[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟8_1

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟8房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟8房地产估价理论与方法模拟8一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)问题:1. 对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位答案:D问题:2. 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。A.概括性B.描述性C.理论性D.准确性答案:A问题:3. 居住用地的使用权出让最高年限为 年。A.85B.30C.50D.70答案:D 居住用地的使用权出让最高年限为70年。问题:4.

2、 有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。现约定一年后一次付清，年折现率为5%，则实际单价为 。A.3000元/m2B.2850元/m2C.2928元/m2D.2857元/m2答案:D此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题的计算过程为 解决此题的关键在于理解实际价格和名义价格的含义。 问题:5. 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元

3、/m2。理论上应补地价 万元。A.78B.882C.1210D.1272答案:D问题:6. 当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明 。A.房地产市场存在着泡沫B.房地产市场不景气C.房地产市场很繁荣D.房地产市场不存在泡沫答案:B此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法适用的条件。运用成本法估价，要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中要采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。解决此题的关键在于正确理解成本法适用的条件。问题:7. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为

4、4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价 万元。A.1250B.1750C.2050D.2150答案:B 理论上应补交地价50005150-500040001750(万元)问题:8. 已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为 万元。A.109B.117C.124D.130答案:D问题:9. 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对

5、象在 下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的答案:C问题:10. 某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是 元/m2。A.4395B.4486C.4636D.4850答案:B期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿= 5000元/m2-(500-100)元/m2/10%1-1/(1+10%)-5000

6、元/m23%=4486.36元/m2。问题:11. 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于 。A.估价时点和估价对象均为现在B.估价时点和估价对象均为未来C.估价时点为现在，估价对象为未来D.估价时点为现在，估价对象为过去答案:C此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲得很详细，关键还在于在理解的基础上熟练掌握。问题:12. 承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套

7、住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为 万元。A.6.19B.6.42C.7.20D.9.58答案:A问题:13. 某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为 元。A.62500B.62000C.61000D.61500答案:A 该宗房地产相对于空地的减价额为(300-50)25062500(元)问题:14. 甲、乙、丙三宗土

8、地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择 。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一答案:D 根据公式楼面地价土地单价容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。问题:15. 对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始( )。A.下降B.迅速下降C.稳定不变D.上升答案:A知识点 最高最佳使用原则问题:16. 某地区房地产买卖中应由卖方

9、缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方 元/m2。A.2020.80B.2214.29C.2336.45D.2447.37答案:B问题:17. 某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为 元。A.54000B.32010C.48000D.60000答案:C问题:18. 新建建筑物价格= +建造建筑物费用+正常利税。A.征

10、地费B.拆迁安置补偿费C.地价款D.零答案:D问题:19. 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是 。A.交通拥挤B.建筑技术进步C.城市规划改变D.自然环境恶化答案:B问题:20. 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为 。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1087元/m2D.1141元/

11、m2答案:C问题:21. 某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为 元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A.7999B.7967C.7996D.8028答案:D29(1-0.4%)88028(元/m2)问题:22. 评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万

12、元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。A.2526B.2241C.2135D.2985答案:C问题:23. 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为 万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案:C知识点 报酬资本化法的公式问题:24. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上

13、增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为 万元。A.400B.450C.500D.540答案:A问题:25. 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于 元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920答案:D知识点 净收益每年不变的公式问题:26. 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应

14、取为 年。A.45B.50C.52D.55答案:C知识点 年限法及物质折旧的项目问题:27. 房地产估价的核心是 。A.测算和判定价值B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价对象答案:A此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房地产估价的核心就是对价值的测算和判定。解决此题的关键在于理解房地产估价的本质。问题:28. 某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为 。A.60%B.70%C.80%D.90%答案:C问题:29. 房地产估价可以认为是 。A.一种定价B.对估价对象可实现价格

15、的保证C.可以取代当事人的某种民事权利D.为当事人提供公平可信的价格参考依据答案:D问题:30. 某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法( )。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法答案:C问题:31. 某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与( )万元的资金等价。A.2000B.400C.4000D.10000答案:A问题:32. 基准地价系数修正法的基本原理是 。A.收益

16、原理B.替代原理C.地租理论D.区位理论答案:D问题:33. 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2A.50B.250C.300D.350答案:B问题:34. 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为 。A.1%B.1.5%C.2%D.2.5%答案:B问题:35. 在影响房地产价格的各种因素中，

17、“城市化”属于 。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素答案:A二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)问题:1. 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于 引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.周围环境改善 A B C D E答案:CE知识点 房地产的特性问题:2. 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于 。A.有形收益B.无形收益C.正常收益D.实际收益E.广告收益 A B C D E答案:BD问题:3. 估价报告书必须记载 。A.委托估价方名称B.受理估价方

18、名称C.估价报告书使用方名称D.估价目的 A B C D答案:ABD问题:4. 在商品房交易中，常见的最低价格有 。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格 A B C D E答案:AB拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。问题:5. 权益状况比较与调整的主要内容包括( )。A.土地使用年限B.土地出让方式C.城市规划限制条件D.楼层、朝向E.公共设施

19、完备程度 A B C D E答案:AC问题:6. 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有 。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级 A B C D E答案:ADE问题:7. 假设开发法中的开发期包括( )。A.前期B.建造期C.租售期D.保修期E.经营期 A B C D E答案:AB知识点 房地产价格的构成问题:8. 投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的 等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平 A B C D E答案:CD问题:9. 运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握

20、。A.待开发房地产在开发前后的状况B.开发后的房地产经营方式C.开发完成后的房地产价值D.开发成本和管理费用等费用E.房地产销售过程中的销售税费 A B C D E答案:AB问题:10. 净收益按定比率递增的公式的假设前提有( )。A.净收益按一定比率g递增B.收益年限n为有限年C.报酬率Y不等于零D.报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率gE.收益年限n为无限年 A B C D E答案:ABD问题:11. 运用长期趋势法估价的一般步骤有 。A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推

21、测、判断估价对象在估价时点的价格E.对未来的价格进行分析和预测 A B C D E答案:ABCD问题:12. 某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有( )。A.按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%D.按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E.按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9% A B C D E答案:ABDE问题:

22、13. 长期趋势法主要有 等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E.指数修匀法 A B C D E答案:ACDE知识点 长期趋势法基本论述问题:14. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.违约责任 A B C D E答案:ABCD问题:15. 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。A.实地查勘记录B.委托人照片C.估价项目来源和接洽情况D.估价中的不同意

23、见E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 A B C D E答案:ACDE三、判断题问题:1. 在评估投资价值时，采用的折现率足某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。答案:B问题:2. 在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，但一般不易选取协议方式的买卖实例。答案:B为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取土地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。问题:3. 某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数

24、为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。答案:B问题:4. 房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价格实质上为房地产权益的价格。答案:A知识点 合法原则问题:5. 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。答案:B问题:6. 某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。答案:B问题:7. 成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。( )答案:B问题:8. 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相

25、等，否则就不适宜采用这种方法。答案:B问题:9. 基于租赁收入测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。答案:B知识点 基于租赁收入测算净收益的基本公式问题:10. 出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为销售收入扣除由出租人负担的费用后的余额。答案:B问题:11. 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。( )答案:B问题:12. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。答案:B问题:13. 假设开发法用于投资分析与用于估价

26、的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。答案:B知识点 假设开发法基本论述问题:14. 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。答案:A问题:15. 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。答案:B四、计算题(要求列出算式与计算步骤。需按公式计算的，应写出公式。计算结果可取整到个位。)问题:1. 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的

27、40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下： (1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。 (2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。 (3)

28、 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 (4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5) 假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 答案:按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为： 旧房地价格房地的重新购建价格-建筑物的折旧土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧先画出其时间示意图 (1) 计算房地的重新购建价格 土地的重新购置价格20004000800(

29、万元) 建筑物的重新购建价格130090001170(万元) (2)计算建筑物的折旧 拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)： 物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)： 门窗等损坏的修复费用为：3万元 装修的折旧额为82.5466(万元) 设备的折旧额为2509150(万元) 长寿命项目的折旧额(1170-3-82.5-250)10185.44(万元) 该建筑物的物质折旧总额3+66+150+185.44404.44(万元) 功能折旧(有两项)： 对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额130-80+10-30+838(万

30、元) 对于不可修复的功能缺乏(增加能耗)引起的折旧额9.05(万元) 经济折旧：环境污染负面影响，每年租金损失为7万元 永久性不可修复折旧额 建筑物折旧总额404.44+38+9.05+65.99517.48(万元) (3) 该写字楼的现值800+1170-517.481452.52(万元) 因此，该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。 问题:2. 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/

31、m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。 其他的相关资料如下。 (1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。 (2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 (3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成

32、投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 (4) 该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5) 假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 答案:按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为： 旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 先画出其时间示意图如下。 (1) 计算房地的重新购建价格 土地的重新购置价格=20004000=800(万元) 建筑物的重

33、新购建价格=13009000=1170(万元) (2) 计算建筑物的折旧 拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)： 物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)。 门窗等损坏的修复费用：3万元 装修的折旧额 设备的折旧额 长寿命项目的折旧额 该建筑物的物质折旧总额=3+66+150+185.44=404.44(万元) 功能折旧(有两项) 对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额=130-80+10-30+8=38(万元) 对于不可修复的功能缺乏(增加能耗)引起的折旧额=9.05(万元) 经济折旧：由于环境污染负面影响，每年租金损

34、失为7万元 永久性不可修复折旧额 建筑物折旧总额=404.44+38+9.05+65.99=517.48(万元) (3)该写字楼的现值=800+1170-517.48=1452.52(万元) 该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。 问题:3. 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2

35、3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次

36、商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。答案:首先计算每层的建筑面积为：4000624=1000(m2)，然后分层计算每层收益的现值。 (1) 第1层。第1层为1000m2，可出租面积为：1000(1-60%)75%90%=270(m2)，该商铺每平方米出租面积每月可能净租金60元，1层每年净收益为：A1=2706012=19.44(万元)，收益期限为50-2-1=47(年)，未来各年收益的现值为(i1=10%) (2) 第2层与第3层为商场，共2000m2，营业面积为200070%=1400m2，

37、两层正常年收入为14008500=1190(万元)，每年正常营业需投入1000万元，即正常年净收益为A2=1190-1000=190(万元)，i1=10%未来47年收益的现值为 而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元，按两层1400m2计算，年净收益为A2=84(万元)，两者相差较大，A2-A2=190-84=106(万元)，但题中所谓同类商业项目含意不十分清晰，商业项目收入与区位、层次、经营品种、营销手段及广告宣传等关系极大，A2与A2如何取舍，难以定夺。 (3) 第4层1000m2，出租开酒楼，可出租面积为100070%=700m2，每平方米出租面积月租金50元，第

38、4层酒楼年毛收入为7005012=42(万元)，支付运营费用8万元，年净收益A3=42-8=34(万元)，i3=8%，未来47年收益的现值为 (4) 第5层至第10层办公用房出租，每层20间，6层共206=120(间)，出租率80%，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，但出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用，6层办公用房年净收益为A4=12080%1800(1-10%)12=186.624(万元)，i4=7%，未来47年收益的现值为 (5) 第11层1000m2以优惠价格出售给公司员工，总价为P5=10003800=380(万元) (6) 第12层至第24层共13层，计1300

39、0m2，均价4200元/m2，总价为P6=1000134200=5460(万元)，而当地同类同档次商品住宅售价为每平方建筑面积4000元，考虑后应以均价4000元/m2较为适当，则P6=130004000=5200(万元) 由上六项之和，即为该宗房地产评估的总价P P=P1+P2+P3+P4+P5+P6=192.20+1878.50+413.60+2555.18+380+5200 =10619.48(万元) 以上计算中尚存在两个问题：首先是1层的商铺、23层的商场、4层的酒楼、510层的办公用房每年的净收益，在未来的47年中均不做任何变化，似乎不太可能，也很难想象，这给以上计算的可靠性与信任度

40、带来很大影响；其次，23层商铺的收益，估算的数据与该市经营同类商业项目的收益相差甚大，仅凭题中资料，难以分析判断，影响了计算的准确性；同样1224层的销售均价，估计为4200元/m2，当地同类同档次商品住宅售价为4000元/m2，13层共13000m2，两者相差260万元，亦不容易判断。 综合上述情况，此宗物业市场价值可评估为10620万元。 问题:4. 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为

41、10%。请计算目前该承租人权益价值。答案:承租人权益价值=无租约限制下价值-有租约限制下价值，无租约限制下价值=，有租约限制下价值=(1+10%)2=233.144万元，则承租人权益价值=40.68万元。问题:5. 6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估

42、价机构进行估价。 据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。 答案:解 据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来44年的净收益的现值之和： 年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36万元 求取未来16年的净收益的现值之和： 年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36万元 求取未来16年后28的年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28V44-V163950.83-3329.10=62

43、1.73万元 问题:6. 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。答案:(1)计算建筑物的重置价格： 建造成本=800(万元) 管理费

44、用=8003%-24(万元) 投资利息=(800+24)60%(1+6%)1.5-1+(800+24)40%(1+6%)0.5-1 =54.90(万元) 建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9(万元) (2)计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额=18(万元) 装修部分的折旧额=2001/52=80(万元) 设备部分的折旧费=1101/108=88(万元) 长寿项目的折旧额=(1048.9-18-200-110)1/5080 =115.34(万元) 该建筑物的折旧总额=18+80+88+15.34=301.34(万元) 问题:7. 某宾馆需要估价，据调查，该

45、宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。答案:(1)计算该宾馆年总收益 =30050365(1-30%) =3832500(元)=383.25(万元) (2)计算该宾馆年总费用=14(万元/月)12(月)=168(万元) (3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25(万元)-168(万元)=215.25(万元) (4)假定年净收益与还原利率不变，使

46、用年限为无限年期，则该宾馆的收益价格=2152.5(万元) (5)计算同档次宾馆年总收益 =30045365(1-20%) =3942000(元)=394.2(万元) (6)计算同档次宾馆年总费用=394.2(万元)30%=118.26(万元) (7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.270%=275.94(万元) (8)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年期，则同档次宾馆的收益价格=2759.4(万元) (9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50元45元，但空房率也高，30%20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营

47、运费用支出。 (10)经过综合考虑后，可以估计该宾馆的价格为2450万元较为合理。 问题:8. 商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。答案:(1)计算各层可出租的面积：2000m260%=1200m2。 (2)计算租期内年净收益：180120012(1-20%)元=2073600元=207.36