深圳盐田港项目案例研究PPT学习教案

1、会计学1 深圳盐田港项目案例研究深圳盐田港项目案例研究 盐田组团盐田组团港口以 盐田国际集装箱中转港 为核心，后方陆域以港 口服务业为发展方向， 配套完善相应的生活服 务设施，形成全区的行形成全区的行 政文化中心和港口服务政文化中心和港口服务 基地基地。 梅沙组团梅沙组团规划建 设以体现海洋文化特色 ，大小梅沙功能互补， 观光、娱乐与休闲相结 合的旅游项目，形成东形成东 部旅游度假服务基地和部旅游度假服务基地和 高尚住宅区高尚住宅区。 沙头角组团沙头角组团以发 展商贸、金融、出口加 工业、高新技术产业为 主，通过功能置换和产 业升级，发挥其规模和 集聚效应，形成全区的形成全区的 商贸中心和出口

2、加工业商贸中心和出口加工业 基地基地。 第1页/共10页 区域内人口少，基础设施薄弱区域内人口少，基础设施薄弱：户 籍人口2.53万，暂住人口8.39万，共 计10.92万。是深圳市居民人口最少的 行政区。 盐田发展的不利条件盐田发展的不利条件 房地产相关行业水平低下房地产相关行业水平低下：开发商 实力弱，无品牌开发商。地产市场服 务机构少且业务能力差。 产业结构不合理产业结构不合理：一、二、三产业 对GDP的贡献率为0.8：17.6：81.6， 第三产业比重偏低。 可供开发土地较少可供开发土地较少：盐田区山地、 林地所占比例很大，可利用土地面积 比较有限，仅相当于罗湖的二分之一 、福田的三分

3、之一，南山的四分之一 。 区域形象差，且知名度低区域形象差，且知名度低：在深圳 市民心中盐田属于落后的代名词 区域经济基础薄弱区域经济基础薄弱：建区时GDP总 量14.42亿元，是深圳市GDP贡献值 最低的行政区。 第2页/共10页 政策扶持政策扶持 深圳市政府批准盐田区5年的土地出让收入不上缴，全部作为盐田区 的基建基金。 高标准规划高标准规划 聘请阿特金斯为规划顾问对区域进行“三高”规划 市场化运作市场化运作 聘请世联地产顾问（深圳）有限公司为房地产市场顾问对区域资源进 行整合 政府配合政府配合 盐田区政府职能部门提供“五星级”服务，加强拖欠地价的催缴力度 ，收回大量拖欠地价，增加区域基建

4、基金。 1 1 2 2 3 3 第3页/共10页 成立深圳东鹏公司为港区统一的城市建设综合开发公司， 政府不另设专门的指挥机构。 1 1 政府提供低息贷款及部分补助金作为开发，并申请日本政 府低息日元贷款及世界银行贷款作为项目后续建设资金投入 。 2 2 3 3 深圳市政府对盐田港提供优惠政策：填海造陆土地可以 向外商出租转让，政府只收取少量转让费（50元/平方米 ），港口所收费用用以开发建设。 4 4 港区的发展坚持“全面规划、分期建设、从小到大、逐步 发展的方针”。 第4页/共10页 深圳市沙头角实业发展公司（ 甲方）、深圳市经济特区发展 公司（乙方）、深圳市航运总 公司（丙方）联合成立“

5、深圳 东鹏实业有限公司”，负责盐 田港开发，后更名为盐田港集 团。 和黄与盐田港集团合资成立深 圳盐田国际集装箱码头有限公 司，和黄以注册资本投入的方 式拥有合资公司70%的股权， 公司经营盐田港一二期工程 盐田港集团与和黄就三期达成 合作开发协议，和黄占投资额 的65% 盐田港集团将拥有的盐田国际 的股份及部分其它资产重组， 成立了盐田港股份有限公司， 成功上市 和黄与盐田港股份合资成立 西码头公司，和黄以现金入 股，而盐田港则以实物加部 分现金入股。 西码头公司增资，参 股方盐田港以剩余实 物作价增值，而和黄 按照其持股比例以现 金方式注资 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6

6、19841984 年年 19931993年年19971997年年20022002 年年 20042004年年20062006年年 公司起公司起 步步 成立合资公成立合资公 司司 业务重组上业务重组上 市市 新项目合资新项目合资新项目合资新项目合资合资公司增合资公司增 资资 第5页/共10页 西港区西港区 三期三期 一期二期一期二期 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 一期二期码头由盐田国际 运营，盐田港集团以土地 使用权及附属设施占股 27%，和黄以注册资本占 股73%，97年盐田港将其 所占盐田国际股份及西港 区1#3#经营权打包 上市 1 1 2 2 盐田股份以1#泊位土地使 用权及附

7、属设施及部分现金 与和黄成立西码头公司，和 黄注资占41.6%，06年盐田 股份又以2#、3#泊位及附 属设施部分现金对西码头公 司增资，和黄按比例增资 3.14亿，盐田港集团承诺将 西港区0#、4#7#码头 使用权转让给上市公司 3 3 2002年投资70亿的盐田 港三期工程动工，和黄 出资占65%，盐田港集 团出资占35%，目前盐 田港集团并未将三期注 入上市公司盐田港股份 2005年盐田港三期扩建 工程获批，总投资超过 100亿，仍由盐田港集团 和和黄合作开发，和黄 出资比例占65%，2010 年建成 4 4 5 5 东港区为未来 规划港区，目 前仍未建设 第6页/共10页 政府牵头建立

8、东鹏 开发公司 港区小规模动工起步 政府安排低息贷款及 财政补贴 盐田港集团与和黄合资 成立盐田国际码头公司 盐田港集团以土地使用 权及相关设施作价入股 和黄以注册资本拥有 合资公司73%的股权 盐田港集团将部分业务打 包上市成立盐田港股份公司 盐田港股份与和黄合资 成立西码头港口公司 和黄以现金1.025亿拥 有合资公司股权41.67% 盐田港股份以部分土地使 用权及设施拥作价入股 西码头公司投资额增值 和黄按所占比例投入现 金3.14亿元 盐田港股份以剩余土地 使用权及设施增资 盐田港集团与和黄合作 开发三期及扩建工程 和黄以现金占据合资公 司65%的股权 盐田港集团以土地使用 权及部分现

9、金入股 政府及政府方代表政府及政府方代表政府及政府方代表政府及政府方代表 民营方代表民营方代表 第7页/共10页 盐田港集团盐田港集团 起初注册资本只有80万人民币 以港口工程建设起步，负债经营 盐田港集团盐田港集团 截止04年底资产超过100亿元，利润超10 亿元 集港口投资开发、综合物流、港口配套服 务三大主业为一体的综合企业集团 盐田形象盐田形象 人烟稀少，经济落后的小渔村 盐田形象盐田形象 大陆最重要的国际中转深水港之一 拥有世界最大的集装箱码头、最大的 集装箱堆场 2004年集装箱吞吐量648.15万标箱， 占深圳的一半，单港吞吐量全国第一 和黄集团和黄集团 由盐田港一二期项目合作起步 和黄集团和黄集团 掌握一期、二期、三期及三期扩展项目的控股 权，并在盐田港未来东扩计划中占据领先优势 项目变迁项目变迁 第8页/共10页 1 1 政府在项目前期的鼎力支持很重要，包括在政策层面以及 资金层面的支持 2 2 3 3 项目建立稳定的收益前景后，投