“营改增”对房地产企业的影响及对策

1、“营改增营改增”对房地产企业的影响及对策对房地产企业的影响及对策 房地产业房地产业“营改增营改增”的动因的动因 1 2 3 4 5 “营改增营改增”政策背景政策背景 “营改增营改增”对房地产公司未来开发成本的影对房地产公司未来开发成本的影 响响 “营改增营改增”对房地产公司未来税负的影响对房地产公司未来税负的影响 房地产公司面对影响应采取的策略房地产公司面对影响应采取的策略 1 “营改增营改增”政策背景政策背景 2011 2011年年1111月月1616日，国务院下达了日，国务院下达了关于营业税改征增关于营业税改征增 值税试点方案的通知值税试点方案的通知，批准自，批准自20122012年年1

2、1月月1 1日日起在起在 上海实行交通运输业包括陆路上海实行交通运输业包括陆路, ,水路及航空运输等部分现水路及航空运输等部分现 代服务业代服务业“营改增营改增”试点，并在现行增值税试点，并在现行增值税17%17%标准税率标准税率 和和13%13%低税率基础上，新增低税率基础上，新增 11% 11% 和和 6% 6% 两档低税率。两档低税率。 至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕 2013 2013年年5 5月月2424日，财政部日，财政部, ,税务总局下发税务总局下发交交 通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试 点

3、实施办法点实施办法，并于，并于20132013年年8 8月月1 1日日正式实行。正式实行。 由此，交通运输业和部分服务业由此，交通运输业和部分服务业“营改增营改增” 范围正式扩大到全国范围正式扩大到全国 20132013年年1212月月1212日，财政部日，财政部, ,税务总局联合下发税务总局联合下发关于将关于将 铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知， 批准将铁路运输和邮政业纳入批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增营改增”试点，自试点，自20142014 年年1 1月月1 1日日起生效。于是，交通运输业全部纳入起生效。于是，交通运输业全部纳

4、入“营改增营改增” 范围范围 20142014年年4 4月月2929日，日，关于将电信业纳入营业税改征增值关于将电信业纳入营业税改征增值 税试点的通知税试点的通知得到国务院批准，自得到国务院批准，自20142014年年6 6月月1 1日日起电起电 信业也纳入了信业也纳入了“营改增营改增”试点试点 房地产业 建筑业 金融保险业 下一个 When ？ 2 “十二五十二五”期间全面完成期间全面完成“营改增营改增”改革任务，改革任务， 房地产业、建筑业房地产业、建筑业将在不久实行将在不久实行 “营改增营改增” 2 房地产业经营特点房地产业经营特点 长 开发周期开发周期 大 资金投入 高 融资成本融资成

5、本 房地产企业的税负情况房地产企业的税负情况 房地产企业需缴纳的主要税种，依照当前税制，涉及房地产开房地产企业需缴纳的主要税种，依照当前税制，涉及房地产开 发企业的税费有发企业的税费有1111种种 这些税费包括营业税这些税费包括营业税, ,城建税城建税, ,教育费附加教育费附加, ,土地增值税土地增值税, ,企业所企业所 得税得税, ,房产税房产税, ,土地使用税土地使用税, ,耕地占用税耕地占用税, ,个人所得税个人所得税, ,印花税和契印花税和契 税等税等1111种税费种税费 营业税营业税, ,土地增值税和企业所得税土地增值税和企业所得税是房企的三大税种是房企的三大税种 序号序号环节环节权

6、利许可证及其他有效证明权利许可证及其他有效证明涉及主要税费涉及主要税费 1 1土地使用土地使用土地使用权证土地使用权证1 1、耕地占用税，、耕地占用税，2 2、契税，、契税，3 3、城镇土地使用税，、城镇土地使用税，4 4、 个人所得税个人所得税 2 2建设环节建设环节1 1、项目立项备案，、项目立项备案，2 2、建设许可、建设许可 证，证，3 3、施工许可证，、施工许可证，4 4、规划许、规划许 可证，可证，5 5、招投标书、招投标书 1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业、企业 所得税，所得税，5 5、个人所得税，、个人所得税

7、，6 6、城镇土地使用税、城镇土地使用税 3 3销售环节销售环节1 1、销售面积明细表，、销售面积明细表，2 2、销售许、销售许 可证，可证，3 3、国有土地使用权变更登、国有土地使用权变更登 记转让证明书，记转让证明书，4 4、房屋所有权证、房屋所有权证 1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业、企业 所得税，所得税，5 5、个人所得税，、个人所得税，6 6、城镇土地使用税，、城镇土地使用税，7 7、土、土 地增值税，地增值税，8 8、契税、契税 4 4装饰装潢装饰装潢装饰装潢工程招标装饰装潢工程招标1 1、营业税，、营业税，2

8、2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业、企业 所得税，所得税，5 5、个人所得税，、个人所得税， 5 5自用或出租自用或出租房产土地信息房产土地信息1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业、企业 所得税，所得税，5 5、个人所得税，、个人所得税，6 6、房产税，、房产税，7 7、城镇土地使、城镇土地使 用税用税 6 6物业管理物业管理1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、企业所得税，、企业所得税，4 4、 个人所得税，个人所得税，5 5、房产税，、房产税，6 6、城

9、镇土地使用税、城镇土地使用税 房地产行业各环节涉税表房地产行业各环节涉税表 房地产企业 税负概况 房地产开发企业其他行业 2013年中国税收收入共110497亿元，比上年增加9.8%， 同年房地产行业的土地增值税3294亿，比上年增长21.1%， 营业税5411亿，比上年增长33.6%， 企业所得税2850亿，比上年增长25.1%， 2013年对64家上市房地产企业的年报统计 平均净利润率是 10.85% 去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为 1.15：1 相当于房企每赚 2.15 元，就要被征收 1.15 1.15 元元的税负。 2房地产业房地产业“营改增营改增”的动的动 因因 一、完善税

10、收链条，优化税收一、完善税收链条，优化税收 二、增强财务管理，促进公平二、增强财务管理，促进公平 三、消除重复征税，减轻税负三、消除重复征税，减轻税负 四、促进地方财税体制的改变 营业税（全额征税）增值税（增加值征税） 营改增 增值税链条更加完整 税收环环相扣消除重复征税 一、完善税收链条，优化税收一、完善税收链条，优化税收 财务处理的规范原先施工行业粗放管理 增值税发票营业税普通销售发票 二、增强财务管理，促进公平二、增强财务管理，促进公平 三、消除重复征税，减轻税负三、消除重复征税，减轻税负 ? 全产业链总体税负全产业链总体税负 VSVS 房地产企业税负房地产企业税负 3 “营改增营改增”

11、对房地产公司未来税负的影对房地产公司未来税负的影 响响 营业税营业税价内税，计税根据价内税，计税根据全部业务收入全部业务收入 依照依照5%5%税率核算纳税，伴随产品的流通进行缴税税率核算纳税，伴随产品的流通进行缴税 增值税增值税价外税，计税根据价外税，计税根据增值额增值额 税款扣减体制，对上一环节的纳税额进行扣减税款扣减体制，对上一环节的纳税额进行扣减 “营改增营改增”后税率的假设：后税率的假设： 现行增值税一般纳税人的增值税税率为17%，试点 地区在进行“营改增”的过程中又新增了11%和6% 两档新的税率。 17% 11% 6% 假设房地产企业的应税收入为S S，则“营改增”前 应纳营业税应

12、纳营业税为 5%S5%S（城建税及教育费附加暂不考虑）。 假设房地产企业的增值税税率为B B（B1B1为房地产企业的销 项税率、B2B2为房地产上游行业的增值税率），营业收入 为S S，营业成本为C C，能够取得的增值税可抵扣金额的比 例为N N。 则销项税额销项税额 =S/S/（1+B11+B1）B1B1 进项税额进项税额 = C CB2B2N N 企业的应纳增值税企业的应纳增值税 =S/S/（1+B11+B1）B1-CB1-CB2B2N N 假设上游建筑企业的增值税率为假设上游建筑企业的增值税率为 6%6%，即，即 B2=6%B2=6% 增值税可抵扣金额能够全部取得，即增值税可抵扣金额能够

13、全部取得，即 N=100%N=100% 当房地产企业的销项增值税率为当房地产企业的销项增值税率为17%17%，进项增值税率，进项增值税率 为为6%6%时（建筑业时（建筑业“营改增营改增”后适用的增值税税率为后适用的增值税税率为6%6%），）， 如果要如果要 5%S5%SS/S/（1+17%1+17%）17%-C17%-C6%6%100%100%， 经计算可得出结论：经计算可得出结论： 当营业成本与营业收入之比当营业成本与营业收入之比 C/S158.83%C/S158.83% 时，时， “营改增营改增”后房地产企业的税负会降低，后房地产企业的税负会降低， 营业成本与营业收入之比可能大于营业成本与

14、营业收入之比可能大于158.3% 158.3% 吗吗？ 17% 的选择可能？ 当房地产企业的销项增值税率为11%，进项增值税率 为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税率为6%）， 令 5%SS/（1+11%）11%-6%100%，经计算 当营业成本与营业收入之比 C/S81.83% C/S81.83% 时 “营改增”后房地产企业的税负降低。 11% 的选择可能？ 房地产企业税负变化测算及影响分析 案例：案例： 选取了房地产行业按营业收入金额排名前选取了房地产行业按营业收入金额排名前2020的上市公司的上市公司 搜集其搜集其20132013年的年度财务报告，对其各年的营业收入、年的年度财务报告

15、，对其各年的营业收入、 营业成本、营业税等信息进行统计营业成本、营业税等信息进行统计 测算结果表明： 房地产行业增税 率为11%，上游 企业的增值税率 为6%时，被选房 地产企业的税负 都明显增加 20家上市公司的预 估增值税都要比实 际缴纳的营业税高 所有企业的税 负增长率都是 正数 增值税营业税 上述上述2020家房地产企业当中家房地产企业当中 没有一家企业的营业成本没有一家企业的营业成本 C C与营业收入与营业收入S S之比能大于之比能大于 81.83%81.83%。 分析结论：分析结论： 在房地产上游行业实行在房地产上游行业实行6%6% 的增值税率，在房地产行的增值税率，在房地产行 业

16、实行业实行11%11%的税率，可抵的税率，可抵 扣进项税额比例为扣进项税额比例为100%100%时，时， 当营业成本与营业收入之当营业成本与营业收入之 比小于比小于81.83%81.83%，房地产企，房地产企 业的税负会升高。业的税负会升高。 从营业税和增值税的直接税负看， 营改增后是增加的。 但总的税负如何？ 案例1案例2 在可抵扣额度达到一定水平后 房地产企业便会实现税负减少 如何提高可抵扣额度如何提高可抵扣额度 ？！？！ 4 “营改增营改增”对房地产公司开发成本的影对房地产公司开发成本的影 响响 房地产公司的开发成本主要指的是房地产公司的开发成本主要指的是建安成本建安成本 建安成本是由具

17、备对应资历的建筑施工企业来承担建安成本是由具备对应资历的建筑施工企业来承担 的，建筑施工公司也是下阶段的，建筑施工公司也是下阶段“营改增营改增”的行业。的行业。 建施企业建施企业“营改增营改增”后使用的税率为？后使用的税率为？ 如果其税负显著提升如果其税负显著提升根据税负转嫁理论，房地根据税负转嫁理论，房地 产企业的建安成本会相应增长。产企业的建安成本会相应增长。 第一： 有发票钢筋、水泥等大头材料能获得增值 税专业发票 无规范发票许多价值低但用途较广的零散 原料。（原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税 人，等等，大部分都是依照固定的税款

18、数额纳税，其营销原料销人，等等，大部分都是依照固定的税款数额纳税，其营销原料销 售后无法提供增值税专业发票，）售后无法提供增值税专业发票，） 直接导致建筑公司增值税进项税款额度不能实施 有效扣减，使得应纳税数额增多，税负增大。 第二: 税务策略等因素致使税负增大 施工企业通常使用的原料（比如：建设用生产建筑原（比如：建设用生产建筑原 料如砂石、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。）料如砂石、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。） 上述原料依增值税策略，如果以6%税率核算应 缴付的增值税，建施企业能够获得可扣减的增 值税专业发票，销项税额比进项税额3%大，增 加了建施企业的税负。 第三: 建施企

19、业拥有大量的人力资源，其劳动 力来源大多是流动性极大的农民工，人工成本占 据工程造价的30%，没有办法提供相应的增值税 发票 人力资源成本增值税进项税不能扣减，使建施企 业的税负变大。 即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度 变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑 企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。 第四: 建施企业许多机械设施的出租 在“营改增”后税负显著增大，成本的居 高不下，将导致房地产公司的开发成本明 显增多。 其他影响因素之

20、一： 一、土地成本的扣除一、土地成本的扣除增值税发票？增值税发票？ 二、公共配套成本二、公共配套成本 三、期初存货、固定资产怎么办？三、期初存货、固定资产怎么办？ 其他影响因素之二： 一、新旧税制衔接一、新旧税制衔接税务核算难度大税务核算难度大 二、会计核算体系的改变二、会计核算体系的改变 三、开票、认证、报税等系列风险三、开票、认证、报税等系列风险 其他影响因素之三： 发票！ 发票管理严格、违规处理严厉发票管理严格、违规处理严厉 刑法第205、206、208条规定 ！ 5 房地产公司面对影响应采取的策略房地产公司面对影响应采取的策略 强化纳税意识强化纳税意识 关注关注“营改增营改增”的进展情况，并强化培训工作（全员）的进展情况，并强化培训工作（全员） 财会工作人员应掌握财会工作人员应掌握“营改增营改增”的相关策略，并依据策略改的相关策略，并依据策略改 善会计核算办法，提升会计核算水准；善会计核算办法，提升会计核算水准； 其他部门应与财务会计部门通力合作，订立并履行有关体制其他部门应与财务会计部门通力合作，订立并履行有关体制 目的目的1 1、房地产公司的进项税被合理扣减、房地产公司的进项税被合理扣减 2 2、协助财务部门完