[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题5

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题5房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题5房地产估价理论与方法分类模拟题5一、选择问题:1. 假设开发法的本质与_相同，是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值或价格。A.成本法B.收益法C.长期趋势法D.比较法 A B C D答案:B问题:2. 下列关于假设开发法估价的操作步骤，正确的是_。 选择具体估价方法；计算开发价值；确定折现率或计算后续开发的利息和利润；估计后续开发经营期；预测后续开发的必要支出；选取最佳开发经营方式；选择估价前提；预测开发完成后的价值 A.B.C.D. A B C D答案:

2、A解析 运用假设开发法估价一般分为8个步骤：选择具体估价方法；选择估价前提；选取最佳开发经营方式；估计后续开发经营期；预测开发完成后的价值；预测后续开发的必要支出；确定折现率或计算后续开发的利息和利润；计算开发价值。问题:3. 假设开发法的理论依据和收益法相同，是_。A.收益递增原理B.收益递减原理C.适合原理D.预期原理 A B C D答案:D问题:4. 假设开发的估价前提不包含_。A.业主自行开发前提B.业主委托开发前提C.被迫转让开发前提D.自愿转让开发前提 A B C D答案:B解析 假设开发法的估价前提有3种：估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业主自行开发前提”；估

3、价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。问题:5. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_万元。A.800B.1000C.1800D.8001000 A B C D答案:D问题:6. 现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余30%和20%，出售的平均单价为2850元

4、/m2。若折现率为15%。则该项目开发完成后的总价值的当前现值为_万元。A.766B.791C.913D.1046 A B C D答案:B解析 该项目开发完成后的总价值的当前价值=2850385050%/(1+15%)2+30%/(1+15%)2.5+20%/(1+15%)3=791.24万元。问题:7. 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超市。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用_进行估价。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法 A B C D答案:B解析 采用假设开发法估价的包括可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地)、在建工

5、程(或称为房地产开发项目)、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产(包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴)。问题:8. 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用_评估。A.成本法B.市场法C.假设开发法D.剩余法 A B C D答案:B问题:9. 假设开发法适用的估价对象有_。A.规划条件尚不明确的待开发房地产B.在建工程C.可重新开发、更新改造或改变用途的房地产D.可供开发的土地E.以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产 A B C D E答案:BCDE解析 假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值

6、可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地)、在建工程(或称为房地产开发项目)、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产(包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴)。应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。问题:10. 用假设开发法估价测算的结果是否准确，取决于_。A.是否正确判断了估价对象的最佳开发利用方式B.是否选用了正确的估价方法C.是否正确预测了估价对象开发完成后的价值D.是否一个良好的社会经济环境E.是否有一套统一、严谨及健全的房地产法

7、规 A B C D E答案:ACDE解析 在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。问题:11. 政府

8、出让建设用地使用权的方式有_。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.销售 A B C D E答案:ABCD问题:12. 将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有_。A.估价对象为新房，将新房重新改造B.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设C.估价对象为生地，将生地开发成熟地D.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地E.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 A B C D E答案:BCDE解析 将估价对象状况和未来开发完成后的房地产状况匹配起来，假设开发法估价的情形主要有7种：估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；估价对象为生地，将生地开发成熟地；估价对象为毛地，

9、在毛地上进行房屋建设；估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；估价对象为旧房，将旧房重新改造或改变用途成新房。问题:13. 在静态分析法中_都单独显现出来，而在动态分析法中这两项都不显现出来。A.投资利息B.开发利润C.销售税费D.销售费用E.在建工程取得税费 A B C D E答案:AB解析 在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。问题:14. 假设开发法中的经营期包括_。A.销售期B.运营期C.租售期D.保修期E.后期 A B C D E答案:AB解析

10、经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化，可具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租和营业两种情况)。问题:15. _是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.长期趋势法 A B C D答案:D问题:16. 长期趋势法适用的估价对象是_。A.在建工程B.可供开发的土地C.无明显季节波动的房地产D.规划条件尚不明确的待开发房地产 A B C D答案:C解析 长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资

11、料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。问题:17. 长期趋势法估价需要具备的条件是_。A.拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料B.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C.根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值D.有一个明朗、稳定及长远的房地产政策 A B C D答案:A解析 长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。问题:18. 房地产价格通常有上下波动，但从长期来看，会显现出一定的

12、_。A.变动规律和发展趋势B.变动规律和长期趋势C.发展规律和变动趋势D.发展规律和长期趋势 A B C D答案:A解析 房地产价格通常有上下波动。在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显出一定的变动规律和发展趋势。问题:19. 通过市场调研，获得某类房地产20022006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为_元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5 A B C D答案:C解析 d=(4075-3405)/4=167.5元/m2

13、，V2008=3405+167.56=4410.0元/m2。问题:20. 长期趋势法主要包含_。A.单位比较法B.直线趋势法C.市场提取法D.平均发展速度法E.分解法 A B C D E答案:BD解析 长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。问题:21. 数学曲线拟合法包含_。A.直线趋势法B.平均增减量法C.移动平均法D.指数修匀法E.二次抛物线趋势法 A B C D E答案:AE解析 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。问题:22. 长期趋势法除用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于_等。A.用于收益法中预测未

14、来的租金B.在市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.在成本法中确定房地产的重新购建价格D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏E.用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力 A B C D E答案:ADE解析 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。二、判断问题:1. 假设开发法在形式上是评估新开发的房地

15、产价值的收益法的“倒算法”。答案:B解析 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产(如新建商品房)价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。问题:2. 应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。答案:A解析 因为在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后

16、据此进行估价。问题:3. 在动态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在静态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。答案:B问题:4. 动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；静态分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。答案:A问题:5. 同一估价对象在三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值相同。答案:B解析 同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，业主自行开发前提下评估出的价值要大于自愿转让开发前提下评估出的价值，自愿转让开发前提下评估出的价值要大于被迫转让开发前提下评估出的价值。问题:6. 运用假设开发法估价时，开发完成后的价值可以采用成本法求取。答案:B解析 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。问题:7. 在采用数学曲线拟合法进行房地产估价时，最常用、最简单的是直线趋势法。答案:A问题:8. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。答案:B解析 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减