房地产估价师《理论与方法》单选冲刺题

1、房地产估价师理论与方法单选冲刺题房地产估价师理论与方法单选冲刺题单选题：1、成交价格围绕着（）而上下波动。A. 市场价格B. 理论价格C. 清算价格D. 原始价格【正确答案】:A【答案解析】:一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。 参见教材P95。2、假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算 有关数值时，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A. 特定B. 典型C. 单个D. 社会【正确答案】:A【答案解析】：房地产开发分析是站在某个特定的投资者的立场 上。参见教材P321o3、某幢空调已落后的办公楼，旧系统己计提折旧80万元，拆除 该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重

2、新购建价格（不含 安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办 公楼因空调落后引起折旧额为（）万元。A. 32B. 44C. 96D. 108【正确答案】：B【答案解析】:该功能落后空调系统的重建成木（现有项目成本） 一该落后空调己计提折旧+修复成本（拆除该功能落后空调所必需 的费用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空 调所必需的费用）一该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安 装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。该办公楼因空调落后引起的折旧=（150-80） + （8-40 + 6） =44 （万元）参见教材P308309。4、下列房地产估价相关活动中

3、，属于传统价值评估业务范畴的 是（）。A. 高层建筑地价分摊B. 房地产投资价值评估C. 因环境污染导致的房地产价值减损评估D. 城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】：B5、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A. 估价机构B. 估价师C. 估价报告使用者D. 估价委托人的估价需要【正确答案】：D【答案解析】:一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委 托人的估价需要决定的。参见教材P29。6、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取 （）的买卖实例。A. 协议方式B. 招标方式C. 拍卖方式D. 政府定价【正确答案】：A【答案解析】:在实际估价中，包括为抵押、折价

4、、变卖、房屋 征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且 一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材PlSlo7、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该 厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年, 土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济 寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折 旧率为（）。A. 2. 00%B. 2. 13%C. 2. 22%D. 2. 50%【正确答案】:C【答案解析】:对于在土地使用权出让合同中己约定不可续期的, 应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计 算建筑物折旧。

5、50-5-40 = 5 （年），50-5=45 （年）,145 = 2.22%。参见教材P310o8、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%,其余为抵押贷款, 贷款期限为15年，按月等额还木利息，贷款年利率为7. 5%,自有 资金资本化率为8%。则其综合资木化率为（）。A. 7. 65%B. 8. 75%C. 9. 42%D. 10. 19%【正确答案】：D【答案解析】：抵押贷款常数RM为：9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120 m2,单位建 筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2. 2%,计算该建筑物的现值是（）元。A. 76800B. 79104C. 8

6、0118D. 81562【正确答案】：B【答案解析】：d=D/C,年折旧额D=CXd=120X800X2.2% = 2112 （元）；折旧总额 Et=DX t = 2112X8 = 16896 （元）；建筑物现值 V=C-Et = 120X800-16896 = 79104 （元）。参见 教材P299o10、某写字楼的土地取得成木8000万元，建设成本6000万元， 管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售 税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A. 17087. 20B. 18699. 20C. 19666. 40D. 20666. 67【正

7、确答案】：D【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%二XX=20666. 6711、估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（）注 册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出 具。A. 1名B. 2名C. 2名以上D. 3名以上【正确答案】：B【答案解析】:一份房地产估价报告必须有至少两名注册房地产 估价师签字、房地产估价机构盖章。参见教材P416o12、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确 的有（）。A. 应做到诚实正直、公正执业B通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目C. 未经委托人的书面许可，不得将

8、委托人的文件资料擅自公开D. 不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章【正确答案】：B13、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A. 债权B. 物权C. 二者皆可D. 二者皆不【正确答案】:B【答案解析】：在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先 保护物权。参见教材P52。14、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比 实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为 3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至 2011年3月1日，平均每月比上月涨1. 5%, 2011年3月1日至7 月1日平均每月比上月上涨2%,

9、则进行市场状况调整后可比实例的 比准价格为（）元/平方米。A. 4075 3B. 4081. 3C. 4122. 5D. 4166. 4【正确答案】：B【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个 月，月平均上涨率1.511年3月1日至2011年7月1日（估价时 点），共4个月，月平均上涨2%二4081. 3、参见教材P20215、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价 对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A. 0. 52. 0B. 1. 52. 0C. 0. 51. 5D. 1. 01 5【正确答案】：A【答案解析】：参见教材

10、P181o可比实例的规模应与估价对象 的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0. 5 2.0范围之内。16、某套住宅建筑面积100 m2,套内建筑而积为92 m2,使用面 积系数为08,每平方米使用而积为3000元，则该住宅建筑而积 下的价格为（）元/川。A. 2400B. 2580C. 2607D. 2760【正确答案】：A【答案解析】：使用面积= 100X0.8 = 80 （m2） o建筑面积下的 价格=使用而积下的价格X使用而积/建筑而积=3000X80 / 100 = 2400 （元/ m2）。参见教材P184185。17、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元， 假设净收益率是66. 67%,资本化率为10%,该房地产所在的土地是 通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为 40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A. 180B. 196C. 200D. 300【正确答案】：B【答案解析】:该宗房地产的收益价格为：18、影响某套住房价格的实物因素不包折（）A. 装修B. 户型C. 层高D. 楼层【正确答案】：D【答案解析】：D是区位因素。参见教材P124。19、影响房地产价格的心理因素不包括（）。A. 投机