农村宅基地管理相关法律辅导

1、宁县县委党校宁县县委党校 安锋安锋 农村宅基地管理的相关 法 律 制 度 辅 导 提纲： 对农村宅基地进行依法管理的必要性 和紧迫性 当前涉及农村宅基地管理所适用的法 律制度 依法、妥善处理当前涉及农村宅基地 问题的原则及方法 对农村宅基地依法管理的 必要性和急迫性 ( (一一) )农村宅基地管理的现状农村宅基地管理的现状 目前我国农村宅基地管理制度不健全； 规划管理滞后，农村宅基地建房杂乱无序； 一户多宅、宅基地使用面积严重超标现象 普遍；农民对宅基地管理的法律法规知之 甚少 , “空心村 ”、超标准占地现象较 为普遍 ，严重浪费了土地资源，制约了新 农村建设步伐。有关资料显示，2006年在

2、 全国016亿公顷村庄建设用地中大约有10 一15被闲置。 （二）农村大量宅基地空置的成因（二）农村大量宅基地空置的成因 1、法律法规不完善，管理制度不健全 有关规定滞后。 2、规划管理滞后，农村宅基地建房杂 乱无序，在一定程度上导致农村住 宅建设用地规模失控。 3、“空心村”、“ 一户多宅”现象普 遍存 在，超标准占地现象较为普遍。 对农村宅基地依法管理 的必要性和急迫性 ( (三三) )农村空置宅基地引发的社会问题农村空置宅基地引发的社会问题 首先，一方面大量农村闲置宅基地的 存在，造成了土地资源的巨大浪费，极不 利于农业的可持续发展；另一方面废弃宅 基地荒草连片、残垣废墟、鼠蛇猖獗 破坏

3、了农村优美的人居生态环境。 其次，宅基地杂乱无章的局面引发一 系列农村治安问题。 最后，废弃宅基地打乱了村庄规划， 致使农村基础设施建设（如村道、农村电 网）和水利设施项目改造建设步履维艰， 社会主义新农村建设难以落实。 对农村宅基地依法管理 的必要性和急迫性 总之： 大量农村空置宅基地的存在直接 影响新农村建设的步伐和农村经济发 展的成果，对农村宅基地进行依法管 理是当下最为必要和紧迫的工作。 宁县县委党校 安锋7 （一）、法律法规（一）、法律法规 1、宪法关于宅基地的规定 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基 地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了

4、公共利益的需要，可以依照法律 规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者 以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土 地的组织和个人必须合理地利用土地。2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通 过的中华人民共和国宪法修正案第十条 2、土地管理法的规定 该法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属 于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定： 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市 规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利

5、用总体规划，并尽量使用 原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县 级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批 手续。农村村民出卖、出租住房后，重新申请宅基地的，不予批准。年月 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决 定第二次修正） 当前涉及农村宅基地管理所适用的法律制度 从宪法、土地管理法来看，关于宅基 地的规定是局限在所有权的限制层面，只规定了 所有权的归属，对宅基地申请标准、住房出租再 申请给予限制，实际上是变相的限制了宅基地的 出让，对于宅基地的使用，只是做出合理使用的 要求，却没有

6、更好的规定。这些规范不甚周延， 仅有上述规定，并不足以保障农村宅基地流转的 效益和公平。 当前涉及农村宅基地管理所适用的法律制度 （二）、相关政策 1、国土资源部印发的通知 的规定 2、2000年中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见规定 3、2005年中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力 若干政策的意见规定 4、2006年中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见规定 5、2008年中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展 增收的若干意见规定 6、2009年中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见 规定 7、国务院关于深化

7、改革严格土地管理的决定(国发200428号)规定 8、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)规定 9、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 (国办发200771号)规定 当前涉及农村宅基地管理所适用的法律制度 由我国现行的法律制度也可以看出，现有的制 度是注重宅基地的使用效率的，诸如农村空闲的宅 基地的落实政策，宅基地面积的规定，所建房屋出 卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等， 但是现存的制度是不健全的，不能有效的保障宅基 地的有效利用 ，构建一个体现宅基地效益价值的 制度，成为宅基地利用所必需面对的课题。 当前涉及农村宅基地管理所适用的法律制度

8、（一）、依法、妥善处理当前涉及农村宅基地管（一）、依法、妥善处理当前涉及农村宅基地管 理的原则理的原则 1、集体所有。我国1982年宪法规定：“城 市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法 律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地 和自留地，也属于集体所有。” 2、使用主体特定。农村宅基地仅限本集体经济 组织特定的成员享有使用权,不可将其出卖、转让。 3、一户一宅。根据我国土地管理法第62条 规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。 4、不可流转。特定村民申请取得宅基地后只可 自己建房，不可将其出卖、转让、抵押。 5、集体经济组织成员内部宅基地随房屋转移。 依法、妥善处理当前涉及农

9、村宅 基地管理问题的原则及方法 （二）、当前依法处理与农村宅基地相关问 题的方法措施 1、与宅基地使用权相关的权利问题 宅基地使用权范围比较广泛主要包括以下几方面： （1）、占有权。 （2）、使用权。 （3）、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。 （4）、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、 蔬菜的权利。 （5）、依法随房屋出让宅基地使用权的权利。房屋所 有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理 部门进行变更登记 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 2、与宅基地申请相关的问题处理 （1）、农村村民申请宅基地的条件 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民符 合下

10、列条件的可以申请使用宅基地：（1）因结婚原 因，确需建新房分户的；（2）原住宅影响村镇规划 或因国家、集体建设需搬迁的；（3）因自然灾害等 原因，需要新建住宅的；（4）经市、区人民政府批 准回原籍落户定居，农村确无住房的。 农村村民属于下列情形之一的，不予批准使用宅 基地： （1）非本村村民； （2）出卖、出租住房或 将住宅改为经营场所又申请宅基地的； （3）原有宅 基地能够解决分户需要或一户多宅的； （4）村内有 空闲地却占用农用地的； （5）不符合村庄建设规划 的； （6）其他不宜批准的。 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 （2）、农村村民宅基地面积限额 农村村民建住

11、宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结 合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和荒地，严格 控制占用农用地。新建宅基地面积限额为：城市规划控制区和乡 （镇、办事处）所在地，每处宅基地不得超过166平方米；城市规 划控制区外及非乡（镇、办事处）所在地村庄，每户面积不得超 过200平方米；村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最 多不得超过264平方米。人均占用耕地一亩以下的，每户宅基地面 积可低于以上规定限额。 对由于历史或规划原因超过法定宅基地标准的旧宅基地，不 能退出的，村集体组织可通过宅田挂钩办法扣减承包田。也可经 市（区）政府批准，由村集体组织实行有偿使用，有偿使用费标 准为

12、每年每平方米1至5元，直至退出为止。有偿使用费专项用于 村内基础设施、公益事业建设和土地开发复垦，不得挪作他用。 2、与宅基地申请相关的问题处理 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 （3）、农村村民申请宅基地的程序 农村村民申请宅基地，应按下列程序办理用地手续： （1）村 民向村民委员会提出申请；（2）村民委员会根据村庄规划和当年 宅基地用地计划，召开村民会议或村民代表大会依法通过并予公布。 公布期满无异议，将拟定建房户名单、位置、面积，报乡级人民政 府或办事处审查； （3）经乡级人民政府或办事处同意后，向国土 资源部门申请预审； （4）持国土资源部门预审批准文件和 建 筑

13、规划用地许可证报县级以上人民政府审核批准。 经批准使用的宅基地，须由国土资源管理部门按照批准的面积 和位置，到现场划线定界后建房户方可施工。住宅建成后，由国土 资源管理部门对实际用地进行复核，与批准文件相符的，由县级以 上国土资源部门审核后，报县级以上人民政府登记造册，核发 集体土地建设用地使用证，确定土地使用权。 2、与宅基地申请相关的问题处理 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 2、与宅基地申请相关的问题处理 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 （4）、村委会（村集体组织）安排宅基地应注 意的问题 村民建房安排宅基地，要充分利用原有的宅 基地、村内空

14、闲地，严格控制新建住宅占用耕地， 严禁占用基本农田。对“一户多宅”和空置住宅， 要求必须腾退多余宅基地。新建住宅后应退出宅 基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除 旧房，交出旧宅基地。按规划需占用农用地的， 由村委会（村集体组织）统一组织到国土资源部 门办理农用地转用报批手续，占用耕地还应按照 “占补平衡”的原则，开发数量和质量相当的耕 地。 2、与宅基地申请相关的问题处理 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 （5）.乡（镇、办事处）、村委会越权批地或擅自买卖、转 让宅基地应承担的法律责任 对乡（镇、办事处）、村委会越权批地或擅自买卖、转让宅基 地的，依照中华人民共和国

15、土地管理法第81条、中华人民共 和国土地管理法实施条例第39条规定，由县级以上人民政府土地 行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得额百分 之五以上百分之二十以下罚款。 同时，对单位或个人依法给予行政处罚外，依照监察部、国土 资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法第3条、 第4条、第5条规定，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员视 情节给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等行政处分；构 成犯罪的，根据中华人民共和国刑法第228条、第410条，中 华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条 例规定：对于村集体非法批准占用基本农田5亩、其他耕地10亩 以上的责

16、任人，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；对非法 转让、倒卖基本农田5亩、其他土地20亩以上或非法获利50万元以 上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，情节特别严重的，处3年以上 至7年以下有期徒刑。 2、与宅基地申请相关的问题处理 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 （6）.农村村民未经批准占用土地建房要承担的法 律责任 村民未经县级以上人民政府批准违法占地建房的， 依据中华人民共和国土地管理法第77条之规定，农 村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用 土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门 责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地 上新建的房屋

17、，多占和土地以非法占用土地论处。 同时，依照中华人民共和国刑法第342条之规定， 对违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较 大，造成耕地大量毁坏的直接责任人员，处5年以下有 期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 2、与宅基地申请相关的问题处理 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 土地管理法第十六条规定：“土地所有 权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不 成的由人民政府处理。单位之间的争议，由县 级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位 之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人 民政府处理。当事人对有关人民政府处理决定 不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日 内，

18、向人民法院起诉。”这一规定，明确了宅 基地使用权发生争议的解决方式、程序。 3、与宅基地纠纷调解相关的问题 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 宅基地纠纷调解主要包括如下方式： 宅基地使用权界限不明确的。调解这类纠纷时，既 要保护国家和集体利益，又要照顾历史情况和群众的 实际需要：凡是当地仍按土改时所确定的宅基地所有 权改变为使用权的，该宅基地的使用权不变；凡是当 地的宅基地已经统一规划过的，按规划后确定的宅基 地使用权处理。未经统一规划的宅基地，如果有四至 明确，应以四至为准；四至不明确的，可按照长期以 来实际使用情况，本着有利于生产，方便生活的原则 合理、合情的解决。

19、3、与宅基地纠纷调解相关的问题 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 共同使用的宅基地，未经共有使用人的同意，擅自处分 宅基地纠纷。 数人对同一块宅基地共同享有使用权时，使用宅基地 时，应征得共同享有使用权的全体人的同意。一方未经全 体共同使用人同意而擅自占用该宅基地，侵犯其他共同使 用人利益的，在调解时，应依法保护其他共有人的利益， 说服擅自占用者，按照全体共同使用人协商一致的意见办 事。如果占有建房，在建房时对方明知而未提出异议的， 若不妨碍他人和公共利益，经调解，可以依法继续使用。 对于因分家析产而产生的共同使用宅基地纠纷，在调解时， 应根据家庭人口多少，按照当地规定的

20、标准面积，帮助当 事人协商解决，协商不成的，由村委会或土地管理机关划 定。 3、与宅基地纠纷调解相关的问题 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 争抢耕地或闲置土地作宅基地纠纷。 在农村，除了经过规划作宅基地和长期使 用的宅基地以外的土地，不管是耕地，还是闲 置土地，都归集体所有和使用。因此，调解时 应告知双方当事人都是侵犯集体利益的违法行 为，并说服其立即停止对集体利益的侵害。之 后，还要查明情况，如果当事人一方或双方确 属人多宅小，居住困难的，应协助其按照法定 程序，申请宅基地，以避免类似的纠纷再次发 生。 3、与宅基地纠纷调解相关的问题 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基

21、地管理问题的原则及方法 其他类型的宅基地纠纷。 对于其他类型的宅基地纠纷，调解时应掌握以下原 则：城镇宅基地使用权，以人民政府发放的房屋产权 证所确定的宅基地使用权为准。公民在城镇依法买卖、 赠与、典当或出租房产后，房屋宅基地的使用权应该随 房屋所有权一并转移归新房主使用；农村和集镇由于 买卖房屋而转移宅基地使用权的，应依法申请，经批准 后生效。但出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批 准；对于历史形成的通道、流水、宅基地使用权人不 得擅自堵塞。因此而给邻居造成妨碍或损失的，应当责 令其排除妨碍，赔偿损失；收归集体组织统一使用的 宅基地，经乡、村集体经济组织分配给新的用户，原使 用人不得以宅基

22、地是其祖遗或自己购买为由再要求使用。 3、与宅基地纠纷调解相关的问题 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡 时遗留的个人合法财产。”但根据我国现行法律，基 于身份关系，无偿从村集体经济组织获得的宅基地使 用权，应作为一种特殊物权。宅基地因出生而获得(但 并不一定实际享有)，因死亡而消灭，其特殊性表现为： 第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。第二，宅基 地使用权具有人身依附性。第三，宅基地使用权在功 能上具有福利性。因此，农村宅基地不能作为一般 “财产”进行继承。另外，农村宅基地使用权与农民 个人的集体经济组织成员的资格紧密相关，必须因具

23、 有农村集体经济组织成员资格而取得，具有很强的人 身依附性。 4、与宅基地继承相关的问题处理(案例略) 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 随着农村人口的流动日益频繁，农村集体经济 组织的成员资格在形式上和实质上都出现了不稳定 性，这就与宅基地上的构筑物继承相伴出现的宅基 地使用权产生了新的矛盾。对于这类问题应以农村 宅基地问题处理的原则为前提，结合其特殊属性进 行处理。 （1）、已经失去了集体经济组织的成员资格的继 承人，只可以继承房屋，但不享有宅基地使用的 权。 （2）、集体组织内部一户分离为多户，因继承而 产生一户多宅的只能对一处宅基地享有使用权。 通过以上情况来看，继承人对宅基地上房屋的 继承并不必然伴随着对宅基地使用权的继承。 4、与宅基地继承相关的问题处理 依法、妥善处理当前涉及农村 宅基地管理问题的原则及方法 物权法第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对 集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地 建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等 法律和国家有关规定。土地管理法第62条第3款规定， “农村村民出卖、出租住房后