上海按揭业务办理指南

1、按揭业务办理指南 合作银行 一、贷款流程 1、咨询：网销签好居间后，客户有贷款需求，与面签专员进行沟通，确认面签时间与银行； 2、面签：A.网销通知客户带齐资料，面签专员约银行老师在签约中心面签进行贷款申请， B.为加快效率，面签当天由面签专员代收取0.1%评估费，用于交由评估公司出报告，送至银行； 3、批贷：所有面签资料齐全后，30天批贷； 4、出抵押证：网销安排上下家进行过户，20天出抵押证； 5、放款：抵押证送入银行，10天左右放款。（公积金放款为从申请之日后58天） 以上为正常情况，如遇特殊情况，以银行批贷放款时间为准！ 二、近期政策 1、严查“首付”，对于非直系亲属的首付打款流水严查

2、； 2、首套的认定，大部分认房认贷，小部分银行可忽略外地房产与房贷； 3、折扣：按新政，网签时间在3月25日后，最低9折； 三、如何帮客户设置充裕的交易时间？ 批贷：30天 1、面签后，资料其全日起开始记算批贷时间，一般在三周左右； 2、批下来之后，2-3天出贷款合同，此时方可带客户去交易中心过户，同时办理房屋抵押登记； 放款：商贷7-10天，公积金30天 1、过户与房屋抵押登记办理后20天，出抵押证，即他证； 2、借款人将他证送入银行后7到10天放款，公积金放款时间从审批开始之日算起58天放款； 所以，在设置交易时间，特别是连环单时，注意算好从客户付首付后： 面签(资料齐全）到过户大约30天

3、（遇法定节假日顺延） 从过户到放款大约30天-60天，不出意外情况下能保证交易时间顺利进行； 以上为正常情况，如遇特殊情况，以银行批贷放款时间为准！尽量将时间留充裕！ 三、我的客户能贷款么？ 房屋面积 50平米以上； 房屋总价100万以上，贷款金额的商贷部分20万以上； 房龄小于30年； 客户征信无问题，且收入可覆盖单月还款额2倍； 贷款年限：50-房龄；男65-年龄 女60-年龄；两者取少的那个数字 四、能贷多少？利率多少？ 贷款成数： 首套：付三贷七 二套：普通付五贷五 非普通付七贷三 三套：禁贷 贷款年限： 最长为30年 两者取低：贷款年限+房龄50 贷款年限+贷款人年龄 女60男65

4、贷款利率： 首套：基准下浮10%（9折） 二套：基准上浮10%（上浮1.1倍） 备注：基准4.9% PS:关于普通与非普通住宅 n普通住房： 面积要求：单套面积在140（不含）以下； 层高要求：含五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足 五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。 总价要求： n非普通住房： 不满足普通住房条件的即为非普通住房 环线环线总价总价 内环内450 内外环间310 外环外230 四、能贷多少？利率多少？ 五、有关公积金贷款金额： 余额12500,月缴780,单人可贷足50万 补充公积金余额5000,单人可贷足10万 余额12500,月缴780,月缴/0.14*6*贷款年限

5、 余额780,余额*40倍 余额12500,月缴780,两者取低值 住房公积金个人最高可贷50万，2人以上最高100万 补充公积金个人最高可贷10万，2人以上最高20万 贷款年限： 1、根据房龄 房龄5年，可贷：30年 6房龄20年，最高可贷：15年 以上两者取其低 2、根据年龄 男65-年龄，女60-年龄 六、客户资质不好，需包装 1、公司有合作的贷款公司（外签公司），可进行包装，且相对专业； 2、费用可由客户与贷款公司自行商定，我们依旧可收取千一评估费； 3、由面签专员评估是否需要由外签公司接洽后，会转由外签助理跟进； 4、正常两个工作日内给答复，如遇急单，当日可回复； 七、客户为银行行员

6、等，要自贷 u申请时间：必须在客户签署贷款合同前进行申请，由金融部核实通过 后方可自行贷款；所有在客户贷款已经外签之后的申请全部视为私自 外签，按公司规定处罚； u申请流程： 客户要求自贷，先口头与专员沟通案子情况，先做说服； 提交自贷申请表、承诺书及外签机构的名片，发邮件备案； 区域总监与大区总批复同意； 金融部核实情况属实，助理操作系统后回复，客户方可自贷； 提供外签申请表（附件一） 自办贷款声明（附件二） 自行办理贷款声明 业主 与客户 通过_交易坐落于 的房产，本次交易买卖双方要求自行办理 按揭贷款，预计贷款金额 万元； 用客户首付款帮业主赎楼，预计贷款金额 万元； 银行按揭外的首付贷

7、，预计贷款金额 万元； 鉴于*无法控制上述自行办理贷款项目的风险，如贷款环节出现问题造成合同履行困难或无法履行， 责任和损失由买卖双方承担（责任和损失包括但不限于：合同无法继续履行导致的损失和违约责任、 定金损失、房款滞纳金、交房逾期责任、*的佣金、服务费及办理交易过程中产生的各种税/费损失 等）。 买方姓名： 卖方姓名： 提供客户朋友或信贷员名片或工作证（附件三） 私自外签及自贷过高处罚 n所有贷款无特殊情况必须在公司办理，如若私自外签（或后补流程），一旦发现，经纪人扣除该 笔订单等同的评估费（贷款金额的千分之一），经理连带处罚500元。 n每月回顾上月所有网签订单，以区域为单位，若自贷率高

8、于15%，区域总监处罚1000元。 另：至6月1日起，评估费由金融部专员负责代业务员向客户收取，但业务部在签属居间时有告知 义务，不得以任何方式影响或阻挠评估费收款，评估费提成制度不变。 面签前的准备 在面签之前，需要网销能清楚明了的了解客户与房屋情况，以便面签专员能准确无误的匹配好最适合客户 的银行，同时及时将银行老师约到指定的约签点，以给客户最好的体验： 一、客户情况： 1、户口（外地or本地） 2、个人情况：年龄、婚姻、小孩 3、工作单位（受薪or自雇），学历 4、客户及配偶收入（收入证明多少；入卡工资流水多少）开公司的公司经营与流水情况 5、拥有房屋与贷款情况（首套or二套） 6、征信

9、（是否有逾期） 7、贷款类型：纯商、组合、纯公积金 二、房屋情况： 1、竣工日期（房龄） 2、地址、环线，普通or非普通 3、面积 4、合同价（做高做低也得特别说） 5、房屋类型：住宅、商住、花园住宅、独栋、写字楼 面签所需的材料 u婚姻证明：结婚证、离婚证、离婚协议、丧偶需提供死亡证明 及子女放弃继承公证 u营业执照副本：复印件加盖公章 u收入证明：月还款额的两倍、负债的2倍 u 征信报告：逾期不能连三累六 u 银行流水：工资或生活流水均可，最近6个月以上，最好一年 u 其它资产证明：房产、车、股票、基金、大额保险、定期存单 等(可选择提供） 材料说明: 确定好面签时间，并通知上下家带好所需

10、材料 1、业务员在谈单时可能会有一些关于贷款的承诺，在面签前务必告知专员； 2、面签专员签单时，如遇客户资质或房屋状况有问题，一般会直接告知客户，客户 有知情权，所以不能讲的，也需要提前沟通； 3、客户对贷款有特别需求的，也请提前与面签专员沟通； 我们不是万能的，但我们会保证专业和服务，同时，沟通很重要！ 关于沟通 Q&A： Q：征信在哪调？ A：客户凭本人身份证，在南苏州河路333号3楼，可调取本人征信； Q：如果有逾期，是不是就不能办贷款？ A：要看实际情况，2年外的逾期一般情况下问题不大，如果2年内的，报告上没有连三累六问题不大； 不会影响贷款的办理，但是银行会考虑不给折扣或降成； Q：做高房