关于乡镇不动产登

1、主讲人：王勇刚主讲人：王勇刚 （一）（一） 房地产房地产：指土地、房屋等建筑物及 构筑物。包括具有独立利用价值的特定空 间，如地下停车位等。 （二）（二） 不动产：不动产：指土地、房屋、海域、林 木等定着物。其概念包含房地产，但比房 地产概念面更广。 ( (一）法律依据。一）法律依据。依照物权法的规定，不动产物权 的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生 效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定 的除外。 （二）实施意义。（二）实施意义。鉴于不动产登记的重要法律作用， 对于不动产登记，法律规定国家对不动产实行统 一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记 办法，经过7年多的反复论证，最终国

2、务院通过并 出台统一的不动产登记制度，整合不动产登记职 责。条例的出台，是国务院机构改革和职能转变 的需要，对于政府机构简政放权、减少多头管理， 维护不动产交易安全，提高不动产交易效率，保 障不动产权利人合法权益、规范登记行为、方便 群众申请登记具有重要作用。 2014年12月22日，国务院令第656号正式 公布了不动产登记暂行条例，自2015 年3月1日起施行。条例共6章35条，对不动 产及其登记的范围、登记机构、不动产登 记簿、登记程序、登记信息共享与保护以 及新条例施行后原有登记证书、不动产权 属证书的法律效力分别进行了规定。 （一）登记类型（一）登记类型 1、首次登记； 2、变更登记；

3、 3、转移登记； 4、注销登记； 5、更正登记； 6、异议登记； 7、预告登记； 8、查封登记； 9、抵押登记； 10、其它。 （二）登记内容（二）登记内容 1、集体土地所有权； 2、房屋等建筑物、构筑物所有权； 3、森林、林木所有权； 4、耕地、林地、草地等土地承包经营权； 5、建设用地使用权； 6、宅基地使用权； 7、海域使用权； 8、地役权； 9、抵押权； 10、其它。 内容略 （一）信息共享。（一）信息共享。条例明确由国土资源部、住建部 等有关部门组建全国统一的不动产登记信息管理 基础平台，将各级不动产登记机构登记的信息纳 入统一的信息管理基础平台，实行国家、省、市、 县四级登记信息的

4、共享，这是第一步。第二步， 将不动产信息与住建、农业、林业、海洋等部门 审批信息、交易信息实时互通共享。第三步，不 动产登记信息还要与公安、民政、财政、税务、 工商、金融、审计、统计等部门相关信息实现互 通共享，此举措对于完善全方位信用体系建设具 有重要的作用。我市个人住房信息系统也将于今 年底前实现与孝感市级联网互通试运行。 （二）档案查询。（二）档案查询。按照物权法的规定，权利 人、利害关系人可以申请查询、复制登记 资料，登记机构应当提供。同时，在制定 本条例之前，反腐的呼声要求进行按人查 询登记的方式，以将不动产信息公开。本 次条例仍严格遵循物权法的规定，明确权 利人、利害关系人可以依法

5、查询、复制不 动产登记资料，有关国家机关可以依照法 律法规的规定查询、复制与调查事项有关 的不动产登记资料。而进行查询时，有关 单位、个人应当说明查询的目的，不得将 查询获得的不动产登记资料用于其他目的。 针对由不动产统一登记制度引申出“小产 权房将转正”误读，国土资源部、住建部 于去年进行了小产权房问题专项整治，并 对各地小产权房进行清理、统计，将提出 分类指导意见，湖北、山东、浙江等地推 出了分类整治方案，对准备建设的小产权 房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出 售小产权房按非法转让土地处理。我市小 产权开发已全面叫停。 大家可能从有关新闻通气会了解到，目前新版不 动产登记簿、证书已正式亮

6、相并首发，那么旧证 怎么办呢？根据国务院不动产登记部际联席会议 明确指出，要按照“加快职责机构整合，落实统 一登记，实施启用新证与停发旧证相衔接，确保 工作不乱”的总体要求推进不动产登记工作。具 体来说，就是在职责和机构整合前，继续按照原 有职责发放各类旧版证书，具备颁发新证后，才 能停发旧证，保证登记工作平稳推进，不增加群 众负担。（我省的武汉市已纳入全国15个试点城 市） （一）现状。（一）现状。近年来，随着城市化和新农村 建设快速推进，各乡镇通过拍卖地块从事 房地产开发的项目达40多个，建筑面积约 60万平方米，这其中还不包括小产权房。 （二）问题。（二）问题。一是未批先建；二是超批准用

7、 地范围建设，或批准面积（超容）建设； 三是欠缴土地出让金和相关税费；四是办 证要件不齐，无法顺利开展房屋登记工作。 （三）症结。（三）症结。一是资金方面：无规划、无建设手 续的违建项目，依法要先处罚，再补缴规费。 超用地、超容积率建设的违建项目，要补缴出让 金、滞纳金。严重违建项目，要拆除。城乡 商品房销售价格差异较大，完全按政策补缴规费， 利润空间被挤压，甚至承担亏损，开发商不愿主 动补手续。乡镇商品房价格较小产权房或联建 房高300500元/平方米，市场竞争无优势，房子 销售不畅，资金回笼慢，造成一种恶性循环。二 是政策方面：省政府办公厅出台关于开展清 理规范税收等优惠政策工作的通知，国

8、家政策 越来越严，政府无权随意减免规费。不依法缴 交规费，补办规划建设手续而办理房屋产权登记， 要承担政策风险。部分超批准用地如果是农用 地，还要报省政府批准转用，争取用地指标。 项目工程质量缺乏监管，商品房质量没有保证。 （四）影响。（四）影响。一是乡镇商品房长期不办 证，广大群众的物权得不到合法保护， 影响社会稳定。二是通过合法拍卖取 得用地使用权，建成出售的房屋办不 了证，一定程度上损害了政府形象。 三是助长了违建的风气，增加了控违 的难度。四是不依法管理，造成了税 费流失。五是商品房形成积压，影响 了房地产市场健康发展。 （五）出路。（五）出路。一是全市控违大会前（2014年8月1日）

9、 的项目。按简化程序：开发商提出清理办证申 请属地政府签署意见市清房指挥部组织 核查完善规划、建设、消防、质检、验收备 案手续（注：目前补缴出让金、规费的政策还未 正式出台）办证。二是2014年8月1日以后启 动建设的项目。按正常程序：严格按照房地产开 发的相关规定办理相关规划建设手续。三是加快 村镇建设综合管理机构改革，充分授权，切实履 行规划、建设、房管等相关职责，发挥各乡镇村 镇建设管理机构在前期建设审批中的监管作用。 （一）农民自建房及“三小房屋”。同时具备三个 条件：一是三层以下；二是300平方米以下；三 是投资30万元以下。这两类房屋由于测绘技术相 对简单，且房屋分布比较分散，可委托村镇建