表。 3.1.8 全部开发成本全部开发成本 表表 3-1本项目全部开发成构成一览表本项目全部开发成构成一览表 序号序号项目名称项目名称金额金额 1.0 写字楼招商费用写字楼招商费用(10%)4,945 万元万元 2.0 写字楼经营税费写字楼经营税费9,479 万元万元 2.1 营业税金2,473 万元 2.2 营业税附加247 万元 2.3 防洪费64 万元 2.4 印花税15 万元 2.5 土地使用税

31、746 万元 2.6 房产税5,934 万元 3.0 客运运营成本客运运营成本(45%)62,444 万元万元 4.0 客运运营税费客运运营税费7,812 万元万元 序号序号项目名称项目名称金额金额 4.1 营业税金6,938 万元 4.2 营业税附加694 万元 4.3 防洪费180 万元 5.0 设备更新及项目管理费设备更新及项目管理费22,800 万元万元 5.1 设备装修更新费用10,800 万元 5.2 站场使用费(管理费)12,000 万元 6.0 售票系统信息服务费售票系统信息服务费5,749 万元万元 7.0 自用房产税自用房产税6,197 万元万元 8.0 财产保险财产保险6

32、10 万元万元 9.0 财务费用财务费用10,783 万元万元 10.0 前期开办费前期开办费500 万元万元 11.0 残值处理残值处理1,940 万元万元 12.0 投资成本折旧投资成本折旧40,670 万元万元 13.0 所得税所得税(33%)6,274 万元万元 合计合计180,205 万元万元 资料来源：大公研究部 表表 3-2经营收入及经营税金预测表（一）经营收入及经营税金预测表（一） 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 序号序

33、号项目名称项目名称单位租金单位租金合计合计 2006200720082009201020112012201320142015201620172018 1.0 写字楼租金收入写字楼租金收入万元万元 49,4501,249.261,561.581,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.68 1.1 平均租金(元/m2) 68.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.0 1.2 建筑面积(平方米) 25,51625,51625,51625,51625,51

34、625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,516 1.3 出租率 %60%75%80%80%80%80%80%80%80%80%80% 2.0 客运收入客运收入 138,7654,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.49 2.1 年总客流量万人 35,7701,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.5 2.2 平均票价

35、 61622.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.0 2.3 票房收入 786,94028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.0 2.4 客运代理费 71,3612,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.6 2.5 站务费 33,9821,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,2

36、13.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.6 2.6 车辆停放费 6,132219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0 2.7 安全检查费 1,53354.7554.854.854.854.854.854.854.854.854.854.8 2.8 车辆清洗费 3,066109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5 2.9 油站及相关收益 13,440480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.

37、0480.0480.0480.0 3.0 租赁总收入合计租赁总收入合计 188,2155,874.756,187.076,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.17 4.0 写字楼经营税金及写字楼经营税金及 附加附加 17.66%9,479-245.50300.65319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04 4.1 营业税金 5.0%2,4736278838383838383838383 4.2 营业税附加 0.5%24768888

38、888888 4.3 防洪费 0.13%641.62.02.22.22.22.22.22.22.22.22.2 4.4 印花税 0.03%150.40.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5 4.5 土地使用税8 元 7462525252525252525252525 4.6 房产税 12.00%5,934150187200200200200200200200200200 5.0 客运运营税金及附客运运营税金及附 5.63%7,812-260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41 序号序号

39、项目名称项目名称单位租金单位租金合计合计 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 2006200720082009201020112012201320142015201620172018 加加 5.1 营业税金 5.0%6,938231231231231231231231231231231231 5.2 营业税附加 0.5%6942323232323232323232323 5.3 防洪费 0.13%1806.06.06.06.06.06.06

40、.06.06.06.06.0 6.0 经营税金及附加合经营税金及附加合 计计 23.29%17,292505.91561.07579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45 资料来源：大公研究部 表表 3-3经营收入及经营税金预测表（二）经营收入及经营税金预测表（二） 第第 14 年年第第 15 年年第第 16 年年第第 17 年年第第 18 年年第第 19 年年第第 20 年年第第 21 年年第第 22 年年第第 23 年年第第 24 年年第第 25 年年第第 26 年年第第 27 年年第第 28 年年第第 29 年年第第 30

41、年年第第 31 年年第第 32 年年 2019 年年2020 年年2021 年年2022 年年2023 年年2024 年年2025 年年2026 年年2027 年年2028 年年2029 年年2030 年年2031 年年2032 年年2033 年年2034 年年2035 年年2036 年年2037 年年 1,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,6

42、65.68 68.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.0 25,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,516 80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80% 4,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,62

43、5.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.49 1,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.5 22.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.02

44、2.022.022.022.022.0 28,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.0 2,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62

45、,548.6 1,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.6 219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0 54.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.

46、854.854.854.8 109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5 480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0 6,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.

47、176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.17 319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04 83838383838383838383838383838383838383 8888888888888888888 2.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.2 0.50.50.5

48、0.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5 25252525252525252525252525252525252525 200200200200200200200200200200200200200200200200200200200 260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41 231231231231231231231231231231231231231

49、231231231231231231 第第 14 年年第第 15 年年第第 16 年年第第 17 年年第第 18 年年第第 19 年年第第 20 年年第第 21 年年第第 22 年年第第 23 年年第第 24 年年第第 25 年年第第 26 年年第第 27 年年第第 28 年年第第 29 年年第第 30 年年第第 31 年年第第 32 年年 2019 年年2020 年年2021 年年2022 年年2023 年年2024 年年2025 年年2026 年年2027 年年2028 年年2029 年年2030 年年2031 年年2032 年年2033 年年2034 年年2035 年年2036 年年20

50、37 年年 23232323232323232323232323232323232323 6.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.0 579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45 资料来源：大公研究部 3.2 项目盈利能力分析项目盈利能力分析 本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部发布的建设项目经济评价 方法与参数（第二版），参照

51、我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，对自 有资金投资计算经济效益。选取的计算指标为内部收益率（irr）、净现值（npv）、获 利指数（pi）及投资回收期（pp）。 下面就本项目基本方案给出计算指标的情况。详情参见附表项目现金流量表（全部 投资）。 经济效益分析的财务数据选定 3.2.1 内部收益率（内部收益率（irr） 内部收益率（irr）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于 0 时的折 现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当 irr 大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由附表项目全部投资现金 流量表计算可得： 本项目所

52、得税前内部收益率为：8.92% 本项目所得税后内部收益率为：6.10% 3.2.2 财务净现值（财务净现值（npv） 财务净现值（npv）是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设 期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于 0 时的项目是可以考虑接受的。 贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风 险程度、经营目标和要求，一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为贴现率。 本项目以银行贷款利率加风险系数 8%作为贴现率。 本项目所得税前财务净现值为：491 万元 本项目所得税后财务净现值为：864 万元 详

53、见附表项目现金流量表。 3.2.4 投资回收期（投资回收期（pp） 项目静态投资回收期指达到累计净现金流量等于零的年份所需时间，此项计算，只考 虑到了贷款的利息，而没有考虑到自有资金的利息回收。 本项目静态投资回收期约为 15.56 年，动态投资回收期约为 26.32 年，详见附表项 目现金流量表。 表表 3-4本项目财务指标汇总一览表本项目财务指标汇总一览表 利润总额14,284 万元 税后利润8,010 万元 投资收益率 4.45% 年平均收益267 万元 年度资产收益率 0.15% 所得税前净现值491 万元 所得税后净现值-864 万元0 所得税前内部收益率 8.92% 所得税后内部收

54、益率6.10%8% 静态投资回收期15.56 年 动态投资回收期26.32 年 资料来源：大公研究部 表表 3-5项目损益表（一）项目损益表（一） 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 序号序号项目名称项目名称合计合计2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2017 年年2018 年年 1.0 经营收入经营收入 188,215-5

55、,8756,1876,2916,2916,2916,2916,2916,2916,2916,2916,291 1.1 写字楼租金收入 49,450-1,2491,5621,6661,6661,6661,6661,6661,6661,6661,6661,666 1.2 客运收入 138,765-4,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,625 2.0 写字楼招商费用写字楼招商费用 (10%)4,945-125156167167167167167167167167167 3.0 写字楼经营税费写字楼经营税费 9,479-24530131

56、9319319319319319319319319 3.1 营业税金 2,473-6278838383838383838383 3.2 营业税附加 247-68888888888 3.3 防洪费 64-22222222222 3.4 印花税 15-00000000000 3.5 土地使用税 746-2525252525252525252525 3.6 房产税 5,934-150187200200200200200200200200200 4.0 客运运营成本客运运营成本(45%) 62,444-2,0812,0812,0812,0812,0812,0812,0812,0812,0812,081

57、2,081 5.0 客运运营税费客运运营税费 7,812-260260260260260260260260260260260 5.1 营业税金 6,938-231231231231231231231231231231231 5.2 营业税附加 694-2323232323232323232323 5.3 防洪费 180-66666666666 6.0 设备更新及项目管理设备更新及项目管理 费费 22,800660660660660660660660660660660760 6.1 设备装修更新费用 10,800360360360360360360360360360360360 6.2 站场使用

58、费(管理费) 12,000300300300300300300300300300300400 7.0 售票系统信息服务费售票系统信息服务费 5,749192192192192192192192192192192192 序号序号项目名称项目名称合计合计 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2

59、017 年年2018 年年 8.0 自用房产税自用房产税 6,197207207207207207207207207207207207 9.0 财产保险财产保险 6102020202020202020202020 10.0 财务费用财务费用 10,783-8992,7641,1181,1031,0771,040993932857- 11.0 前期开办费前期开办费 500100100100100100 12.0 残值处理残值处理 1,940162162162162162162162162162162162 13.0 投资成本折旧投资成本折旧 40,6701,3561,3561,3561,3561

60、,3561,3561,3561,3561,3561,3561,356 14.0 投资成本累计折旧投资成本累计折旧 1,3562,7114,0675,4236,7788,1349,49010,84512,20113,55714,912 15.0 利润总额利润总额 14,284-999-2,297-426-335-309-173-125-6411868868768 16.0 所得税所得税(33%) 6,274-4286286253 17.0 税后利润税后利润 8,010-999-2,297-426-335-309-173-125-647581581514 18.0 投资收益率投资收益率 4.45%