房地产项目融资方案详细实例

1、XXXX房地产开发有限公司XXXX“XXXX”项目融资方案目录1.项目背景与交易结构概述 P2-P31.1 项目背景 1.1.1 项目基本情况 1.1.2 用款项目“四证”情况1.1.3 项目还款来源1.2 交易结构概述2 融资人资信情况 P4-P72,1 融资公司基本情况2.2 公司实际控制人介绍2.3 融资人财务分析3 用款项目分析 P7-P93.1 项目用地情况3.2 项目基本控规指标3.3 项目建设实施进度3.4 项目融资使用明细4 还款来源分析 P9-P104.1 第一还款来源4.2 第二还款来源5 抵押物具体情况 P106 风险控制措施 P101.项目背景与交易结构概述1.1项目背

2、景1.1.1项目基本情况XXXX农垦分局，按照黑龙江农垦总局“抓城、强工、带农”的战略方针和XXXX分局打造都市型垦区的发展思路，根据XXXX市城市总体规划要求及市政府打造西城战略部署，XXXX分局对其所属危房集中基础设施落的红旗农场家属区进行改造，项目概况如下：红旗农场“XXXX”危房改造项目（以下简称XXXX），2010 年12月由XXXX房地产开发有限责任公司和和黑龙江省红旗农场签订了危房改造协议。2010 年12月10 日由黑龙江省农垦总局XXXX分局发展计划委员会出具了哈垦计批201031 号文件，该文件同意此项目按照危房改造项目执行。2011年11月14日，XXXX房地产开发有限责

3、任公司 已通过摘牌取得位于红旗农场场部家属区的土地使用权，宗地编号240902004330，宗地面积52108平方米，出让金总额4760万元，已于2012年6月12日全部交齐，取得土地挂牌成交确认书，并已与黑龙江国土资源厅驻农垦总局国土资源局XXXX分局签订国用建设用地使用权出让合同（合同电子监管号：2391102011B00435），2012年7月初可取得土地使用证。该项目已取得“建设工程规划许可证”、“建设用地规划许可证”、“施工许可证”和“预售可证”。项目总用地面积为69233.57平方米，划拨取得土地17125.57平方米，出让取得土地52108平方米，规划建筑面积210179平方米，

4、其中：住宅面积167071平方米，其中:回迁安置面积18450平方米，商服建筑面积6737平方米，其中:回迁安置面积1550平方米,地下建筑面积36371平方米，容积率2.58，绿地率33.41%。1.1.2 用款项目“四证”情况注：一期项目土地款已交，预计9月可拿到国有土地使用证。已获得证件国有土地使用证有 暂无 建设用地规划许可证有 暂无 建设工程规划许可证有 暂无 建筑工程施工许可证有 暂无 预售许可证有 暂无 产权证有 暂无 1.1.3 项目还款来源第一回购方式：信托计划到期前，回购人将用其正常经营所产生的现金流回购信托计划投资购买的全部股权收益权并支付溢价回购款。第二回购方式：XXX

5、X房地产开发公司将其所持有的XXXX市XXXX小区预售商品房（现评估价约为62824.3万元）质押给信托公司，为其还款提供质押担保，实际控制人李伟业提供个人连带责任担保；如果XXXX房地产开发公司未履行按期回购义务，则信托公司有权处置质押的标的土地及房产予以变现以维护受益人的权益。1.2 交易结构概述受托人：*信托有限公司借款人：XXXX房地产开发公司保证人：XXXX房地产开发公司（XXXX市XXXX小区预售商品房估值合计约6.28亿元）信托规模：xxxx万元信托期限：2年溢价回购率： 01-12个月 % 13-24个月 % 交易结构图委托人：受托人：*信托 融资人：XXXX房地产开发公司保证

6、人:XXXX房地产开发公司资金信托受让股权收益权回购股权收益权XXXXXXXX小区土地及预售商品房实际控制人XXX提供个人连带责任担保2.融资人资信情况2.1 融资公司基本情况公司名称XXXX房地产开发有限责任公司注册地点XXXX市长江路380号宏洋大厦9层注册资金20000万元注册日期2001年5月9日企业类型有限责任公司股东形式个人出资经营范围房地产开发与经营贰级，建筑材料销售开发资质贰级股东情况出资人（前十大股东）实际出资股份比例XXX19503万元97.52%郭497万元2.48%合计20000万元100%XXXX房地产开发有限责任公司成立于2001年。公司注册登记号230000100

7、011370，公司坐落在长江路380号，注册资本20000万元，法定代表人XXX，股东两人，其中董事长XXX投入股本19503万元，占注册资本的97.52%，董事长妻子投入股本497万元，占注册资本的2.48%；主营业务为房地产开发与经营，建筑材料销售，开发资质为二级，公司为股份制独立核算企业，现有员工74人，其中专业技术人员41人，高级职称6人,中级技术职称12人，是一个机构健全，技术力量雄厚、管理机制灵活的新兴企业。2001年在王岗哈双路422号开发建设恒隆嘉园小区，2003年在香坊区珠江路039号开发建成珠江名府多层、高层住宅楼，目前这两个项目已竣工交付使用，总开发面积80000平方米。

8、恒隆公司一贯坚持“以人为本，追求卓越”的企业理念，吸纳、培养了一批思想品德端正，业务能力过硬，能够承担大中型开发项目的优秀人才。公司始终遵循， “为平民百姓打造高品质社区，建老百姓满意的放心房”的开发建设的指导方针。根据市场需求，面向普通百姓，建设以中小户型为主，低价位，高品质，生活配套设施齐全，景观风情独特，绿化率高达 40% 以上的中小型社区，已开发楼盘销售率达到90%。已建成入住的珠江名府和恒隆嘉园分别获得“精品楼盘”和“绿化示范小区”的殊荣。丰硕的业绩不仅使恒隆公司赢得良好的社会效益，也使得企业经济实力大幅度提升，2009至2011年累计实现销售收入24868万元，实现利润总额1076

9、7万元，企业所得税1098万元，实现净利润9668万元，所用者权益总额28,387万元,资产总额为39,187万元，资产负债率为27.56%。凭借公司的实力，2010年又承接了XXXX农垦分局红旗农场 “XXXX”危房改造建设项目。2.2 公司实际控制人介绍该公司实际控制人3人，董事长XXX, 总经理张玉良，自然人股东郭淑芝。董事长XXX，1953年7 月28日出生，男，家庭住址XXXX市南岗区顺益街25号B栋2901 D室，佳木斯建工学院工民建专业毕业，1971年-1992年在黑龙江大西江农场工作历任排长、副连长、工程连副连长、连长 建筑公司副经理兼总工程师；1993年-1994年任农垦园林

10、建筑公司副经理；1995年-2001年任XXXX农垦建筑公司第四分公司经理，2001年至今任XXXX房地产开发有限公司总经理、董事长。主要社会职务：XXXX市香坊区人大代表、黑龙江省经济开发建设促进会副会长。总经理张玉良，男，1948 年12月出生。现任XXXX房地产开发有限公司总经理，高级工程师，1974年毕业于上海同济大学工民建专业，现家庭住址XXXX市道里区尚志大街龙电大厦19-2室，1968年-1970年在黑龙江省建设兵团三师十八团三营二十一连，1970年11月-1974年7月上海同济大学工民建专业读书，1974年8月至1999年7月在黑龙江省浩良河化肥厂工作，历任技术员、工程师、车间

11、主任、厂党委副书记、党委书记、厂长，1999年7月-2008年12月任黑龙江农垦总局XXXX分局副书记、副局长、局长、党委书记。主要社会职务：任伊春市人大代表，XXXX市人大代表，荣获:黑龙江省优秀企业家、黑龙江省中青年专家、省劳模、省特模、全国五一奖章获得者、全国劳动模范。融资公司经营情况2.3 融资人财务分析资产负债表基础数据科目2012.7201120102009总资产599,725,941.91391,866,576.07110,680,940.13113,594,610.05流动资产597,463,376.91388,948,991.07108,951,645.13111,913,5

12、11.71其中：货币资金18,477,679.266,973,833.8711,322,789.953,763,762.31存货246,190,974.25152,369,139.0533,418,484.0377,379,604.02非流动资产2,262,565.002,917,585.001,729,295.001,681,098.34总负债321,615,421.66108,000,042.9093,829,269.3993,829,269.39流动负债321,615,421.66108,000,042.9093,829,269.3993,829,269.39其中：短期借款预收账款209

13、,380,311.0022,299,765.0068,366,181.00非流动负债其中：长期借款所有者权益278,110,520.25283,866,533.1752,353,140.9119,765,340.66其中：实收资本200,000,000.00200,000,000.0020,000,000.0020,000,000.00资本公积300,000.00300,000.00300,000.00偿债能力分析指标2012.7201120102009资产负债率53.63%27.56%52.70%82.60%剔除预收账款后的资产负债率18.71%21.87%52.70%17.56%流动比率1

14、.863.601.871.19速动比率0.200.470.940.36现金比率5.75%6.46%19.41%4.01%短期偿债能力分析：从流动比看，XXXX的速动比率均大于1，其中2011年为3.60,2010年和2012年7月数据均接近2，显示XXXX较强的短期偿债能力；从负债结构看，XXXX的流动性负债中，有相当的比例是预收账款，所以实际借款金额更低。长期偿债能力分析：从公司资产负债情况看，截至2012年7月末XXXX的资产负债率53.63，与2011年有较大幅度增加，主要原因是公司在2012年大力开发XXXX“XXXX”项目，大幅增加了预收账款所致。但资产负债率，尤其是剔除预收账款后的

15、资产负债率仅为18.71%，仍处于行业较低水平。 综合考虑，XXXX财务较稳健，企业资产负债率处于行业内较低水平，同时公司融资渠道较广泛、具有较强的长、短期偿债能力。盈利能力评价科目2012.7201120102009营业收入-110,711,305.2794,974,263.7242,995,819.00减：营业成本43,160,696.4543,160,696.4554,166,353.7923,601,509.93财务费用1,906,355.90656,644.04176,937.201,192,672.24销售费用2,898.00515,853.02735,949.96659,077.

16、14管理费用2,462,356.864,408,977.542,595,906.181,923,791.42净利润-4,779,087.9151,513,392.2632,587,800.2512,587,382.95指标销售净利率-46.53%34.31%29.28%净资产收益率-18.15%62.24%63.68% 盈利能力分析：2009到2011的这三年，XXXX净资产收益率分别为： 83.68%、62.24%、18.15%，销售净利率分别为29.28%、34.31%、46.53%。数据显示，在正常情况下，XXXX保持了行业内较高的盈利能力，尤其在净资产收益率方面大大高于地产类上市公司水

17、平。但由于2012年公司全力投入XXXX“XXXX”项目，该项目尚未处于预售阶段，导致公司表内营业收入为0，销售净利率和净资产收益率均为负值，一定程度上不具备参考价值。3.用款项目分析3.1项目用地情况 XXXX项目，位于南岗区红旗农场场部，南临王岗大街，北临规划路东临农机路西临哈双路 ，距王岗火车站仅0.5 公里,距离XXXX西客站3 公里，自然环境优越，道路交通便利。由红旗农场委托XXXX房地产公司对原家属区拆迁，拆迁全部完成，土地用地性质为城镇混合商住用地，土地总面积为130830 平方米，一期占地面积69233.57平方米，其中：划拨取得土地17125.57平方米，出让取得土地5210

18、8平方米。项目土地成本情况统计表（单位：万元）项目已缴资金未缴资金合计土地出让金4,7600.004,760.00拆迁补偿款12,400.0012,400.00耕地占用税113.00113.00契税、土地使用税331.79331.79合计17,273.00331.7917,604.793.2 项目基本控规指标“XXXX”项目基本控制指标序号指标名称单位数值备注1用地面积 69,233.572划拨土地面积 17,125.573出让土地面积52108.004建筑面积 210,179 5规划容积率 2.58 6绿地率% 33% 5绿地面积 22,800.006建筑密度% 26.50%7地上建筑面积

19、173808.00 8住宅面积 167,071.00 9商业面积 6,737.00 10地下建筑面积 36,371.00 11停车泊位个 1,000.0012道路广场面积 28,088.00 3.3项目建设实施进度(详见施工进度表） “XXXX”危房改造项目总工期预计为1.5年，预计于2011 年8月开工建设，预计于2012 年12 月竣工验收，交付使用。工程日期项目前期工程2011年1月-2011年6月土方及基础工程2011年6月-2011年6月地下建筑工程2011年7月-2011年8月主体工程2011年9月-2012年5月内外装饰、配套安装、竣工验收2012年6月-2012年8月园林绿化2

20、012年8月-2012年9月竣工验收及交房2012年10月-2012年12月项目目前已开工16栋，全部为11层小高层，各栋号形象进度为：2、5、6、7、14、15、16、17、18号楼主体封顶，14、15号楼已完成内外墙抹灰，1号楼施工至1层、8号楼地上3层、9号楼地上3层、10号楼地上4层、11号楼地上3层、12号楼地上9层、13号楼地上9层。预计2012年10月31日全部竣工交付使用。3.4 项目融资使用明细：（1）支付建安工程款18212.21万元。 （2）支付电梯款1000万元。（3）支付契税及土地使用税331.79万元。（4）支付配套工程费3000万元。（5）支付监理及设计费300万元。 （6）支付税金7156万元。4.还款来源分析4.1 第一还款来源：信托计划到期前，融资人将用其正常经营所产生的现金流回购信托计划投资购买的全部股权收益权并支付溢价回购款。XXXX“XXXX”项目于2011年7月4日开始预售，目前已销售商品住宅158套，住宅销售均价5200元/，已完成合同销售额6640万元，收到首付款2054万元，已开始办理按揭贷款，按揭贷款回款1940万元。与黑龙江省供销联社签订销售合同，销售额3278万元，已收款1980万元，截止2012年6月末实收货币资金总额5974