(最新)中国购物中心发展新趋势

1、中国购物中心发展新趋势中国购物中心发展新趋势 联 润 达 商 业 咨 询 管 理 有 限 公 司 ShenZhen Fortune Resources Commercial Consultant & Management Co.,Ltd PART 2 1 1.1 购物中心全面进入红海时代 1.2 传统零售业面临调整 1.3 社区商业中心异军突起 1.4 主题购物中心层出不穷 购物中心发展现购物中心发展现阶段问题的思考阶段问题的思考 2 PART 2 3 PART 2 4 1.1 1.1 购物中心全面进入红海时代购物中心全面进入红海时代 中国中国购物中心购物中心近年来供应量急剧增加，导致市场近年

2、来供应量急剧增加，导致市场竞争加剧竞争加剧，全，全 面进入红海时代面进入红海时代 资料来源：中购联购物中心发展委员会，其中2014和2015年数量为预测数据5 416 537 675 877 1155 1441 1809 2126 2293 2542 2795 3105 3450 3833 4158 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015 困境：困境： 1.政府对城市商业网点的 盲目规划； 2.购物中心竞争加剧、布 点密度

3、加大， 城市人均 商业面积增加； 3.市场热度不减，新增项 目很多，但操作难度随 之增大； 4.招商难成为大多数新开 购物中心普遍问题，商 业地产市场转向乙方市 场（品牌商家） 1.2 1.2 传统零售市场面临调整传统零售市场面临调整 传统零售行业面对电商冲击，处于持续调整时期，新开购物中传统零售行业面对电商冲击，处于持续调整时期，新开购物中 心零售业态招商难是普遍情况心零售业态招商难是普遍情况 资料来源：赢商网6 1.进入2014年，品牌零售商家开店计划的速度，已无法跟上数量庞大的新开购物中心的开发 进度，招商难是新场普遍面临的问题； 2.传统百货行业继续保持震荡态势，2014年上半年广州友

4、谊省内业绩下降21.68%，广百股 份省内营收下降8.4%，龙头王府井百货毛利率为18.36%，同比仅增长0.77%； 3.传统的零售行业必须适应电商的长期挑战，积极调整经营策略（例：李宁公司2014年上半 年业绩：收入31.37亿元，毛利14亿元，上涨10.51%，但亏损由2013年同期的1.84亿元扩 大至5.86亿元，虽有所好转，仍处于艰难的去库存阶段）。 1.31.3社区商业异军突起社区商业异军突起 社区商业及社区服务由于其消费的便利性特征，被称为商业的社区商业及社区服务由于其消费的便利性特征，被称为商业的 最后一公里，其运营管理正被越来越多的开发商重视最后一公里，其运营管理正被越来越

5、多的开发商重视 备注：2011年社区服务体系建设规划2011-2015中规定新建社区商业服务配套建面占比不得低于10%。7 社区商业社区商业金地金地“云服务云服务”万科万科“社区商业社区商业”花样年花样年“彩生活彩生活” 运营范围 云服务菜单选择“五菜一汤”为标配彩生活菜单选择 服务目的 塑造企业社区，反向推动 销售 快速形成社区消费氛围， 反向推动销售 社区商业作为独立的服务 产品线，重要战略布局 盈利能力 较低，属于物业管理增值 服务 较低，目前业务模式还在 摸索中 中，属于物业管理增值服 务，模式较为成型 利润来源 无直接利润，依托物业费消费利润+物业费商家提成+物业费 说明 为推动居住

6、人群的服务统 一化，金地规划了“云居 家、云健康、云消费、云 教育、云商旅、云公益” 万科社区商业尝试引入百 度的LBS位置服务，打造 “消费者、商户、运营商” 的生态系统 花样年独立成立深圳彩生 活服务集团，并计划分拆 上市 1.41.4主题购物中心层出不穷主题购物中心层出不穷 随着购物中心竞争加剧，越来越多的项目在定位阶段主动或是随着购物中心竞争加剧，越来越多的项目在定位阶段主动或是 被动选择主题差异化，希望获得市场竞争力被动选择主题差异化，希望获得市场竞争力 8 主题主题国外案例国外案例国内案例国内案例 自然环保 日本永旺雷克城南京水游城 历史人文 美国凯撒宫成都宽窄巷子、福州三坊七 巷

7、 艺术人文 美国时代华纳中心上海k11、芳草地 影视音乐 好莱坞City walk- 科技主题 英国斗牛场购物中心- 主题娱乐 韩国乐天世界成都环球中心 其他 日本北九州River walk 泰国terminal21 - PART 2 2 2.1 经营理念回归消费者核心 2.2 不断延展的购物中心内涵 2.3 轻资产商业地产操作模式获得青睐 2.4 购物中心与电商联姻 购物中心发展趋势的新观点购物中心发展趋势的新观点 9 2.1 2.1 经营理念回归消费者经营理念回归消费者核心核心 购物中心购物中心经营理念开始回归经营理念开始回归消费者消费者核心，深入研究消费者行为核心，深入研究消费者行为 是

8、购物中心经营的重要工作是购物中心经营的重要工作 数据来源：某购物中心消费者调研数据分析10 光顾购物中心利用的服务光顾购物中心利用的服务比重（比重（%） 观看电影13.11% 交通便利11.87% 约会场所10.75% 利用餐厅10.00% 查看新鲜有趣的事物9.21% 购买时装9.05% 参观展会或表演7.10% 购买书籍影像制品6.16% 利用便利公共设施（停车）5.88% 参与宣传活动5.14% 利用生活便利设施4.47% 利用游戏厅4.9% 利用商务及酒店2.36% 购买时装时同时利用的服务购买时装时同时利用的服务 比重（比重（%） 观看电影36.6% 餐厅19.1% 购买书籍影像制品

9、11.0% 查看新鲜有趣的事物6.7% 参观展会或表演6.0% 利用游戏厅5.2% 利用便利公共设施（停车）4.8% 利用生活便利设施3.4% 参与宣传活动2.4% 其他4.8% 2.2 2.2 不断延展的购物中心不断延展的购物中心内涵内涵 购物中心的运营关注点不断向内涵延伸购物中心的运营关注点不断向内涵延伸购物中心不应只关购物中心不应只关 注品牌招商，同时还应关注运营管理的综合服务能力注品牌招商，同时还应关注运营管理的综合服务能力 11 l 城镇化和城市发展角度（美国城市土地利用协会）：城镇化和城市发展角度（美国城市土地利用协会）：一座好的购物中心，具备以下 特点：建筑经过统一处理，场地内有

10、足够的停车位，具有商品运输服务设施，改善 环境，大量店面，提供与购物有关的活动场所，有显著的特色和强烈的场所感。 l 社会化服务角度（中购联购物中心发展委员会）：社会化服务角度（中购联购物中心发展委员会）：购物中心以地产开发为平台，商 业运营为驱动，在实现零售渠道能力基础上实现租金收益、物业增值和资产价值的 投资活动。中国现阶段购物中心的完善方向为提升社会服务能力和服务水平，即在 体现购物中心地产、商业和金融产品（投资）属性的同时，通过构建不同的商业组 合，提供多元化消费、生活、服务。在增量持续上升阶段，特别需要通过强化购物 中心的社会属性（即社会功能、社区服务和顾客体验），形成促进区域发展和

11、生活 配套能力的社会化服务系统。 2.3 2.3 轻轻资产商业地产操作模式获得资产商业地产操作模式获得青睐青睐 万科商业引入专业投资机构，开发商联盟基金万科商业引入专业投资机构，开发商联盟基金/投资公司，商投资公司，商 业资产开发战略由重变轻业资产开发战略由重变轻 公开资料显示，凯雷投资集团创建于1987年，总部设在美国华盛顿，管理资本规模约达1560亿美元，是 全球最大的私人股权投资基金之一。 12 l 8月28日万科发公告称，拟将旗下部分商业项目出售给美国凯雷投资集团。万科称拟于近日与凯雷投资集团有限公司订立 一份合作意向书，内容有关成立商业地产合作平台，该平台拟以收购股权或资产的方式收购

12、本公司部分商业物业。 l 截至目前，万科以形成万科生活广场、万科广场、万科大厦等商业产品线，在全国在建、规划有20个购物中心项目，商业 面积达约150万平方米。此外，今年万科共有8个商业项目计划今年开业，未来还将进入武汉、佛山、东莞等8个城市，20 个新项目进入实际运营周期。 商业项目商业项目 众多众多 商业经验和商业经验和 资源不成熟资源不成熟 急于回现急于回现 但不能全部散售但不能全部散售 万科商业万科商业 资金注入资金注入 专业资源注入专业资源注入 商业经营权商业经营权 统一统一 基金基金/ /投资公司投资公司 2.4 2.4 跨行业资源整合跨行业资源整合 购物中心的运营需要持续关注各相

13、关行业的发展趋势，积极整购物中心的运营需要持续关注各相关行业的发展趋势，积极整 合跨行业的各项资源，为购物中心不断注入新资源合跨行业的各项资源，为购物中心不断注入新资源 13 购物中心与电商联姻购物中心与电商联姻 现象1：特斯拉汽车展厅 进入购物中心 现象2：剧场演艺进入购 物中心，图示为太古汇 现象3：文化书店成为 购物中心新宠 现象4：商业地产联姻 电商，O2O成为趋势 PART 2 3 3.1 从定位到运营的全面把控 3.2 业态业种组合的持续优化 3.3 大数据的运用 3.4 有效的品牌评估和调整标准 购物中心运营提升的关键词购物中心运营提升的关键词 14 3.1 3.1 从定位到从定

14、位到运营的全面把控运营的全面把控 通过统一的策划定位、规划设计优化、招商管理、运营管理全过程的专业把通过统一的策划定位、规划设计优化、招商管理、运营管理全过程的专业把 控，再到资本介入和退出，实现商业资产价值最大化控，再到资本介入和退出，实现商业资产价值最大化 15 商业策划阶段商业策划阶段规划设计阶段规划设计阶段投融资阶段投融资阶段招商推广阶段招商推广阶段开业运营阶段开业运营阶段 商业优化设计商业优化设计 全面设计把控全面设计把控 投资分析投资分析 融资服务融资服务 股权投资股权投资 整体租赁整体租赁 招商策略招商策略 品牌组合优化品牌组合优化 推广营销推广营销 租户协调租户协调 开业筹备开

15、业筹备 资产委托管理资产委托管理 全面营运管理全面营运管理 物业管理物业管理 项目推广项目推广 招商实施招商实施 规划设计分析规划设计分析 项目收购项目收购 品牌输出品牌输出 可行性分析可行性分析 业态组合方案业态组合方案 全面市场研究全面市场研究 商业定位商业定位 品牌组合方案品牌组合方案 3.2 3.2 品类业种组合的持续品类业种组合的持续优化优化 品类管理业种组合的复合性是购物中心整体定位落地的重要因品类管理业种组合的复合性是购物中心整体定位落地的重要因 素，需要进行持续的优化和提升素，需要进行持续的优化和提升 购物中心购物中心 餐饮业态购物业态 服务配套业态文化娱乐业态 中式正餐 亚洲

16、餐饮 西式餐饮 创意餐饮 快餐 休闲餐饮 。 国际时尚 潮流休闲 体育运动 化妆品及个人护理 精品及配饰 鞋类箱包 。 健康 美丽 金融 护理 中介 。 影视娱乐（电影院） 大型设备（冰场） 剧场、演艺中心 社交休闲（KTV） 儿童娱乐 人文（书店） 。 16 3.3 3.3 大数据的运用大数据的运用 购物中心在移动互联网时代更加注重大数据的采集和运营，购物中心在移动互联网时代更加注重大数据的采集和运营， O2O初见端倪初见端倪 17 l 商场全场WiFi信号覆盖 l APP及微信应用 l Pos销售数据监控 l 餐饮排号、预订、点菜系统 l 停车系统 。 3.43.4有效有效的品牌评估的品牌

17、评估和调整机制和调整机制 购物中心需要建立有效的品牌评估和调整机制，使项目定位和购物中心需要建立有效的品牌评估和调整机制，使项目定位和 收益持续优化收益持续优化 18 无形价值（形象、客流等）无形价值（形象、客流等） 经济价值（租金、销售额等）经济价值（租金、销售额等） 低低 中中 高高 A:A:首选首选 高高 中中 B:B:次选次选D:D:淘汰淘汰 C:C:策略引进策略引进 品牌库筛选 品牌品牌 品牌品牌品牌 品牌品牌 品牌品牌 品牌品牌品牌 首选首选次选次选 策略策略 引进引进 淘汰淘汰淘汰淘汰 PART 2 4 4.1 强化生活方式与社交场所的功能 4.2 强化顾客体验为核心竞争力 4.

18、3 强化区域发展的服务创新能力 4.4 提高零售商开店效率的服务平台 关于购物中心运营服务的观点关于购物中心运营服务的观点 19 4.1 4.1 强化生活方式与社交场所强化生活方式与社交场所的的功能功能 购物中心购物中心强化强化自身的自身的生活方式与社交场所功能生活方式与社交场所功能，开始，开始从纯商业从纯商业 设施转向生活社交场所设施转向生活社交场所 20 家人欢聚 演艺活动 聚友娱乐 游逛休闲 商务交际 4.2 4.2 强化顾客体验为核心竞争力强化顾客体验为核心竞争力 购物中心进一步购物中心进一步强化顾客体验为核心竞争力强化顾客体验为核心竞争力，以期，以期提高消费者提高消费者 的消费频率和消费黏性的消费频率和消费黏性 备注：资料来源为澳大利亚西田商业公司21 “美观的商品陈列，充足的货品选择，优秀的客户服务就是给消费者的最好的体 验，这已经是网购很难比拟的了。” 澳大利亚GPT（General Property Trust）澳洲第一个商业地产信托基金公司 CEO 社交的体验 科技化的体验 视觉的体验 艺术和戏剧化 的体验 意想不到的体验 消费