[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产投资与投资风险(七)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产投资与投资风险(七)房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产投资与投资风险(七)房地产投资与投资风险(七)一、多项选择题问题:1. 预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有 。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化B.物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化C.收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了D.收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了E.收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降 A B C D E答案:ABC在收益法计

2、算公式及原理中，分子为净收益，净收益等于有效毛收入减去运营费用，分母为报酬率，得数为房地产价值。在收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低时，房地产价值升高了，资本价值增值，何来风险?同理，在收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降时，房地产价值不变，资本价值保值，也没有风险(此种情况是理想状态下的)。问题:2. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为 。A.机会型B.收益型C.保本型D.收益加增值型E.博弈型 A B C D E答案:ABD问题:3. 从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为 。A.居住物业B.在建工程C.工业物业D.建成后的物业E.商用物业 A B C D

3、E答案:BD问题:4. 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对 都具有吸引力。A.置业投资者B.开发商C.承包商D.租客E.专业人士 A B C D E答案:ABD问题:5. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为 。A.机会型B.收益型C.大中取大型D.收益加增值型E.小中取大型 A B C D E答案:ABD问题:6. 房地产具有以下特性 。A.寿命周期长B.不可移动性C.异质性D.弱流动性E.适应性 A B C D E答案:ABCD问题:7. 在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有 。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小

4、最大后悔值法 A B C D E答案:ACE问题:8. 房地产置业投资的目的是 。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资 A B C D E答案:BCD问题:9. 投资可按以下 角度分类。A.短期投资和长期投资B.实物投资和金融投资C.商品房投资和土地开发投资D.直接投资和间接投资E.固定资产投资与流动资产投资 A B C D E答案:ABD商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。问题:10. 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为

5、短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照 分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好 A B C D E答案:ACD问题:11. 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有 。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.增加房地产市场需求 A B C D E答案:ACD问题:12. 投资的作用( )。A.投资是一个国家经济增长的基本推动力B.投资与企业发展密切相关C.投资可以促进人民生活水平提高D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往E.投资可以抑制通货膨胀 A B C D E答案:AB

6、CD问题:13. 房地产投资较一般投资，具有 优点。A.相对较高的收益B.投资回收期长C.提高投资者的资信等级D.良好的流动陛E.投资数额巨大 A B C D E答案:AC问题:14. 受制于房地产的 等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A.不可移动性B.异质性C.同质性D.流动性E.弱流动性 A B C D E答案:ABE问题:15. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为 几种类型。A.收益型B.收益贬值型C.收益加增值型D.机会型E.保本型 A B C D E答案:ACD问题:16. 按资产投资的类型划分，REITs可分为 形式。A.权益型B.债务型C.混合

7、型D.综合型E.抵押型 A B C D E答案:ACE问题:17. 房地产间接投资包括 。A.投资房地产开发企业股票B.在建工程C.投资房地产开发企业发行的债券D.投资房地产投资信托基金E.购买住房抵押支持证券 A B C D E答案:ACDE问题:18. 下列风险属于房地产投资系统风险的有 。A.持有期风险B.或然损失风险C.政策风险D.通货膨胀风险E.收益现金流风险 A B C D E答案:BCD问题:19. 房地产投资的风险主要体现在 。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.宏观经济的稳定性E.资产管理的复杂性 A B C D E答案:ABCE二、判断题问题:1

8、. 房地产寿命周期长，决定了房地产适合作为一种长期投资。答案:A问题:2. 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。答案:B如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。问题:3. 金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。答案:A问题:4. 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。答案:B问题:5. 所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。答案:

9、A问题:6. 投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。答案:B通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下的风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。问题:7. 城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，这是由于房地产投资存在效益外溢和转移的特性。答案:A问题:8. 风险是指某项活动导致损失的可能性。答案:B从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。问题:9. 为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益

10、达到最大化。答案:B对房地产投资对象投保，投保项目越多越保险，但投保是需要支付费用的，如果保险费用占的比例过大，则投资者差不多是在替保险公司投资了。问题:10. 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。答案:B房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。问题:11. 投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。答案:A问题:12. 我国房地产投资统计包含房地产开

11、发投资和房地产购买投资。答案:B由于房地产购买投资主要针对现有的土地和房地产资产，而这些土地和房地产资产在开发过程中曾经纳入到了房地产开发投资的范围，所以我国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不作为房地产开发投资统计。问题:13. 利率调高不仅会降低房地产投资者的投资欲望，而且会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。答案:A问题:14. 在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判、选择投资方案唯一的标准。答案:B在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。风险就是

12、影响房地产投资决策的一个重要因素。问题:15. 由于房地产是人类生产生活的必需品，所以说房地产投资具有增值性。答案:B问题:16. 房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场的增量供给。答案:A问题:17. 由于存在通货膨胀，房地产投资具有保值性。答案:B问题:18. 税法中规定的房地产的折旧年限，就是我们所说的房地产的经济寿命。答案:B税法中规定的有关房地产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，不一定和房地产的经济寿命相同。问题:19. 住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产直接投资工具。答案:B问题:20. 投资者在房地产上所拥有的权益通常在50

13、年以上。答案:B问题:21. 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。答案:B住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。问题:22. 投资房地产企业债券或股票的投资者是房地产间接投资者。答案:A问题:23. 由于房地产具有异质性，房地产投资价值难以判断，因而易产生资本价值风险。答案:A问题:24. 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。答案:B房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。问题:25. 一般来