物业管理概论

1、 物业管理概论物业管理概论 什么是物业？什么是物业？ （一）物业：由英语“Estate”或“Property”引译 而来，意味：“财产、资产、拥有物、房地产”等。 从物业管理角度来说：指已建成投入使用的各类建 筑物及其相关的设备、设施和场地。 相关的设备、设施和场地。 各类建筑物； 业主业主 通常指物业建筑物的所有权人。 准确地讲，业主指“物权法”所规定的建筑物区分 所有权中的建筑物区分所有权人。 “业主”与“建筑物房地产开发商“的关系 “业主”与“住户”、“租户”的关系 业主的概念业主的概念 业主与非业主使用人身份的界定 业主中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所 有权人 物业管理条例规定的

2、房屋所有权人 非业主使用人物业使用人、住户、租户等 不动产所有权按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书签订了售房合同 发展商将客观 上已经交付了房屋 业主 业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和中华 人民共和国婚姻法界定 业主身份的确认业主身份的确认 房屋所有权证书登记人，通过查询不动产登记确认； 房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付房屋所有权的行 为确认； 房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开始时确认； 房屋合法建造人，以事实行为成就时确认； 人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定 生效赋予房屋所有权； 房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人。 司法解释第一条规定

3、司法解释第一条规定 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物 专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法 占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以 认定为物权法第六章所称的业主。 没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客 观上实际交付了房屋的，房屋购买者仍然是房屋所有权人- 符合物权法之第十五条规定。 但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押 不得对抗善意第三人 登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书 建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成 建筑物区分所有权 专有部分 所

4、有权 共用部分 持分权 业主大会 组织的成员权 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第六章第六章 专有部分享有所有权专有部分享有所有权 俗称“专有权、私有权” 专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称 “业主大会组织的成员权” 专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为 “按份共有”故亦称“共用部分的持份权” 建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 建 筑 物 区 分 所 有 权 物权关系 建筑物 管理服务人 管理人 （共有部分） 基地 专有部分 共用部分 所有权 使用权 管理组织 业主大会 （地上权、租赁权等） （区分

5、所有权人集会） 业主委员会 业主、物业使用人 （物业管理公司） 规范基础 物权法-国家基本法律 管业管理条例-国家行政法规 物业管理司法解释 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章 管理规约（业主公约） 业主大会决议、决定 司法解释第二条之规定司法解释第二条之规定 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间， 应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入 该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所

6、称 专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够 排他私用的空间范围。 “（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用 上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有 权的客体。”这三者是任何一个满足即可。 司法解释第三条之规定司法解释第三条之规定 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分， 也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分， 通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、 设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

7、 （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其 他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但 属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地 占地除外。 专有部分与共用部分之范围界定专有部分与共用部分之范围界定 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用： 内容：专有部分-专项服务、特约服务 共用部分-常规服务 责任：专有部分-业主自己负责 共用部分-物业管理公司、业主大会及业主委员会分别 负责 费用：专有部分-业主自己承担 共用部分-物业管理费、专项维修资金、业主大会及业 主委员会决议的分摊 权利与义务不同 有利于解决纠纷

8、专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界 所围成的立体空间 专有部分之中心说专有部分之中心说 专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用： 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成 的立体空间 最后粉刷层也成为抹灰层或批荡层 各种管线的共用部分与专有部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性 独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管 线接驳终端以内的相关设备设施。 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外 的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场 所、空间、设

9、备、设施。 公共、公用公共、公用-公有制范畴公有制范畴-国家所有公众使用国家所有公众使用 共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题 市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线电视设施属市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线电视设施属 于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有-即公共、公即公共、公 用设施设备用设施设备-可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视 设施等市政垄断企业之专有部分设施等市政垄断企业之专有部分 共用、共有共用、共有-私有制范畴私有制范畴-业主共同使用

10、、共同所有业主共同使用、共同所有 共用部分的是物业管理存在的基础与根源共用部分的是物业管理存在的基础与根源 区 分 所 有 建 筑 物 专有部分 得为单独所有权之标的 要件：构造上及使用上独立性 使用专用 共用（约定） 共用部分 范围 持分占有 使用 特色 专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物 依约定：无约定依专有部分比例 作为分担共用部分负担的准则、依据 共用（原则） 专用（法律、规约、规定） 不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应 随专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记 建筑物区分所有权的取得方式建筑物区分所有权的取得方式 一、原始取得。建筑物房地产开发商

11、取得土地使用权 后，通过开发建造建筑物整体，从而取得建筑物所有 权方式（大业主） 二、继受取得。指在建筑物原始取得的基础上，建筑 物开发商通过买卖、赠与、继承、交换或其他合法方 式将建筑物区分所有权依法转给建筑物区分所有权人 的方式。（小业主） 例题一：洋房一、二楼业主以不全使用电梯为由拒绝例题一：洋房一、二楼业主以不全使用电梯为由拒绝 承担电梯维保及公摊电费，是否合理？承担电梯维保及公摊电费，是否合理？ 例题二：业主以交了物业管理费为由拒交物业公司为例题二：业主以交了物业管理费为由拒交物业公司为 其更新水龙头的费用材料及人工费共计其更新水龙头的费用材料及人工费共计1515元，是否合元，是否合

12、 理？理？ 物业的属性特征物业的属性特征 固定性 交换性 永久性 需求性 复杂性 多样性 物业管理的概念及内容物业管理的概念及内容 （一）物业管理：指物业管理企业受物业所有人的委 托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋、建筑及 其设备、市政的公用设施、绿化、交通、治安、环境 等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有权 人和使用人提供综合性的有偿服务。 A：业主选聘物业管理企业 B：按合同约定提供物业管理服务 C：对公共部位进行管理维护 物业管理的对象是物业，服务对象是人；以服务为本物业管理的对象是物业，服务对象是人；以服务为本 质通过管理来体现服务。质通过管理来体现服务。 物业管理物业管理

13、：是指专门的机构和人员，依照合同和契约， 对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设 施及场地以经营的方式进行管理。同时对房屋区域周 围的环境、清洁卫生、安全防卫、公共场地、道路养 护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综 合性服务。 物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能 物业管理的主要作用物业管理的主要作用为业主营造安全、舒适、整 洁、宁静的工作与生活环境； 物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能 物业管理的主要作用物业管理的主要作用保护物业的功能，使其价 值增值； 物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能 物业管理的主要作用物业管理的主要作用 将分散的社会分工集合起来管理；使业主容易通 过物业管理是这个窗口来解决问题。 让业主住有所需、住有所享、安居乐业。 物业管理的作用和职能物业管理的作用和职能 物业管理的职能 协调：对物业辖区内的各方面活动进行沟通，使之建立良好 的 协作配合关系，从而能及时解决物业管理内部及外部矛 盾； 组织：把物业管理的多个要素都合理、有效