区域开发成功案例——上海碧云国际社区 (NXPowerLite)

1、 区域开发成功案例研究 上海碧云国际社区 2 上海碧云国际社区案例 3 项目概况 地理位置： 碧云国际社区位于浦东金桥开 发区西部，紧靠上海市内环线 和杨浦大桥，北起杨高路，南 至云间路，东靠金桥路，西临 罗山路 规划： 整个社区的占地面积占地约4平 方公里，正在开发100多万平米 的房地产项目，4平方公里的国 际社区由城市道路划分成18个 地块 ，小组团规划 城区功能： 作为浦东、金桥涉外商务区生 活配套的多功能开放型的涉外 高级住宅区，一般只租不售， 在售楼盘中以投资型物业为主 G1 G2 G3 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 4 G1 G2 G3 功能布局 G1、G3：商贸办公、酒

2、店、医 院和大学为主要功能 G2：为18万平米的绿地 S1：已经建成金桥酒店公寓以 及一个Mini高尔夫练习场 S2：上海平和双语学校、上海 协和国际学校 S3、S6：中国福利会幼儿园以 及百富丽山庄 S4：凤凰大厦、碧云花园 S5：沪上顶级外销全出租别墅- -碧云别墅 S7：家乐福和OBI 建材超市 S8、S11：商业街，布置酒吧 、餐馆等商业设施 ，5万平的绿 地 S9、S10、S12：多层和小高层 住宅区 S13、S15：18万平方米的中高 档住宅区-时代金领金桥爱建园 。 S14：罗山花苑二期正在筹备 之中 1、社区均需综合设置 ，必须将住宅、商店、学校、公共设施等社区居民生活中不 可

3、缺少的各项设施和活动场所形成多功能的综合体； 2、将尽可能多的设施安排在相互可以轻松步行抵达的范围之内 3、社区内必须有商业活动、居民服务、文化活动、旅游活动能集中进行的场所 4、社区必须保持有相当的面积，用于广场、绿化带、社区公园等特定用途的、任 何居民都可以使用的开放空间 5、在社区内应该逐步建设生态建筑，以迎合国际人士热爱自然、关注健康的趋势 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 5 G1 G2 G3 办公楼、 酒店、 医院、 大学、 绿地 酒店 公寓、 高尔 夫场、 学校 住宅 家乐福、 建材超市、 绿地、 商业街 住宅、 商业 住宅 功能分区 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 6

4、 项目周边环境 浦东机场： 浦东国际机场通向上海市中心的 必经之地，离浦东国际机场22分 钟 三大园区: 紧邻外高桥保税区、金桥出口加 工区、张江高科技园区，给社区 提供巨大的就业背景 公共设施： 南侧与环境优美的世纪公园、汤 臣高尔夫球场相邻 周边楼盘： 周边为四季雅苑、汤臣高尔夫别 墅、东郊花园等高档住宅楼盘 周边公交： 20多条公交线，可直达市中心人 民广场、火车站、虹桥、杨浦、 塘桥、陆家嘴等地 碧云国际社区区位优势明显，周边完善的交通系统，给住户出行带来极大的便利 虹桥机场 浦东机场 外高桥 保税区 金桥出口 加工区 张江高科 技园区 世纪公园 汤臣高尔 夫球场 区域开发成功案例研究

5、上海碧云国际社区 7 碧云国际社区开发历程 中国福利会 幼儿园、平 和双语学校、 新金桥大厦、 银东大厦 信和大 厦 发展 阶段 1997年 配套 开发 1998年 配套建设 环境营造 及 w首次出现区内教育配套 w建成写字楼 w项目周边没有生活配套设施 w区域环境尚处于规划阶段 w区内生活配套：家乐福超市、建材超市、 国际学校、高尔夫球场、公共花园、商业 步行街、酒吧街、食街、公交车站等 w社区内环境优美，与区域大环境和谐相 融，整体不失个性 w配套设施均按国际标准建设 2000年 上海协 和国际 学校、 中欧国 际工商 学院 2001年 OBI建材 超市、家 乐福、 MINI高尔 夫练习场

6、 18万平米 绿地 2002年 主要生活配套： w休闲购物：家乐福超市、商业步行街、体育休闲 中心、公共花园、食街、酒吧街、绿地广场 w文化教育：国际学校、国际幼儿园 w旅游交通：酒店、医院、公交车站、公共停车场 1999年 酒吧街、 coffee 吧、商 业街 2003年 浦东民航 大厦、体 育休闲中 心 2004年 天主教 堂、华 山医院 总结 分析 社区重视开发一流的社 会综合教育配套，招生 面向整个城市 建造别墅，树立社区价值标竿， 完善社区生活配套和休闲设施， 进一步提升区域价值，建立于城 市之间的联系 在区域价值得到认可后，建成一个 自然协调、具有创意和特色、绿化 和环境优美、适合

7、境外人士居住、 社会功能齐全的现代生活示范区 物业类型 别墅，公寓，七成楼盘只租不售，出售楼盘主要以投资为主，自住较少，多用于出租，别墅月租金7000- 14000美金，公寓月租金30005000美金 住宅 开发 碧云 别墅 金桥酒店 公寓、信 和花园 百富丽山 庄、碧云 花园 浦东花园 别墅、罗 山花苑、 盈标花园 凤凰公寓、 银泰花园、 世茂湖滨 花园 锦华苑、 碧云花园、 碧云东方 公寓 客户 构成 在沪投资的跨国企业的总裁、总经理，如通用电器总裁，德意志银行行长，其中世界500强的企业就占了40， 是上海的新型富豪区，绝大多数为境外人士，其中以欧美人为主，基本都有私家车 区域开发成功案

8、例研究上海碧云国际社区 8 主要写字楼、学校配套布置在区域的交通干道旁，利于区域 外客户交通，开放性大 主要教育配套国际学 校等均布置在区域交通 干道旁，辐射金桥开发 区和浦东新区，便于区 域外客户交通 写字楼、学校分布相 对集中 区内生活设施配套与 国际接轨，是新世纪上 海市区中规划完善、规 模独具的新兴高层次国 际化社区。 新金桥 大厦 民航 大厦 中欧国际 工商学院 中国福利 会幼儿园 上海平和 双语学校 协和国际 学校 碧云 别墅 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 9 商业配套主要满足社区内的需要，开放性小 以家乐福为中心的商 业中心的功能是满足社 区内居民的购物需求， 对外无辐射

9、力 区内特色商业街在靠 近碧云路环道的单侧布 置，形成消费专区，如 ：酒吧街、食街等，满 足社区内居民的饮食需 求，对城市的吸引力较 小 碧云 别墅 OBI建材 超市 家乐福 大卖场 商业街、酒吧、 食街 金桥购 物中心 18万平 米绿地 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 10 其它配套作为城市的功能配套，满足城市需要 高尔夫练习场和教堂 满足较高层次人群的需 要，提升整个区域价值 社区内外籍人口居多 是形成高档酒店的驱动 因素 医院是市级甲级医院 ，是城市的功能组成部 分 碧云钻 石酒店 教堂 华美达 大酒店 浦东华 山医院 妇幼保 健院 高尔夫 练习场 区域开发成功案例研究上海碧云国际

10、社区 11 道路通达性好，车库进、出口与小区主道相连 区域内主要交通干道呈 网状分布，利于住宅组团 布局 与外界通达度较好，同 时也能最大化利用临街性 增大项目底商价值 小区内车库分布合理， 为住户停车提供方便 G1 G2 G1 区外主要干道区内主要干道 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 12 区域性商业中心和商业街能创造最大的区域整体价值 以家乐福为核心 的购物中心 区域性商 业中心 提升整体区域居住价值 提升周边商业的价值 提升整体区域形象 食街与酒吧街 特色商业街， 外向型商业 营造区域人文氛围，提 升整体区域形象 提升商业价值 社区商业街 社区商业， 内向型商业 提升楼盘的形象档次

11、 提升物业居住价值 特色餐厅、 酒吧 家乐福超市、 OBI建材超市、 金桥购物中心 洗衣店、美 发店、餐厅 等 区域价值住宅价值商业价值 区域性商业中心最大程度地提升了区域整体价值。 特色商业街成为高消费区域，是提升区域整体价值的重要因素之一。 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； 商业业态服务性质作用 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 13 碧云国际社区配套与区域价值的关系 公共空间：18万平米绿地 文化艺术：社区培训中心 休闲娱乐：体育休闲中心 国际学校 国际幼儿园 医院 酒店、食街、酒吧街 中国银行、工商银行、交通银行等和国际信用卡 城市公共巴士、汽车站、地铁站

12、 配套分类 文化娱乐 教育 医疗 餐饮、 酒吧 银行 交通 配套设施 文化娱乐和教育配套作 为城市综合功能配套区来经 营，实现跨区域运作，提升 区域整体价值。 商业，饮食配套主要服 务于区内居民及邻近区域， 可全面提升区域的形象和档 次。 国际学校、国际物管、 国际信用卡金融网络系统是 建立国际型住区形象的必要 条件。 区域价值住宅价值 治安 物管 今晨国际物业管理公司、 购物、 休闲 家乐福超市、金桥购物中心，商业街 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 14 碧云国际社区成功关键要素 规划：该地区很受欢迎，建成一个人和自然协调、具有创意和特色、绿 化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐

13、全的现代生活示范区， 同时也是浦东和上海最有吸引力、最具升值潜力的投资宝地。 交通：社区区位优势显著，距陆家嘴商业区和三大园区车程都在20分钟 以内，区域内交通主干道呈网状规划，18个地块，相互之间有良好的通 达性，将区内各项目联系紧凑。 配套：区域配套在规划上临区域主干道布置，辐射金桥经济开发区和浦 东新区，有巨大的就业背景。硬件设施达到国际标准，建立国际学校。 软件设施方面提供与国际同步的人性化服务体系。 商业：区域中心商业和街区特色商业建立区域高档形象，形成较高的社 会认知度，面向高消费阶层，提升区域地块整体价值，使后续开发呈良 性增长态势。 服务：社区以租客为主，对后期的物管服务要求很高 物业产品寻找到某 类居住需求，而其它 竞争对手无法完全满 足这类需求，该物业 产品一定成功 对于新的高档物业 开发，最关键在于提 供某些设施和条件， 这些设施和条件是消 费者认为值得增加租 金的主要因素 区域开发成功案例研究上海碧云国际社区 15 对本项目的借