郑州中牟面粉厂项目市场提案PPT学习教案

1、会计学1 郑州中牟面粉厂项目市场提案郑州中牟面粉厂项目市场提案 项目项目郑州市郑州市中牟中牟开封市开封市 20062006年年GDPGDP2001.5亿元110亿元472.36亿元 增长率增长率15.7 %19%13.1% 第1页/共53页 郑汴一体化连接点 工弱农强 工业园区快速兴起 第2页/共53页 房地产发展阶段已超越河南其他县级城市 第3页/共53页 郑州北环 金水路 郑 东 新 区 中牟城区 20分钟车程 20分钟车程 房价4500元/ 房价5500元/以上 房价1800元/ 郑汴一体化的大环境驱动下，车程时间距离被更多的客户接受，空间距离感降低，郑州高房价必然使客户向中牟挤压。 第

2、4页/共53页 第5页/共53页 物业类别多层开发商河南宏田置业有限公司 项目位置中牟县区郑汴路西湖花园水岸鑫城 开盘时间三期年前开盘销售率二期90%占地面积1000亩 建筑面积35万平米容积率1.50绿化率46% 项目均价2400元/价格描述 一期均价1700元/平米 二期均价2100元/平米 优惠/活动紫荆山公园西门黄河博物馆前有项目的看房直通车 开发说明 项目分4期开发，整体规划围绕26万平方米的主题湖面展开.项目二期为纯多层(13 栋）建筑,，预计3期07年11月开盘；项目一期已推完；二期剩少量房源；目前主 推三期；项目二期夏日香气共有19种时尚户型：实用一居，浪漫二居，阳光三 居，典

3、雅的复式。 第6页/共53页 主要配套 交通配套：小区每天提供班车方便业主上下班和休闲购物 教育配套：小区内建有幼儿园，紧邻小区四周有小学、中学和高中以及航 天技术学 校 、高等电力学校等众多高校 医疗配套：社区医疗门诊，小区周围有中医院、眼科医院 商业休闲：小区内部建有商业步行街，融休闲、购物、娱乐、餐饮、旅游 为一体，水上游乐场，养生温泉，休闲会所，体育场/高尔夫球 场 项目规划有停车场，楼距间有停车位 核心卖点 三面环湖，紧邻26万平米天然湖水 地段：毗邻郑东新区CBD；中牟新老城区连接地 户型丰富且采光好 自身配套较为完善：养生温泉；休闲会所等，投资潜力 第7页/共53页 第8页/共5

4、3页 第9页/共53页 价格快速上涨，3-9月份上涨600元，半年上涨速度33%。其原因一是郑汴一体化逐渐明显，郑州等外来客户信心度提高，二是该项目在郑州的强力推广，三是小区渐已成熟。 水岸鑫城价格走势 1800 1930 2050 2400 1200 1500 1800 2100 2400 2700 2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月 元/ 第10页/共53页 物业类别多层/小高层/高层开发商河南金恒基地产发展有限公司 项目位置 中牟县郑汴路与宝锋街交汇处检查院对面 开盘时间 2006-09-23销售率一期95%占地面积400余

5、亩 建筑面积25万余平米项目均价2150元/绿化率35% 优惠/活动河南省人民会堂前有项目的看房直通车，一次性付款优惠1% 开发说明 项目规划分四期开发，一期为9栋多层，一期面积93.73的户型居多并且多为一、二、 三层，顶层多为复式。 主要配套 社区规划有幼儿园，社区配套医院，社区规划有VIP休闲会所，社区规划有停车场 （地上、地下），大型商场，特色步行街，社区商铺；毗邻易斯顿国际美术学院、 中牟一高等。 核心卖点 地段，便捷交通，中牟政府城市规划核心，与政府机构毗邻，行政中心，增值潜力 大，紧邻名校，教育资源好，未来配套齐全。 第11页/共53页 第12页/共53页 第13页/共53页 金

6、帝城价格走势 1460 1620 1820 2150 1200 1500 1800 2100 2400 2006年9月2007年4月2007年7月2007年9月 元/ 2006年9月2007年4月，7个月的时间价格上涨近160元，4月份以来，价格上涨加快，月均上涨100月左右。 第14页/共53页 物业类别多层开发商开封市永合置业/郑州玉笋房地产商务有限公司 项目位置中牟郑汴路和宝峰路交叉口 开盘时间2006-7销售率95%占地面积150亩 项目均价1900元/容积率绿化率40% 开发说明项目分三期开发，一期、二为多层，三期为小高层 主要配套社区停车场；楼距间停车位；车位配比1：1；社区幼儿园

7、，底商/医院，集贸市场 核心卖点 中牟准中心，地段，紧靠中牟新行政中心，毗邻郑东未来行政中心，未来成熟配套， 通透板式建筑，高得房绿，宽楼间距，向阳，精美户型，教育体系，增值潜力 第15页/共53页 第16页/共53页 第17页/共53页 蓝爵世家价格走势 1450 1690 1800 1900 1200 1500 1800 2100 2006年7月2007年7月2007年8月2007年9月 元/ 第18页/共53页 物业类别多层/高层开发商河南缔华房地产开发有限公司 项目位置中牟郑汴路与万三路交叉口 开盘时间2007-3容积率4.6占地面积325亩 建筑面积100万平米项目均价2100元/绿

8、化率40% 优惠/活动 郑州人民大会堂门前有项目看房直通车，一次性付款优惠2%，按揭无优惠 开发说明 双气社区，共分为3期开发，目前在售的是1期，共有4栋多层（售完）、1栋 小高层、和1栋高层，其余全为高层，高层共26层 主要配套 超市，医院，幼儿园，会所，停车场 核心卖点 优越区位，便捷交通，大规模：100万平米，景观：景观大道、七里河，增值 潜力 第19页/共53页 第20页/共53页 第21页/共53页 第22页/共53页 物业类别中祥小区开发商河南温馨置业有限公司 项目位置郑汴路与爱乡路交汇处 开盘时间06.5销售率95%占地面积23亩 建筑面积3.5万平米容积率2.2绿化率30% 项

9、目均价1650元/主力户型2居80-94 ，3居116-139 历史价格07-7 1500元/平米 开发说明 共有6栋多层组成，共分一期开发，小区设计住户294户，项目以“绿色居住，健 康人生”为生活倡导理念，交通便利。 主要配套健身娱乐场，商业街，天然气 核心卖点 户型面积设计合理，南北通透，单价低，购买门槛低 第23页/共53页 第24页/共53页 第25页/共53页 中祥小区价格走势 1500 1650 1400 1450 1500 1550 1600 1650 1700 2007年7月2007年8月2007年9月 元/ 第26页/共53页 物业类别物业类别住宅开发商开发商郑州丰达房地产

10、开发有限公司 项目位置项目位置尼桑路与西环路交叉口 开盘时间开盘时间2007年3月销售率销售率85%占地面积占地面积7.53万平米 项目均价项目均价1580元/历史价格历史价格1525元/绿化率绿化率40% 主力户型主力户型3居125.28 125.52 139.6 优惠优惠/活动活动无优惠活动 开发说明开发说明 共分2期开发，共有7栋多层，目前在售的是4栋多层；下面2层为503-874平米的底 商。 主要配套主要配套天然气，教育配套 核心卖点核心卖点单价低，购买门槛低，教育配套 交通 第27页/共53页 物业类别多层项目位置建设路与汇翠路交叉口 项目均价1500元/销售率40%占地面积40亩

11、 主力户型三居127 - 141绿化率优惠/活动没有优惠 开发说明 共分1期开发，有12栋组成。 主要配套天然气 核心卖点价位低，购买门槛低。 该项目开发档次较低，以实用性为基础，突出性价比优势，在新区高房价的带动下，拉高价格。 第28页/共53页 物业类别多层开发商河南通达置业 项目位置爱乡路中段营销策划郑州汇智天城 开盘时间未开盘销售率咨询阶段占地面积50亩 项目均价预计1800元/容积率绿化率40.3% 开发说明10栋带电梯多层，底商，有5层，7层，层高2.9米，一梯两户，总规划366户。 主要配套周边：双语幼儿园，博康医院，梅松竹三友会所，金阳光酒店，超市，银行等。 核心卖点电梯多层，

12、老城区较大规模 该项目以生态人文居住社区为主题概念，立足于老城区，是中牟唯一的多层带电梯项目，中牟市场对电梯有很大的抗性，客户较少，项目的接受度不高。 第29页/共53页 新城区商业价格在5000-6000元/，老城区商业价格在4000元/ ，商业销售普遍销 售较好，价格有上升的趋势；社区商业规模较小，主力面积小，多为小型生活商业。 项 目项目说明及销售情况 博士园80-200平不等，均价4000元/平，（已售罄）单层 水岸鑫城目前在售80平米左右，均价5500元/平，单层 星城国际预计08年初预售，价格、面积未定 蓝爵世家均价6000元/平，最低：5400元/平，一层底商（单层）60-170

13、平 清华园503-874平（上下两层捆绑式销售），价位：3580元/平-3780元/平 自由新村不卖只租，面积待定 中祥小区1#楼临街，底层框架为1400平方米商铺 第30页/共53页 项目规模8250项目位置中牟解放路与青年路交汇处东北角 项目均价实现3800元/销售率 半年前已 售罄 占地面积40亩 主力户型 一二层面积40-150 三层面积260-500 开盘时间2006.11.8优惠/活动 一次性优惠2 个点 开发说明整体两层，局部三层，框架结构，面积可随意分割，自由组合 主要配套 车位：30个机动车位，600个自行车位 交通：中牟公交2、3、5、6、7路经停 周边配套：街心公园、小学

14、、医院、商场、超市 核心卖点价位低，购买门槛低。 项目位置极佳，投资回报可观，价位适中，定位较准，去化良好，百余套商铺5个月 内售罄，实现均价3800元/ 。 第31页/共53页 第32页/共53页 第33页/共53页 第34页/共53页 主 要 在 售 项 目 价 格 情 况 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 均 价24002150210019001650158014001800 水 岸 鑫 城金 帝 城星 城 国 际蓝 爵 世 家中 祥 小 区清 华 园自 由 新 村仁 和 旺 世 元 / 中牟新城区价格已攀升至2000元/以上，其中以水岸鑫城为代表，三期预计价

15、格会在2500元/以上，而老城区在价格较低，一般在1400-1700元/ ，仁和旺世因为其多层带电梯的缘故，其价格会相对高一些。预计2008年上半年新城区价格平均超过2500元/，老城区新开商品住宅价格超过2000元/。 第35页/共53页 第36页/共53页 n自住性需求 n性价比 n户型舒适 n重视质量 n本地客户 新区老城区 第37页/共53页 地块条件地块条件 n本案地块位于中牟老城区，地段较好，地块方正； n但同时地块规模不大、不能形成规模开发等劣势； 开发环境开发环境 n地块周边居住氛围和自然人文环境比较差，短期内 不能大幅改善 n附近道路交通方便，但道路拥挤狭窄； 机会和威胁机会

16、和威胁 n中牟住宅开发近期加速，老城区中高档项目是市场空 白； n未来竞争加剧，外来发展商进入对形成强有力竞争 第38页/共53页 S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 优势（优势（S S） 位于老城区，居住氛围良好，周边人口集中；位于老城区，居住氛围良好，周边人口集中； 周边配套齐全，生活便利；周边配套齐全，生活便利； 地块方正，有利于规划设计；地块方正，有利于规划设计； 开发商有一定开发经验，能够领先中牟市场开发商有一定开发经验，能够领先中牟市场 第39页/共53页 S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 劣势（劣势（ww） 老城区不代表中牟发展方向，基础设施陈旧老城区不代表中牟发展方向

17、，基础设施陈旧 周边人文自然环境较差，短期内不会有很大改善周边人文自然环境较差，短期内不会有很大改善 周边没有形成中高档居住氛围周边没有形成中高档居住氛围 地理位置稍偏地理位置稍偏 第40页/共53页 S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 机会（机会（OO） 中牟将会成为住宅开发热点区域，本案可以借势中牟将会成为住宅开发热点区域，本案可以借势 郑州市区购房客户越来越关注中牟，本案可以捷足先登郑州市区购房客户越来越关注中牟，本案可以捷足先登 中牟老城区改造将加速，老城区的环境未来会改善中牟老城区改造将加速，老城区的环境未来会改善 中牟住宅价格持续上涨，预计明年能够达到中牟住宅价格持续上涨，预计

18、明年能够达到2300-24002300-2400元元 中牟住宅创新产品少，本案有机会成为市场亮点项目中牟住宅创新产品少，本案有机会成为市场亮点项目 第41页/共53页 S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 威胁（威胁（T T） 外来开发商的加入会形成强有力的竞争，尤其是新区外来开发商的加入会形成强有力的竞争，尤其是新区 项目对老城区的竞争；项目对老城区的竞争； 中牟小产权房短期内还会大量存在，比商品住宅有价中牟小产权房短期内还会大量存在，比商品住宅有价 格优势；格优势； 产品同质化竞争威胁，中牟住宅已经出现明显的同质产品同质化竞争威胁，中牟住宅已经出现明显的同质 化竞争；化竞争； 第42页/

19、共53页 第43页/共53页 第44页/共53页 第45页/共53页 第46页/共53页 第47页/共53页 序号项 目基本数据单位主要参数备 注 1-1占地面积2666740亩以土地转让协议为准 1-2可开发面积2666740亩 1-3总建筑面积45334 1-4可销售建筑面积45119不包括公用部分及地下部分 多层42637 (多层)商铺2267 商铺总面积22675% 公用部分面积2150. 5按住宅总面积计算 1-5总户数355套120按每套住宅120平方米计算 1-6商铺数量28间80按每间商铺80平方米计算 1-7容积率1.71.7 第48页/共53页 序 号项 目基本数据单位主要参数备 注 2-1静态成本51886573元包括:土地成本,工程费用,其他费用 2-1-1土地成本8000000元 2-1-2工程费用42