常营项目临时售楼处选址建议终稿915197381

1、在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 常营项目常营项目 临时售楼处选址建议临时售楼处选址建议 思源经纪常营项目组思源经纪常营项目组 2009.22009.2 临时售楼处选址前提临时售楼处选址前提 项目自身项目自身不具备不具备搭建售楼处的条件，搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处需另外设置售楼处 工程进展：工程进展： 目前处于挖槽阶段: 预计09年5月出地面 09年12月结构封顶。 选址要求选址要求 具备条件具备条件 面积要求面积要求 成本投入成本投入 距离项目现场较近，交通便利，人流量大，展示性好，距离项目现场较近，交通便利，人流量大，展示性好， 能够有效拦截竞品客户。能够有效拦截竞品客户。 面

2、积适中、格局合理，满足基本的接待和办公需求面积适中、格局合理，满足基本的接待和办公需求 （约（约200平米左右）。平米左右）。 09年营销费用有限，不宜前期投入过大。年营销费用有限，不宜前期投入过大。 针对售楼处选址的基本要求，初步确定两套方案针对售楼处选址的基本要求，初步确定两套方案 方案一：租赁周边社区底商方案一：租赁周边社区底商 方案二：使用项目现场邮局用房方案二：使用项目现场邮局用房 方案一：租赁底商方案一：租赁底商 万象新天万象新天底商：临朝阳北路 柏林爱乐柏林爱乐底商： 临东苇路 东卫城东卫城底 商：临朝 阳路 项目现场项目现场 朝朝 阳阳 北北 路路 朝朝 阳阳 路路 杨闸杨闸

3、环岛环岛 底商分布情况：底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且品质差异较大，初步选取周边底商中交 通便利、品质较好的3个底商（柏林爱乐、东卫城、万象新天柏林爱乐、东卫城、万象新天）进行深入调研。 朝朝 阳阳 路路 杨闸杨闸 环岛环岛 柏林爱乐底商柏林爱乐底商 客户到访售楼处动线客户到访售楼处动线 项目现场项目现场 朝朝 阳阳 北北 路路 朝朝 阳阳 路路 杨闸杨闸 环岛环岛 柏林爱乐柏林爱乐底商 柏林爱乐底商柏林爱乐底商 p 位置位置：东苇路柏林爱乐底商 p 交通便捷交通便捷：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距项目现场距离1.6公里。 p 人流量密集人流量密集：周边中低档商业配套

4、完善，人流、车流十分密集 p 展示性良好展示性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严格，展示性略受影响 p 突出的拦截竞品客户效果突出的拦截竞品客户效果：该底商向南200m为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天 售楼处，两项目后期均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 备选底商位置 底商正面东苇路 距项目现场较近，看房便捷，拦截竞品客户位置较佳距项目现场较近，看房便捷，拦截竞品客户位置较佳。 柏林爱乐底商柏林爱乐底商 一层层高一层层高 4m左右，左右， 二层层高二层层高 3.5m左右左右 开间开间5m左右左右进深进深13m13m左右左右

5、 p 底商面积底商面积200平米左右平米左右，上 下二层，单层面积100平米； p 格局不够方正格局不够方正，卫生间将单 层面积分割为两部分，使得实 际敞开可做展示、接待区的面 积相对较小，在40平米左右。 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 卫生间卫生间 底商面积适中。底商面积适中。 柏林爱乐底商柏林爱乐底商 p 租金：3-3.5元/平米*天 p 水电：按商业水电费收取 p 物业费：免收 p 取暖：免收 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 租赁成本较低，且免物业及取暖费！租赁成本较低，且免物业及取暖费！ 柏林爱乐底商小结柏林爱乐底商小结 优势：优势： 区位条件相对

6、突出，与项目现场通达性较好，且对竞品项目区位条件相对突出，与项目现场通达性较好，且对竞品项目 客户有很好的拦截作用。面积适中，格局能够满足本项目需客户有很好的拦截作用。面积适中，格局能够满足本项目需 求；租赁费用相对较低，可节约投入成本。求；租赁费用相对较低，可节约投入成本。 劣势：劣势：展示性略受影响，格局不够方正。展示性略受影响，格局不够方正。 东卫城东卫城 底商 项目现场项目现场 朝朝 阳阳 北北 路路 朝朝 阳阳 路路 杨闸杨闸 环岛环岛 东卫城底商东卫城底商 客户到访售楼处动线客户到访售楼处动线 东卫城底商东卫城底商 p 位置位置：朝阳路杨闸环岛西北角 p 交通便利交通便利：城铁八通

7、线、朝阳路快速公交、多条 公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距 项目现场距离2.46公里左右。 p 人流量较大人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边 有华润超市、管庄建材城等。 p 展示性优越展示性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨 闸环岛。 p 有一定拦截竞品客户效果有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼 处，向东1000m为北京新天地项目，对这两项目的 客户拦截效果将较为明显，考虑到朗廷项目体量有 限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。 备选底商位置 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 距离项目现场较远，看房便捷性较差。距离项目现场较远，看房便捷性较差。

8、 东卫城底商东卫城底商 吊顶后层高吊顶后层高 3.5m左右左右 开间柱间距开间柱间距66.5m左右左右 进深柱间距进深柱间距7m7m左右，左右， 最大进深最大进深20m20m p 底商面积可出租自行分割， 格局方正。 p开间12m，进深20m分割。 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 面积可根据需求，自行分割。面积可根据需求，自行分割。 东卫城底商东卫城底商 p 租金：10元/平米*天 p 水电：按商业水电费收取 p 物业费：免收 p 取暖：中央空调，50元/平米*年 p 付款方式：一次性 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 租赁成本较高，付款方式较严。租赁成本较高

9、，付款方式较严。 东卫城底商结论：东卫城底商结论： 优势：优势： 自身区位条件比较优越，做售楼处展示性较好，面积、户型格局符合自身区位条件比较优越，做售楼处展示性较好，面积、户型格局符合 售楼处需求。售楼处需求。 劣势：劣势： 但与项目现场的通达性很差，租赁成本昂贵，且需一次性支付。但与项目现场的通达性很差，租赁成本昂贵，且需一次性支付。 朝朝 阳阳 路路 杨闸杨闸 环岛环岛 万象新天底商万象新天底商 客户到访售楼处动线客户到访售楼处动线 项目现场项目现场 朝朝 阳阳 北北 路路 朝朝 阳阳 路路 杨闸杨闸 环岛环岛 万象新天万象新天底商：临朝阳北路 万象新天底商万象新天底商 p 位置位置：临

10、朝阳北路万象新天底商 p 交通比较方便交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距项目现场距 离1.5公里左右。 p 人流量少人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。 p 展示性效果一般展示性效果一般：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展示性一般。 p 拦截竞品客户效果理想拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两项 目后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 备选底商位置 距离项目现场较近，看房便捷，对竞品项目客源有一定拦截性。距离项目现场较近

11、，看房便捷，对竞品项目客源有一定拦截性。 万象新天底商万象新天底商 吊顶吊顶 后层后层 高高 3.5m 左右左右 西侧开间西侧开间5m左右，东侧开间左右，东侧开间8m左右，开间共左右，开间共13米。米。 p 底商面积偏小，底商面积偏小，120平米左平米左 右右。（此户型呈刀把型，进深 10米，偏东面积40平米左右， 偏西侧70平米左右）。 p 格局较差，多处隔断，不便格局较差，多处隔断，不便 于分割，使用率低。于分割，使用率低。东侧较为 方正，可用于接待、展示区； 西侧格局较差，死角多，不便 分割，浪费面积多。 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 底商户型不规则，格局较差，不利于

12、售楼处布局。底商户型不规则，格局较差，不利于售楼处布局。 万象新天底商万象新天底商 p 租金：3-3.5元/平米*天 p 水电：按商业水电费收取 p 物业费： 4元/平米*年，可协商是否收取 p 取暖：35元/平米*年，可协商是否收取 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 租赁成本较低，物业费及取暖费租赁成本较低，物业费及取暖费“收取收取”视情况而定。视情况而定。 万象新天底商方案小结万象新天底商方案小结 优势：优势： 区位条件适中，与项目现场通达性较好，做售楼处展示性一般。区位条件适中，与项目现场通达性较好，做售楼处展示性一般。 劣势：劣势： 户型面积过小，格局较差。户型面积过小

13、，格局较差。 方案一各底商综合评比方案一各底商综合评比 各底商各底商 综合比较综合比较 方案一方案一 东卫城底商东卫城底商柏林爱乐底商柏林爱乐底商万象新天底商万象新天底商 优势优势自身区位条件比较优越 区位条件相对突出，与项 目现场通达性较好； 面积适中，格局能够满足 本项目需求； 租赁成本适中 与项目现场通达性较好 区位适中 劣势劣势 与项目现场的通达性很 差； 租赁成本昂贵 格局不够方正； 展示性略受影响 户型面积过小，格局较差 p 只有柏林爱乐底商能够基本满足三项选址要求，只有柏林爱乐底商能够基本满足三项选址要求，其余各方案均不能同时满足； p 各方案中柏林爱乐底商的劣势均可通过其他方式

14、解决或规避，各方案中柏林爱乐底商的劣势均可通过其他方式解决或规避，但东卫城、万象新天底商的 租赁成本、面积格局难题无法解决。 建议建议 “柏林爱乐柏林爱乐”底商做临时临时售楼底商做临时临时售楼 处处 如果以如果以底商底商做临时售楼处：做临时售楼处： 方案一：租赁周边社区底商方案一：租赁周边社区底商 方案二：使用项目现场邮局用房方案二：使用项目现场邮局用房 邮局用房工程进度邮局用房工程进度 p 邮局尚未开始建设邮局尚未开始建设，目前项目整体仍处 在挖槽阶段，预计5月工程0后方能开工 建设； p 预计邮局用房建设工期预计邮局用房建设工期6个月左右个月左右，则 邮局最快投入使用时间为09年11月，不

15、满 足目前10月开盘筹备的条件； 工程进度紧张，很难满足工程进度紧张，很难满足 营销进度要求营销进度要求 2009年1月施工现场 邮局位置邮局位置 朝朝 阳阳 北北 路路 公交车站公交车站 公交车站公交车站 邮局用房基本条件邮局用房基本条件 p 项目现场西北角，不临朝 阳北路，邮局西侧规划道路 尚未开始修建； p 目前只能通过现场唯一出 入口绕过工地抵达邮局； p公交线路：991、675、 639、306 项目现场唯一出入口 客户看房动线客户看房动线 项目位置项目位置 邮局用房邮局用房 p 交通途径单一交通途径单一：朝阳北路公交线路较少，多数客户需在朝阳路、杨闸环岛等地换乘。 p 人流量稀少人

16、流量稀少：目前项目现场均为在建项目，无入住居民、无商业，人流量十分有限。 p 展示性较差展示性较差：不临朝阳北路，推广无法形成良好的展示效果。 p 拦截竞品客户效果差拦截竞品客户效果差：项目虽然离万象新天较近，但该项目客户不经过本案现场位置，基 本无法拦截竞品客户。 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 项目现场朝阳北路现状项目现场朝阳北路现状 交通不便捷，人流量少，推广展示性较弱。交通不便捷，人流量少，推广展示性较弱。 邮局用房邮局用房 p 面积面积：约1500 p 成本成本：无租赁成本，仅需支付水、电、取暖费用 区位条件区位条件面积格局面积格局租赁成本租赁成本 面积较大，适用售

17、楼处气势打造！无租赁费，节约成本！面积较大，适用售楼处气势打造！无租赁费，节约成本！ 邮局用房方案小结邮局用房方案小结 优势：优势： 能够满足售楼处面积、格局要求，节约成本。能够满足售楼处面积、格局要求，节约成本。 劣势：劣势： 工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；邮局不临邮局不临 市政道路，展示效果较差。市政道路，展示效果较差。 各方案综合评比各方案综合评比 柏林爱乐底商柏林爱乐底商项目现场邮局项目现场邮局 优势优势 区位条件相对突出，与项目现场通达 性较好； 面积适中，格局能够满足本项目需求； 租赁成本适中 面积、格局满足售楼处

18、要求 节约成本 劣势劣势 格局不够方正； 展示性略受影响 工程进度紧张，无法满足营销进度 要求； 客户看房不便； 展示效果较差 p 柏林爱乐底商优势明显柏林爱乐底商优势明显； p 柏林爱乐底商、项目现场邮局的劣势均可通过其他方式解决或规避柏林爱乐底商、项目现场邮局的劣势均可通过其他方式解决或规避，但邮局的工程进度存 在较大风险。 临时售楼处选址建议临时售楼处选址建议 1、柏林爱乐底商、柏林爱乐底商做为临时售楼处做为临时售楼处首选首选方案，其劣势可通过其方案，其劣势可通过其 他方法尽量规避；他方法尽量规避； 2、如首选方案无法实施，建议选择项目、如首选方案无法实施，建议选择项目现场邮局现场邮局作

19、为作为备选备选方案。方案。 次选方案准备工作次选方案准备工作 p 尽快启动邮局建设工程，尽快启动邮局建设工程，以期尽早投入使用； p 开辟朝阳北路至邮局的单独出入通道，开辟朝阳北路至邮局的单独出入通道，与项目现场施工进出口相隔离； p 在朝阳北路投放户外围挡、树立指示牌在朝阳北路投放户外围挡、树立指示牌，弥补售楼处展示性缺陷，同时尽量拦截周边竞 品客户。 售楼处功能区划分及面积需求售楼处功能区划分及面积需求 p 目前计划现场办公人员：销售7人、策划2人、销管客服及财务人员3-4人。 功能区功能区数量数量所占面积（）所占面积（）备注备注 接待展示区 展示区120项目、区域看板，户型模型，其他宣传物料 前台15LOGO墙、资料公示架、展架等 洽谈区1505组四人组桌 业务员室1154组办公桌椅 销售经理办公室151组办公桌椅，1组文件柜 办公区 总监办公室1101组办公桌椅，1组文件柜 开发商办公室00甲方反馈不需要在售楼处办公 策划办公区1153组办公桌椅，1组文件柜 销管客服办公区1203组办公桌椅，文件柜若干 财务室1101组办公桌椅，1组文件柜 签约室1101组办公桌椅，1组沙发 会议室115 其他 库房115 更衣室15 卫生间15 合计合计200 考虑到走廊等其他过渡空间，售楼处实际需求面 积在200200左