[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法真题2012年

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法真题2012年房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法真题2012年房地产估价理论与方法真题2012年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是_。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内答案:B问题:2. 下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是_。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事

2、人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案:D房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同的性质：鉴证性估价和咨询性估价。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。问题:3. 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经

3、评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是_。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案:C修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150+0.132

4、100+0.156100=266(万元) (2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即： 5000(1-5%)-450010000=250.00(万元) 该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。 因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。 (3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即： (5000-4500)10000=50

5、0.00(万元) (4)在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。 问题:4. 关于房地产位置固定性的说法，错误的是_。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性答案:B房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。问题:5. 关于估价对象状况描述的说法，正确的是_。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说

6、明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案:DA选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高；空间布局；竣工日期；维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。问题:6. 某房地产开发企业欲取

7、得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为_。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值答案:B问题:7. 采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为_元/m2。A.3700B.4040C.4250D.5300答案:C容积率=总建筑面积/占地面积，2=总建筑面积/占地面积，总建筑面积=2占地面积 该商品房的单价=(3200总建筑面积+2100占地面积)/总建筑面积 (32002占地面积+2100占地面积)/2占地面

8、积=4250(元/m2) 问题:8. 某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为_元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366答案:D该期房目前市场价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿值 月租金净收益=1000/100=10(元/m2)，月折现率=6%/12=0.5%， 5000=现房价格-10/0.5%1-1/(1+0.5%)10-现房价格5% 现房价格=5

9、366元/m2 问题:9. 下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是_。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房答案:A对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。问题:10. 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是_。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升答案:B影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B选项，房产税征收属于制度政策因素。问题:11. 在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在_。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用答案:B问题:1

10、2. 下列估价基本事项中，首先应予以明确的是_。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型答案:A估价目的是龙头，估价目的确定后，估价时点、估价对象及价值类型就可以确定下来。问题:13. 相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有_。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性答案:C问题:14. 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为_美元/m2(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑

11、换6.4元人民币)。A.1051B.1096C.1100D.1147答案:D该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为： (10006.7+808)6.4=1147(美元/m2) 问题:15. 某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为_元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574答案:A先计算在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：(80-2)1007

12、5%=0.585(万元/m2)，再计算实际交易价格：0.58550%+0.58550%(1+6%)=0.5684(万元/m2)。问题:16. 某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为_。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%答案:A如所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格=买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，而卖方

13、实得金额=正常成交价格-卖方税费=(1-5%)正常成交价格=0.95正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=0.95正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=0.92正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数=0.95/0.92=103.26%。问题:17. 某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为_。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%答案:C4654=4230(1+t)8 t=1.20% 问题:18.

14、 估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为_元/m2。 A.6280B.6408C.6881D.7021答案:C先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：，再将可比实例不正常交易税费负担调整

15、为正常交易税费负担状况下价格：。 4644.40(元/m2) 问题:19. 某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为_元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500答案:A问题:20. 某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为_年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0答案:C令A-(n-1)b=0，有30-(n-1)2.4=0，n=13.5年问题:21. 已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率

16、为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为_。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%答案:A报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.50%=7.78%问题:22. 有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在_方面的差异。A.房地产租金以外的收入B.运营费用率C.空置率D.可出租面积的比率答案:B有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑

17、运营费用的差异。问题:23. 某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为_。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%答案:B设该宗写字楼现在的价格为V，则 其中Vt=V(1+20%)，V=(50/10%)1-1/(1+10%)6+1.2V/(1+10%)6 整理得：V=217.76+0.677V， 解得V=674.96(万元) 若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益/市场价值=50/674.96=7.41%。 问题:24. 某建筑物的建筑面积为120m2，

18、于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为_。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%答案:Bq=1-dt=1-2%9=82%.问题:25. 某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折1日后，该办公楼的价值为_万元。A.2400B.2410C.2490D.2500答案:A该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-1

19、00=2400(万元)。问题:26. 在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为_万元。A.5850B.6125C.6510D.6675答案:D旧的房地价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧=3000+45001-(1

20、-S)/Nt=3000+4500(1-1/6011)=6675(万元)问题:27. 某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为I1000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为_万元。A.3752B.3806C.4128D.4830答案:A A=350万元，n=50年-5年=45年，t=2.5年 V=(350/7%)1-1/(1+7%)45/(1+10)2.5=3752.33(万元) 问题:28. 运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适

21、用_求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法答案:B运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。问题:29. 在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为_。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费答案:C应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。问题:30. 采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是_。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.

22、房地产的历史、现时和未来价格资料的总和答案:A运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。问题:31. 某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为_万元。A.600B.738C.900D.960答案:C哈柏法则(Harperrule)：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的。临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的=60%，150060%=900(万元)。问题:32. 某宗土地的总面积为5000m2

23、，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为_万元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案:D该类工业用地30年期使用权楼面地价为： 该类商业用地30年期土地使用权土地单价为： 补地价=11567.895000-1746.625000=4037(万元) 问题:33. 关于明确估价基本事项的说法，错误

24、的是_。A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定B.估价时点由估价目的决定C.估价对象由委托人和估价目的决定D.估价类型由估价师决定答案:DD选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。问题:34. 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括_。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致答案:D问题:35. 关于估价资料归档的说法，错误的是_。A.

25、估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构答案:CC选项，例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价档案应保存20年以上。对保存期限届满的估价档案，需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)问题:1. 在估价报告中合理且有依据地说

26、明估价假设，其主要作用有_。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果 A B C D E答案:ABD问题:2. 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有_。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价 A B C D E答案:BC问题:3. 决定某类房地产供给量的主要直接因素有_。A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期 A

27、 B C D E答案:ACDEB选项属于房地产需求量供给的影响因素。问题:4. 下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有_。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价 A B C D E答案:ACD如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。问题:5. 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有_。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施

28、状况E.汇率 A B C D E答案:CD问题:6. 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于_。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况 A B C D E答案:ADE问题:7. 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的_。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同 A B C D E答案:ABD问题:8. 市场法中权益状况调整的内容包括_。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立 A B C D E答案:ABE权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期

29、限、规划条件(如容积率)、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。问题:9. 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括_。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法 A B C D E答案:BD问题:10. 对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有_。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率 A B C D E答案:BD各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润

30、率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。问题:11. 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的_。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模 A B C D E答案:BCE最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。问题:12. 某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有_。某类房地产20072011年的价格

31、(单位：元/m2) 年份 2007 2008 2009 2010 2011 价格 5734 6105 6489 6870 7254A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C.2010年的价格趋势值为6900元/m2D.2011年的价格趋势值为7283元/m2E.2012年的价格趋势值为7634元/m2 A B C D E答案:ABE2010年的价格趋势值：di=(6489-5734)2=377.5(元/m2)，V2010=P0+di=5734+377.53=6866.5(元/m2)；2011年的价格趋势值：di=(6870-5734)3=37

32、8.67(元/m2)，V2011=P0+di=5734+378.674=7248.67(元/m2)；2012年的价格趋势值：di=(7254-5734)4=380(元/m2)，V2012=P0+di=5734+3805=7634(元/m2)。问题:13. 基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有_。A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同 A B C D E答案:BC问题:14. 从理论上讲，可按_分摊高层建筑地

33、价。A.建筑物价值B.房地产价值C.土地价值D.建筑面积E.楼层 A B C D E答案:BCD高层建筑地价分摊的方法有按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。问题:15. 关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有_。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章 A B C D E答案:BCE需要强调的是，一份房地产估价报告必须有至少两名注册房地产估价师签字、房地产估价机构盖章。注册房地产估价师不得以印章代替签字；可以只签

34、字不盖印章，也可以既签字又盖印章。D选项，估价机构的法定代表人或执行合伙人可在致估价委托人函上盖章或签字。三、判断题问题:1. 房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。答案:A问题:2. 估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。_答案:B估价假设是指一个估价项目中对估价所必要，但尚不能肯定，而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。问题:3. 不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分

35、割转让性等有关。答案:A问题:4. 在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。答案:A问题:5. 把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。答案:B把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。问题:6. 房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。答案:B遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。问题:7. 市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。答案:B市场

36、法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。问题:8. 甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。答案:AV=V40/1-1/(1+6%)40=1400/1-1/(1+6%)40=1263.89(元/m2)，甲土地的楼面地价=1263.89/4=315.97(元/m2)。 V=V50/1-1/(1+

37、6%)50=900/1-1/(1+6%)50=851.14(元/m2)，乙土地的楼面地价=851.14/2.5=340.46(元/m2). 乙土地的楼面地价甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。 问题:9. 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。答案:A问题:10. 住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。答案:A问题:11. 某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。答案:B属于功能性折旧。问题:12. 在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要

38、参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。答案:A问题:13. 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。答案:B应为各期上升或下降的幅度大致相同。问题:14. 有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。答案:A设第一层的房地价值为1，则第二层的房地价为1.35，第四层的房地价为0.911.35，第三层的房地价为1.450.911.35 按房地价值分摊，第三层占有的土地份额=该部分的房地价值/房地总价值=1.450.911.35/(1+1.35+0.911.35+0.911.35)=33.235% 问题:15. 接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。答案:B接受估价委托后，未经委托人同意，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。四、计算题问题:1. 某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来