天长·新天地项目整合营销推广方案课件

1、天长新天地项目整合营销推广方案1 天长新天地项目整合营销推广方案 REAL ESTATE PROJECT PROPOSALS OF FAIRVIEW PARK 天长新天地项目整合营销推广方 案 2 第一篇 天长最新市调 第二篇 总体项目分析 第三篇 项目定位方案一 第四篇 方案一营销策划推广 第五篇 项目定位方案二 第六篇 方案二营销策划推广 目 录 天长新天地项目整合营销推广方 案 3 1篇 天长最新市调 Real Estate Project Proposals of Falrview Park 天长新天地项目整合营销推广方 案 4 建设东路商业门面调查问卷总结 本次市调以天长市有关儿童类

2、商家为主要对象，共发放100分问卷，其 中有效问卷50份，现总结如下：（如总人数未满50人，则其余为无效问答） 天长新天地项目整合营销推广方 案 5 问题一、是否有购铺计划。 有此计划，但目前仍观望有此计划，正在决策之中无此计划 有无购铺计划18725 有无购铺计划 天长新天地项目整合营销推广方 案 6 问题二、购铺用途。 自用经营 转让获利，用于短期投资 长期持有并出租其他 购铺用途1222313 购铺用途 天长新天地项目整合营销推广方 案 7 问题三、购铺意向位置。 一楼二楼内街 购铺意向位置3955 购铺意向位置 天长新天地项目整合营销推广方 案 8 问题四、购铺意向面积。 10以内11

3、-3031-5051-7071-9091以上 购铺意向面积0421459 购铺意向面积 天长新天地项目整合营销推广方 案 9 问题五、商铺的理想面宽。 3以下3-44-55-6 6以上 商铺的理想面宽1718127 商铺理想面宽 天长新天地项目整合营销推广方 案 10 问题六、购铺意向价格。 10000以内10001-1300013001-1600016001-1900019001-2000020000以上 购铺意向价格2687121 购铺意向价格 天长新天地项目整合营销推广方 案 11 问题七、购买商铺的资金 范围。 70万元以内70-100万元100-150万元150-200万元200万元

4、以上 购买商铺的资金范围2019701 购买商铺的资金范围 天长新天地项目整合营销推广方 案 12 问题八、购铺付款方式。 一次性付款按揭贷款分期付款分次付款以租代买 购铺付款方式4141366 购铺付款方式 天长新天地项目整合营销推广方 案 13 问题九、商铺购买方式。 上市初始交易购买二手购买直接租赁转租 商铺购买方式253134 商铺购买方式 天长新天地项目整合营销推广方 案 14 问题十、是否愿意购买同一经 营管理返租金的商铺。 是否愿意购买同一经营管理返租金的商铺 天长新天地项目整合营销推广方 案 15 问题十一、购铺预期收益回报 率。 5%-8%8%-11%11%以上 购铺预期收益

5、回报率161613 购铺预期收益回报率 天长新天地项目整合营销推广方 案 16 问题十二、商业业态意向。 商业业态意向 人数人数商业业态意向商业业态意向 7人健身娱乐休闲一体 6人酒吧 3人儿童类综合 2人餐饮 1人综合大超市 10人不缺 22人不知道 天长新天地项目整合营销推广方 案 17 问题十三、天长购买儿童用品 是否方便。 是否方便购买儿童用品 天长新天地项目整合营销推广方 案 18 问题十四、是否希望建立“一站 式”儿童综合广场。 是否希望建立“一站式”儿童综合广场 天长新天地项目整合营销推广方 案 19 问题十五、是否会投资二中旁 “一站式”儿童综合广场。 是否会投资二中旁“一站式

6、”儿童综合广场 天长新天地项目整合营销推广方 案 20 问题十六、如果投资，投资儿 童综合广场的何种业态。 业态服装鞋帽玩具文具培训游乐其它 人数1071912 投资儿童综合广场的业态选择 天长新天地项目整合营销推广方 案 21 问题十七、（1）是否愿意承 租儿童综合广场。 是否愿意承租儿童综合广场 天长新天地项目整合营销推广方 案 22 （2）（3）如愿意承租儿童综合市场，所接受的 租金和面积是多少。 可接受的租金和面积 天长新天地项目整合营销推广方 案 23 问题十八、对“一站式”儿童综合广场所提出的 建议。共归纳为以下几点： 1、用商场形式管理经营； 2、提供全方位的服务，寓教于乐； 3

7、、引进知名品牌； 4、设施安全； 5、适合青少年各个年龄段。 对综合广场提出的建议 天长新天地项目整合营销推广方 案 24 问题十九、对装修的要求。共归纳为以下几点： 1、色彩斑斓，设施有童趣； 2、装修质量好，安 全性好。 问题二十、对物业管理的要求和建议： 1、正规物业管理公 司管理； 2、合理收取物业管理费； 3、及时解决业主的困 难。 装修要求和建议 物业管理的要求和建议 天长新天地项目整合营销推广方 案 25 2篇 总体项目分析 Real Estate Project Proposals of Falrview Park 天长新天地项目整合营销推广方 案 26 项目介绍 地处老城区繁

8、华地段，地理位置优越！ 天长新天地项目整合营销推广方 案 27 项目介绍 项目商业部分，总建筑面积共10587，现已正式动工，预计年中具备销售资质。 天长新天地项目整合营销推广方 案 28 位置： 项目位于建设东路与安乐路交汇处，属天长市老城区副中心位置，周边 商业配套等较为齐全，但都是零散型商业，无集中商业区，无超市卖场等商 业 项目以北是天长老居住区，民房等较多 项目以西有一新开发楼盘明珠城，项目总体量20万方，近1000户，未来 可能带动本项目周边人气。 整体评价： 本项目可直接辐射周边5万客群间接辐射全市近30万客群，且本 区位属旧城改造龙头项目，人流相对满足，所在区位也属于后期政府

9、重点改造区域，后期发展前景尚好。 天长新天地项目整合营销推广方 案 29 项目周边聚集了多所中小学校，拥有庞大的学生群体。而目前天 长针对学生的商业配套设施相对较少，只有天发广场二楼的部分区域 可供学生游玩，而教育培训、兴趣培训的培训机构分布较少，且十分 分散，至今未形成统一、专业、具有影响力的学生教育培训基地。 如何根据项目自身及市场的实际情况寻找市场机会， 将成为项目成败的关键点。 项目周边环境分析： 天长新天地项目整合营销推广方 案 30 优势 p商业副中心的人气和需求正在形成 p周边逐步开发即将形成人气及常驻人口密集的 东部居住区 p交通及生活商业配套优势 p周边学生资源优势 机会 p

10、儿童的相关业态存在较好的市场空间 p市场无同类商业形态，竞争少，市场知名度宜 形成 威胁 p整体概念中认为本区域商业人气不足，普遍对 区域商业成熟及升值缺少信心 p周边商业（沿街商铺）的市场成交价格较低， 租金水平较低 劣势 p周边人群整体消费水平偏低 p周边无商业底蕴和传承，商业模式低级，商业 业态凌乱无序，沿街铺面形象差 p商业层高较低 项目SWOT分析 天长新天地项目整合营销推广方 案 31 项目位于天长市东部老城繁华区域，人流量大，周边学校林立，地段 优势明显。 目前所在的建设路商业经营十分散乱，项目附近也无大型卖场及超市。 本项目前期作为城市休闲娱乐中心的宣传已经达到一定宣传效果，后

11、期商 业定位的改变，需要做出比前期更大的努力。 定位与包装将决定项目发展 项目小结: 天长新天地项目整合营销推广方 案 32 3篇 项目定位方案一 Real Estate Project Proposals of Falrview Park 天长新天地项目整合营销推广方 案 33 方案一定位建议 结合项目整体现状结合项目整体现状，我们可以定位成综合型商业中心，其中部分我们可以定位成综合型商业中心，其中部分 业态为专门的少儿主题市场，可以提炼出作为项目的主要卖点，故总结业态为专门的少儿主题市场，可以提炼出作为项目的主要卖点，故总结 定位为定位为： 东部社区配套型商业中心 天长新天地项目整合营销推

12、广方 案 34 商业功能定位 作为综合性的主 题商业街区，应满足 社区居民日常生活及 周边市民特定的消费 两方面的需求，因此 本项目商业功能包括： 餐饮、休闲、文化、 娱乐、健身、交流、 公共服务、购物等多 种功能。 项目整体项目整体 商业功能商业功能 休闲功能休闲功能 文化功能文化功能 娱乐功能娱乐功能 保健功能保健功能餐饮功能餐饮功能 社区公共社区公共 服务功能服务功能 购物功能购物功能 天长新天地项目整合营销推广方 案 35 根据天长实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查 及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中档；如果从提升项目整 体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出

13、于上述两方面的理由，本 项目商业经营档次应定位为： l中档，局部高档中档，局部高档 l项目各专业店、专卖店、便利店以中档为主，各品类均设置个别高档项目各专业店、专卖店、便利店以中档为主，各品类均设置个别高档 商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足天商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足天 长更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目长更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目 的品质。的品质。 商业档次定位 天长新天地项目整合营销推广方 案 36 综合型商业中心，既是购物天堂，也是娱乐胜地，建议项目案名为： 新天地

14、 欢乐 购物广场 新天地： 项目案名 诠释项目主定位 东区消费水平虽不高 但人气高！幸福指数高！ 涵盖特色少儿主题市 场欢天喜地少儿城； 铺垫后期公寓项目， 小公寓产品针对年轻人， 为轻松置业定下基调。 购物广场：项目功能 诠释，东区首家社区 型商业综合体。 天长新天地项目整合营销推广方 案 37 经营者初步设想： 主力商家： 1）特色餐饮及特色休闲吧。如：KFC、上岛咖啡、金仕堡健身会所、 7天快捷酒店等 2) 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、鞋帽等 3）儿童购物娱乐学习中心：如教育培训机构、书店、儿童服饰专卖、电玩城等 4）妇婴专区：亲子教育、妈妈和宝宝用品专区等 天长新天地项目整合营

15、销推广方 案 38 天长新天地项目整合营销推广方 案 39 天长新天地项目整合营销推广方 案 40 天长新天地项目整合营销推广方 案 41 推广宣传系列画面 名媛天下篇 动漫娱乐篇 K歌之王篇 天长新天地项目整合营销推广方 案 42 4篇 方案一营销策划推广 Real Estate Project Proposals of Falrview Park 天长新天地项目整合营销推广方 案 43 项目定位业态组成现运营状态市场机会 天发广场大型集中商业卖场大型超市、精品店、专卖店、 快捷酒店、KTV、餐饮等一 体大型集中商业； 规模大、招商成功，现商 业人气略显不足； 市场成熟需要一定时间培育； 有

16、SHOPPINGMALL的业态组成及 体量，但推广没有使用其概念； 天润城规模最大的家具建材城；除了主体的家居建材卖场之 外，另外配置酒吧、KTV、 快捷酒店等休闲业态； 建材家居等主业生意一般； 休闲业态生意较好； 二期体量进一步加大，在消费者心 中定位已存在； 与建材家居类定位无市场机会； 休闲业态存在市场空间； 苏果超市连锁品牌超市日用百货老城苏果平价店人气旺； 天发苏果店人气一般 对于销售而言，超市带来人气，但 选择超市性价比低； 苏宁电器连锁品牌家电卖场专业品牌电器卖场品牌知名度高家电卖场定位无市场机会； 千秋步行街市内唯一商业步行街精品店、专卖店、美容美甲 健身休闲店；各类小吃等

17、老城中央人气较旺；多年 商业逐步积淀； 逛街不只是购物，更多是休闲和放 松；偏年轻群体为主； 天丰广场大型集中商业卖场与天发广场业态类似销售、招商中；无市场机会 天地电脑城电脑数码卖场各电脑数码品牌及维修、电 脑培训； 电脑电子产品主要消费卖 场； 地理位置没有优势，距离较远；定 位市场风险较大； 商都中低端服装批发卖场各类男女童装针织等批发服 装 针对下面集镇消费人群低端商业降低物业档次；传统商业 业态； 一鸣等手机卖场通讯产品卖场手机、MP3等时尚通讯；各种专门店林立竞争激烈无市场机会 美食休闲业态万寿路正在形成美食街雏 形，其他休闲业态比较零 散分布 餐饮、茶馆、KTV、足浴、 洗浴等休

18、闲业态 休闲业态生意较好；休闲业态存在市场空间 天长市场商业形态 天长新天地项目整合营销推广方 案 44 总 结 1、天长现有商业业态处在便利性向指向性消费业态过渡阶段； 2、综合型商业购物中心已成为天长商业基本形态； 3、商业市场竞争激烈，差异化营销已势在必行； 4、休闲业态和餐饮存在较大的市场空间，缺少一线知名连锁商业品牌； 5、东区项目附近现无大型的商业购物中心； 天长新天地项目整合营销推广方 案 45 市场竞争激烈，我们如何生存？ 天长新天地项目整合营销推广方 案 46 总体营销思路： 一、顺势而生，打造天长东区首个休闲购物中心； 二、特设”欢天喜地少儿城“并作为购物中心的主要卖点；

19、三、招商先行，主力店入住提升卖点； 四、公寓沿袭轻松欢乐主题，主打轻松置业，欢乐投资； 五、活动营销，制造市场卖点。 天长新天地项目整合营销推广方 案 47 根据总体的营销思路，我们得出的卖点有： 一、东区唯一综合购物中心； 二、东部人文社区汇集，人口密集居住区形成； 三、老城区繁华之处，人气无限； 四、全市首个儿童”一站式“体验区； 五、招商先行，为您投资保驾护航。 天长新天地项目整合营销推广方 案 48 东部未来，魅力所在 标语一 释：东部项目所在地为建设东路，属于老城东区； 未来老城未来中心点所在地； 魅力映射项目业态丰富，独具特色。 天长新天地项目整合营销推广方 案 49 引爆东城商业

20、，引领魅力生活 释：老城区未来商业中心，商业引领生活，魅力老城活力四射， 建设东路，发现再现。 标语二 天长新天地项目整合营销推广方 案 50 事件营销： 主要思路：用孕、婴、童和青少年为一条线， 贯穿实践主题。 一、成立商管公司，制定招商计划； 二、才艺欢乐汇系列活动。 三、财富论坛暨新天地欢乐购物广场推介会； 四、主力商家进驻推介会； 五、投资大赢家商业研讨会。 天长新天地项目整合营销推广方 案 51 1、妈咪摄影大赛 辅助系列活动： 2、儿童游泳大赛 天长新天地项目整合营销推广方 案 52 3、儿童绘画展 4、青少年绘画比赛 天长新天地项目整合营销推广方 案 53 5篇 项目定位方案二

21、Real Estate Project Proposals of Falrview Park 天长新天地项目整合营销推广方 案 54 教育投资列家庭支出首位 大部分的家长都认为孩子的教育是一种长期投资。一些家长喜欢为子女 在兴趣上加强投入。比如学个乐器、或是在某个方面做出特色。这样就有了 兴趣班，此类花费普遍都在每课80-160元左右。当然相关的一些器材也都 得到受惠。 相关报道 现今社会，孩子的教育已被越来越多的父母放在了首位，因此家庭的 教育支出快速增长。随着收入水平的提高，城市居民愿意花更多的钱投 入学习和子女教育方面。 富而思教 天长新天地项目整合营销推广方 案 55 结合项目周边及天

22、长商业的现状，我们对项目总体定位为： 天长唯一儿童专业购物中心 我们的目标是成为天长最具影响力、最具规模的儿童商业中心，也是我们的目标是成为天长最具影响力、最具规模的儿童商业中心，也是 天长唯一儿童教育培训中心。天长唯一儿童教育培训中心。 方案二定位建议 天长新天地项目整合营销推广方 案 56 天天乐园、欢乐时光、乐趣儿童休闲城、欢天喜地儿童城备选案名： 天天乐少儿天地 项目作为儿童一站式商业中心，既是游乐的地方也是学习的地方，是他 们的第二课堂，针对项目的特殊性，建议项目案名为： 天长新天地项目整合营销推广方 案 57 案名释义： 项目定位为儿童商城，打造“一站式”的儿童服务基地，集儿 童衣

23、饰、文具、玩具、电玩、教育、餐饮等为一体，孩子可以在此 找到成长的印记，寓教于乐，让孩子快乐成长，故名为“天天乐儿 童天地”。 天长新天地项目整合营销推广方 案 58 根据项目总体定位，结合项目自身的条件限制，我们建议采取以下定 位： 方案一：方案一：采取主力商家培训机构专卖店主力商家培训机构专卖店的组合模式，由主力店吸 引人气带旺项目，培训机构体现项目的核心价值。 方案二：方案二：采取培训机构专卖店培训机构专卖店的组合模式，引进一家大型的教育培训 机构租用项目二层以上，临街商铺则以专卖店来提升项目收益。 项目业态定位 天长新天地项目整合营销推广方 案 59 专卖店业态定位： 包括乐器销售、文

24、具用品销售、电子学习产品、各类玩具销售、儿童 服装、特色餐饮等中小学生所喜爱的产品。 位置建议：鉴于专卖店以产品销售为主，其承受租金的能力较高，建议专卖店 设置在一层的临街商铺及二层商铺。 中小培训机构培训业态定位： 舞蹈培训、器乐培训、声乐培训、语言培训、体育培训、特色类培 训、素质类培训、儿童兴趣培训等主要针对中小学生的培训机构。 位置建议：鉴于项目三层为教室，对于培训机构是一种较好的选择，建议 中小培训机构设置在三层。 天长新天地项目整合营销推广方 案 60 专卖店参考 天长新天地项目整合营销推广方 案 61 主力商家业态定位： 书店书店（主要经营动漫、教科书、文具、音响等针对学生类的产

25、品）游乐中心（包 括儿童游乐、电玩） 大型教育培训机构大型教育培训机构（主要针对6-14岁儿童的课外补习班） 位置建议：其中书店、游乐中心可设置在项目二层、三层，而大型教育培 训机构可将三层整体出租 天长新天地项目整合营销推广方 案 62 动漫书城 游乐中心 天长新天地项目整合营销推广方 案 63 大型培训机构 天长新天地项目整合营销推广方 案 64 故我们主要的买点集中于三点： 1、书店学海之地，孔夫子的故乡 2、游乐中心盖世英雄，寓教于乐 3、教育培训机构十八般武艺，玩转学业 天长新天地项目整合营销推广方 案 65 天长新天地项目整合营销推广方 案 66 天长新天地项目整合营销推广方 案

26、67 天长新天地项目整合营销推广方 案 68 6篇 方案二营销策划推广 Real Estate Project Proposals of Falrview Park 天长新天地项目整合营销推广方 案 69 媒体选择策略 营销活动 户外广告、报纸广告 电视、短信 派单、招商手册 重点使用，招商先行 阶段配合 天长新天地项目整合营销推广方 案 70 广告推广思路 树立形象强势宣传 制造热点优惠政策 引爆市场掀起高潮 销售成功 天长新天地项目整合营销推广方 案 71 广告推广思路 立足点：树立形象 通过报纸广告、户外广告牌以天长首个针对儿童商业及学生教育培通过报纸广告、户外广告牌以天长首个针对儿童商

27、业及学生教育培 训中心的形象出现在众人面前，建立自身独特的形象，以项目招商火热训中心的形象出现在众人面前，建立自身独特的形象，以项目招商火热 招募中吸引投资者对项目有兴趣的商家进驻本项目。招募中吸引投资者对项目有兴趣的商家进驻本项目。 突破点：强势宣传，制造热点 借助报纸软文对项目未来价值进行宣传与炒作，借助合肥、南京等借助报纸软文对项目未来价值进行宣传与炒作，借助合肥、南京等 地区成功案例调动投资客及商家的关注。地区成功案例调动投资客及商家的关注。 引爆点：招商优惠 利用项目的各项优惠措施，在短时间内引爆市场，实现快速销售。利用项目的各项优惠措施，在短时间内引爆市场，实现快速销售。 天长新天

28、地项目整合营销推广方 案 72 广告推广思路 造势点： 利用项目商家各类促销活动造势，例如：举办利用项目商家各类促销活动造势，例如：举办“儿童兴趣如何引导儿童兴趣如何引导” 讲座，讲座，“举办儿童集体创意绘画举办儿童集体创意绘画”等，邀请知名教育学者进行演讲，让等，邀请知名教育学者进行演讲，让 广大家长更加关注子女业余教育，在为项目赢得市场口碑的同时也为项广大家长更加关注子女业余教育，在为项目赢得市场口碑的同时也为项 目造势。目造势。 注意点： 根据项目工程改造和招商进度，决定广告投入的密度和力度，有节根据项目工程改造和招商进度，决定广告投入的密度和力度，有节 奏的形成小高潮、高潮，力求形成长

29、期效应，以保证在短期内顺利完成奏的形成小高潮、高潮，力求形成长期效应，以保证在短期内顺利完成 招商并成功开业。招商并成功开业。 天长新天地项目整合营销推广方 案 73 广告策略 主题： 儿童教育培训中心 儿童一站式商业中心 天长新天地项目整合营销推广方 案 74 主打广告语 “寓教于乐，赢在起步” 天长新天地项目整合营销推广方 案 75 活动推广 一 举办儿童兴趣开发、儿童集体绘画展示、增城动漫展、动漫大师签名售书举办儿童兴趣开发、儿童集体绘画展示、增城动漫展、动漫大师签名售书 等相关营销活动，增加项目的市场关注度，同时营造较好的知名度。等相关营销活动，增加项目的市场关注度，同时营造较好的知名度。 天长新天地项目整合营销推广方 案 76 活动推广 二 举办项目形象代言人招募活动，在增城市开展项目代言人招募活动举办项目形象代言人招募活动，在增城市开展项目代