[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题36

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题36土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题36土地估价实务模拟题36一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。)问题:1. 既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是 。A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限答案:B问题:2. 计算主次干道影响距离一般采用公式 。A.d2s/1B.ds/21C.ds/1D.d2sl答案:B问题:3. 土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用 估算土地价格。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法答案:C问题:4.

2、预期收益原则可以在 估价方法中得以应用。A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法答案:D问题:5. 在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有 。A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果答案:B问题:6. 决定城市土地利用价值的重要因素是 。A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位答案:D问题:7. 城镇土地分等的对象是 。A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地答案:C问题

3、:8. 对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是 。A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标答案:B问题:9. 在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为 。A.33B.45C.48D.78答案:C问题:10. 已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为

4、130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为 。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5答案:C问题:11. 利用收益还原法求算地价时，下列中 不是总收益产生的形式。A.土地租金B.房屋租金C.房地出租的租金D.企业经营收益答案:B问题:12. 一般而言，以下还原利率最高的是 。A.承租土地使用权还原利率B.土地还原利率C.建筑物还原利率D.综合还原利率答案:C问题:13. 房地出租中， 的费用计算与建筑物重置价无关。A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费答案:A问题:14. 承租土地使用权只能按合同租金的 及租期估价。A.现值B.差值C.终值D.金额答案:B问题:1

5、5. 某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为 万元(假设其收益为客观收益)。A.450B.475C.500D.550答案:D问题:16. 运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域 。A.只要在同一个城市即可B.需在同一供需圈内C.要相邻D.需在同一级行政区内答案:B问题:17. 比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为 30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为 元

6、/平方米。A.300B.377.6C.420.3D.423.7答案:B问题:18. 当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到 后，再进行修正。A.环比指数B.综合指数C.定基指数D.条件指数答案:C问题:19. 若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/平方米，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为 元/平方米。A.1029.18B.1380.00C.1440.00D.1502.61答案:D问

7、题:20. 在剩余法的基本公式中“地价开发后的不动产售价开发成本利润利息税金”中，利息是指 。A.不动产售价的利息B.开发成本的利息C.贷款利息D.场地取得费及开发费的利息答案:B问题:21. 下列情况中， 的土地价格不能用剩余法评估。A.待开发土地B.待整理土地C.建筑物已陈旧的房地产D.土地具有开发或潜在开发价值的土地答案:C问题:22. 剩余法估价时，各种费用的计息期为 。A.整个开发期B.1/2开发期C.销售期D.因费用的不同而不同答案:D问题:23. 开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为 300元/平方米，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类

8、不动产的还原率为8%，总建筑面积35000m2，可出租率为80%，则所开发的不动产的总价可确定为 万元。A.94500B.126000C.7575D.7000答案:C问题:24. 某地块的取得费为6万元/亩，开发费为1.8亿元/平方千米，其中第一年投入了 40%，第二年投入了60%，已知土地投资的回报率为18%，土地增值收益率为20%，一年期贷款利率为10%，则该地块投资利润为 元/平方米。A.48.60B.51.53C.53.99D.54.60答案:A问题:25. 路角地如有陆桥或地下道出人口，则在该路角地单价的基础上以 为限进行修正。A.加成10%B.加成20%C.减成10%D.减成20%

9、答案:D问题:26. 宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为 。A.其顶点与底边中点垂直距离的1/2，底边中点深度B.临街线，底边中点深度C.其顶点与最深处距离的1/2，最深处深度D.临街线，最深处深度答案:A问题:27. 对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用 计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。A.成本逼近法B.成本法C.剩余法D.收益法答案:B问题:28. 我国地价体系的核心是 。A.交易底价和标定地价B.交易底价和成交价格C.交易底价和交易评估价D.基准地价和标定地价答案:D问题:29. 某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/平方米、1040元/平方米、

10、980元/平方米、1020元/平方米，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为 元/平方米。A.980B.1010C.1020D.1040答案:B问题:30. 凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请 ，同时申报土地资产价格或土地交易价格。A.地价审核B.土地使用权转移C.土地税费增减D.土地登记答案:D二、多项选择题(每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意。)问题:1. 以下对土地的分析中正确的是 。A.土地有比较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难

11、D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态 A B C D答案:BCD问题:2. 定级单元界线一般采用 。A.行政界线B.城镇中的铁路C.交通道路(工业定级中)D.土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线 A B C D答案:ABD问题:3. 根据城镇土地分等定级规程，初步划分土地分等的方法有 。A.剖面图法B.总分频率图法C.数轴法D.AHP法 A B C D答案:BC问题:4. 确定客观收益一般要考虑 等条件。A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益 A B C D

12、答案:ABC问题:5. 只有交易案例资料满足 条件时，才适用市场比较法。A.数量足够B.与待估土地有替代性C.可靠性D.合法性 A B C D答案:ABCD问题:6. 以下表述错误的有 。A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金C.实质租金支付租金+保证金月(年)利率D.支付租金实质租金+保证金月(年)利率 A B C D答案:BD问题:7. 以下适用剩余法进行评估的有 。A.待拆迁改造的再开发房地产的估价B.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价C.现有新旧房地产中地价的单独评估D.学校、公园以及公益设施的评估

13、 A B C D答案:ABC问题:8. 根据城镇土地分等定级规程，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有 。A.区域经济发展水平B.城镇土地投入产出水平C.城镇集聚规模D.区域综合服务能力 A B C D答案:ACD问题:9. 剩余法中计算开发商的合理利润可以采用 来计算。A.不动产总价的一定比例B.预付总资本的一定比例C.建筑费用的一定比例D.建筑费和专业费的一定比例 A B C D答案:AB问题:10. 成本逼近法不适用于 。A.新开发土地估价B.建成区域或已开发的土地估价C.工业用地估价D.商业及住宅用地的估价 A B C D答案:BD问题:11. 利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加

14、价或减价补正的有 。A.正三角形宗地B.平行四边形宗地C.平行边与临街线一致的梯形宗地D.平行边与临街线垂直的梯形 A B C D答案:AC问题:12. 对面状的土地定级因素，描述正确的是 。A.这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积大B.只对自身客体所在位置上的土地有影响C.基础设施、绿地状况、自然条件属于此类D.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状分布因素处理 A B C D答案:ABC问题:13. 以下说法正确的是 。A.一般一条街道只设一个路线价B.繁华街道可分设路线价C.不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道D.路线价区段的划分通常是从两个路口之间处划分 A B C D答

15、案:ABCD问题:14. 地价区段划分标准有 。A.商服繁华程度基本相同B.城市地块区位条件相似C.城市地块交通条件相似D.地块附近的人流量、位置相似 A B C D答案:ABCD问题:15. 剩余法估价结果的可靠性取决于 。A.是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例B.是否正确确定了土地最佳利用方式C.是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价D.是否正确确定了土地开发费用和正常利润 A B C D答案:BCD问题:16. 反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是 。A.基准地价B.标定地价C.交易底价D.交易评估价 A B C D答案:CD问题:17. 在运用基

16、准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有 。A.城镇基准地价B.基准地价修正系数表C.收益额D.市场交易资料 A B C D答案:AB问题:18. 目前主要的地价管理政策有 。A.对土地使用权的转移有优先购买权B.可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回C.对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预D.征收土地增值税，防止不正常交易 A B C D答案:ABCD问题:19. 关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度A.建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系B.建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批

17、的管理制度C.建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制D.实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算 A B C D答案:ABCD问题:20. 地价管理的作用可表现在 等方面。A.垄断土地一级市场B.防止地价暴涨C.防止国有土地收益流失D.防止地价暴跌 A B C D答案:BCD三、情景分析题(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。) 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方千米为2亿元，土地开发费平均每平方千米为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发

18、周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。 1. 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有 。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法 A B C D答案:BD2. 根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点表述错误的是 。A.征地、安置、拆迁及青苗补偿费用就是土地的价格B.开发商的投资回报率就是本次开发的开发商所需要的回报率C.土地出让增值收益率取当地一般水平D.土地开发周期与土地开发的难易程度有关 A B C D答案:AB3. 根据上述条件，在开发完成后，该

19、宗地土地无限年期最可能实现的价值是 。A.512.33元/平方米B.433.29元/平方米C.417.81元/平方米D.459.59元/平方米 A B C D答案:D4. 根据估价方法，下列说法正确的是 。A.土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用B.各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析C.成本逼近法评估结果一般作为投入成本分析D.成本逼近法评估的价格可以直接作为市场价格 A B C D答案:ABC5. 关于成本法估价的特点和适用范围说法正确的是 。A.成本法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区已开发土地估价B.成本法适用于工业用地估价，对商业用地和住宅用地不是很适用C.成本

20、法一般适用于地产市场狭小，缺乏交易案例，无法采用其他估价方法进行评估的土地D.成本法没有考虑土地的效用，价值和市场的需求，所以对与投资者衡量投资效益，进行可行性分析没有大的用处 A B C D答案:ABC解析 土地取得费6万元/亩+2万元/亩 8万元/亩 120元/平方米 土地开发费2亿元/平方公里 200元/平方米 投资利息120(1+12%)2-1)+20030%(1+12%)1.5-1+20070%(1+ 12%)0.5-1 30.528+11.118+8.162 49.808元/平方米 开发利润(120+200)15%48元/平方米 计算土地价格，因当地土地出让增值收益率为10%，则

21、无限年期土地使用权价格(120+200+49.808+48)1.1 459.59元/平方米 四、计算题(答案要求列出算式、计算过程和计算结果；按公式计算的要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分。计算过程中间结果均保留两位小数，单价用“元/平方米”，总价用“元”表示；计算最终结果均保留整数，单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。)问题:1. 某工业开发区于2001年5月底取得农地使用权，年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。征地完成后，“五通一

22、平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地还原率为12%。试根据以上资料估算2003年5月底开发完成后出售土地的平均单价。答案:解 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的开发完成后出售土地的平均单价。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是

23、否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 2解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规

24、做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，确定土地剩余的使用年期。 基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和土地出让金分别进行年期修正，均修正为剩余使用年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 (三)公式与计算步骤 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为： 开发区某宗地的单价(取得开发区用地总成本+开发区土地开发总成本+正常的开发利润总额)/(开发区总面积可转让土地面积的比率用途、区位等因素修正系数

25、) 单位面积土地取得费用30万元/亩 300000元/666.67平方米 450(元/平方米) 单位面积土地开发费用300000000元/1000000平方米 300(元/平方米) 单位面积利息450(1+10%)2-1+30040%(1+10%)1.5-1+60%(1 +10%)0.5-1 121.73(元/平方米) 单位面积利润(450+300)15%112.5(元/平方米) 单位面积土地增值收益(土地取得费+土地开发费+利息+利润)土地增值收益率 (450+300+121.73+112.5)20% 196.85(元/平方米) 可销售面积土地单价(450+300+121.73+112.5+

26、196.85)/70% 1687.26(元/平方米) 单位可销售面积48年使用权价格1687.261-1/(1+12%)481679.94(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 1难点 对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，题目更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度： (1)某些条件比较隐讳。题目未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。 (2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为48年。在对土地成本价格和土地出让金进

27、行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。 2常见错误分析 (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。 (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，“亩”与“平方米”之间的换算，可采用“1亩666.67平方米”或“1亩1/0.0 015平方米”，1公顷15亩10 000平方米。 (3

28、)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。 假若题目土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。 (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。 (5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为4

29、9年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价无限年地价/土地还原率年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。 (6)题目未给出土地增值收益率，但土地增值收益可依据土地出让金确定， (7)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。 (8)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。 问题:2. 估价对象概况：本估价对象是一幢2层楼宾馆，1993年7月建成完工并投入使用。该旅馆拥有46个客房，

30、其中32个单人间，14个标准间，客房使用面积为1158平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约15公里，交通便利；年营业天数为351天。该旅馆的主要客人是商务旅游人士。旅馆占地3628平方米，基准地价为560元/平方米，建筑成本约为1 780 000元。估价要求：评估该旅馆房地产2001年7月20日的市场价值。答案:解 (一)审题 (1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为2004年11月，与土地使用

31、权取得的时间存在5年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积，房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率，有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率，土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本；市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法

32、应选用收益还原法。 2解题思路 (1)根据房屋出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)计算步骤 (1)选择估价方法。该宗房地产是用于经营的旅馆，为收益性不动产，适用于收益法估价，故：选用收益法。 (2)搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下。 客房部： 单人间价格为500元/夜，标准间为650元/夜，平均入住率为50%，团体客人优惠10%。 旅馆参数： 旅馆的全部使用年限为50年，维护成本占建筑物成本的比例约为0.

33、6%，管理成本约占毛收益的3%，租金损失风险为毛收益的4%。 (3)测算该旅馆的年有效毛收益： 年有效毛收益(50032+65014)35150%4 405 050(元) (4)测算年运营成本。 维护成本： 维护成本1 780 0000.6%10 680(元) 管理成本： 管理成本4 405 0503%132 151.5(元) 租金损失： 租金损失：4 405 0504%176 9.02(元) 可以得出： 年运营成本：+10 680+132 151.5+176 202319 033.5(元) (5)计算年净收益： 年净收益年有效毛收益年运营成本 4 405 050319 033.5 4 086

34、 017(元) (6)确定还原利率，在调节市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上确定还原利率为10%。 (7)计算旅馆价格，判断净收益基本上每年不变，且因收益年限为有限年限，故具体的收益法计算公式为： Pa/r1-1/(1+r)n 上述公式中的收益年限n等于41年(因为旅馆于1993年建成，使用年限为50年，在估价时点已使用9年)，则： P4 086 017/10%1-1/(1+10%)41 P40 039 436(元) (8)估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于2001年7月20日的市场价值为4000万元。 (四)难点与常见错误分析 1难点 (1)估价时点和土地

35、剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有几个难点： 计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。 计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题

36、时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。 2常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算。这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益

37、还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益二建筑物现值建筑物还原率。有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50-545年。 问题:3. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：发成本、管理费用等