结建人防工程地下停车位的权属问题研究

1、摘 要近些年来，我国汽车数量有了很大的增长，从我国执法部门的官方数据中可以看出，在最近12个月内我国总共增长已注册车辆超过三千一百万，现如今我国总共已拥有注册车辆数量三亿两千万以上，其中汽车约占有其中四分之三左右的份额。面对如此高速的车辆增长趋势和规模，国内某些一项城市已经出现了停车位不足的局面。对此，有关部门开始着眼于这一问题，以接班的公共设施管理条例为依据，各级区域都开始配备大型地下停车场，同时其中有很大部分都设置了相应的人防设施，特别是对于其中采用平战结合方式的建筑。随着车辆数量的急速膨胀以及可利用土地面积的收缩，相关部门已经开始给建筑开发单位建立严格的空间配置要求，建造地下车库、车位以

2、缓解居民停车难的问题。本文首先介绍了我国结建人防工程的发展状况；分析了结建人防工程地下停车位国内外立法情况；阐述了结建人防工程地下停车位权属的理论争议及司法实践；揭示了结建人防工程地下停车位的权利归属制度。关键词：结建人防工程；地下停车位；所有权；使用权；收益权；归属ABSTRACTIn recent years, the number of automobiles in China has increased greatly. According to the official data of law enforcement agencies in China, in the past 12

3、 months, China has grown a total of more than 31 million registered vehicles. The number of registered vehicles is more than 320 million, of which about three-quarters of the cars account for about three-quarters. Faced with such high-speed vehicle growth trends and scale, some cities in China have

4、already experienced a shortage of parking spaces. In response, the relevant departments began to focus on this issue. Based on the regulations for the succession of public facilities management, large-scale underground parking lots were installed in all regions, and a large part of them were equippe

5、d with corresponding civil air defense facilities, especially for Among them, the building adopts the combination of peacetime and warfare. With the rapid expansion of the number of vehicles and the shrinkage of the available land area, the relevant departments have begun to establish strict space a

6、llocation requirements for building development units, and build underground garages and parking spaces to alleviate the difficulty of parking for residents. This paper first introduces the development of the Civil Defense project in China, analyzes the domestic and foreign legislation of undergroun

7、d parking spaces for the construction of Civil air defense projects, expounds the theoretical controversy and judicial practice of the ownership of underground parking spaces for the construction of Civil air defense projects, and reveals the nature and attribution of the rights of the underground p

8、arking spaces for the construction .Keywords: To build a Civil air defense project; an underground parking space; ownership; right to use; rights of return; attributionII湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计）目 录诚信声明I摘 要IIABSTRACTIII第一章 绪 论11.1 研究背景11.2 选题的理论、实际意义11.2.1 选题的理论意义11.2.2 选题的实际意义11.3 国内研究动态21.3.1 国内研究动态21.3

9、.2 文献评价21.4 研究方法3第二章 结建人防工程地下停车位的概述42.1 结建人防工程的发展历史42.2 结建人防工程的地下停车位的概念4第三章 结建人防工程地下停车位权利归属的国内外立法情况53.1 结建人防工程地下停车位权利归属的国内立法现状53.1.1 内陆的立法现状53.1.2 台湾地区的立法现状53.2 结建地下停车位权利归属的国外立法现状53.2.1 美国的立法现状53.2.2 德国的立法现状63.2.3 日本的立法现状6第四章 结建人防工程地下停车位权属的理论争议84.1 归国家所有84.2 归开发商所有84.3 归业主全体共有94.4 笔者观点9第五章 结建人防工程地下停

10、车位权属的司法实践125.1 典型案例125.1.1 马文波诉青岛万科银盛泰房地产开发有限公司车位纠纷案125.1.2 柏志海等与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷案125.2 立法缺陷问题的提出125.2.1 我国人防工程所有权归属缺乏明确的法律依据125.2.2 地方性法规与地方性规章直接规定违反立法权限13第六章 立法完善结建人防工程地下停车位权利归属制度156.1 完善结建人防工程地下停车位权属法律法规156.2 构建完善的结建人防工程地下停车位权属登记法律制度15结 论17参考文献18致 谢19IV第一章 绪 论1.1 研究背景面对现如今国内汽车数量骤增的局面，有关部门开始越来越关

11、注城市中如何进行合理的汽车停放，同时也是城市建设规划和管理法规的要求。大型地下停车场已成为城市社区重要的配套建设项目，大多数地下车库都设有人防工程，尤其是平战地下车库的组合，目前在大多数工程模式中得到广泛应用。由于地表土地资源稀少缺乏，加上汽车普及，住房规划机构允许开发商建设地下车库、停车位以充分利用地下空间，缓解居民停车难的问题。随着住宅区的停车位和车库价格持续上涨，涉及到越来越多的利益，业主和开发商之间关于停车位所有权的争议也在增加刘爱国.论结建式人防工程的产权归属J.不动产登记,2016(6):51-54.。近年来，大多数从事建筑开发的公司在对楼盘、居民小区等进行开发的同时，也注重对于汽

12、车停放区域的设立。大体上来讲，两者在本质上具有一定的差异性，加上产权的差异，人防地下停车位与非人防地下停车位的差异，业主与开发商、物业管理企业之间的纠纷不断。停车位作为房屋的配套设施和购房者所购房屋之间的法律关系定位尚不明确，开发商出售、出租车位操作不规范，物业管理企业管理不到位等原因导致纠纷不断。1.2 选题的理论、实际意义1.2.1 选题的理论意义地下车库、停车位的建设为居民停车困难提供了一个解决办法，研究地下停车位的权属有助于解决居民间、业主与开发商以及与物业管理企业间的纠纷。现有的法律不能满足实际生活的要求，有关结建人防工程地下停车位的权利归属在物权法、物业管理条例等相关政策规定中并不

13、存在清晰的条例来对其进行约束，研究结建人防工程地下停车位的权利归属，有助于确定车位的所有权、使用权、收益权、处分权等。国内地下停车位的登记还没有统一的规定，但在全国各地都有有益的探索。1.2.2 选题的实际意义人民防空是国防的一个重要部分，面对新的发展情况，我们要从时代的发展的整体战略的高度，深入实施法治、依法行政的战略。本文通过对人防工程建设中地下停车位权属的研究，旨在为人防工程建设地下停车位权属归属提供可行性建议，从而减少社会纠纷，维护社会稳定。1.3 国内研究动态1.3.1 国内研究动态通过研究调查可以发现，在目前我国有关政策法规中，并未详细注明此类工程的责任方所在，单单将其利益与出资的

14、个人或者组织进行挂钩，也就说明开发企业仅拥有使用和从中活力的权力，能不能处分，没有统一的说法。对此国内已有研究学者指出，对于从事建筑开发的企业而言，如果此类型工程也是由其出资承办的，那么他将拥有决定的支配和管理权，因为相关规定中明确指出，如无具体说明，则默认进行资金投入的组织或个人将拥有绝对的所有权，而不能按公有处理，因为相比而言，项目所需经费皆由负责开发的一方提供，因此结果将毋庸置疑夏向荣.结建式人防工程所有权归属研究D.黑龙江大学,2018.。在此基础上，研究人员将是否算作建筑容积率的建筑物属性、若未算在容积率之中其本身是否需要计算容易率的附庸建筑以及现阶段有关地下停车场的作为确定人防改造

15、的地下车位权属的依据，认为可以借鉴美国和台湾模式，认为可以借鉴美国和台湾模式，明确规定人防工程改造地下停车库归社会所有，并在适当情况下实行奖励和增设停车库制度。金鹰认为人防地下车库应属于国家所有，他从立法规定和缴纳易地建设费的强制义务两个方面进行了分析，提出立法建议，明确非国家投资人防工程的主体和人防工程的投资者主体资格。1.3.2 文献评价我国现行法律对地下停车位权利归属的规定不太明确，根据资料查阅可以发现，早于物权法的此方面的政策规定几乎寥寥无几，仅存的一些条款也仅仅局限在一些较为发达的地区，其现实意义并不重大。随着房地产市场的爆炸和汽车数量的迅速增长，同时随着物权法的出台，北京、福建、上

16、海、江西等区域的各个层面的行政机关开始逐渐加大了对于位于地面下的建筑的管制力度，同时根据各地的实际情况逐渐颁布了与之具有一定关联的法律条例以及扶持政策杨欣楠.住宅小区地下停车位权属研究D.南昌大学,2015.。然而，这些政策法规因为绝大多数最多存在于省级行政机关单位，而对于全国层面的政策条例仍然未能构成一个完整的体系，所以往往并不同意出现了众说纷纭的情况，急需在中央层面进行一定程度的统一规定。现行的物权法没有针对具体的车辆类型而进行分章而治，所以就难免会出现一些法律的灰色地带，使得出现对于法律的不同解读。本文通过对结建人防工程地下停车位的权属问题的研究，探讨了结建人防工程地下停车位的内容和纷争

17、的解决办法，从地下停车位的背景和现实生活中遇到的确权问题结合已有的法律规定和相关政策，探讨结建人防工程地下停车位的权利归属。1.4 研究方法案例分析法，研究案例，结合现状分析结建式人防工程地下停车位权属争议在实际生活中的问题，把涉及法律的问题进行剖析，为结建式人防工程地下停车位的确权纠纷提供建议。文献研究法，在本次研究期间，笔者通过多种渠道，比如线上资源库、资料管理机构以及一些文献期刊网站等进行了相关的论文调研工作，并储备了一定的理论知识和前人的经验，进而形成了自己研究的理论框架。比较分析方法，对国内外的立法状况进行比较分析研究。第二章结建人防工程地下停车位的概述2.1 结建人防工程的发展历史

18、大约于20世纪80年代末期，中央召开组织了有关会议，会上提出并通过了人防相关的中心指导思想，其大致含义为要实现整体共同推进的同时，发挥关键部分的牵头作用，在保证建筑本身优良程度的前提下采取平战结合的方法，紧接着经过了6年左右的时间，我国多个相关部门开展了联合工作，本着求精求实的指导思想，针对此方面建筑的管理条例颁布了相关政策法规。同时在21世纪到来之前的3年时间内，正式开始实行人民防空法，强调依法行政，在此期间，我国经济快速发展，城市建设变化迅速，同时相关产业呈迅猛之势飞速崛起，相关工作得到了有效的落实詹长根,戴云,鲁羽西.地下停车位不动产登记探析J.国土资源情报,2018(7):42-48.

19、。此外，国家将人防工程的避战属性和其自身在和平年代的属性做到了有机的统一，起到了一箭双雕的作用，从而在最大程度上改善人民的生活质量。对于此方面事业而言，需要大规模的资金投入，与此同时带来的收益也是不可估量的，这就使得相关各个责任方出现了相关的利润争端问题。2.2结建人防工程的地下停车位的概念对于一些城市而言，逐渐建立起了平战皆可用的公共设施，一般来讲以防空地下室居多，其常被称为结建民防工程，其往往是结合地表建筑物在地下空间进行修建，它常常与地上、地下建筑物组成整体周树基.美国物业产权制度与物业管理M.北京:北京大学出版社,2005:29-30.。结建人防工程按日常用途分为地下宾馆，地下商城，地

20、下餐厅，地下文艺活动场所，地下教室、办公室、会议室、试验室、地下车库等。结建人防工程用途很多，地下停车库是它的用途之一，而把地下车库分割成一小块一小块就是地下停车位。第三章结建人防工程地下停车位权利归属的国内外立法情况3.1结建人防工程地下停车位权利归属的国内立法现状3.1.1 内陆的立法现状目前，我国现行的法律还没有立法明确规定来规范结建人防工程地下停车位的权利归属。目前已经投入使用的一系列相关法律规定在一定程度上使得地下车辆存放建筑的所有权受到了官方的保障，然而其自身存在着较为死板单调的缺陷，所以可以说其实对于这一部分所有权的保障体系依然有待完善。中央某些法律规定、地方规章、条例等规定也是

21、模糊不清的。3.1.2 台湾地区的立法现状在我国台湾地区，地下停车场的法律地位在立法和司法方面实际上均将地下停车场看作是具有独立所有权的标的。台湾“最高法院”认为，地下停车场与地面建筑有着明显的区别，地下停车场是连接外部车辆的通道，比较开放，车主要自由行使驾驶权，其是有效保障方法之一鲍尔,施蒂尔纳.德国物权法 M.张双根译,北京:法律出版社2004:424-425.。如果将地下停车场视为区分所有建筑物的从物，将在一定程度上由于该建筑归属人的部分举动使得这项设施的部分优势受到限制，因此考虑到地下停车场与建筑物本身的封闭性不同，台湾“最高法院”认为地下停车场作为一个单独的所有权，不需要附属于建筑物

22、，也就不需要列入建筑物区分所有权的范畴了。值得注意的是，最高法院已将其认定为一个独立的对象，本质上是希望赋予其公共设施的属性，满足社会需求，在之后的立法中可以看出，地下停车场被视为公共设施，禁止在侵犯他人权利的情况下将其权利分给或出售给不同的个人。在立法的实践中，逐步对所有者之间的区分给予更多的权利关注也是一种良好的做法。3.2 结建地下停车位权利归属的国外立法现状3.2.1 美国的立法现状美国是实行双轨制的国家，首先是联邦议会颁布相关示范性法律，然后各州再依据本州内的具体情况在联邦示范法的基础上制定适合当地州的州立法。因此，居住区的停车位所有权问题因州而异。查找阅读相关数据资料，发现有几种不

23、同的规定： 第一种，住宅停车位被认为是业主共有，并由业主共享使用权。美国的一些州立法明确规定，无论社区是多层还是高层住宅，其地面、地下停车位通常被认为是业主共有的。第二种，对各个单元房屋来说则把它视为配套组成部分，也是房屋的附属部分。在这种情况下，房地产开发商在建造房屋时需要为每个房子专门建造一个停车位。也就是说，业主在购买住时，在小区内的停车位和住房是一一匹配的。当然，在这种情况下，停车位属于购买方。同时，业主出售或以其他方式转让该房屋所有权时，该房屋的停车位应一并转让，不得与该房屋分开转让刘阅春.区分所有建筑物的人防工程归属论J.法学杂志,2013(2):134-142.。第三种，小区的停

24、车位被认为是所有业主共同所有。在所有业主共同所有的基础上，作为特定业主使用的共同设施而设立。换言之，社区内的停车位属于所有业主共有的财产，公共财产可以通过合同或其他方式提供给某些特定的主体。而有权以特定方式使用该车位的主体仅限于该社区小范围内的车主，除社区车主外，任何人不得以任何方式被授予使用该车位的权利。3.2.2 德国的立法现状德国颁布的住宅所有权法才对停车场的问题有了相关的规定，即当一停车场有一个持久的标志并能够表明其范围时，它才被公认为拥有一个独立性质的房间。在德国，停车场一般建在建筑物、地下室内，只有少数停车场建在规定的平地上，在这种情况下，停车场成为相对于整个建筑物而言的附属建筑物

25、。德国法是民法体系中唯一一部，在区分所有权法中明确规定了有关停车位的立法。综上所述，德国法律确定停车场的主要性质是具有其专有性，并在专有基础上，将共同共有使用权的一部分作为补充。3.2.3 日本的立法现状日本的停车位通常建在主楼下面或一楼和二楼，一些建筑物也在屋顶平台上设置停车位。该国家对于不同的建筑设施的相关规定指出对于某建筑为多方共同占有的情况来讲，其所有权需要具体情况具体分析，但据此不能推出在没有约定的情况下，特别是地下停车场如何划分所有权。这种法律模糊性在司法实践中处理具体案件时，引起了诸多学术争议，也可能导致司法审判的不确定性金鹰.人防地下车库所有权归属探析J.法治研究,2013(9

26、):43-49.。司法实践中，根据判决，日本法律在司法解释中认为地下停车位的目的是共同使用，应当属于全体业主共同所有。司法机关通过判决的执行情况表明，地下停车位归属所有权人专有部分，使其在生活中长期存在着一个有争议的权属问题占据主流学说地位。日本学术界认为，最高法院的实践在一定程度上可以起到调解纷争的作用，但在司法实践中存在两个难以解决的问题：1日本最高法院有管辖范围，判决对象不包括居住区停车场。住宅区地下停车场一般配备相应公共设施，不能完全独立使用，这就导致对停车场专有权利无法实现；2住宅区地下停车位也属于不动产，允许只保留该停车所有权而出售其他一部分设施，然而，当所有专有部分被出售时，地下

27、停车位的所有权是否还能保留还是个疑问。丧失了对地下停车位应有的权利，当然不能再享有收回的权利。学者们认为，公司在被视为保留公司权利之前，需要明确的表达自己的权利并进行登记。第四章 结建人防工程地下停车位权属的理论争议结建人防工程权属的明确，是解决基于结建人防工程低下停车位附带相关权利界定的基础与前提。从当前我国法学界对结建人防工程地下停车位权属的研究来看，并未形成统一观点或意见。对于结建人防工程地下停车位权属的理论研究而言，主要形成了三种理论观点。即归国家所有、归个人所有以及归开发商所有。4.1归国家所有部分学者在研究过程中提出，结建人防工程地下停车位在建设过程中的主要投资方为国家。尤其对于地

28、下停车位而言，一般情况下是附带建筑物的建设完工即已经完工。后续开发商仅需要通过划线、安装简易车庄即可以划分出具体的停车位翟业虎.人防工程改造的地下停车库权属如何确定J.中国审判,2010,(03):90-91.。与此同时，国家在结建人防工程的建设过程中，往往也会提供诸如土地资源、税费减免等优惠措施。因此理应在权属判定的过程中，确定国家为结建人防工程地下停车位的所有权主体。与此同时，部分学者也提出结建人防工程地下停车位应当被界定为是一种国家人防工程资产。基于当前我国人民防空法之立法规定，防控工程是国防建设的重要组成结构之一。同时从体系解释角度来看。依据物权法以及国防法，国防资产的所有权主体均为国

29、家。故对于附随在人防工程内部的地下停车位而言，亦应当明确其所有权归国家所享有。更为重要的是，如果房地产开发上在选址建设过程中，因原建设土地无法倘若由 开 发商所建立的结建式人防工程，其对应的所有权并不属于国家，而将其归纳到开发商又或者时个人身上，此时，对于那些缴纳易地费用的开发商而言，其存在严重的不公平性，最终便会致使权利与义务之间的不公正性。4.2 归开发商所有支持“结建”人防工程地下停车位属于开发商所有的理由有：第一，开发商基于新建而取得所有权。投资的多元化决定了主体的多元化，“结建 ”人防工程地下停车位是开发商投资修建的，开发商作为投资者基于新建这一事实行为而原始取得了“结建”人防工程地

30、下停车位的所有权，权利来源正当。除非国家通过征收程序将其收归国有，否则，任何其他主张所有权的行为都是对开发商私有则一产权的侵犯陈维云.人防工程地下车位使用权的买卖之争J.律师文集,2011(11):1.。第二，开发商享有修建 “结建 ”人防工程地下停车位的土地使用权 。根据我国 “房 地一体”的不动产权属原则，“结建”人防工程的所有权主体，应当与其占用范围内的土地使用权的权利主体相一致 , 既然开发商享有修建“结建”人防工程所占用范围的土地使用权，那么“结建”人防工程也应当归属于开发商所有。4.3 归业主全体共有认为属于全体业主所有的观点包括：第一，业主分摊了结建人防工程地下停车位的成本，对人

31、防工程地下停车位进行了投资。开发商在给房屋定价时，将修建结建人防工程地下停车位的建设费用纳入了开发成本，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到了房屋单价中，房屋售价中已经包含了“结建 ”人防工程的修建费用。随着房屋的售出 , 业主分摊了“结建”人防工程地下停车位的建设成本，成为人防工程地下停车位的实际投资者，因此有权主张结建人防工程地下停车位的所有权陈亚菁.城市配套地下车库（位）登记探析J.不动产登记,2017(1):49-51.。第二，结建人防工程地下停车位属于小区的配套公建，是共有设施，应该归属于 全体业主共有。按照城市居住区规划设计规范 的规定，结建人防工程地下停车位是小区的配套公建，是居

32、住区的公共服务设施，因此结建人防工程地下停车位是共用设施 , 属于全体业主共同共有，应当交付给全体业主共同使用。第三，结建人防工程地下停车位是房屋的从物 , 应该随主物的转让 一并转 移所 有。 结建人防工程与城市新建民用建筑之间存在附属关系，是新建建筑的从物，根据 从物随主物的转移而转移原则，在作为主物的商品房所有权发生转移时，作为从物的结建人防工程地下停车位的所有权也理所当然随之而转移。4.4 笔者观点第一，结建式人防工程并不能认为属于国防资产。人防工程关系到国家安全和人民生命财产安全，是国家应负担的责任，国家应投资建设人防工程。最初，人防工程的确均由国家出资修建，由人防部门专门管理。但随

33、着经济的发展和中国人口的快速增长，特别是城市人口密集，人防工程需求量激增，国家投资模式难以维系。于是，相关法规与政策将开发商纳入投资方，从而形成现今这种非常规模式程啸.不动产登记法研究M.北京:北京法律出版社,2011:93-94.。笔者认为，结建式人防工程不应被认定为国防资产，认定为国防资产需要满足两个条件：用于国防目的和国家直接投入，满足这两项要件的资产才能算作国防资产。由开发商投资建设的人防地下车位虽具有人防设施功能，但并不符合第二个要件，所以不能被认为国防资产。第二，关于国家减免人防工程税费的法律性质，对于结建式人防工程而言，这是国家对于私人出资建设人防工程一种补偿，也是战争时无需通过

34、征收或征用直接使用人防工程而提前支付的对价。小区的结建式人防工程平时作为停车场所，战时作为人防设施，其具有混合属性，承载着私人利益与公共利益。开发商直接出资建设的结建式人防工程与国家出资建设的单建式人防工程，共同负担着整个社会的人防责任，如果对两者的所有权性质不予区分，是不合理的。国家减免税费可以作为结建式人防工程负担人民防空这种社会责任的对价，即对国家战时作为人防用途所受损失的一种提前的补偿，战争发生时，国家不需要再经过征收或征用程序，即可对人防工程进行直接的管理和使用。综上所述，无论国家减免了哪些人防工程的税费，减免的金额是多少，国家减免的税费均不能作为国家对于人防工程的间接出资，不能因此

35、作为国家享有所有权的依据。第三，在我国，任何房屋的权属实际上都包含房屋自身权属和房屋所依托的土地使用权权属两个部分，只有同时取得了房屋自身权属和相应的土地使用权权属，方才能够认定为取得房屋的权属。就结建式人防地下工程而言，地下人防建筑确实是开发商投资兴建的，但是，地下人防建筑所依托的土地空间使用权，如前所述，开发商并没有支付相应对价，也没有取得相应的土地使用权，所以，这确实构成认定开发商享有地下人防设施所有权的一大障碍王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题J.现代法学,2006(05):76-78.。然而，笔者认为，似乎并不能因此就否定开发商取得结建式人防工程地下车位所有权的合理性。建设人

36、防工程是国家的法定要求，经过了规划许可，并不是开发商主动要在允许的建筑面积之外进行开发建设，是为了实现人民防空的社会责任，开发商进行的建设活动。这种行为是具有社会积极意义的，应当予以鼓励和支持，也正因为此，如前所述，国家减免了结建式人防工程的相关税费。因此当前的国有建设用地使用权出让实践，以及城市规划容积率的约束，确实是认定结建式人防地下车位归开发商所有的障碍，但是，这些制度本身是不合理的，是需要改进的，并不能因此成为认定国家取得结建式人防地下车位所有权的证据。第四，无论是商品房，还是人防地下车位，都是市场定价，故并不存在所谓的人防地下车位的成本由全体业主承担的问题。在市场经济条件下，商品房的

37、售价是受市场这只无形的手操控，其价格是价值规律的表现形式。开发商投资建设是一种整体的投资开发，通过销售商品房及车位、车库等收回投资并赚取利润，开发商根据其投资和可销售的商品房及车位、车库等的数量，依据市场规律确定商品房及车位、车库的售价。现实中，由于结建式人防工程的技术要求，人防地下车位的建设费用一般而言比普通车位的造价高，但由于人防地下车位不能进行权属登记，开发商出售的人防车位的价格低于可以进行产权登记车位的价格。同时，消费者购买商品房是以平方单价来考虑，并不会考虑也无法考虑房屋的建造成本是多少，土地使用权费是多少，人防地下车位的成本是否纳入了商品房的价格之中？建造成本涉及有关建筑的专业知识

38、，普通业主无法清晰得知。按照现有的会计核算和税收制度，很难作到将开发商的建设成本和利润按照建筑物的不同部分一一区分、核清。笔者认为，房地产开发的成本与利润是开发商的内部管理问题。对政府而言，哪些项目列入商品房的成本，主要是从税收管理和物价管理两方面考虑的，以此对商品房和车库、车位的价格进行宏观调控，而并不能以此作为人防车位所有权归属的依据。综上所述，笔者认为，人防地下车位还是归开发商所有较为科学。开发商对于人防地下车位不仅是“谁投资，谁收益”，还应当是“谁投资，谁所有”。开发商依据物权法第三十条的规定，因合法建造的事实行为而取得人防地下车位所有权。人防地下车位归开发商所有后，开发商具有正当权源

39、，可以“通过出售、附赠或出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。实践中，人防地下车位归开发商所有后，开发商将其用来出租，自然是可以的，一般不存在争论。第五章 结建人防工程地下停车位权属的司法实践5.1 典型案例5.1.1 马文波诉青岛万科银盛泰房地产开发有限公司车位纠纷案马文波为购买银盛泰公司开发的城市花园项目 237 号车位，与其签订了车位转让合同并向其支付 91000 元，银盛泰公司随后也将该车位进行交付。马文波在得知自己无法获得该车位所有权后，就找银盛泰公司商量解决对策，但是均协商无果。马文波认为银盛泰公司售卖人防工程属于欺诈行为，损害了自己的合法权益，遂诉至法院，请求确认双方所签的合

40、同无效，并要求对方尽快将所付价款予以返还且赔偿相关损失。银盛泰公司辩称，该涉案车位是合法建造的，并且所签合同已明确告知马文波该车位是人防工程，因此不存在欺诈行为，也没有侵害马文波的利益。另外，根据法律规定，开发商作为投资者，有权进行转让并获得收益。城阳区法院认为，银盛泰公司主张转让的是车位使用权，但实际上转让的却是所有权。除此之外，人民工程作为国防战备的组成部分，其所有权属于国家。并且人防车位在现行法律的制约下，不能进行所有权登记。因此认定合同无效，并判决银盛泰公司将对方已付价款予以返还，且马文波也将该涉案车位予以返还。5.1.2 柏志海等与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷案柏志海等与力拓

41、房产公司达成协议，签订车位使用权转让合同。受让方已经依约支付 70000 元价款，但车位还未交付使用。不久，合同受让方柏志海等认为该合同违反了法律的强制性规定以及相关政策，因此向转让方提出解除该合同并要求将已付价款予以返还，在遭到拒绝后，于是向法院起诉。一审法院认为，我国相关法律法规等没有明令禁止人防工程的买卖，并且人防工程属于国防资产也没有明文规定，因此该合同既没有违背相关政策及强制性规定，也不满足解除合同的相关条件，于是驳回了诉讼请求。柏志海等不服，于是提起上诉。二审法院认为人防车库是力拓房产公司投资建设，投资者基于新建取得人防车库所有权，因此有权将车位的全部或部分予以转让或租售，遂判决驳

42、回上诉，并维持原判。5.2 立法缺陷问题的提出5.2.1 我国人防工程所有权归属缺乏明确的法律依据物权法是关于人防工程权属的一般法，主要调整基于物而产生的民事法律关系，包括明确物权的归属及关于物权的保护等方面。物权法虽然没有直接提及人防工程的具体权属，但有些条款却与人防工程权属规定密切相关，例如该法第 73 条规定：业主对于建筑区划内的公共设施、场所等享有共有权。第 74条第 2 款规定：当事人可以通过租售或附赠等方式约定建筑区划内的车位归属。为满足经济建设和社会发展需要，人防工程的平时使用功能开始越来越受到重视，把绝大多数人防工程作为地下车库使用，就是该趋势最直接的体现。开发商为最大限度地创

43、造利润，常常将人防工程进行出租，甚至销售。由于开发商的该种做法早在物权法出台前就普遍存在，因此该法第 74 条可以说是对这一做法的默许。但是，随着居民法律意识的增强，小区业主开始关注自身权利，认为小区的人防工程应该属于公共设施，并且业主对于小区的公共设施享有共有权，开发商随意处置的行为实际侵犯了他们的权利，业主和开发商关于人防工程的权属纠纷便由此产生。人民防空法是关于人防工程权属规定的特别法，该法虽然明确了人防工程行为主体的权利义务，但对其权属问题却只字未提。仅第 5 条指出开发商对于该工程具有管理使用，并享受收益的权利。显然该条规定有意回避了人防工程权属问题，但为平衡利益，又赋予“投资者”使

44、用管理并获得收益的权利，但是对“投资者”含糊其辞，又使得对“投资”的理解千差万别，从而造成对该权利的认定和做法大相径庭。中华人民共和国人民防空法释义认可了开发商的投资者的地位，并赋予其管理使用及享受收益的权利。但是该释义随后补充的“人防主管部门也可以管理使用。”这使得本来就没能解决的人防工程的权属争议问题更加复杂化。另外，当时的群众法律意识和产权意识普遍较低，因此，为避免该地区关于结建式人防工程的权属问题陷入争议，人民防空法直接对其确权问题选择了回避，但该做法终究不是长久之计。为了能够从根本上解决人防工程的所有权归属问题，仍然需要对其相关权属规定加以明确和完善。除此之外，城市地下空间开发利用管

45、理规定和城市房地产管理法的实施，也使得对于城市空间的开发更加规范和完善，有效实现了人防工程的多层次利用，节约了我国的土地资源。当然，对于地下空间的开发与利用进行统一规范，例如，允许投资者依法自营和转让，这不仅有利于维护房地产市场的经济秩序，提高开发商投资的积极性；更能够加强人防工程的管理与维护，以保障其防空功能的实现。5.2.2 地方性法规与地方性规章直接规定违反立法权限为满足市场经济发展的需要，结建式人防工程必须发挥平战结合效能，实现经济、社会和防空功能的协调统一，以节约我国土地资源。为此，全国各地纷纷开始探索有关人民防空法的地方配套立法，尽管多地都制定了地方性法规、规章，但不同地区所规定的

46、内容却大相径庭,有的甚至超越了立法权限。国家层面的相关法律制度对于人防工程的权属规定避而不谈；而建设部颁布实施的城市地下空间开发利用管理规定作为部门规章，它确立了投资者对于人防工程的权利主体地位，该规定实际上具有越权之嫌，不能将其作为认定人防工程权属的依据。我国相关法律涉及人防工程权属规定的寥寥无几，地方政府规章及规范性文件等虽然种类较多却无法达成统一。规范性文件大多是地方政府或者人防主管部门根据地方实际情况和人防工程管理标准而制定的法律规范，目的是解决人防工程在建设管理中出现的问题。个别地方甚至在国家法律空白的情况下，大胆的设定适用本辖区的人防工程权属制度。重庆以地方性法规形式，鼓励社会资本

47、投资建设人防设施，并赋予投资者所有权和收益权。广州市人民防空管理规定指出，必须实现人防工程的所有权和建设用地使用权相一致。这虽然是立法技术的突破，但由于规定内容差别较大，无法达成统一，可见该种做法并不可取。第六章 立法完善结建人防工程地下停车位权利归属制度6.1完善结建人防工程地下停车位权属法律法规人防工程的所有权归属不仅关系着“房地一体”的实现，更关乎人民防空事业的发展，平战结合功能的发挥，其重要性不言而喻。目前我国存在的三种所有权学说，尽管各有其合理之处，但是始终无法实现理论和实践的完全契合。理论界和司法实践中有些处理模式值得借鉴。但是无论哪种模式都需要立法加以肯定，因此国家要尽快出台相关

48、法律法规，明确人防工程所有权归属，切实做到有法可依。例如人民防空法可以将开发商和业主对于人防工程的所有权，进行分阶段划分，并确定双方具体管理权责。地方立法要在遵循国家立法的前提下，明确人防工程所有权归属，并根据实际情况作出相关调整，例如，各地维护费用的征收允许有差异、具体转让方式允许有适当区别。具体而言，我国应当借助于立法途径，构建一种双层双线的所有权界定机制。双层是指把人防工程的所有权归属分为房屋建成时、房屋卖出后两个阶段，双线就是实现管理权和所有权分离。尽管国家所有可以实现所有权与管理权完美契合，避免各方利益纠纷，但这却违背了民法的一般理论并且容易冲击开发商的投资热情。因此，认定人防工程所

49、有权属于开发商，不仅可以平衡双方利益，也可以促进人防工程的售卖，实现其所有权从开发商到业主的顺利过渡。至于实践中应该单独售卖还是整体售卖，笔者认为后者更为有利，把人防工程和小区公共设施共同登记给业主共有，并交由业主委员会进行整体管理，这有助于保障人防工程经济效益和社会效益的发挥。另外，为了方便人防工程日常管理与维护，确保战备效能正常发挥，可以把管理权和所有权分离，即业主享有所有权但由相关政府部门进行管理与维护。6.2 构建完善的结建人防工程地下停车位权属登记法律制度物权法规定不动产权力变动必须到登记机关办理产权登记，因此人防工程产权登记制度尽快解决才能顺利地实现人防车库的转让和使用。笔者认为可以把人防工程分为三种：第一是利用公款投资建设的社会公共人防工程，该工程的所有权属于国家，并由各地人民防空部门进行统一管理。第二是由单位或个人投资建设的兼顾防空功能和城市发展等功能的地下空间设施，对于该类工程投资者不仅享有所有权，还享有占有权和使用权。第三是单位或个人根据依法结合地面建筑进行配建的