城口项目户型建议汇总【对养老公寓及小户型的修改意见】

1、地产核能激活商城口项目户型建议汇总一、 “嵌入式养老公寓”户型修改意见一）“嵌入式养老公寓”可行性分析（见附件1）二）“嵌入式养老公寓”规划初步意见1、设计特点1）、养老公寓底层配有公共活动空间，为住户们提供了一个进行社会，交往的公共空间和功能齐全的会所会让更多的老人拥有了健康和快乐。2）、在设施建设上，住房以公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，并配备家具等设备，使之具有家庭气氛，并同时拥有了一个属于自己，不被干扰的私密的舒适空间。3）、合理的功能组织，彰显人性化，彰显老年人的生理特点，公寓的辅助设施有超市、餐馆、咖啡吧、银行、停车场等。4）、宜老化设计为活动能力减退的老年人提供了活

2、动的安全性，使他们有安全感。a.通风采光：朝向正南，尽可能扩大采光面积。b.电梯：电梯宽敞通透，即使发生故障，出现人员被困情况，较一般封闭电梯给人更多的光亮与安全感，同时利于呼救。电梯加深加宽，空间足够满足轮椅及紧急救护时担架的使用。c.房门尺度都具备轮椅使用者的操作空间。d.斜道、门厅、大堂、楼梯、升降机、厨房、卫生间和淋浴房等，都按无障碍要求设置。5）、注重细节，它可以使老人处处感到方便和愉快。a.在入口处设置取代台阶的坡道，坡道不大于1:12，即不超过45度；b.电梯的入口净宽最低应在800mm以上，梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上；c.电梯设置双排按钮，方便于坐轮椅的老人操作；6）

3、、安全保障a.智能监控系统，监控整个社区公共空间，防范非正常事件的发生。b.无线定位系统，住户在社区公共区域范围内发生异常情况，按动紧急按钮，监控中心收到信息，即时启动紧急救援程序。2、“嵌入式养老公寓”户型配比意见总户型配比表总面积面积区间户数户数比公寓31217%70-90212 11%90-1101448%110-130666 35%130-14443623%144以上1146%合计206878.88平方米1884100%项目总居住人口6594人（按一户3.5人计算）老年化率15.31%老年人约1008人由图表可知，项目老年人居住人口预计为1008人，按2人一户计算，需要504户，但考虑

4、到城口城市化进程缓慢及其他因素，我们初步将购买养老公寓的老人考虑在40%，及约200户左右，约占总比例10.6%。3、户型修改意见相邻大小户型组合，小户型为养老公寓（共配置184套嵌入式养老公寓，配置比例为9.7 %）1）、以将13#GY-50面积为49.16 与GY-70面积为72.23组合为一套房，将小户型缩小面积养老公寓面积，扩大大户型面积，将小户型-养老公寓面积设置在40左右。（养老公寓共96套）该户型设置为养老公寓，面积控制在40-45之间。该户型为子女居住，扩大面积2）、将修改方案二中的6#T7C-80面积为87.76与T7C-45面积为45.79组合为一套，将小户型设置为养老公寓

5、，缩小其面积，扩大大户型面积。（养老公寓共88套）该户型为子女居住，扩大面积该户型设置为养老公寓，面积控制在40-45之间。总结：大小户型组合很好的解决了二套房问题，因此协卓建议对养老公寓的设置采用子母房式，不考虑单独设置养老公寓；养老公寓户型设置在40左右。二、 公寓、小户型的修改意见一） 小户型的可行性分析1、城口县热销户型分析项目案名产品形态总建筑面积户型热销户型户型配比赠送面积成交均价（元/）总价区间销售概况备注逸 城国 际高层住宅10.8万方8396122112三房962:1:2:1二房占：50%三房占：50%_ _ _ _2013.10月开始蓄客，未售。_ _腾 宇中央新 城高层一

6、期8万方住宅2012年已售馨_ _ _ _ _ _一期已经售馨，二期还未开始。_ _滨 河水 岸高层住宅4.5万方75.5178.7483.31120.30113.2973.10三房1131:1:1:1:1:1二房占：67%三房占：33%_ _ _ _2013.09月开始蓄客，未售_ _阳 光水 岸高层跃层住宅13.7万方74.9992.05116.20133.7874.99116.202:2:1:1二房占：67%三房占：33%1-54000元/28-50万目前只有五十套在售。总去化7.7万方2011.05月开始销售美都香榭高层此项目只有初期围墙宣传，预计有五十万方。合计 75.68万方小结：

7、 区域户型以两室、三室为主力户型；区域市场住宅热销面积集中在80-120平米；城口无小户型产品市场。2、调查分析备注：此项缺少时间去调研视察，因此协卓采用询问法，询问各区县项目案场置业顾问及经理得出以下结论：1）、区县居民对小户型一室一厅暂时不认可，接受度低；2）、区县项目的两室与三室户型是热销户型，高收入的居民还选着有4室或5室洋房；二） 小户型修改意见1、 小户型配比意见总户型配比表总面积（）面积区间（）户数（户）户数比备注公寓31217%70-9021211%90-1101448%110-13066635%130-14443623%144以上1146%合计206878.881184100

8、%由图表可知，该项目的公寓户型有312户，占比17%，数量过多，不符合区县人民的居住习惯，且城口城市化进程及经济发展发展缓慢，不具有公寓市场，因此协卓建议，取消公寓、一室一厅等户型 ，将此户型改为两室。2、小户型修改意见协卓建议：同意将一室一厅户型和公寓改为两室或三室，面积控制在65-120之间.附件1一、 养老模式的研究分析一）政策依据“9073”养老模式鉴于我国老年人口众多且未富先老的国情，政府制定了“以家庭养老为基础，社区居家养老服务为依托，机构集中养老为补充”的养老服务政策，确立了以“居家及社区养老”为主的养老模式：既“9073”模式。“90”让90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭

9、照顾养老。服务对象：主要面向中低龄、健康、有生活自理能力的老年人。“7”让7%的老年人通过社区照顾实现居家养老。服务对象：主要面向有部分生活自理能力的老年人，通过在社区设立亲近化、人性化的服务项目，使老年人足不出户就能得到基本生活照料服务。“3”3%的老年人入住养老服务机构集中养老。服务对象：生活完全不能自理或半自理的老年人，需要长期照料、家庭和社区无力承担的或者经济宽裕且追求高质量生活的老年人。 介于上述中国养老原则的确定及老年人口庞大基数下的巨大商业需求，政府相继出台了相关规划和指导性意见以支持养老产业的发展。重庆市社会养老服务体系建设规划（20112015年），则指出重庆市社会养老服务体

10、系建设仍然处于起步阶段，养老服务设施的规模、档次和服务方式、水平不能满足快速增长的社会养老服务需求。而根据调查，有3%5%的老年人需要机构养老服务，有7%10%的老年人需要社区居家养老服务；由此可见，养老地产在重庆有着很大的市场需求。国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号），则从投融资、土地供应、税收优惠、各种补贴支持等，给出了相应的指导意见；而养老产业具体的土地、税收、扶植政策等，将会在今年陆续出台；小结：由国家政策可知，国家大力鼓励支持老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，及嵌入式养老公寓运营而生。二）嵌入式养老公寓市场机遇分析 我国已进入老龄化社会阶段老龄化率全国

11、重庆成都上海2012年底14.3%16%16.3%23%截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年突破2亿，2025年突破3亿，2034年突破4亿，解决广大老年人的养老服务问题则成为保障和改善民生的关键问题。重庆市老年人有500多万，老龄化程度达16，比14的全国平均水平高出2个百分点，这相当于每25个人中就有4个60岁以上老人。 独生子女与空巢老人增加2011年全国1%人口抽样调查数据显示，0-30岁的人口中，独生子女数量达到1亿6000万，占同龄人口的29.3%，其中，城市人口比例更是达44.6%。据现有生育政策和国际经验，中国独的独生

12、子女数量和比例仍将继续上升。4-2-1模式（一对夫妻赡养两对老人、抚养一个孩子）的时代结构将在中国越来越普遍，随着社会保障体系的不断完善，独生子女成家后与父母一起居住的比例也持续降低，因此空巢老人的比例不断上升。尤其是城市，退休后的老年人一般都有养老保险，子女对父母更多的是从精神方面给予慰藉。2011年，北京纯老年人家庭人口占老龄人口比重超过15%，逼近上海30%。年份北京上海人数（万）比上年增长（万）占老龄人口比重（%）人数（万）比上年增长（万）占老龄人口比重（%）200838.20.117.586.3828.7200941.53.318.392.215.8329.2201044.32.81

13、8.894.562.3528.6201145.20.918.2数据来源：北京市，北京市老年人口数据信息和老龄事业发展状况报告；上海市，上海市民政局，上海市老年人口和老龄事业监测统计信息。目前。农村空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%，农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。 中国当前的养老模式主要分为家庭养老、社区养老及机构养老。家庭养老即年老父母由子女来赡养，是中国最传统的方式。“养儿防老，积谷防饥”在中国流传了几千年，儒学对孝道的论述和要求，对于养老模式的选择起制约和规范作用，使养老有一个简单的个人行为，演变一种规范的社会行为，敬老、爱老

14、、养老成为社会公认的社会美德。中国宪法也明确规定成年子女有赡养父母的义务。养老不仅是传统文化与道德的要求，更是上升到法律的高度。当前中国的农村和城市的部分老人采取这种方式。社区养老老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。目前，中国的众多大城市正在进行这方面的实践，其中，上海走在前列。其模式主要针对有自理能力的老年人，组织服务人员为其提供餐饮、娱乐、购物、生活支持等服务。机构养老指老年人主要在政府或民营的敬老院、福利院等机构，由机构为其提供生活照料、日常护理、医疗治疗等服务。随着中国老年化进程的加快，及养老服务专业化要求的提高，其将占据

15、主导地位。 “嵌入式养老公寓”市场潜力巨大据不完全统计中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 家庭因素催生老年住宅的产生和发展国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。而今下一代与老一代分居现象不断增加，老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，有的不肯到养老院进行养老。加之由于七十年代中期实行计划生育影响，“三口之家”已成为现代社会的主力家庭结构。许多

16、独生子女成家之后，既要面临繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争，又要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。小结：大致全国范围，小至重庆，都一定程度的进入了老龄化社会，“老有所依，老有所养”是国家层面高度重视的民生问题，“嵌入式养老公寓”的出现是社会化进程的必然产物。一） 养老公寓现状分析1、全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。典型养老公寓案例：上海 亲和源养老公寓（先期：使用权+年管理费，后期改为产权式出售；有多种套餐可选，销售

17、方式灵活）天津 长庚老年公寓（产权式老年公寓）青岛 万科长者公寓(自主持有)嵌入式养老公寓案例：万科北京幸福汇，在总规模达1226户的项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比为11.9%。2、据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个。从投资主体来看，政府投建项目约占总量的1/4，社会资本占3/4，社会资本成为养老项目的投资主力。3、根据机构数据统计，按照养老地产在2035年达到均衡的速度计算，预计选择养老地产的群体占比可能达到15%。这意味着，在20年内，养老地产面积的最大缺口将超过21亿平方米。到2020年，老年消费在社会总体消费中将达3.3万亿元，2030年将达

18、到8.6万亿元小结：由统计可知，中国目前养老公寓供不应求，无法跟上老年化进程的趋势，老年公寓存在很大的发展空间。二） 养老公寓的发展趋势1、社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平机构养老模式：专门供老年人养老人的社区，一般位于环境较好的市郊地区；其多为大型开发商热捧的养老地产，一般定位高端，收费较高，入住老人家庭较为富裕；优点：设施完善，服务水平较高；弊端：老年人与子女及原来的生活场景相隔离，无法满足老年人的情感需要；2、嵌入式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋嵌入式居家养老模式：以社区为基本单元，在社区内除建有供年轻人居住的商品住宅外，还有一定数量的老年住宅，住宅在

19、设施配套及室内设计上都能适应老年人的特殊需求；同时能达到与子女共处同一社区的养老模式。嵌入式养老模式特性1、社区内配建一定比例的老人公寓。其社区户外环境以及住宅户型中均考虑到老人的无障碍设计要求；2、老年公寓可以统一管理和服务，配有餐饮、健身、娱乐、健康管理等功能，老人们在公寓内有一定的生活照料，同时还可以相互交流，参与各种活动，减少老人们各自在家居住的寂寞及与子女一起住的相互干扰。3、社区内配建有小规模多功能的老人服务中心。主要为老人提供日托接送、健康检查、送餐服务、协助洗浴、帮助进行机能训练、组织参加文化娱乐活动等全方位的服务。结合传统养老模式及社区养老的弊端嵌入式养老模式的优势主要体现于

20、以下方面1、嵌入式养老模式是专门为老年人设计的，在居住方式上比传统居家模式更先进，其室内外设施与服务更为齐全符合老年人特性；2、既能享受天伦之乐，又能与子女的生活互不干涉，同时享受和谐的社区生活，进行正常的社交，不会有被社会和子女遗弃的感觉；3、嵌入式养老住宅即可购买，又可以出租，具有可持续性使用的特性。小结：嵌入式养老住宅的产生与发展是城市化发展的必然产物。二、 城口县嵌入式养老社区研究分析一）城口县养老模式现状分析1）城口老年人口高龄化日趋明显城口县年末总人口（户籍统计）万人按年龄组分老年人口占比0-18岁18-35岁35-60岁60岁以上2012年24.955.836.219.093.8

21、215.31%2011年24.725.826.279.073.5614.40%2010年24.655.886.448.923.4113.83%以上数据来源为重庆市统计年鉴而由上图重庆市统计年鉴可知，截止2012年重庆城口县老龄化程度达15.31%。而按联合国传统标准，60岁以上人口占总人口比达10%，就算进入老龄化社会。2）城口养老中心资源供应不足目前城口县的主要养老模式以家庭养老、养老机构为主，而家庭养老仅占少数，大多数老人是与子女分居而住，加之子女大多外出务工，留守老人比例不断上升。区县养老中心2011年-2015年规划改建已建（所）已建（床位）扩建（所）新增（床位）改建（所）改建（床位）

22、城口县860054002100城口现有的养老院主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。总结：城口截止2012年老年人口约为3.82万人，对养老市场需求较大；城口目前暂无嵌入式养老公寓，存在市场空缺。二） 城口县嵌入式养老公寓需求分析1、老年人对养老公寓需求1、根据不完全统计，在城口县老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足15平方米或没有住房，有5.9%的老人寄居他人房屋，有 33.4%住房少于3间，有3.4%的

23、老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。2、据不完全调查统计城口县留守老人2.5万人，孤寡老人0.2万人，寄居养老院0.2万人，与子女居住0.92万人。(仅供参考)区县养老方式2012年城口县老年人居住比例分析老年人总数留守老人孤寡老人寄居养老院与子女居住人数（万人）2.50.20.20.923.82万人比例（%）65.55.25.224.1小结：由以上分析可知，城口县老年人对养老居住环境的改善需求极大。2、 社会居住观念的改变中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”

24、的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群所选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，养老公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。由此可见，随着观念的变化，对嵌入式养老公寓的需求是加快增长的。3、 子女对父母养老的需求分析子女以为改善父母居住状况为目的而选择嵌入式养老公寓，成为了老年养老公寓消费的主力。据不完全统计资料显示城口县45%的年轻人选择在县城中心购置房屋，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对