[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟29

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟29房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟29房地产估价案例与分析模拟29一、问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上13层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 请问： 1. 2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?答案:一般不考虑使用成本法

2、进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。2. 写出估价技术路线。答案:依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状、以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成本开发期间费

3、用进行估算。问题:3. 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。 请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 答案:解法一：对此题分析如下。 1估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的

4、贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。 2收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。 3房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本所以两者是不同的。 解法二： 1(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。 (2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。 (3)净利润已扣除

5、了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限(或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。 3估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均客观成本(或实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本)。 问题:4. 某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。 请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 答案:1首先求取设想为出让土地使用权下的房地产抵押价值，然后预计由划拨

6、土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限可以设定为相应用途的法定最高年限，此题可以设定为50年，从估价时点应为现时起计。物业为钢筋混凝土结构，耐用年限(非生产用房)一般为60年，从1993年算起，至今已使用10年，可以结合建筑物与土地使用年限，考虑经济寿命为50年。具体估价方法可选用以收益法为主，结合成本法与市场法，以上述估价技术路线评估12层自营商铺及37层办公楼的抵押价值，然后相加即为办公综合楼整体抵押价值。 2采用成本法估价，在价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额，因此采用成本计算

7、的方法在计算时不考虑土地使用权出让金价款。这一种技术路线同上一种技术路线反映了共同的价格内涵，划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。 二、单项选择题 某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1目开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请2年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 1. 采用成本

8、法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应 。A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算答案:A2. 在采用收益法估价时，下述观点不正确的是 。A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料答案:C3. 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%的趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变

9、现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是 。A.2800万元B.2940万元C.4000万元D.4200万元答案:C4. 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人

10、对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押答案:A 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。 5. 能否改建的最终批准权在 。A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司答案:B6. 评估时依据的建筑面积应为( )。A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行答案:D7.

11、 该公司委托评估应选择( )。A.房地产管理部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构答案:C 为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。 8. 交易日期调整的主要方法是 。A.百分率法B.价格指数法C.价格变动率法D.价格指数变动率法答案:A9. 对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为( )元/m2。A.3415B.3484C.3586D.3658答案:

12、D10. 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在估价时点时的价格等于 。 A可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率期数) B可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率)期数 C可比实例在成交日期时的价格 D可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数 答案:B三、指错题问题:1. 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 商业城部分商铺估价结果报告 一、委托方：有限公司(法定代表人、住所略) 二、估价方：房地产估价事务所(法定代表人、住所略) 三、估价对象 估价对象为商业城第三层的部分铺位，即30013009号商铺，总建筑面积为547

13、.15m2。 商业城位于区路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。 根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(30013009号)经营男女装，业主分别与“”、“”等品牌商家签订了租赁协议。 四、估价目的 为有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。 五、估价时点 2002年6月20日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八

14、、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 十、估价结果

15、 有限公司委托评估的位于路商业城三层的30013005号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币叁佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析 商业城位于区路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(

16、略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)运用市场比较法估价 由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。 1交易情况修正 可比实例A、B、C均为正常交易的价格和估价对象情况一致。不进行交易情况修正。 2交易日期修正 有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。 3个别因素修正 以上选择的三宗可比实例的个别因素

17、与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。 4区域因素修正 可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A。 可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B。 可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C。 5求取比准价格 平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2) 故采用市场比较法估价商业城3层30013009号商铺的公开市场价值总额为： 547.15m27294港元/m2=3990

18、912港元 取整为399万港元。 (二)运用收益法估价 由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式： 资本化率取9%。 (1)估算年租金收入 经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下： 该物业客观租金水平取人民币85元/(m2月)(m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/(m2月)12月=1020元/m2。 (2)计算年出租费用 维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m23%=30.6元/m2 房产税：建筑物购建价格70%1.2%=65.1(元/m2) 保险费：建筑物投保时的购建价格2.5=19.4(元/m2

19、) 营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为 1020元/m216.576%=169.1元/m2 则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2) (3)估算年净收益 1020-284=736(元/m2) (4)求取收益价格 剩余使用年限为34年，则收益价格单价 (港元：人民币=1:1.07) 故采用收益法估价商业城第三层30013009号商铺的公开市场价值总额为： 7235港元/m2547.15m2=3958465港元 取整为396万港元。 七、估价结果确定 将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最

20、终估价值： 最终估价值=(399+396)/2=398(万港元) 综上所述，商业城三层30013009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。 附件(略) 答案:1估价结果报告中，估价对象商业城土地权益状况未有介绍，土地使用权何时出让，使用年限起止时间、土地级别等均应详细说明。 2在估价技术报告中适用的可比实例A为酒店，虽属商业类物业，但为旅店，与估价对象商铺小类不相同，故而不甚适当。 3可比实例C为大厦不知是百货大楼还是写字楼，如是办公大厦，则亦不恰当。 4区域因素修正中，可比实例A的描述性语言：“估价对象所处之商业城的区域条件略优干可比实例”，与表格中的繁华程度(

21、高)、修正系数为并不符合，应是“可比实例A所处之区域条件略优于估价对象所处之商业城”，故做减价调整。 5与上同理可比实例B所处之区域条件略劣于估价对象所处之商业城，应做增价调整调整系数为。 6与上同理，可比实例C所处之区域条件略优于估价对象所处之商业城，应做减价调整，调整系数为。 7收益法中，资本化率为什么取9%的理由未见说明。 8计算年出租费用中，建筑物购建价格是多少，未有说明。从题意分析，应是7750元/m2，但没有出处。 9建筑物投保时的购建价格与上相同，应为7750元/m2，未有出处。 10求取收益价格中，剩余使用年限为34年，从何处来，未有说明。 11今后34年中(2002年6月20

22、日2036年6月19日)，年净收益736元/m2始终保持不变未有说明是否可能。 12资本化率在34年中也一直保持不变，亦未说明。 13收益法公开市场价7235547.15=3958630.25(港元)，略有误差。 14最后的估价结果确定中，也要用人民币表示为426万元。 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误问题:1. 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中13层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为

23、商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=100005=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12(