中国不动产开发

1、目 录房地产及房地产产业房地产及房地产产业1房地产开发含义房地产开发含义2 房地产开发特点房地产开发特点3房地产开发类型房地产开发类型4房地产开发流程房地产开发流程5房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地或土地使用权、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分 房地产既是一种客观存在的物质形态。 作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2、房地产同时也是一项法律权利 法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的开发、建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产开发是指从事房地产开发的企业按照城市规划的要求，在市场调研的基础上通过产品策划、规划设计、组

3、织管理、资金运营，建设适用社会经济发展需求、满足用户需求、与环境协调的房屋建筑、配套设施从而实现企业经营目标和社会发展目标的行为过程。房地产开发就是房地产的塑造和再造房地产位置不可移动性要求房地产所处的区位必须对开发商、投资者和消费者具有吸引力。政府在土地供给、住房、金融和财政税收等方面政策的变化均会对房地产市场产生影响,进而对房地产投资者的经济效果产生影响。土地开发主要是指房屋建设的前期工作。土地开发主要是指房屋建设的前期工作。 新区土地开发即把农业或者其他非城市用地改造为适合工新区土地开发即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地商业、居民住宅、

4、商品房以及其他城市用途的城市用地 旧城区改造或二次开发即对已经是城市土地，但因土地用旧城区改造或二次开发即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开活服务性建

5、筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。发。投资机会筛选投资机会筛选 可行性研究可行性研究获取土地使用权获取土地使用权投资机会寻找投资机会寻找签署有关合作协议签署有关合作协议规划设计与方案报批规划设计与方案报批施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收市场营销与物业管理市场营销与物业管理房地产开发流程八 个 程 序通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。可行性研究意图,在于确定开发设想是否合

6、理和可操作。开发商自己或委托顾问机构进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 开发商可通过政府划拨方式取得国有土地使用权，也可以通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权建设单位取得土地后，根据土地出让条件，详细规划设计资质的规划设计单位设计规划方案，并按照要求提供规划设计成果。需要专门向发改局(委)或招商局、发区、工业 或者其他主管部门审批。包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租(售)合同。在施工建设方面开发商根据预算进行成本管理，批

7、准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理：在竣工验收方面开发商会组织物业管理队伍，并且进行市场推广和租售活动，政府批准入住，接入市政设施，小业主或租客入住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位市场营销是确保所开发房地产项目获得经济效益的重要环节。在物业方面则委托专业物业管理、进行更新改造和、必要的市场推广工作，以延长物业资产的经济寿命、保持并提升物业资产价值、提高资产运行质量。投资机会寻找投资机会寻找投资机会筛选投资机会筛选可行性研究可行性研究投资机会选择投资机会选择决策分析决策分析前期工作建设阶段建设阶段租售租售市场营销与物业管理市场营销与物业管理获

8、取土地使用权获取土地使用权规划设计与方案报批规划设计与方案报批签署相关合作协议签署相关合作协议施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收 它包括投资机会寻找、投资机会筛选和可行性研究三大步骤。资本市场要为资金寻找投资机会，开发商要为某个物定的用途寻找合适的场地，在获得大量的机会的基础上，对投资机会进行筛选，选择符合自身利益要求的，淘汰不适应自身要求的机会。而可行性研究是整个开发过程中极其重要的一个环节，它对项目的可行程度和实际遇到的问题都作出预测，并提出相应的解决方案。在决策分析的阶段，主要包括市场分析和项目财务评价。市场分析主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。项目财务评

9、价则指的是项目的经营收入与费用进行比较分析。 首先是获取土地使用权，主要包括土地收购和土地开发。获取土地使用权的途径有两大方面：一是土地使用权出让，主要有以下四个方面的内容：第一招标出让国有土地使用权；第二拍卖出让国有土地使用权；第三挂牌出让国有土地使用权；第四协议出让国有土地使用权 其次是确定规划设计方案并获得规划许可。出让城市国有土地使用权之前，应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经市规划行政主管部门批准。 最后

10、是签署相关合作协议。当前期工作基本处于完备状态，双方应当签署相关合作协议，承担各自在开发项目中的各项任务，建立一定的法律关系。 建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。所涉及的管理工作主要有：对建设工程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。 第一是质量管理，指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。主要有对原材料的检验、对工程中的配套设备进行检验、确立施工中控制质量的具体措施（如施工设备、仪器、混凝土质量等）、确立有关质量文件的档案制度。 二是进度控制，指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。包括：对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析；编制项目施工的进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。 三是成本控制，指的是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。编制成本计划，确定成本控制的目标，审查施工组织计划和施工方案，控制工程款项的动态结算，控制变更。其他具体的事项还包括合同管理、安全管理和竣工验收。 一是选择物业销售形式，成功的房地产销售过程包括三个阶段：宣传、沟通阶段、谈判阶段和签约阶段，而营销的具体方式分为开发商自行销售和委托代理