[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产基本制度与政策模拟69

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产基本制度与政策模拟69房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产基本制度与政策模拟69房地产基本制度与政策模拟69一、单项选择题问题:1. 下列关于住房公积金的表述中，正确的是_。A.每年的12月31日为职工住房公积金的结息日B.住房公积金的缴存比例一般不得低于3%，原则上不得超过12%C.城镇个体工商户和自由职业人员不可以申请缴存住房公积金D.个人提取住房公积金账户内的存款余额，应免予征收个人所得税答案:D解析 每年的6月30日为职工住房公积金的结息日。住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，不高于12%。城镇个体工商户和自由职业人员可以申请缴存住房公积金

2、。所以A、B、C选项不正确。问题:2. 环境空气质量标准规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是_。 A重量限值 B浓度限值 C体积限值D质量限值 答案:B解析 环境空气质量标准(GB 30952012)规定了环境空气中各项污染物不允许超过的浓度限值。问题:3. 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权_。A.另行约定是否抵押B.一并抵押C.分别抵押D.附条件抵押答案:B解析 中华人民共和国物权法第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。问题:4. 下列关于商品房销售的表述中，正确的是_。

3、A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款答案:C解析 按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。问题:5. 城镇土地使用税的税率是_。A.差别比例税率B.幅度比例税率C.幅度定额税率D.超额累进税率答案:C问题:6. 物业管理中“制定物业管理方案”属于物业管理_ 阶段的内容。 A策划 B前期准备 C启动D日常运作 答案:A解析 物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管

4、理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。问题:7. 某商品住宅楼于2013年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2016年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至_。A.2016年1月9日B.2018年1月9日C.2019年1月9日D.2021年1月9日答案:C问题:8. _适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A.条形基础B.独立基础C.箱形基础D.桩基础答案:A问题:9. 从2008年3月1日起，对个人出租住房征收营业税的税率是_。 A1.5% B3.0% C5.0%D5.5%

5、 答案:A解析 2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。问题:10. 下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是_。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案:D问题:11. 经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的_。A.50%B.60%C.70%D.80%答案:A问题:12. 以_为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。A.保险基金来源的不同B.被保险标的的不同性质C.保险的实施形式D.

6、保险标的的价值确定与否答案:C解析 以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。问题:13. 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在_以上的，应进行土地增值税的清算。A.55%B.65%C.75%D.85%答案:D解析 关于土地增值税若干问题的通知规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。问题:14. 实行包干制的物业服务费，其构成不包括_ 。A.物业服务成本B.法定税费C.物业

7、服务企业的酬金D.物业服务企业的利润答案:C解析 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。问题:15. 市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是_元/年。A.100B.480C.540D.1000答案:B从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000元12/年4%=480元/年。问题:16. _是对国土资

8、源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。 A区域规划 B土地利用总体规划 C城乡规划D国土规划 答案:D解析 国土规划是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。问题:17. 城市地籍图比例一般为_。A.1:500B.1:800C.1:1000D.1:1500答案:A解析 城市地籍图比例一般为1:500。问题:18. 乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资_人民币以下的工程建设招标代理业务。A.2亿元B.1亿元C.8000万元D.6000万元答案:B问题:19. 采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指_。A.会计主体B.货币计量C.会计分期D.持续经营答案:B解析

9、货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。问题:20. 建设单位应当自领取施工许可证之日起_个月内开工。A.3B.5C.6D.9答案:A二、多项选择题问题:1. 根据合同的成立是否以交付标的物为要件，可将合同分为_。A.典型合同B.实践合同C.诺成合同D.主合同E.从合同 A B C D E答案:BC解析 根据合同的成立是否以交付标的物为要件，可将合同分为诺成合同与实践合同。问题:2. _是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。A.地形图B.房产图C.分丘图D.地籍图 A B C D答案:A解析 地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正射投影图。问题:3. 下列_情况，

10、经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。A.继续作为城市基础设施用地B.继续作为公益事业设施用地C.国有企业兼并国有企业、非国有企业与国有企业合并后的企业是国有工业企业的D.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E.国有企业改造或改组为国有独资公司的 A B C D E答案:CDE问题:4. 下列属于不计算房屋面积的是_。A.未封闭的阳台、挑廊B.房屋之间无上盖的架空通廊C.突出房屋墙面的装饰性的玻璃幕墙D.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池E.骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分 A B C D E答案:BCDE解析 未封闭的阳台、挑廊，计算一半建筑

11、面积。问题:5. 房屋征收过程中，征收人对被征收的_应依法予以补偿。A.认定为违法的建筑B.已抵押的房屋C.产权不明的房屋D.未超过批准期限的临时建筑E.产权有纠纷的房屋 A B C D E答案:BCDE问题:6. 房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式的包括_。A.国家机关用地，军事用地B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C.商业用房建设用地D.城市基础设施用地和公益用地E.经济适用住房建设用地 A B C D E答案:ABDE解析 商业用房建设用地使用权不能采取行政划拨方式。问题:7. 王某购买了A房地产开发公司在W省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司

12、签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到_部门办理登记备案手续。A.B市房产管理部门B.B市土地管理部门C.C县房产管理部门D.C县土地管理部门E.W省房产管理部门和土地管理部门 A B C D E答案:CD问题:8. 商品房现信条件与预信条件的不同之处有_。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实 A B C D E答案:AE问题:9. 下列房地产中，不得抵押的有_。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产 A B C D E答案:BE

13、解析 物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。问题:10. 下列房屋权属登记信息中，属于可公开查询的有_。A.房屋坐落B.房屋用途C.房屋所有权人D.司法查封情况E.房屋登记原始凭证 A B C D E答案:ABCD问题:11. 物业管理的策划阶段的工作包括_ 等基本环节。A.物业管理的早期介入B.制定物业管理方案C.

14、制定临时管理规约及有关制度D.物业管理人员的选聘与培训E.选聘物业服务企业 A B C D E答案:ABCE解析 物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。物业管理人员的选聘与培训，不是物业管理的策划阶段的工作，而是物业管理的前期准备阶段的工作。问题:12. 工程造价控制的主要方法有_。A.可行性研究B.非限额设计C.招标投标D.价值工程E.合同管理 A B C D E答案:ACDE问题:13. 关于电梯的说法，正确的是_。A.高层建筑应设消防电梯B.一般来说，最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在10m以上的

15、，均应设置电梯C.一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯D.电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等E.电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成 A B C D E答案:ACDE问题:14. 失业一般分为_三类。A.摩擦失业B.非摩擦失业C.困难失业D.自愿失业E.非自愿失业 A B C D E答案:ADE解析 失业一般分为三类：摩擦失业、自愿失业和非自愿失业。问题:15. 住房公积金缴存基数是本人上一年度月平均工资，可以由_组成。A.计时、计件工资B.特殊情况下支付的工资C.加班加点工资D.津贴、补贴、奖金E.生活困难补助金 A B C D E

16、答案:ABCD解析 住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，共由6部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。三、判断题问题:1. 在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。答案:A解析 在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。问题:2. 加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。答案:A问题:3. 股东权利中共益权是指股东为自己，同时也为公司利益而行使的权利，如股东享有出席股东大会的权利、表决权、股息红利分配的请求权等都属于共益权。答案:B问题:4. 合伙人对合伙承担无限连带责任。答案:A解析 合伙人对合伙

17、承担无限连带责任。问题:5. 房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。答案:A解析 买卖不破租赁。租赁合同已经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。问题:6. 偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。答案:B解析 偶然所得属于个人所得税的征收范围。问题:7. 无论何种测量，无论何种精密仪器，无论观测多么仔细，均无法求得测量的真值。答案:A问题:8. 拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。答案:B解析 拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍

18、卖活动，也不得委托他人代为竞买。问题:9. 国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。答案:A问题:10. 各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙，按水平投影面积全部计入套内墙体面积。答案:B解析 各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。四、综合分析题 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投

19、资均为1.96亿元。一期工程于2008年4月动工，2008年8月底，开发公司已投入5000万元，2008年9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2009年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2009年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2009年7月将已购公有住房

20、转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2010年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。 1. 开发公司征用该片土地应报_审批。A.Z县人民政府B.Y市人民政府C.X省人民政府D.国务院 A B C D答案:C解析 征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35hm2的，其他土地超过70hm2的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。2. 关于开发公司一期

21、工程2008年9月1日能否抵押，说法正确的有_。A.不可以设定，因房屋工程尚未竣工B.可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C.可以设定，因符合在建工程抵押条件D.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率 A B C D答案:B解析 房地产抵押权实现的条件：房地产抵押权的存在；债权已届清偿期而未受清偿；对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。该工程土地投资、开发总投资均符合法定要求。3. 有关H公司购房，下列说法错误的有_。A.H公司应缴纳营业税40万元B.H公司应缴纳契税20万元而非32万元C.担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D.合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而

22、无效 A B C D答案:ABD解析 本题涉及的考点是购买房地产公司的房产时应注意的事项。4. 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供_元担保。A.3000万B.5000万C.3亿D.9亿 A B C D答案:C解析 本题涉及的考点是担保公司提供的担保额度。5. 有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有_。A.抵押权人应该是李某领取贷款的银行B.住房公积金管理中心可能是抵押权人C.贷款年限不得超过20年D.担保公司也有可能是抵押权人 A B C D答案:AD解析 本题涉及的考点是抵押贷款购房应注意的事项。6. 有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有_。A.施工单位不负保修责任B.

23、施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C.维修费用应当由李某支付D.物业公司应从住宅共用维修基金中支付维修费用 A B C D答案:B解析 本题涉及的考点是房屋装修质量保修的原则。7. 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有_。A.需领取建设工程规划许可证B.需领取国有土地使用权证书C.需领取施工许可证D.需领取广告许可证 A B C D答案:ABC解析 本题涉及的考点是房地产开发企业应持有的证件。商品房预售实行许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：商品房预售许可申请表；开发企业

24、的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。8. 有关该项目竣工后的说法，不正确的有_。A.竣工验收后即可以交付使用B.提倡采用招标方式来选择物业管理公司C.小区特约性物业管理服务费实行政府定价D.业主委员会应由业主选举产生 A B C D答案:AC解析 本题涉及的考点是项目竣工后配套服务及设施的要求。9. 城市房地产抵押管理办法规定不得设定抵押权的房地产包括_。A.权属有争议的房地产B.用于生产、经营的房地产C.已依法公告列入拆迁范围的房地产D.列入文物保护的建筑物和

25、有重要意义的其他建筑物 A B C D答案:ACD解析 本题涉及的考点是不得设定抵押权的房地产类型。城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。 截至2011年6月底，经会计事务所审计，甲房地产估价有限责任公司总资产达到580万元，负债累计210万元。其中，2010年该公司总费用为98万元，并实现总利润112万元。2011年8月，甲房地产估价有限责任公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公

26、司办公用房；二是自2011年9月起，按营业收入的1%购买保险。2011年10月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2011年11月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其360m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。2011年12月底，该公司财务部门对2011年该公司经营状况进行了财务分析，截至2011年12月底，该公司的资产总额为600万元，其中流动资产为250万元，速动资产为150万元，流动负债为100万元，负债总额为150万元，同时当年实现净利润为120万元，当年资产平均总额为480万元。请回答下列问题： 10. 截至2011年6月底，甲房地产估价有限责任公司的所有者权益应为_万元。A.210B.370C.420D.580 A B C D答案:B解析 所有者权益=资产-负债=580万元-210万元=370万元。11. 2010年