小产权房供给方的实践逻辑

1、小产权房供给方的实践逻辑城市商品房价格高位运行导致城市低收入家庭在商品房市场中无法得到住 房有效供给 , 同时伴随国家新型城镇化战略推进 , 农村户籍人口转移到城市数量 将会进一步增加 , 导致原有城市低收入家庭和“新型市民”对商品房需求进一步 提升, 在有效需求得不到满足条件下 ,该部分群体企图在城市郊区农村、 “城中村” 等谋求基本的居住需求。从而由需求带动供给 , 形成大量的小产权房在农村集体 性质土地上兴建 ,满足城市低收入家庭和 “新型市民” 购房意愿。同时,中国农村 集体土地管理、经营及流转也存在不完善地方 , 这为小产权房供给方 （ 农民和村集 体）进行住房建造与供给提供了制度性

2、延展空间。学术界对小产权房的相关问题 展开了系列研究 ,主要集中在宏观定性、 法律思辨以及政策建议等方面 ,至今未见 从小产权房供给方微观视角的实证研究成果 , 故本研究采取计量方法深入研究小 产权房供给方 （农民和村集体 ）的建房逻辑 ,对小产权房问题的认知和处理具有一 定实际参考价值。研究依据“文献梳理小产权房供给方建房理论实证模型构建调 研数据计量分析得出相关结论” 的研究进路来揭示小产权房供给方的实践逻 辑。具体来说 , 对小产权房的研究文献进行梳理 , 构建“认知制度利益” 分析 框架, 利用安徽省 16 个地市的调研数据 ,运用多元回归分析、聚类分析以及多层 线性回归分析等方法 ,

3、 实证分析小产权房供给方 （ 农民和村集体 ）建房背后的行为 逻辑。研究发现：农民从主体角度出发 , 如果对小产权房认知合法 , 则对建房等级 提高有显著的正向影响 , 但这种影响存在区域差异。农民预期中央政府对小产权 房的态度并不显著提高该群体建房等级 ,而农民预期镇 （乡） 政府对小产权房的态 度会显著提升农民建房等级。同时农民预期中央政府对小产权房的态度对其建房等级影响只存在于一类 地区（合肥）, 在二类地区（指马鞍山、芜湖、铜陵三市 ）和三类地区（指其他地市 ） 并不产生显著影响 ,而农民预期镇 （乡） 政府对小产权房的态度对其建房等级影响 只存在于二类地区和三类地区 , 在一类地区并

4、不产生显著影响。利益追求对村集 体建房广度有显著的影响 , 而对村集体建房深度并没有显著效应。合法性认知对 村集体建房广度没有显著的影响 ,而对村集体建房深度却有显著效应 , 从统计角 度来看,这可能是遗落时间变量造成的。 因此, 按照时间划分重新估计合法性认知和利益追求对村集体建房广度和村集体建房深度影响。在 2007年前, 合法性认知对村集体建房广度和村集体建房深度都没有显著 影响, 但利益追求对村集体建房广度和村集体建房深度却都有显著影响。 2007年 -2013 年, 合法性认知对村集体建房广度和村集体建房深度都有显著影响 , 但利 益追求对村集体建房广度影响下降 , 对村集体建房深度

5、却没有显著影响。从时间 维度来看 , 村集体建房行为已经从刚开始的利益追求向合法性诉求转变。农民嵌 入在村集体之中 ,农民个人层次的数据从属于受访者所在村集体之中 , 计算表明 农民建房的村域区间相关系数为 0.097, 属于中度关联强度 , 必须将村域效应考 虑到农民建房等级的多层线性模型中。第一层次（农民层次 ）变量中,当村集体对农民建造小产权房行为给予支持 , 这会给村域内农民建房行为提供制度上便利 , 与此同时 ,村域内农民基于自身利 益的考量也会合理选择建造小产权房。第二层次 （ 村集体层次 ） 变量中 , 随着村委 人均受教育年限提高 , 村域内农民建房等级反而下降 ,但村委平均年龄和村委任 职人均年限对村域内农民建房等级提高都有显著地正向效用。 村庄距镇中心距离 越远, 村域内农民建房等级就下降 ,村域的总收入和纳入城镇规划变量都对村域 内农民建房等级提高都有显著地正向影响。 本文提出小产权房供给方建房行为是 利益追求、制度约束以及合法性认知三者合力引起的 , 三者合力的结果有二种建 房表现形式：“合谋”建房与“选择性”建房。在既定的利益结构和制度的约束的压力下 , 农民和村集体对小产权房的权属 认知一定程度上决定了他们的行动选择 , 并在客观上使得建造小产权