[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟6

1、土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价理论与方法模拟6土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价理论与方法模拟6(A)土地估价理论与方法模拟6一、判断题问题:1. 在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为公开市场价值。答案:B有一些估价目的要求评估的不是公开市场价值，而是在不符合公开市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能实现的价格。问题:2. 高价格的房地产政策，意味着造成房地产价格的绝对水平很高。答案:B高价格的房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高；同样，低价格的房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。问题:3. 交通管制对土地价格的影响中，对于

2、某些类型的土地来讲，实行这种交通管制可能会降低该类土地的价值。答案:A问题:4. 土地估价师可以以个人的名义承揽业务。答案:B问题:5. 在土地估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。答案:A二、单项选择题问题:1. 某宗土地面积为5000m2的工业用地，现状容积率为0.8，土地市场价值为5000元/m2，现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，容积率楼面地价为1600元/m2，则理论上应补交地价_万元。A.2000B.2500C.3360D.4400答案:A改为商业用地后的土地单价=1600元/m25.0=8000元/m2 应补地价=(8000元/m2-4000元/m2)5000m2

3、=2000万元 问题:2. 某写字楼没有中央空调，而市场上安装中央空调是一种标准。该办公楼的重建价格2000万元，现增设空调的成本是150万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需120万元。该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为_万元。A.1850B.1880C.1970D.2000答案:C该写字楼因没有中央空调引起的折旧=150万元-120万元=30万元 该写字楼扣除没有中央空调引起的折旧后的价值=2000万元-30万元=1970万元 问题:3. 某宗地是在5年前通过出让方式取得的土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地正常情况下每年可获得净收益为8万元，该宗地的报酬率

4、为10%，该宗地的收益价格为_万元。A.80B.79C.78D.74答案:B该宗房地产的收益价格为： A=8万元 n=50-5-1=44年 V=8万元/10%1-1/(1+10%)44=78.79万元 问题:4. 有一房地产，未来第一年净收益为30万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产报酬率为9%，则该房地产的收益价格为_万元。A.689B.580C.541D.500答案:B该房地产的收益价格为： =30万元/9%+2万元/(9%)2=580.25万元 问题:5. 采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为_开发期。A.四分之一B.二分之一

5、C.三分之二D.整个答案:D问题:6. 采用剩余法估价时，计算利息应以房地产开发建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括_。A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费答案:B问题:7. 某宗房地产的收益年限为30年，预测未来5年的净收益分别为27万元、28万元、25万元、23万元、21万元，从第6年起，每年的净收益将稳定在22万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为_万元。A.230B.238C.254D.273答案:B该房地产的收益价格为：

6、=27万元/(1+9%)+28万元/(1+9%)2+25万元/(1+9%)3+23万元/(1+9%)4+21万元/(1+9%)5+22万元/9%(1+9%)51-(1/(1+9%)25 =238.03万元 问题:8. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少1万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.589B.610C.651D.682答案:D该宗房地产的收益价格为： 该宗房地产的合理经营期为： A-(n-1)b=0 n=28/2+1=15年 =28万元/6%+1/(6%)21-1/(1+6%)15-1/6%15/(1+6%)

7、15=681.90万元 问题:9. 估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据_来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则答案:B估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据估价目的来确定。问题:10. 在实际估价中，通常是评估_的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。A.过去B.未来C.现在D.无法确定答案:C在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。问题:11. 对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始_。A.增加B.减少

8、C.不变D.无法确定答案:B问题:12. 某建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置很差，则虽然其重置价格较高，该建筑物的实际价值一般要_重置价格。 A高于 B低于 C等于D无法确定 答案:B问题:13. 市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的_。 A完全相同的房地产 B相关的房地产的交易 C类似房地产的交易D房地产的交易 答案:C市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似房地产的交易。问题:14. 市场比较法的理论依据是_。A.替代原则B.均衡原则C.预期收益原则D.供求原则答案:A问题:15. 下列不适用利用市

9、场比较法评估的房地产类型为_。 A商品房开发用地 B普通商品住宅 C写字楼D学校 答案:D问题:16. 运用市场比较法时，收集交易实例要保证所收集内容统一性和_。A.条理性B.代表性C.相关性D.规范化答案:D问题:17. 可比实例所处的地区应与估价对象应为同一地区或者是_。A.同处于一个领域B.同一供求范围内的类似地区C.同处于一个稳定的环境D.同处于一个公平竞争的环境答案:B问题:18. 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为_。A.建筑密度B.容积率C.楼面地价D.总价答案:C问题:19. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用_时的

10、汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日答案:A问题:20. 有A、B两宗面积较小、形状不规则的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大，变得较规则而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。如果地块A的拥有者购买地块B，地块B的拥有者可索价_万元。A.30B.40C.70D.3070答案:D问题:21. 重新购建价格又称为重新购建成本，是指假设估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出及应获得的_。A.实际利润B.最高利润C.正常利润D.税后利润答案:C问题:22. 在完善、成熟的土地

11、市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由_构成。A.房地产开发商缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发商和土地出让方共同缴纳的税费答案:A在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由购置者(房地产开发商)缴纳的税费。问题:23. 房地产开发成本中应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于_。A.取得成本B.建筑物建设成本C.土地开发成本D.管理费用答案:C房地产开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。其中，开发成本中应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于土地开发成本。问题:24. 在成本逼近法中一般

12、不计息的项目是_。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费答案:D成本逼近法中计息的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。问题:25. 被拆迁房屋的房地产市场价格实质上是对被拆迁房屋(不包含室内装饰装修部分)及其_的补偿。A.搬迁补助B.临时安置补助C.拆迁非住宅房屋造成停产、停业的D.占用范围内的土地答案:D三、多项选择题问题:1. 物理折旧主要有_几个方面。A.自然环境恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存 A B C D E答案:BCDE问题:2. 导致建筑物功能折旧的原因可能是_等。A.功能缺乏B.

13、功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变 A B C D E答案:ABC市场供给的过量或需求不足和城市规划改变属于经济折旧。问题:3. 完好房的成新度可以是_。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成 A B C D E答案:CDE问题:4. 下面属于收益性房地产的是_。A.未出租的餐馆B.旅店C.政府办公楼D.公园E.未开发的土地 A B C D E答案:AB未开发的土地不产生收益，也没有潜在收益。问题:5. 运用市场法估价需要建立价格可比基础，主要包括_等。A.统一付款方式B.统一币种和货币单位C.统一交易方式D.统一产权性质E.统一采用总价 A B C D E答案:AB运用市场法估价需要建立价格可比基础，主要包括：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。四、情景分析题 某开发区土地总面积100亩，已完成五通一平。现拟出让一块40年期的土地使用权，土地面积2000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积为80亩，平均征地费及相关税费为20万元/亩，完成1亩的土地开发需投入15万元，开发期2年，均匀投入。土地投资报酬率为20%，同期银行年贷款利率为6%，土地增值收益率为20%，请结合上述情况，回答下面问题。