第四章 建筑物及在建工程评估

1、第四章 建筑物及 在建工程评估 n房地产评估概述 n建筑物及其分类 n建筑物的评估 n在建工程的评估 房地产评估概述 n概念与特性 1、概念 （1）广义 土地及土地上的永久性建筑物、基础 设施、水和矿藏等自然资源 （2）狭义（地产房产） 土地及土地上的永久性建筑物和由它 们衍生出来的所有权；地产和房产综合体 房地产评估概述 2、特性 房地产空间位置的固定性（区域性） 房地产的流动非实体的流动，而是房 地产权益的流动（交易的权益性） 房地产使用的长期性和持续性 房屋：较长的耐用年限 土地：永续利用（我国为有偿有期限 使用，但期限较长） 房地产评估概述 房地产经济地理位置（区位）的可变性 房地产的

2、个别性 表现在：自然条件、社会经济条件和 实体特征等方面存在或多或少的差异 定律：没有完全一样的两宗房地产 房地产单位价值较大 房地产价值受政策环境等因素影响明显 房地产评估概述 房地产的保值、增值特性 来源于土地的不可再生性和社会经济 发展、人口不断增长对房地产需求的持续 扩张之间长期矛盾运动的结果 房地产投资的高风险性 主要表现为：资金需求量巨大、位置 固定用途改变不易、生产周期较长、不可 抗力影响明显 房地产评估概述 n房地产的价值与价格的关系 1、房地产的价值是价格形成的基础，在资 产评估中房地产的评估结果即反映其价值 v房地产的价值在评估活动中是一种专业 判断（价值判断）结果 2、房

3、地产的价格是价值的货币表现，是房 地产经济价值的反映 v房地产的价格由市场供求状况决定 房地产评估概述 n房地产价格的种类 1、按房地产的实物形态划分 （1）土地价格：在我国包括 基准地价政府对城镇各级土地或均质地 域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别 评估、测算的土地使用权平均价格，是分用途 的土地使用权区域平均价格 标定地价政府根据需要评估的正常地产 市场中具体宗地在一定使用年期内的价格 房地产评估概述 （2）建筑物价格 （3）房地产价格：即房地合一价格 2、按房地产价格的形成方式划分 （1）市场交易价格：包括 公平市场价格 非公平市场价格 （2）评估价格对房地产价值的估计， 对市场交

4、易价格的模拟，包括： 房地产评估概述 基准地价 标定地价 房屋重置价格：在一定的时间基准点上，在 现时建筑及装修材料价格和人工费用标准基础 上，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重 新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同 的建筑物所需的支出 交易底价：土地使用权出让底价、转让 底价、抵押底价、招标底价、拍卖底价 房地产评估概述 房屋拆迁补偿价格 课税价格：政府为课征有关房地产税而评估 的作为课税基础的价格 3、按房地产的交易方式划分（针对土地） （1）拍卖价格：适用于竞争性、盈利性强 的房地产项目供地 （2）招标价格：适用于重大城建项目用地 （3）协议价格：适用于市政、公益、福利、 基础设施

5、项目供地 房地产评估概述 4、按房地产的权属性质划分 （1）所有权价格 v房价房屋所有权价格 （2）使用权价格 v地价土地使用权价格 （3）转让价格 转让对象：所有权或使用权 转让方式：包括买卖、继承、赠与 转让要求：房地合一原则 房地产评估概述 （4）抵押价格：包括房地产抵押价格和土 地使用权抵押价格 （5）担保价格 （6）租赁价格：实质上是使用权零星出让 所形成的价格 5、按房地产价格的计量方式划分 （1）总价：包括房地产总价、土地总价、 建筑物总价 房地产评估概述 （2）单价：包括房地单价、土地单价、建 筑物单价 房地产总价房地单价 建筑面积 土地总价土地单价 土地面积 建筑物总价建筑物

6、单价建筑面积 （3）楼面地价：分摊到每单位建筑面积上 的土地价格 楼面地价土地总价/建筑面积 楼面地价土地单价/容积率 其中：容积率建筑面积/土地面积 房地产评估概述 n房地产评估的原则 1、合法原则（） 产权合法 使用合法 处分（处置）合法 评估结果合法、合规 2、最有效使用原则 以房地产的最有效使用为前提 合乎城市 规划要求 房地产评估概述 3、替代原则 同一市场中具有相同使用价值和质量 的房地产其价格应趋于一致 4、评估期日原则 以特定时点所反映的市场状况为据 5、公平原则 站在公正、客观的立场（非参与交易 某一方的立场）上加以判断 房地产评估概述 6、其他原则：供求原则、房地合一原则、

7、 预测原则、综合分析原则 建筑物及其分类 n建筑物的总体分类 1、房屋 能够遮风避雨并供人们居住、工作、 娱乐等各种活动的场所 2、构筑物 人们通常不能直接在内进行生产和生 活活动的场所及其他人工构筑的物体 建筑物及其分类 n其他分类 序号序号分类标准分类标准具体类型具体类型 1使用功能工业建筑、民用建筑、农业建筑 2建筑高度 低层建筑、多层建筑、中高层建筑、 高层建筑、超高层建筑 3 房屋结构所使用 的材料 木结构、砖石结构、钢筋混凝土结构、 钢结构、索模结构 4 房屋承重结构的 形式 墙承重机构、排架结构、框架结构、 剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒 体结构、空间结构、其他结构 5产权公产、

8、单位产权、私人产权 建筑物的评估 n影响建筑物价值的因素 1、基本因素造价 建筑安装工程费用 （设备、工器具购置费用） 工程建设其他费用 预备费 贷款利息 固定资产投资方向调节税（暂停征收） 建筑物的评估 2、其他因素 经济地理因素：区域、区位 环境因素 房屋装修标准 房屋设备 房屋附属设施 楼层和朝向 房屋的磨损和完好程度 建筑物的评估 用途 产权及其完整性 n建筑物评估的特性 1、建筑物产权受土地使用权年限的制约 v多数情况下，只能以被评估建筑物的剩 余经济寿命年限和土地使用权剩余年限 间的较低值为准来评估建筑物的价值 2、单独评估地上建筑物一般采用成本法 建筑物的评估 3、建筑物评估应该

9、在适法的前提下进行 n房屋建筑物现场勘察 预先安排勘察日程、路线、具体内容 做好勘察对象的重点分类 携带建筑总平面图及其他图纸、文字资 料，与资产评估登记表对照勘察 做好现场勘察记录及咨询笔录，完善签 字、确认手续 建筑物的评估 认真对待必需的现场丈量、检测工作， 必要时组织专业机构进行相关鉴定工作 核查并收集完整的房屋产权证书及其他 能证明房产归属的文件资料、产权变更 的相关材料 必要时应调阅建筑工程预（结）算资料、 工程决算审计报告、工程竣工验收报告、 固定资产移交手续等有关工程建设档案 并复印留存 建筑物的评估 n建筑物评估的成本法 通过估算出建筑物在全新状态下的现 时完全重置成本，在扣

10、减由于各种损耗因 素（有形损耗和无形损耗）造成的贬值以 后，得出建筑物的评估值 建筑物 评估值 建筑物 重置成本 实体性 贬值 功能性 贬值 经济性 贬值 建筑物的评估 1、建筑物重置成本的构成 （1）土地取得费用 土地出让金 征地拆迁及各种补偿费用 （2）前期工程费 规划和可行性研究费 测量、勘察、设计费 （3）基础设施建设费（含配套费） 建筑物的评估 （4）建筑安装工程费 直接工程费：包括定额直接费、其他直 接费和现场经费 间接费：由企业管理费、财务费用和其 他费用组成 利润：计划利润 税金：“两税一费”及其他国家规定税 费 （5）工程附加支出（工程建设其他费用） 建筑物的评估 （6）贷款

11、利息：建设期内预付资本应计 （应支付）的利息 2、重置成本的测算方法 （1）重编预算法 按照编制工程预算的方法，对评估对 象成本构成项目按现时价格重新计算来求 得重置成本的方法 基本公式 建筑物的评估 特点 优点：准确度较高 缺点：所需资料多，耗时较长，工作量大 适用于：建筑物更新重置成本的测算； 构造简单的建筑物评估 算的间接成本 按现行标准计 差价 材料 费率 工程 或定额 现行单价 工程量 实际 重置成本 建筑物的 1 建筑物的评估 （2）预决算调整法 依据建筑物预决算资料，对建筑物预 算价格及费率用评估基准日的标准取代建 筑物购建时的标准，计算出调整后的工程 造价，再加上按评估基准日现

12、行标准计算 的间接成本就得到了建筑物重置成本 特点 以建筑物原工程量合理为前提，不需要 建筑物的评估 对工程量进行重新计算 节省了一定的时间，工作效率更高 适用于：用途、结构大致相同或相似， 且数量较多的建筑物评估 （3）指数调整法 依据房屋建筑物的账面成本，运用建 筑业产值价格指数或其他有关指数计算出 房屋建筑物完全重置成本的方法 建筑物的评估 3、实体性贬值的测算 （1）使用年限法 难点；建筑物尚可使用年限的确定 建筑物的总使用年限 建筑物实际已使用年限 建筑物成新率 尚可使用年限建筑物实际已使用年限建筑物的总使用年限 1 建筑物 实体性贬值 建筑物 重置成本 1(成新率) 建筑物的评估

13、建筑物按建筑建筑物按建筑 结构分类分等结构分类分等 耐用年限耐用年限(年年) 残值率残值率(%) 非生产用非生产用 房房 生产用房生产用房 受腐蚀生受腐蚀生 产用房产用房 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构6050350 砖混结构砖混结构 一等一等5040302 二等二等5040302 砖木结构砖木结构 一等一等4030206 二等二等4030204 三等三等4030203 简易结构简易结构100 建筑物的评估 （2）评分法 依据评估对象的实际技术状况，结合 房屋建筑物不同成新率的评分标准，在现 场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三 个部分再区分不同部位分别打分，然后按 下列公式计算成新率： 100

14、 B SG 设备部分合计得分 装修部分合计得分结构部分合计得分 成新率 建筑物的评估 上式中，G结构部分的评分修正系数 S装修部分的评分修正系数 B设备部分的评分修正系数 评分标准房屋完损等级评定标准 不同结构类型房屋的评分修正系数表 建筑物的评估 4、功能性贬值的测算 （1）由于建筑物用途与强度不合理造成的 功能性贬值相当于建筑物现实用途与 其最佳使用用途之间的价值差 （2）由于建筑物的设计以及结构上的缺陷， 将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能 和最大限度发挥其效用而造成的功能性贬 值通过与正常有效利用率比较后测算 建筑物的评估 （3）由于建筑物的装修、设备与其总体功 能不协调造成的功能性

15、贬值以建筑物 局部功能浪费所对应的价值无法实现作为 测算依据 建筑物的评估 5、经济性贬值的估算 表现：利用率下降，空置率增加，出租 面积减少，租金水平下降，闲置 后果：建筑物收益下降 公式： Rt建筑物第t年收益净损失额 r建筑物还原利率 n损失持续年限 n t t t r R 1 )1 ( 经济性贬值 建筑物的评估 n建筑物评估的市场法 n建筑物评估的收益法 对于能够获得收益的房屋建筑物，将 其获得的每年收入扣除相关税费后的余额 按一定的折现率（还原率）折现，估算房 屋建筑物评估值的方法 1、房屋建筑物的收益一般用租金净收 入表示（难点：如何从房地总收益中剥离如何从房地总收益中剥离） 建筑

16、物的评估 2、常用公式（假定收益无期限） （1）年收益比较稳定的房屋建筑物 （2）年收益不等额的房屋建筑物 A房屋建筑物预期年金收益 Rt第t年房屋建筑物的预期年收益 r/AP n n t t t r r A r R P )1( 1 )1( 1 在建工程的评估 n在建工程概述 1、概念 指在资产评估时尚未完工或虽已完工， 但尚未交付使用的建设项目、建设项目备 用材料、工程用设备等资产 2、特点 所涉及的资产种类比较多 完工程度不一，时间跨度大 在建工程的评估 3、评估特点 评估前必须清理账目 评估值受后续工程的影响 决定评估值的关键要素是完工程度 评估缺少可用于比较的参照物 在建工程的评估 n在建工程的评估步骤（以未完工程为主） 1、搜集与在建工程相关的资料 2、审核资料 3、现场勘察，核实施工进度，评价工程质 量，结合工程的付款进度确定完工程度 4、根据掌握的资料，核定工程单位成本； 根据完工程度和测算出的工程预算造价或 单位造价，确定在建工程的评估值 在建工程的评估 n在建工程的评估方法 以成本法为主 1、形象进度法 选择足够的可比销售资料，根据在建 工程建造完成后的预计市场价格，结合工 程形象进度即完工程度和考虑一定风险的 折扣率进行在建工程评估的方法 在建工程的评估 2、重置核算法 根据工程的实际建设情况和现行物价 与费用标准，分别确定