[房地产估价师考试密押题库与答案解析]现金流量与资金时间价值(一)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析现金流量与资金时间价值(一)房地产估价师考试密押题库与答案解析现金流量与资金时间价值(一)现金流量与资金时间价值(一)(一)单项选择题问题:1. 根据房地产开发经营企业的业务经营模式， 主要适用于商品住宅开发项目。A.开发销售模式B.开发持有出租出售模式C.购买持有出租出售模式D.购买更新改造出租模式答案:A问题:2. 是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。A.开发销售模式B.开发持有出租出售模式C.购买持有出租出售模式D.购买更新改造出租模式答案:C问题:3. 根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型， 主要适用于写字楼、零售物业、高

2、级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发销售模式B.开发持有出租出售模式C.购买持有出租出售模式D.购买更新改造出租模式答案:B问题:4. 将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是 。A.开发销售模式B.开发持有出租出售模式C.购买更新改造出租模式D.购买更新改造出租出售模式答案:D问题:5. 开发销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是 。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入答案

3、:A问题:6. 对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是 。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本答案:A问题:7. 下列关于资金时间价值的表述中，错误的是 。A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志答案:C问题:8. 房地产开发活动可以从 两个方面进

4、行考查。A.物质形态与货币形态B.投资资金量和预期收益率C.出租、出售或经营形态D.资金流通方式与对策答案:A问题:9. 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为 。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量答案:D问题:10. 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是 。A.当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大答案:A问题:11. 单利计息与复利计息的区别在

5、于 。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率答案:C问题:12. 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是A.名义利率大于等于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率答案:B问题:13. 如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是 。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%答案:A解析 名义利率=周期利率每年的计息周期，此题中名义利率=1%12=12%。问题:14. 某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款

6、是按 作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月答案:C解析 一年计息4次时的实际利率=(1+3%)4-1=12.55%；一年计息12次时的实际利率=(1+1%)12-1=12.68%问题:15. 某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为 万元。A.39.34B.19.67C.20.38D.30.56答案:B解析 用公式In=Fn-P计算，In=(1+6%/12)123-1万元=19.67万元问题:16. 某商场当前市场售价为6000元/m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并

7、希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为 元/m2。A.283B.318C.460D.423答案:B解析 折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。问题:17. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是 元。A.1428.74B.1475.37C.1482.74D.2000.00答案:B问题:18. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为16

8、00元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是 元。A.1843.86B.1847.55C.2279.87D.2291.27答案:A问题:19. 某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了 元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24答案:A(二)多项选择题问题:1. 部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买更新改造出售模式。这种业务模式下的现金流出包括 。A.更新改造成本B.购买成本C.运营成本D.建造成本

9、E.转售税费 A B C D E答案:ABE问题:2. 开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括 等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费 A B C D E答案:ABCD问题:3. 对于购买更新改造出租出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括 等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本 A B C D E答案:ABCD问题:4. 平均利率具有以下特点( )。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.平

10、均利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率与市场经济条件好坏无关 A B C D E答案:ABC问题:5. 资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于 。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构 A B C D E答案:ABC问题:6. 利率分为 等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率 A B C D E答案:ACDE问题:7. 下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是 。A.等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额AB.所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已

11、知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求FC.等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的E.等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收 入或支出每年以一个固定的比例发生变化 A B C D E 答案:ACE问题:8. 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括 。A.预售费用B.经营费用C.建造费用D.还本付息E.土地费用 A B C D E答案:BCDE解析 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、

12、经营费用、税金等。问题:9. 下列关于基础利率的表述中，正确的有 。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表 A B C D E答案:CE问题:10. 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有 。A.资金时间价值是资金的增值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 A B C D E答案:ABCE(三)

13、判断题问题:1. 名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。答案:B名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。问题:2. 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。答案:A问题:3. 复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。答案:B从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。问题:4. 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。答案:A资金等

14、值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。问题:5. 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。答案:B资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。问题:6. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。答案:A问题:7. 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期

15、末发生的。答案:B为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。问题:8. 从投资者的角度来看，放弃即期消费的损失所应得到的补偿使其具有时间价值。答案:B从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。问题:9. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。答案:B如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习

16、惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。问题:10. 现金流量图中的“0”表示第0期期初。答案:B现金流量图中的“0”表示第0期期末。问题:11. 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。答案:B在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。问题:12. 在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。答案:A运用公式，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。问题:13. 当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。答案:A问题:14. 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为连续复利。答案:B复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计

17、息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。问题:15. 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。答案:B问题:16. 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。答案:B从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。问题:17. 购买更新改造出售模式和购买更新改造出租出售模式这两种模式中，它们的不同点在于现金流出中后者

18、包含运营成本而前者不包含。答案:A(四)计算题问题:1. 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?答案:解： 该家庭每月用于住房支出的数额A=800040%元=3200元 i=6%/12=0.5% n=1012月=120月 最高贷款额P=A(1+i)n-1/i(1+i)n P=3200(1+0.5%)120-1/0.5%(1+0.5%)120元=288235.05元 问题:2. 某家庭前5年月收入2400元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款

19、，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元/月，预计月增0.6%，初步安排月收入的40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市场上房价为2400元/m2，则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率为6%，贷款利率为9%，其中存款利率为单利，贷款利率为复利，均按月计息)答案:解： 已知银行存款月利率为6%/12=0.5%，n=12，为便于计算，将其换算为复利利率，运用公式i1=(1+i2)n-1/n(其中i1为单利，i2为复利)，可得银行存款复利月利率为0.487%。 该家庭前5年存款的本息和为： F=240050%/0.487%(1+

20、0.487%)125-1元=83389.24元 注：该家庭前5年存款的本息和也可用单利求取。 F=240050%125+240050%(60+59+58+1)0.5%元=120060+12000.5%(60+1)/260=82980元 10年内该家庭可偿还贷款现值为： P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n(当is时) 贷款月利率i为9%/12=0.75%，s=0.6% A=240040%元=960元，n=1210月=120月 P=240040%/(0.75%-0.6%)1-(1.006/1.0075)120元=104781.50元 所以，该家庭有偿还能力的住房价格应控制在： 833

21、89.24(82980)+104781.50元=188170.74(187761.5)元 住房面积：188170.74(187761.5)/2400m2=78.40(78.23)m2 问题:3. 已知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款的计息周期是多少?答案:解： 由公式i=(1+r/m)m-1得到：12.62%=(1+12%/6)m-1 即m=6，一年分为6次计息，即该贷款是以两个月计息。 说明：解此题需要一些技巧，不能死套公式。一般来说，计息周期不外乎半年、季度、一个月、两个月、曰等固定周期，可用试算法解决。 问题:4. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年

22、的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?答案:解： (1)已知P=400万元，n=20年，i=18%，s=5%，t=8 (2)由A1=P(i-s)/1-(1+s)/(1+i)n可得 A1=400(18%-5%)/1-(1+5%)/(1+18%)20万元=57.58万元 (3)利用公式A1=A1(1+s)t-1，可得A8=57.58(1+5%)8-1万元=81.02万元 该写字楼第8年的净租金收入达到81.02万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。 说明：此题是用计算等

23、比序列现值系数公式来求解，仍可套用收益法中净收益按一定比率递增公式计算，仅需将该公式中的g换成s、y换成i即可。通过这种对比学习，只要记住收益法中若干公式即可，不用再去记忆开发教材中有关资金等效值和复利计算的公式，化繁就简，事半功倍。解析 解题思路：先用收益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益(这里是指“年租金”A)，再利用年租金每年上涨的公式A1=A1(1+s)t-1可求出任意年份的年租金。 问题:5. 某投资者以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，

24、如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?答案:解： (1)已知P=4500元/m2120m270%=378000元，n=1512月=180月，t=612月=72月，i=12%/12=1% (2)A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3780001%(1+1%)180/(1+1%)180-1元=4536.64元 (3)第10年年初拟一次偿还的金额为： P10=A/i1-1/(1+i)t=4536.64/1%1-1/(1+1%)72元=232050.91元 第10年年初一次偿还的金额为232050.91元。解析 解题思路：据题意是按月等额还款，选用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率y换成i，