全过程成本管理

1、浅谈全过程成本管理浅谈全过程成本管理 集团成本中心：集团成本中心： 日期：日期：20132013年年 月月 日日 目录目录 一、全过程成本管理的概念和目的一、全过程成本管理的概念和目的 二、地产行业目前现状与挑战二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点三、设计阶段的成本管控的重点 四、招标阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点 五、结算阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点 目录目录 一、全过程成本管理的概念和目的一、全过程成本管理的概念和目的 二、地产行业目前现状与挑战二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点三、设计阶段的成本管控的重点 四

2、、招标阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点 五、结算阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点 一、全过程成本管理的简介 o1 1、全过程成本管理的概念：、全过程成本管理的概念：为确保建设工程项目的投资效益和利 润最大化，对工程建设从可行性研究开始经初步设计、扩初设计、 施工图设计、招标、施工、竣工验收、工程结算、后评估等过程， 围绕工程投资所进行的全部业务行为和组织活动； o2 2、全过程成本管理的目的：、全过程成本管理的目的：在工程建设的各个阶段，采用科学有 效的方法和措施，在优化建设方案、设计方案和施工方案的基础 上，把建设工程成本所发生的费用控制在合理的范围和合理的限

3、 额以内，并及时纠偏，以保证工程目标成本及目标利润的实现， 从而为公司获取最大限度的经济效益和社会效益； 目录 一、全过程成本管理的概念和目的一、全过程成本管理的概念和目的 二、地产行业目前现状与挑战二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点三、设计阶段的成本管控的重点 四、招标阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点 五、结算阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点 二、房地产行业目前现状与挑战二、房地产行业目前现状与挑战 二、房地产行业目前现状与挑战二、房地产行业目前现状与挑战 二、房地产行业目前现状与挑战二、房地产行业目前现状与挑战 推动产品标准化，严格控制

4、成本 两 大 挑 战 什么样的 产品标准化？ 更好满足 高周转 标准化 产品符合市场需求 适度品质，价格合理 严控成本 保证合理价格底线 能有效预控 成本去向清晰 二、房地产行业目前现状与挑战二、房地产行业目前现状与挑战 要多！ 要省！ 要好 如何是好？ 营销 设计 成本 主动对接 二、房地产行业目前现状与挑战二、房地产行业目前现状与挑战 目录目录 一、全过程成本管理的概念和目的一、全过程成本管理的概念和目的 二、地产行业目前现状与挑战二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点三、设计阶段的成本管控的重点 四、招标阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点 五、结算阶段的成

5、本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点 o1、设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在 建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%， 但对工程造价的影响可达75-90%以上，由此可见，设计质量的好 差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、 物力和财力投入的多少，合理科学的设计，可降低工程造价10%。 因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩 初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批 复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩 初设计，以避免“先天不足”。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶

6、段成本管控的重点 o具体到各个设计阶段方案比较过程中应关注的重点： 1.概念设计阶段：在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、 功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个 方面： (1)建筑主体应避开原水塘等淤泥质软地基所在位置； (2)0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方 量最小； (3)水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能 使得各种管线的铺设长度最短。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 除此还应对方案调整引起的下列变化进行重点关注： (1)商业面积调整； (2)地下室及人防面积调整； (3)停车比例及方式的调整(停车率

7、提高；“架空停车、地下车库等 非路面”停车的比例) (4)基础形式的调整； (5)设备配套方案的调整； (6)场地平衡基础处理等内容的增加； (7)人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异 地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方 案。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 p2.扩初设计阶段扩初设计阶段重点关注：重点关注：建筑平面、基础类型、结构形式、结 构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主 要设备选型等。 建筑专业:确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成 本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增

8、加。 同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度 ，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。在确定层高时，应综合市 场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗， 选择合适的层高等，层高每增加0.1m开发成本相应增加该层的3-5% 。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 o在门窗的设计中，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选 择合适的窗地比(外墙门窗面积与建筑面积比)。铝合金或塑钢门 窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量。 o在选择停车方式时，必须满足规划的要求，若规划只要求停车位 的数量，各停车方式的优势与劣势一般如下所述： (1)

9、地面露天停车：造价最低，业主使用较为方便。但不可销售， 除月租金可补贴物业管理外，开发商没有收益；且对于景观的影 响较大。 (2)利用建筑物架空停车：多数城市可以颁发产权证，允许销售或 长租；结构可以利用上部住宅的柱网，若无环境的要求，对围护 结构要求也不高，故造价属中间水平。但因上部住宅的柱网不规 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 则，平均每个车位的面积往往较大；对环境亦有轻微的影响。 (3)建筑物下的地下停车库：多数城市可以颁发产权证，允许销售 或长租。造价较高，且因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位 的面积往往较大，但因可以利用建筑的基础，实际增加的成本较 空地下的停

10、车库反而要低，多数情况下可以通过销售收回成本。 (4)平战结合的人防地下室停车库：多数城市不颁发产权证，不可 销售，但对于是否可以租、售各城市规定不一。人防地下室兼作 停车库的成本非常高，即便可以长租往往也无法收回成本，故该 种停车方式除硬性要求外，一般不主动选择。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 (5)半地下停车：往往用于坡地或山地建筑，其成本与收益情况介于 一层架空停车与地下室停车之间。 o地面、楼面、屋面以及墙面等建筑做法应遵循技术合理，实用经 济的原则。 o方案比较进行成本测算时，应注意容易忽略的露台、不算面积的 架空层、假复式、骑楼等引起的成本增加；有计算退台的

11、建筑的 占地面积和屋面面积时，应注意与普通建筑的区别。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 结构专业关注点 o 钢筋和砼成本占主体建筑成本的较大比重，单方钢筋含量和单方 砼含量应作为结构设计控制、审查重点，并与同类建筑进行比较 分析。 o设计工作小组应与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求 得到安全、最经济的结构参数，须重点审查以下内容： 结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、 结构构件的几何尺寸及配筋率。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 o一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础 、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩

12、等处理方式代替)、筏 板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩；相邻的两 种在具体的设计方案中成本有时会颠倒，最准确的方法是请设计 院初步估算进行设计，再测算其准确造价。 o结构形式的成本递增顺序一般是：矩形柱框架、异形柱框架、框 架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒 体结构。同样，相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒 。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 o采用框架结构和框剪结构时，建筑与结构专业应互相进行反复修 正，在对户型进行少许修改能够在结构上有较大节省的方案应积 极采用，避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面。 o异型柱框架与矩形

13、柱框架和比较，结构造价一般会高出10-20%， 同时矩形柱的使用可能会对建筑使用功能造成一定影响，建议异 形柱和矩形柱综合考虑。 o柱、梁截面尺寸直接影响结构的混凝土和钢筋含量，也对建筑使 用功能有一定影响，在做方案比较时需着重考虑。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 安装专业关注重点:给排水、电气设备、智能化设备的选择：首先应充 分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应状况；其次在满足使用 要求的前提下，性价比较高，且兼顾长期使用成本。 o 对于分期建设的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案 设计时，应提前做到合理规划，全面考虑。 o提交设计院的住宅套内的设计负荷指标、

14、回路数量应合理考虑， 对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号、功 率的合理选择。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 施工图设计阶段建筑专业关注重点： o应配合规划院确定设计合同的经济条款、技术经济指标要求。在 设计过程中，须及时复核提供设计优化需要的各项成本数据。 o主体的外立面及公共部位的二次装修费用易被忽略或控制不严， 应提前在施工图设计时预测、确定其费用控制目标。 o厨卫有装修时，固定橱柜、镜面覆盖处可以不满铺墙砖(或地砖) 。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 施工图设计阶段结构专业关注重点 o应要求规划院在下发给设计院任务前应根据

15、规划方案设计的成果 ，严格按成本中心发布的设计限额指标表中钢筋、砼含量执 行：并要求将相关指标在设计指导书或合同中列明； o若结构布置已确定，本阶段成本工作重点在于设计过程中对设计 院提供的计算书进行复核，核查配筋率，并在正式出图之前进行 细致的审图工作。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 施工图设计阶段给排水专业关注的重点： o室内管线敷设,满足管线敷设长度最短的原则。 o外立面的雨水管、空调凝结水管除了在建施图中反映外，还需在 水施图中表示，便于施工。空调凝结水管可考虑尽量合并到雨水 管，以节约管材、改善立面。立管的布置应综合考虑建筑使用功 能，避免影响门窗的开启。 o

16、对于底层花园、顶层为假复式或斜层面有单独水电要求时，应单 独绘制水电施工图；避免用标准层代替，而在施工过程中再以变 更进行纠正。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 施工图设计阶段电气专业关注重点： o电气系统的线路设计时，应考虑各楼层共用电缆母线，到达楼层 再接分枝，在具备条件的情况下，优先考虑使用预分支电缆。室 内线管的敷设方案应在“沿地暗敷”、“沿墙敷设”中选择线路 较短的敷设方式。 o卫生间的金属构件接地建议采用在卫生间埋设构件的方法，不从 配电箱内单独分设PE线回路。特别是给排水管采用塑料管的，在 满足规范的前提下建议不进行等电位联结板的设计。 三、设计阶段成本管控

17、的重点三、设计阶段成本管控的重点 o小区智能化系统中，监控系统的摄像头、周界防越界系统的定位 应做到合理考虑，在满足功能的情况下采用尽量合理的设备数量 。 o居家防盗报警、对讲系统的方案设计，应充分了解产品性能，确 定性能稳定的对讲产品，了解当地相关政策，在满足规定的情况 下，尽量优先选择安保型(对讲报警一体)的对讲产品。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 园林景观专业关注重点： o在委托园林景观设计之前，应根据项目档次所定的目标成本或 设计限额指标表，确定园林景观工程的单位成本(元/景观m2)， 并向设计院设计师进行交底，作为概念设计的依据。 o根据景观区域的位置可把环境

18、分为重要景观区、组团景观区、宅 间景观区等，设置成本分配系数，让成本投入能在重要的区域有 所侧重。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 o详细的园林景观方案设计中，可把总的环境费用按道路及广场、 绿化、建筑小品、室外照明、室外部品及设施、围墙等进行拆分 ，明确方案的成本目标。在方案完成后，再逐步核算分项费用、 总费用是否超标，并反馈给设计师，再调整、再核算。 o园林景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，应重点对 其进行分析、优化，同时将优化后的常用景观结构建议做法提供 给规划院及园林景观设计公司。 o对于表观性景观材料，最好向业主提出建议由其设计部、成本部 共同确定，保

19、证合理的性价比。 三、设计阶段成本管控的重点三、设计阶段成本管控的重点 目录目录 一、全过程成本管理的概念和目的一、全过程成本管理的概念和目的 二、地产行业目前现状与挑战二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点三、设计阶段的成本管控的重点 四、招标阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点 五、结算阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点 o制订详细的招标计划和策划方案：这个招标计划和策划方案是通 过与业主各部门之间充分沟通、相互协调制订的，一旦制订后， 就可以按照这个计划去推进工作，详细的招标计划制订后，更方 便规避风险责任和推进落实工作。 o如何编制招标计划各

20、位都是专家，这里就不在赘述了！ 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o有关策划方案：有关策划方案：由具体负责某一项目的项目经理来进行编制，一 个好的策划方案可以充分体现项目经理的水平、经验及公司的实 力、是全过程成本管理的指导方针； 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o合理进行合约分判：合理进行合约分判：掌握好分判时间，在市场波动很大的前提下， 分判时机的掌握是十分重要的，如果掌握不好，就会出现，分判 价格低了，施工单位无法承担此价格而拒绝施工，分判价格高了， 又会造成成本的增加。及时根据市场确定分判策略，及时调整原 材料价格，使承发包双方能够共赢。增加市

21、场竞争，引进更多、 更好的承建商、供应商。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o如何合理地准确定义和描述各工程之招标范围即合约规划是整个 工程招标工作的关键环节。 o合约规划的理由： n存在总包招标时不具备招标条件的项目（如精装、幕墙等）。 n存在行业相对垄断的项目（如变配电、燃气等）。 n存在专业性太强的项目（如弱电、水处理等） n存在总包进场时已提前进行的项目（如土石方、护坡降水等） 存在业主有关战略合作伙伴的项目(如钢筋采购机电设备采购等) 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o合约规划的目的 n对全部工作范围合理划分工作包，以确定到底需要签多少份合

22、 同才能把工程全部完成 n各工作包对应之工作内容清晰明确。 n各工作包的界面划分应交待清楚，既不重复也不遗漏。 n各工作包对应的承包人的责任、权利、义务应清楚明白并相互 交圈。 n为招标人后续项目管理工作提供基础 n促进合理的施工次序和提前工期 n在一定程度上能提前控制工程造价。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o合约规划的原则 n不违背法律法规（如肢解分包）； n划分要切合工程实际，不宜过于零碎； n各工作包之工作范围要相互交圈，责任义务要分工清晰且能传 递； n指定分包项目和直接发包项目不宜过多，要以总承包商的责任 主体一体化为原则； n适当参考国际惯例结合当地具体情

23、况； 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o合约规划的表现方式一般情况下分为以下几种 o 指定分包工程； o 指定供应工程； o 直接发包工程（又叫其他承包工程或独立工程）； o 业主直接采购工程（甲供）； o 业主指定厂家、品牌承包商采购（甲指乙供）； o 总承包商自行施工范围； 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o需要注意的是根据国家相关法律法规的规定，不得直接指定厂商 ，但如必须引用某一品牌才能说清楚其技术标准时，则需加注 或相当于的字样。 o这里要注意如何界定某一施工单位是否应视为分包：当施工单位 与承包商没有直接隶属关系，且独立管理或成建制地承担

24、某一部 分工程施工的，应视为分包。 o要清楚地了解该项目是属于什么类型的工程(住宅、公建、工厂、 医院等)，是属于普通标准建筑工程还是特殊工程。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 n要清楚地了解清单中各子目的表现方式是图纸包干数量还是暂 定数量、甲方供应项目还是甲方指定品牌乙方供应还是由乙方 自行选择品牌供应的子目，并了解不同表现形式的子目之供应 和安装单价之包含内容。如为指定品牌则应相应地提前做好询 价工作，未指定品牌的项目要结合市场现状编制合理地单价。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o在编制标底前首先要做好下列准备工作： n要清楚地了解图纸及工程

25、规范中有无特别的技术要求和施工工 艺，充分考虑到其可能会导致报价偏高或偏低之因素。 n要清楚地了解本工程中有哪些可以降低成本的因素。 n要清楚地了解开办项目费用(措施项目费)中不同地区在政府规 定费用上的差异，同时要考虑外地企业进入当地可能会增加的 一些规定费用，并结合本工程实际情况参照以往工程实例来界 定出本工程开办费所占比例。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o在编制标底前首先要做好下列准备工作： 要清楚地了解本工程之报价范围，并对照清单特别说明和清单各 项目内容描述结合计量原则来编制各项目之单价，要充分考虑到 特殊材料和设备、质量要求、工期要求、工艺要求、特殊的现场

26、 环境对报价的影响。 o要注意分析参加投标的投标人可能提出的报价来作适当地调整。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o招标文件审查时需要注意的问题： 1)招标人、工程师、设计单位、咨询公司和本招标工程之名称是否 前后一致； 2)文件中是否有其他工程的工程名称和雇主的名字； 3)有无其他城市或地区或政府相关部门的名字； 4)目录上的文件名称和排列序号、页码前后是否一致； 5)投标保证金、拖期违约罚金、履约保函、预付款保函或其他各种 保函之比例或金额是否前后一致； 6)回标文件的份数、正副本的份数是否一致； 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 7)合同文件各部

27、分的组成顺序是否合理； n各条款的标题与内容是否对应 n有关暂定数量、暂列金额、暂定供应单价、选择项目等内容是 否均有相对应之调整内容； 8)计量原则与单价内容说明与合同条件、工程规范是否有不一致之处 9)有关工程变更的计价条款是否合理及可操作 10)付款方式是否合理及可操作 11)新增项目的单价组价方式是否合理及可操作； 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 12)履约保函的形式及有效期； 13)对不可抗力的解释； 14)工程暂停、延期或终止时的计价方式； 15)保险的投保方和受益人； 16)发生争议时的解决方式是诉讼还是仲裁； 17)合同价格的包含内容与计量原则和单价内容说

28、明是否统一； 18)有无拖期违约罚金； 19)对一个有经验的承包商不能合理预见的内容的处理方式(应定义清 楚什么是不可预见)。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 20)如条款中要求承包商有深化设计的义务应在条款中界定清楚什么情 况下属于深化设计； 21)工程施工水、电费由谁来缴纳; 22)总包对分包及其他承包的照管具体内容; 23)条款的语言描述要通俗易懂，不能使人产生歧义。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o评标工作成本管理：评标工作成本管理：一般情况下分为初评和终评，初评时工作： 1 1）投标人资格审查）投标人资格审查：对于已经过资格预审的投标人审

29、查其是否列 入预审合格的清单；没有经过资格预审的应审查该投标人的资格 是否满足招标文件的规定。 2 2）对投标文件的响应性审查）对投标文件的响应性审查：其投标文件是否按规定的格式和方 式递交，是否其投标函已由公司法人或授权代表签名盖章(如为授 权代表签字盖章应有法人签署之授权委托书)；按投标须知要求应 提交之文件、资料是否全面完整；如规定有投标保证金，是否已 递交满足招标文件规定的具有适当金额和适当期限的有效保证； 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 对招标文件中规定的商务和技术条件是否有重大偏离；经过上述 筛选合格的的投标文件的投标人，原则上就应作为符合条件的中 标候选人进

30、入终评(招标文件中对初评另有要求的按要求执行)。 o终评时分为技术评审和商务评审。 3）技术评审的目的是确认投标人履行工程合同的能力，以及其拟将采 用的施工方案的合理性、可靠性。基本内容如下： 1.是否提交了招标文件中规定提交的所有技术文件，文件与 规定的技术说明和图纸要求是否一致；2.施工计划的科学性、合 理性及可操作性，是否能满足业主对工程竣工时间的要求； 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 3.保证施工进度的措施，即对所投入的人力、物力、施工机械、 其他生产设施及其安排的合理性、可靠性；4.施工质量的控制和 保证，包括各项管理措施是否可行；5.对于要求投标人提供某些 材

31、料或设备的工程项目，一般要求在递送投标文件的同时，报送 主要材料、设备的样本或型号规格和制造厂家的名称和地址，评 审人员应审查其是否满足招标文件和设计的要求；6.如果投标人 拟与某几家分包商进行合作，则应审查分包商的能力和经验是否 可胜任其分包工程项目；7.投标文件中对本招标工程在在技术上 有何保留或建议，需评定这些保留条件对工程的技术性能和质量 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 的影响，对提出的建议进行可行性和技术经济价值的分析，考虑 全部或部分采纳其所作之建议。 4）商务评审是从成本、财务和经济分析等方面评定投标报价的合理 性和可靠性，评定授标给不同投标人的经济效果，内

32、容如下： o1.分析其报价构成的合理性。其直接费与开办费（措施费）的比 例、指定分包照管费占分包工程金额的比例等是否合理，对各分 部、分系统进行单方造价比较分析（列出各投标人分部比较表及 分系统比较表）以确定其合理性，审查投标文件报价数据计算的 正确性（一般称之为算术误算），并与标底进行对比评定各项目 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 报价的合理性(通过开办费或措施费比较表、主要项目单价比较表 、主要设备材料品牌产地比较表、工期比较表、付款方式比较表 等)；2.分析机械台班、工人计日工资、材料单价的合理性，对于 前期工程的价格，应分析投标人提出的报价是否明显过高，估价 投标

33、人对支付条件的要求及优惠条件，包括支付外汇或当地货币 的比例，外汇货币种类及兑换率的高低、延期付款利息等；3.对 于招标文件中规定了调价条款，应对投标人的调价公式及其采用 调价基数、调价指数的合理性进行分析；4.审核投标人要求分年 支付的资金流量表，评述其合理性； 5.对投标人的资格进行进一 步的审查，复核投标人在资格预审后资格条件的变化。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 p 5）在上述技术商务各项评审后，提出商务部分的评标意见及需 要投标人澄清的问题（淘汰不符合条件的投标文件），同时对保 留下来的投标文件可能会存在这样或那样的问题需要进一步澄清 ，评审委员会针对每个投标

34、人的具体问题要求其给予澄清。 o6）评标报告：将技术评审和商务评审的结果，以及投标人在澄清 会上对要求其澄清的问题的解答或针对某方面的问题所作的承诺 进行综合分析比较，按招标文件规定选出价位合理的候选人名单 ，写出评标报告。评标报告的内容：1.招标过程的概况、评审委 员会的人员及组成；2.参加投标的投标人总数，因各种原因而被 淘汰的投标人名称及其原因；3.对推荐的投标人或排序结果进行 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 重点评述，包括：投标人的资信及承担类似工程经验；标价分析 结果；标书的响应性；有何保留或建议及这些建议的合理性、先 进性；标书中提出的工期、进度计划及可行性；

35、投标人拟与其合 作的分包商的情况；业主关心的其他情况。 o7）决标与授标：业主在收到评审委员会评标报告后，将召开内部 会议决定中标人。确定中标人后，业主将作如下工作：1.向中标 人发出中标通知书，书中写明商签合同的时间和地点，如果授标 价格是不可协商的，则应写明授标价格；2. 向未中标的投标人发 出未中标通知书，只需写明该投标人未能中标，而不必写出任何 理由，但应注明投标保函撤回办法。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 o8）合同谈判：经过招标、评标及评标过程中的问题澄清，业主与 承包商就与项目有关原则问题均已达成共识，因此大多数情况下 业主与承包商均能顺利签订合同，包括：

36、1.通过评标，尽管从总 体上接受承包商价格，但其报价中还可能存在某些不合理的地方 ，希望通过谈判来调整；2.发现投标人某些建议是可以采纳的， 如为其他投标人建议，而业主意向中标人也可接受，需与意向 中标人商定这些建议，并确定因采纳这些建议而导致的价格变更 ；3.讨论某些局部变更、包括设计的局部变更、技术条件或合同 条件变更等对合同价格的影响。 四、招标阶段成本管控的重点四、招标阶段成本管控的重点 目录目录 一、全过程成本管理的概念和目的一、全过程成本管理的概念和目的 二、地产行业目前现状与挑战二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点三、设计阶段的成本管控的重点 四、招标阶段的成

37、本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点 五、结算阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点 结算阶段的成本管控重点：以包干合同为例，一般情况下在总价包干 合同之结算工作中包括下列结算内容： o是否有图差调整，建议在结算工作开展前落实好到底施工过程中 有几版施工图，是否每一版施工图均需要做图差调整。并与施工 方结算工程师之间达成一致； o清单中如有暂定数量项目，建议在结算工作开展前落实好到底施 工过程中这些项目对应哪一版施工图进行暂定数量的调整，并与 施工方结算工程师之间达成一致； 五、结算阶段成本管控的重点五、结算阶段成本管控的重点 o暂定供应单价调整，应整理出工程量清单中哪些项目为暂

38、定供应 单价项目，并协调相关部门确定相应项目之供应价，以供结算之 用。 o有关暂列金额调整，要事先归纳出清单中哪些项目为暂列金额项 目，并列出明细协调相关部门确定相应项目所对应的图纸及相关 资料，以供结算之用。 o选择项目调整，要有相关的书面指示来确定是否由承包商来作相 关工作。 o变更金额的确定。协调相关部门做好变更的程序控制。建议负责 五、结算阶段成本管控的重点五、结算阶段成本管控的重点 变更签字的人员须事先进行相关合同条款的强化教育，要让其明 白一切要以合同出发，哪些变更该签字，哪些变更不该签字。对 待变更一定要制订一套切实可行的控制程序以尽量避免不该发生 的和不必要的费用损失。当承包商

39、自己要求变更且其能从该变更 中获取一定的利益时工程师应根据技术规范、合同条款认真从原 合同文件中分析其可操作性、经济性，要能审时度势地利用承包 商变更的要求调整技术规范和合同文件中原有的缺陷，来保证工 程的质量、避免因原有的缺陷而使发包人提出变更带来的经济索 赔或延期；工程师审核变更的原则应基于以下几点： 五、结算阶段成本管控的重点五、结算阶段成本管控的重点 n变更后的工程不能降低使用标准； n变更项目在技术上必须可行、可靠；（1、2两条是最基本的） n变更后的工程费用要合理。不能因该变更导致费用增加控制失 控，甚至因为增加的投资过大而引发大的、工程师很难解决的 合同争议； n变更后的施工工艺

40、不宜复杂，一般不应由于变更后的施工工艺 改变而影响工期，进而引发工程师解决不了的合同争议； n较大的变更，必须要和承包商事先沟通，必要时，给承包商发 去“变更意向通知，限定最核心的条件”下，让承包商报价和 提出技术大纲； 五、结算阶段成本管控的重点五、结算阶段成本管控的重点 n较大的设计变更必须在工程师做好合同分析工作、充分的预计 到变更的基本结果后，再与业主沟通和正式报送工程师的意见 ，供业主审查和批准； n变更令的发布一定要在充分征求甚至征得各方一致意见后（或 意见不一致而雇主批准） n一定要考虑到变更后涉及到的以下合同条款，这些条款本质上 是带有保护承包商权利的：费用；延期；索赔；争议处理等。 o造价工程师在变更审核过程中要注意下列事项： n变更由哪一方提出，哪一方则需在变更中明确其提出变更原因 。 五、结算阶段成本管控的重点五、结算阶段成本管控的重点 n要于变更内容中列明变更的范围及附上相关图纸并加以特殊的 标记如云线标注等以便工程量的计量 n必须规定出各方变更签