房地产金融市场PPT学习教案

1、会计学1 房地产金融市场房地产金融市场 首先让我们来了解首先让我们来了解 第1页/共89页 怎样理解这些怎样理解这些 抽象的概念呢抽象的概念呢? ? 第2页/共89页 假设我想办一个公司，把我的经 济学课件制作成光盘，我的公司规模 不大，所需要的资金也不多，有50万 元就可以了。但是我没有钱，我需要 第3页/共89页 我将如何筹资？ 第4页/共89页 比如说有一些公司和个人表比如说有一些公司和个人表 示愿意投资示愿意投资 我没有采纳 第5页/共89页 因为我只需要因为我只需要50万元资金，找私人借钱万元资金，找私人借钱 的成本太高，这样会把我自己的信誉押进去的成本太高，这样会把我自己的信誉押进

2、去 了。我是做教育工作的，如果用这样的方式了。我是做教育工作的，如果用这样的方式 筹集到这笔钱，我还能搞教学吗筹集到这笔钱，我还能搞教学吗?我的手机铃我的手机铃 声从此就会不绝于耳。我要回答所有给我投声从此就会不绝于耳。我要回答所有给我投 资人的询问，我对他们都得有个交代，这不资人的询问，我对他们都得有个交代，这不 是很费我的时间吗是很费我的时间吗? 1、融资成本相对高、融资成本相对高2、信息不、信息不 对称对称3、有高额时间的成本、机会成本、有高额时间的成本、机会成本 等。等。 第6页/共89页 ，你要是公司的老板，你要是公司的老板， 你应当不应当把钱直接借给我？你应当不应当把钱直接借给我？

3、 不应该。因为你监督债务人的成本太高不应该。因为你监督债务人的成本太高 了。如果你有了。如果你有100100万，都借给自己的熟人，万，都借给自己的熟人， 你得监督你得监督100100个人，你忙得过来吗个人，你忙得过来吗? ?你的监督你的监督 成本不是太高了吗成本不是太高了吗? ?你把钱存入银行，银行你把钱存入银行，银行 作为中介帮你往外贷款，我可能不还钱给你作为中介帮你往外贷款，我可能不还钱给你 ，但是银行保证会把钱还给你。所以你的效，但是银行保证会把钱还给你。所以你的效 率、你的收益、你的资金安全，都由银行来率、你的收益、你的资金安全，都由银行来 帮你完成了。帮你完成了。 第7页/共89页

4、现在金融机构之所以发展如此之快，现在金融机构之所以发展如此之快， 第一是它使获得资本的成本最小，第二是第一是它使获得资本的成本最小，第二是 它监督债务人的成本最小，第三是它分摊它监督债务人的成本最小，第三是它分摊 风险。比如一个银行贷款风险。比如一个银行贷款100笔，如果有笔，如果有90 笔可以收回来，有笔可以收回来，有10笔收回不来，这个银笔收回不来，这个银 行不仅能运转，甚至还能赚钱。但是，如行不仅能运转，甚至还能赚钱。但是，如 果你自己借出去一笔钱收不回来，那你就果你自己借出去一笔钱收不回来，那你就 百分之百地损失了。因为你没有火眼金睛百分之百地损失了。因为你没有火眼金睛 ，很难分辨出谁

5、不能还钱，这不是你的专，很难分辨出谁不能还钱，这不是你的专 长。长。 第8页/共89页 我决定去找银行借钱我决定去找银行借钱 于是我就来到银行，准备多借一点，先于是我就来到银行，准备多借一点，先 借借100万吧。银行经理听了我的介绍，看了万吧。银行经理听了我的介绍，看了 我的项目评估报告，对我的信誉和实力了我的项目评估报告，对我的信誉和实力了 解之后，愿意借钱给我经营，当然要履行解之后，愿意借钱给我经营，当然要履行 正规的贷款原则和法律程序。于是银行真正规的贷款原则和法律程序。于是银行真 的答应借钱给我了的答应借钱给我了100万元人民币。银行相万元人民币。银行相 信我，是看好了我的项目。信我，

6、是看好了我的项目。 我不必付给银我不必付给银 行更高的利息，只要贷款到期，能够还本行更高的利息，只要贷款到期，能够还本 付息就行。付息就行。 我想了想最终还是没我想了想最终还是没 要这笔贷款。要这笔贷款。 第9页/共89页 因为我在想，找银行贷款还不是最经因为我在想，找银行贷款还不是最经 济的，对我来说也不是负担最轻的。不管济的，对我来说也不是负担最轻的。不管 我企业经营如何，是盈是亏，银行都坐地我企业经营如何，是盈是亏，银行都坐地 收银，风险由我一个人承担，我的负担仍收银，风险由我一个人承担，我的负担仍 然重，这包括我的心理负担、利息负担，然重，这包括我的心理负担、利息负担， 我要兑现所有承

7、诺。我要兑现所有承诺。 第10页/共89页 我又找到了股市，我想去股市融资我又找到了股市，我想去股市融资 。 假设我经营了一个企业，达到了一定假设我经营了一个企业，达到了一定 的规模，我们做好一个特别详细的上市公的规模，我们做好一个特别详细的上市公 司报告，说明公司市场前景、经营状况、司报告，说明公司市场前景、经营状况、 利润状况、融资用途等，并找到相关证券利润状况、融资用途等，并找到相关证券 商的支持和协助，再到证监会去申请，争商的支持和协助，再到证监会去申请，争 取到上市公司的资格，然后到股市上去融取到上市公司的资格，然后到股市上去融 资。我发行的股票面值是资。我发行的股票面值是1 1元钱

8、元钱1 1股，计划股，计划 发行发行50005000万股。通过股市去融资，一旦发万股。通过股市去融资，一旦发 行成功，我就可以融到数以千万计的资金行成功，我就可以融到数以千万计的资金 。 第11页/共89页 我到股市去融资，我的资我到股市去融资，我的资 金成本最低，除了上市费用外金成本最低，除了上市费用外 ，关键是我不必归还本金。但，关键是我不必归还本金。但 是一个企业经营出现问题，投是一个企业经营出现问题，投 资者要风险共担的。你是自愿资者要风险共担的。你是自愿 来买我的股票，我们风险共担来买我的股票，我们风险共担 ，一荣俱荣、一损俱损。，一荣俱荣、一损俱损。 第12页/共89页 第13页/

9、共89页 你去银行存钱时你就知道，当你把钱存 进银行时，原则上是不必担心到时钱取不出 来的。银行把钱贷出去的时候，也会有抵押 ，它不是随便就把钱贷出去。银行做了存贷 的中介，完成存贷双方的间接融资，这件事 由银行来承担。 但是，如果一个国家所有的融资行为都 由银行体系去完成的话，那银行的负担就太 重了，融资的速度也太慢，而且银行的风险 也会变大。因此，随着经济的发展，出现了 股票市场、债券市场等。 第14页/共89页 第15页/共89页 第16页/共89页 上面讲的筹资故事是一 个虚构的假设，然而它又是 现实中的一个抽象。这样的 事情每天都在发生，只是故 事的主人公不同而已。 第17页/共89

10、页 第18页/共89页 房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素 1 房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类 2 我国金融市场的特点我国金融市场的特点3 第19页/共89页 第20页/共89页 第21页/共89页 第22页/共89页 第23页/共89页 第24页/共89页 n融通短期资金，包括同业拆借 市场、回购协议市场、商业票 据市场、银行承兑汇票市场、 短期政府债券市场、大面额可 转让存单市场。 第25页/共89页 Agreements (RPs) n欧洲货币 Eurocurrencies 第26页/共89页 进行 第27页/共89页 v从从2001年开始，银行间拆借市场成员已经

11、包括银行、年开始，银行间拆借市场成员已经包括银行、 证券公司、基金管理公司、保险公司等证券公司、基金管理公司、保险公司等13类金融机构类金融机构。 v2006年年,上海同业拆借利率拟成为基准利率上海同业拆借利率拟成为基准利率 第28页/共89页 （二）国库券（二）国库券Treasury billsTreasury bills “金边证券金边证券 ” 特点 流动性最高；风险最小；交易量大；流动性最高；风险最小；交易量大； 以贴现形式发行以贴现形式发行 品种(以美国为例) 期限一般在期限一般在1年以内，主要有年以内，主要有13周、周、26周、周、52周和现周和现 金管理国库券几种。金管理国库券几种

12、。 每周出售一次每周出售一次13周和周和26周国库券；每四周出售一次周国库券；每四周出售一次52 周国库券；周国库券； 最小购买额为最小购买额为10,000美元，并以美元，并以1000美元的整数倍递美元的整数倍递 增。增。 第29页/共89页 第30页/共89页 一。 第31页/共89页 3、期限短，一般为14天1年； 4、面额固定，且金额较大； 5、既有活期存款流动性强的特点， 又有定期存款收益较高的特点。 第32页/共89页 第33页/共89页 第34页/共89页 商业承兑汇票商业承兑汇票 银行承兑汇票银行承兑汇票 承兑承兑 本票本票 汇票汇票(期票期票) 贴现贴现 背书转让背书转让 v

13、流通 第35页/共89页 由银行承诺在商业汇票到期日支付汇票金额给收款由银行承诺在商业汇票到期日支付汇票金额给收款 人或持票人的一种票据。人或持票人的一种票据。 业务特点：业务特点： 1、经过银行承兑，付款有保障；、经过银行承兑，付款有保障； 2、票据可背书转让，流通性强；、票据可背书转让，流通性强； 3、出票人需要签发时，不必要准备全部货款，可取、出票人需要签发时，不必要准备全部货款，可取 得银行授信支持；得银行授信支持； 4、持票人可向银行贴现。、持票人可向银行贴现。 申请条件：申请条件： 1、在承兑银行开立帐户的法人或其他组织；、在承兑银行开立帐户的法人或其他组织； 2、与承兑银行具有真

14、实的委托付款关系；、与承兑银行具有真实的委托付款关系； 3、资信良好，具有支付汇票金额的可靠资金来源、资信良好，具有支付汇票金额的可靠资金来源 第36页/共89页 特点：特点： v 安全安全( (本质上是一种质押贷款协议本质上是一种质押贷款协议) )； v 期限短，流动性强；期限短，流动性强； v 收益稳定且超过银行存款收益，收益稳定且超过银行存款收益， v 商业银行利用回购协议融入的资金不用交纳存款商业银行利用回购协议融入的资金不用交纳存款 准备金。准备金。 第37页/共89页 回购市场的参与者主要是金融机构、企业和中央银行。 第38页/共89页 第39页/共89页 n股票 n债券 融资期限

15、在一年以上的中长期资金市场融资期限在一年以上的中长期资金市场 第40页/共89页 第41页/共89页 2.优先股优先股 v 固定股息；固定股息； v 优先分配权；优先分配权； v 优先求偿权；优先求偿权； v 无参与权。无参与权。 第42页/共89页 分类分类2 v绩优股绩优股 v垃圾股垃圾股 v蓝筹股蓝筹股 第43页/共89页 票面价值票面价值 偿还期限偿还期限 利息率利息率 计息方式计息方式 债务人债务人 第44页/共89页 v所有权凭证，所有权凭证，“利利 益共享、风险共当益共享、风险共当 ” v发行股票以后公司发行股票以后公司 增加的是资本金增加的是资本金 v风险较大，其收益风险较大，

16、其收益 状况随公司的经营状况随公司的经营 情况而定情况而定 1. 1. 债券债券股票股票 第45页/共89页 v按照保障程度按照保障程度 : : 担保债券担保债券 抵押债券抵押债券 信用债券信用债券 v按利率是否固定按利率是否固定 : : 固定利率债固定利率债 浮动利率债浮动利率债 第46页/共89页 第47页/共89页 v发行国债目的发行国债目的 v为筹措军费而发行战争国债为筹措军费而发行战争国债 v为平衡国家财政收支、弥补财政赤字而发行赤字国债。为平衡国家财政收支、弥补财政赤字而发行赤字国债。 v为筹集建设资金而发行建设国债为筹集建设资金而发行建设国债 v为偿还到期国债而发行借换国债为偿还

17、到期国债而发行借换国债 v成为财政政策与货币政策的结合点成为财政政策与货币政策的结合点 v国债特点国债特点 v安全性高安全性高 v流动性强，变现容易流动性强，变现容易 v 可以享受许多免税待遇可以享受许多免税待遇 v广泛地被用于抵押和保证广泛地被用于抵押和保证 第48页/共89页 记名记名 不记名不记名 参加参加 非参加非参加 可提前赎回可提前赎回 不可提前赎不可提前赎 回回 普通普通 可转换可转换 有认股权证有认股权证 可退还可退还 第49页/共89页 n公募证券可以上市流通，具 有较高的流动性，易被广大 投资者接受，能提高发行者 的知名度。 第50页/共89页 部信息，也没有必要取得证券

18、资信级别评定，可节省发行费 用。 第51页/共89页 1.1.直接发行（直接发行（direct issuedirect issue）：是指发行人不通过证券承销）：是指发行人不通过证券承销 机构而自己发行证券的一种方式。机构而自己发行证券的一种方式。 l直接发行简便易行，发行费用低廉，筹资速度快捷。直接发行简便易行，发行费用低廉，筹资速度快捷。 l在许多国家要受到法律法规的诸多限制。在许多国家要受到法律法规的诸多限制。 第52页/共89页 证券交易所证券交易所 店头交易市场店头交易市场 第一市场第一市场 第二市场第二市场 第四市场第四市场 第三市场第三市场 主板市场主板市场 二板市场二板市场 三

19、板市场三板市场 第53页/共89页 v提供交易场所提供交易场所; ; v 制定交易规则制定交易规则 v 信息发布信息发布 v 仲裁交易纠纷仲裁交易纠纷 专门的、有组织的证券集中交易场所。专门的、有组织的证券集中交易场所。 v二级市场的核心，但各国上市证券一般只占全部二级市场的核心，但各国上市证券一般只占全部 发行证券的发行证券的10%左右。左右。 v职能：职能： 第54页/共89页 第55页/共89页 2.会员制 v由会员(经纪商或自营商)自愿组成,不以营利为目的，自治自律; v参与经营的会员可以参加股票交易中的股票买卖; v佣金和上市费用较低。 v公正性较前者差 第56页/共89页 第57页

20、/共89页 第58页/共89页 分类标准分类标准分类分类 按金融市场层次划分按金融市场层次划分 房地产金融一级市场房地产金融一级市场 房地产金融二级市场房地产金融二级市场 按房地产金融服务对象分按房地产金融服务对象分 房产金融市场房产金融市场 地产金融市场地产金融市场 按金融按金融交易工具的期限交易工具的期限分分 P61图图3-1 房地产抵押贷款市场房地产抵押贷款市场 房地产资产证券化市场房地产资产证券化市场 房地产信托市场房地产信托市场 房地产保险市场房地产保险市场 房地产典当市场房地产典当市场 房地产租赁及其它等等房地产租赁及其它等等 第59页/共89页 性，不受融资双方在资金数量、 时间

21、地点与范围等方面的限制。 第60页/共89页 第61页/共89页 故故 事事 第62页/共89页 第63页/共89页 如果我找银行借钱，这叫间接融 资；如果我到证券市场去发股票，这 叫直接融资。 融资形式有银行作为融资形式有银行作为中介中介，叫间接融资，叫间接融资 。 第64页/共89页 v盈余单位 （surplus unit） v短缺单位 (deficit unit) 间接金融间接金融 (indirect finance)。 直接金融直接金融 (direct finance) 金融机构金融机构 一一. 融资渠道融资渠道 第65页/共89页 v 短缺单位直接在证券市场向盈余单位发行某种凭短缺单位直接在证券市场向盈余单位发行某种凭 证即金融工具。证即金融工具。 v 资金供求双方通过一定的金融工具直接形成债权资金供求双方通过一定的金融工具直接形