房地产行业：景气度持续上升看好下半年地产股表现－2013年下半年投资策略报告

1、房地产行业：景气度持续上升，看好下半年地产股表现2013年下半年投资策略报告本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 ? 房地产市场整体景气度将持续上升。销售旺季到来，开发商加大新楼盘推出，预计销售景气及成交将继续上升。房价有望较平稳的上涨。土地成交量逐步回升，溢价率上扬，行业正进行补库存活动。开发商看好楼市后市销售，市场整体景气度持续上升可期。 ? 流动性增加，资金面持续改善，利于行业经营发展。前四月M2增速维持在15%以上，同时房地产开发资金也大幅改善。年内房企融资情况将较12年明显好转，资金成本有所下降，利于行业后续的经营发展。 ?

2、 政策面无需过分悲观。以房产税等长效机制指导市场，使楼市重归市场化可能是未来调控的新取向。投资者无需过分担忧政策调控对楼市带来的冲击。未来几个月政策面相对平稳概率较大；即使有新政出台，二级市场在不长的时间内逐渐消化利空可能性高。 ? 房企业绩锁定高及低估值优势仍相当凸出。年内地产板块业绩锁定高，未来业绩增长有保障。地产股当前估值水平仍然吸引，长期投资价值凸显，股价具备较大的向上修复空间。特别是经营运营优势突出的房企，股价持续向上动力较大。 ? 总结与投资建议。我们认为在城镇化、消费升级、流动性充裕、行业集中度提升等大方向利好背景下，当前不少地产股具备很好的成长性与价值投资性。看好地产股下半年整

3、体表现，上调行业投资评级至“推荐”。建议投资者继续重点关注招商地产、万科A、金地集团、保利地产、荣盛发展、金融街、南国置业、福星股份、苏宁环球、深振业A、首开股份等个股。 ? 风险提示：房价持续较快上涨带来超预期调控 销售遇冷 何敏仪 SAC 执业证书编号： S0340513040001 细分行业评级 住宅地产 推荐 商业地产 推荐 行业指数走势 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 相关报告 1、房地产行业 5 月报：资金面持续改善 土地市场回暖开始显现2、房地产行业动态点评：新任政府调控楼市可能将更偏向市场化为主 房地产 行业景气度持续上升 看好下半年地产股表

4、现 推荐 （上调） 房地产行业 2013年下半年投资策略报告 风险评级：一般风险 投资要点： 2013 年 6 月 13 日 重点公司盈利预测及投资评级（2013/6/13） 股票名称 股价 （元） EPS（元） PE 评级 2012A 2013E 2014E 2012A 2013E 2014E 万科 A 10.67 1.14 1.47 1.74 9.36 7.26 6.13 推荐 招商地产 25.24 1.93 2.5 3.17 13.08 10.10 7.96 推荐 保利地产 11.00 1.18 1.4 1.79 9.32 7.86 6.15 推荐 金地集团 6.71 0.76 0.83

5、 1.05 8.83 8.08 6.39 推荐 首开股份 5.94 0.72 0.85 1.06 8.25 6.99 5.60 谨慎推荐 金融街 5.69 0.75 0.89 1.05 7.59 6.39 5.42 谨慎推荐 荣盛发展 13.90 1.14 1.45 1.86 12.19 9.59 7.47 推荐 苏宁环球 6.09 0.42 0.57 0.77 14.50 10.68 7.91 谨慎推荐 福星股份 7.76 0.86 1.08 1.37 9.02 7.19 5.66 推荐 资料来源：东莞证券研究所，Wind 资讯 证券研究报告 行业研究策略报告 本报告的信息均来自已公开信息，

6、关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 2 目 录 1. 房地产市场整体景气度将持续上升 .3 1.1年内商品房销售增幅将有所扩大 . 3 1.2房价将保持平稳上升 . 3 1.3行业正进行补库存活动 土地市场回暖迹象显现 . 4 2. 流动性增加，资金面持续改善，利于行业经营发展 .5 3. 政策面无需过分悲观 .6 4. 房企业绩锁定高及低估值优势仍相当凸出 .9 4.1经营情况理想 13 年业绩锁定高. 9 4.2板块估值低 优势凸出 . 10 5. 总结与投资建议 .10 插图目录 图 1：全国商品房累计销售面积

7、. 3 图 2：全国商品房累计销售额 . 3 图 3：百城住宅价格指数涨幅 . 4 图 4：房价涨跌城市个数变化 . 4 图 5：一二三线城市房价同比涨幅 . 4 图 6：一二三线城市房价环比涨幅 . 4 图 7：十大城市存销比变化 . 5 图 8：重点城市土地成交溢价率 . 5 图 9：全国土地累计购置面积 . 5 图 10：全国土地累计购置费用 . 5 图 11：M2及 CPI同比增速走势 . 6 图 12：房地产开发资金来源增速 . 6 图 13：制造业投资及工业增加值同比 . 7 图 14：房地产开发及固定资产投资同比. 9 图 15：上市房企营业总收入 . 9 图 16：营业利润、净

8、利润同比变化 . 9 图 17：销售现金收入/营业收入 . 9 图 18：预收账款/营业收入 . 10 图 19：房地产板块整体市盈率 . 10 图 20：房地产板块整体市净率 . 10 表格目录 表 1：上半年重要房地产政策统计 . 7 表 2：重点公司盈利预测及投资评级（2013/6/13） .11 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 3 1. 房地产市场整体景气度将持续上升 1.1年内商品房销售增幅将有所扩大 12年整体楼市销售平稳，全年商品房、商品住宅销售面积累计只有约 2%增幅，

9、而商品房、商品住宅销售额同比增幅也仅有 10%左右。当中销售增长主要贡献还是来源于去年四季度楼市的暖冬行情。从目前状况观测，13年楼市整体景气回升之势得以延续，我们预期未来楼市景气度将持续上扬。 今年前四月全国商品房整体销售情况理想，同比上年增幅明显。14月全国商品房销售面积合计 29760万平方米，其中住宅销售面积 26834万平方米，同比分别增长38.0%和 41.1%。商品房销售额合计 19847亿，商品住宅销售额合计 16941亿，同比则分别上升 59.8%和 65.2%。5月份开始传统销售旺季到来，随着开发商不断加大新楼盘推出，预计销售景气度及成交将继续有所上升。我们估计全年商品房销

10、售面积同比增幅将达 5%6%，销售额上升幅度则约 15%。 图 1：全国商品房累计销售面积 图 2：全国商品房累计销售额 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 1.2房价将保持平稳上升 房价走势方面，11年受调控影响严重楼市遇冷，大多开发商不惜降价卖房，房价涨幅开始持续回落，更有出现房价同比下跌情况（12年 3月开始百城住宅价格指数同比出现负增长）。到了 12年下半年，楼市在刚需需求持续入市带动下有所回暖，房价走势也触底回升。6 月份百城住宅价格指数环比值由负转正，同比值也探底后开始上升。 今年以来房价指数环比及同比涨幅更明显高于去年第四季水平，楼市景

11、气度持续上升。前三月房价环比上涨城市个数，从一月份的 64个上涨到三月份的 84个，四月份由于新“国五条”落地，整体房价上涨趋势有所缓和，房价环比上涨城市回落至 76个。可以看出，当前楼市销售景气度提升，已经一改 11年及 12年上半年销售低迷，开发商集体降价卖房的情况。开发商销售毛利得以保障。 另一方面，“国五条”落地，近期整体房价环比涨幅有所收窄。观察所得 4、5月份百城房价环比涨幅均有所收窄。同时，房价上涨主要仍由于一线及热点城市带动；渐飞研究报告 - /本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策

12、略报告 4 广大二线、三线城市房价涨幅稳定甚至整体有所下降；而未来调控重点也将继续集中于一线及热点城市；整体房价较快上升概率不大。加上当前开发商仍维持“以价换量”、“加快周转”等销售策略，定价上普遍较保守。综合考虑，未来几个月全国整体房价指数有望出现较平稳的上升（房价涨幅大幅扩大或者房价出现下跌概率均较小）。 图 3：百城住宅价格指数涨幅 图 4：房价涨跌城市个数变化 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 图 5：一二三线城市房价同比涨幅 图 6：一二三线城市房价环比涨幅 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯

13、我们预测年内商品房销售增幅有所扩大，同时房价也稳定提升，房地产开发商整体毛利水平及业绩将得以保证。 1.3行业正进行补库存活动 土地市场回暖迹象显现 行业库存方面，我们重点观测十大城市的存销比（当月可售面积/近三月成交面积平均值）情况。今年前四月行业整体库存水平与去年四季度基本持平，但低于 11年及12 年全年平均水平，表明行业在经历 12 年去库存之后，当前楼市整体可销售量有所回落。前四月十大城市商品房存销比基本维持在 89的水平，较 11 年及 12年整体水平均有所下降。当中一线城市存销比值更是跌至 67附近，显著低于二线城市水平。 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，

14、建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 5 图 7：十大城市存销比变化 图 8：重点城市土地成交溢价率 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 而土地成交方面，前四个月全国土地购置面积累计 8824万平方米，同比下降 8.6%，降幅持续收窄；购置土地累计费用为 2550 亿，同比下降 1.4%，也较年初收窄 23个百分点；土地市场回暖迹象显现。整体上我们认为，土地成交量随着楼市升温、同时行业库存被显著消化等因素带动而逐步回升，土地成交溢价率也不断上扬，行业正进行补库存活动。开发商看好楼市后市销售，拿地热情高涨

15、。房地产市场整体景气度持续上升可期。 图 9：全国土地累计购置面积 图 10：全国土地累计购置费用 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 2. 流动性增加，资金面持续改善，利于行业经营发展 房地产业为资金密集型行业，流动性无论对开发商经营发展，还是房地产资产价格的影响都十分重要。整体上观测，年初以来行业资金面较 12年持续改善。 13年前四月 M2增速均维持在 15%以上，4月份更是高见 16.1%水平，明显高于 11年下半年及 12年全年平均值，显示整体流动性增加。同时房地产开发资金也大幅改善。14 月全国房地产开发资金累计同比增速大大高于 12 年

16、年末水平。前四月开发资金本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 6 来源合计 3.56万亿，同比大幅增长 33.5%，较 12年末提升 20.8个百分点。而房企整体融资成本也有所下降。13年以来国内贷款整体成本较 12年下半年进一步下降约 10%（12年下半年大型房企开发贷基本可以拿到基准上浮 10%，目前能拿到基准的水平）。 利率方面，12 年 6 月央行下调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个百分点，为三年来首次降息，至此央行并没有再动用利率工具调节流动性，而更多的是采取市场公开操作

17、行为。而近期 CPI虽然也较上年末有所上升，但整体仍维持在较低水平，加上外围国家，如欧、美、日、澳等均实行持续的量宽或降息等货币政策，我国加息压力增大。我们认为央行年内上调利率概率并不大，这对房地产开发以及销售均起到正面作用。 另一方面，我们从公开信息及行业调研中也了解到，越来越多的国内开发商计划或已经实现海外融资，特别是在香港融资。如招保万金四大龙头房企均在香港成功构建了融资平台；去年至今旭辉控股、新城发展、金轮天地等内地房企也陆续登陆港交所。13年以来房地产开发资金，利用外资额度增幅持续上升。中国指数研究院发布数据同样显示，截至 3月 15日，已有 21 家内地房企在境外发债，融资额高达

18、570亿元人民币，这一数字已经逼近去年全年 600亿元的水平。 总体上我们认为，年内房企整体融资情况将较 12 年明显好转，资金成本也将有所下降，利于行业后续的经营发展。 图 11：M2及 CPI同比增速走势 图 12：房地产开发资金来源增速 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 3. 政策面无需过分悲观 未来政策判断上，我们认为投资者无需过分悲观。首先，当前经济增速放缓超预期，一季度 GDP同比增长仅 7.7%，普遍低于之前的预测。4月份固定资产投资累计同比增长 20.6%；其中制造业投资（占总固定资产投资 34%）同比增长 18.4%；工业增加值同

19、比增长 9.3%。显示制造业投资继续下滑，工业增加值的复苏力度弱于预期。而固定资产投资中，房地产开发投资（占固定资产投资 21%）出现大幅反弹。14月同比增长 21.1%，高于去年末 4.9 个百分点。房地产开发投资对经济整体支撑作用明显。这样一来，地方政府大力打压楼市显得“动力不足”；同时中央在经济增速放缓压力下对地方调控的偏松执行也仿佛“睁一眼闭一眼”。 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 7 其次，之前我们分析指出，房价上涨较快仍然集中于一线及部分热点城市，而广大二线、三线城市房价涨

20、幅平稳，甚至有所回落。政策加码进一步广泛铺开并没有必要。加上新政府上台，中央领导层也没有过多的对房地产调控作出表态。我们认为中央前期是要观察新政具体成效及对楼市的整体影响程度，再研究制定未来楼市调控的方向及政策。 另外，近日发改委相关人士表示，房产税经过多年调查研究现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。如我们前期报告中指出，新一届政府对楼市调控的整体思路与偏重点上可能与前任政府有些不同。改变单纯依赖限购、限贷、限价等行政手段；从增加土地及房屋有效供应着手；同时加大差别化信贷，放宽普通商品房建设的融资，改变过往的一味抑制需求；并以房产税等长效机制指导市场为主，使楼市重归市场化。这可能是

21、未来调控的一个新取向。 在这些背景之下，投资者无需过分担忧政策调控对楼市带来的冲击。未来几个月政策面相对平稳概率较大；即使有新政出台，如过往一样，二级市场在不长的时间内逐渐消化利空可能性较大。 图 13：制造业投资及工业增加值同比 图 14：房地产开发及固定资产投资同比 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 表 1：上半年重要房地产政策统计 1 月 4 日，北京市统计局公布 2011 年城镇居民家庭人均住房建筑面积为 29.4 平方米，公积金购买第二套住房的贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于 29.4 平方米（不含）的缴存职工家庭。 国务院总理

22、温家宝 1 月 15 日在财政部调研时表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究：一项是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展；另一项是完善有利于调节收入分配的税收制度，增强财政在调节收入分配中的作用。 深圳市人民政府 18 日召开新闻发布会，宣布深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏表示，此举是国土资源部批准深圳实施土地管理制度改革试点的最新创新成果。 1 月 31 日有消息称，北京房产税试点方案已上报国务院，起征面积为人均 24 平方米，预计今年上半年开征。这比起目前上

23、海的人均免税面积 60 平方米更为严厉。消息引起昨日地产板块出现较大的调整。后被证实为谣言。 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 8 2 月初昆山、东莞、金华等城市先后出台下调住房公积金贷款额度的通知，引起市场对房地产政策调控收紧的担忧。 温家宝总理在 2 月 20 日主持召开的国务院常务会议中提出，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并确立了调控的五条措施，简称新“国五条”。 3 月 1 日，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作通知【国办发201317 号】，对此前国务院常务会

24、议提出的“国五条”进行进一步细化。 十二届全国人大一次会议于 3 月 5 日开幕，温家宝总理代表本届政府作最后一次政府工作报告。其指出，第十一届全国人民代表大会第一次会议以来的五年坚持搞好房地产市场调控不动摇，遏制了房价过快上涨势头。 3 月 10 日，国务院提请十二届全国人大一次会议审议国务院机构改革和职能转变方案，其中指出，通过建立不动产统一登记制度、建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度等措施，加强基础性制度建设。 每日经济新闻报道，北京住建委最新公示的网签数据统计显示，“国五条”细则出台后的一周（3月 2 日-8 日），北京二手住宅网签量达到了 9400 套，环

25、比上一周 （2 月 23 日-3 月 1 日）大幅增加了140.5%，与上月同期（2 月 2日-8 日）相比更是大幅增加了 279.5%。 两会闭幕，3 月 17 日新任国家总理李克强在人民大会堂与中外记者见面并回答记者提问，城镇化、改革、改善民生等方面成为中外记者聚焦点，而此前两届人大会议曾被重点关注的房地产市场调控问题则未过多涉及。 3 月 25 日，中国经营报报道，目前北京市政府已开始在“有限范围”内征求国五条实施细则的意见建议。内容包括，第二套住宅按揭贷款首付比例提高至 7成、强化对北京本地户籍购房者限购政策、加大“限地价、竞争房价低”土地出让方式比例、征收售房差价 20%个税等。 3

26、 月最后两天，备受关注的京沪两地细则终于落地。同时，重庆、济南、大连、合肥等二三线城市也陆续发布地方版“国五条”调控细则，地方新一轮调控措施密集落地。北京市住建委发布关于落实京政办发201317 号文件具体问题的通知【京建发2013160 号】，要求限购细则自 3月 31 日起实施，实施后八日内（3 月 31日零时至 4 月 7 日 24 时）暂停购房资格申请、审核及网上签约。 4 月 7 日，北京住房公积金管理中心发布关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知【京房公积金发201310 号】，为配合北京市“国五条”细则落实差别化信贷政策，通知重点对二套房认定及首付比例、贷款额度、还款额、公积

27、金缴存要求、违规行为查处等六个方面内容进行调整及重申。 4 月 8 日苏州市住房公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的 10 倍，连续缴存期限由 6 个月调整为 12 个月以上。10 日杭州省直单位住房公积金管理中心发布通知，将浙江省级单位职工公积金可贷款额度的最低月缴存比例大幅提升。 4 月 16 日国土资源部公布了 13 年全国住房用地供应计划，13 年全国住房用地计划供应为 15.08 万公顷，相比去年计划供应的 17.26 万公顷减少 13%，但相比去年实际供应增加 36%，是过去 5 年年均实际供应量的 1.5 倍。 4 月 22 日广州市国土房管局对广州市各房地产开发企业、房地产

28、中介服务机构下发关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知，要求住宅预售价格自 4 月 24 日起须网上申报。 国土资源部网站公布 2013 年一季度国土资源有关统计数据显示，2013 年一季度，全国国有建设用地供应总量 12.30 万公顷，同比增长 7.6%。从供地结构看，房地产用地供应 3.76 万公顷，同比增长 39.4%。 5 月 18 日，国家统计局发布了 4 月份全国 70 个大中城市住宅销售价格统计数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读时表示，尽管 4 月份 70 个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房

29、价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。 5 月中旬市场传言房产税试点扩容经已提上日程。其中杭州、深圳等城市可能成为第二批房产税试点城市。 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 9 资料来源：东莞证券研究所 4. 房企业绩锁定高及低估值优势仍相当凸出 4.1经营情况理想 13年业绩锁定高 上市房企 12年整体经营情况理想，业绩也实现稳定增长。全国 152家上市房地产开发企业 12 年实现营业总收入 5975亿，实现营业利润 1140亿，其中净利润 860亿，归属母公

30、司股东净利润 767亿。同比分别上升 24.53%，17.11%，16.26%和 15.06%，收入与利润稳步提升创历史新高，其中营业收入增速较 11年度提升 5.34个百分点。而12年在调控之下全国商品房销售增幅有所回落，但整体仍能维持正增长，上市房企整体销售情况也好于行业平均，保障未来业绩。另外，从 12年年报中数据得出，上市房企预收账款总额达 5600亿，为 12年营业收入的 93.83%；13年一季度销售产品提供劳务收到现金占营业收入更高达 186.44%，显示一季度销售情况进一步提升。可见，年内房地产板块整体业绩锁定性高，未来业绩增长有保障。 图 15：上市房企营业总收入 图 16：

31、营业利润、净利润同比变化 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 图 17：销售现金收入/营业收入 图 18：预收账款/营业收入 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 10 4.2板块估值低 优势凸出 房地产板块去年 12月至 2月份一波上涨以来，PE估值升至 1516倍位置，但随后 3、4月份股价有所调整。5月份地产股再次发力，股价走强。目前来看，申万房地产板块市盈率（T

32、TM, 整体法，删除负值）水平为 15倍。近十年来除 08年 10月、11月行业整体市盈率降到 14倍附近以及去年年初徘徊在 1314倍以外，其余时间行业整体市盈率均高于 15倍的水平。从市净率看，当前行业平均值为 2.15 倍，也处于历史上较低位置；而 08年最低点时为 1.74倍，与目前相差也并不太大。08年楼市销售低迷，房价普遍下跌；而当前楼市销售理想，房价持续温和上涨情况下，并不支持市净率进一步向下。整体上我们认为地产股当前估值水平仍然吸引，长期投资价值凸显，股价具备较大的向上修复空间。特别是对于在行业集中度持续上升背景下，经营运营优势突出的房企，当前估值水平很多都是在 10倍至 15

33、倍附近，我们认为此类股票具备很好的价值性与成长性，股价持续向上动力较大。 图 19：房地产板块整体市盈率 图 20：房地产板块整体市净率 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 资料来源：东莞证券研究所，Wind资讯 5. 总结与投资建议 房地产行业整体景气度持续上升，预计下半年楼市销售成交将好于上半年，全年销售增幅也将较去年有所提升；房价持续温和上升，保障开发商毛利；土地市场回暖，土地成交溢价率持续向上，显示开发商对楼市后市看好，同时行业处于补库存阶段。这些都将有力保障行业未来业绩增长及带动板块估值的修复。 政策面上考虑，首先我们认为当前经济复苏力度不大，而房地产开发投资对于整体经济拉动作用

34、明显，致使政府对楼市调控的“底气”有所减弱。而房价上涨较快仍然集中于一线及个别热点城市，进一步大范围加大调控力度并没有必要。新一届政府上台，中央领导层也没有过多的对房地产调控作出表态。短期出台超预期调控可能性不高。我们认为新一届政府对楼市调控的整体思路与偏重点上可能与前任政府有些不同。弱化行政干预，采取加大土地、有效住房供给，加大差别化信贷，放宽普通商品房建设的融资，从而改变过往的一味抑制需求；以房产税等长效机制指导市场，使楼市重归市场化，这些可能是将来调控的新方向。整体上我们判断下半年政策将维持平稳，超预期调控可能性将不高，这为行业估值的修复赢来时间。 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息

35、的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 11 同时房地产行业整体资金面有效改善，融资成本下降；业绩锁定性高；板块估值水平低，价值优势凸出，这些都将有力支撑地产股股价的向上。 总的来说，我们认为在城镇化、消费升级、流动性充裕、行业集中度提升等大方向利好背景下，当前不少地产股具备很好的成长性与价值投资性。看好地产股下半年整体表现，上调行业投资评级至“推荐”。建议投资者继续重点关注招商地产（000024）、万科 A（000002）、金地集团（600383）、保利地产（600048）、荣盛发展（002146）、金融街（000402）、南国

36、置业（002305）、福星股份（000926）、苏宁环球（000718）、深振业 A（000006）、首开股份（600376）等个股。 表 2：重点公司盈利预测及投资评级（2013/6/13） 股票代码 股票名称 股价(元) EPS（元） PE 评级 评级变动 2012A 2013E 2014E 2012A 2013E 2014E 000002 万科 A 10.67 1.14 1.47 1.74 9.36 7.26 6.13 推荐 维持 000024 招商地产 25.24 1.93 2.5 3.17 13.08 10.10 7.96 推荐 维持 600048 保利地产 11.00 1.18 1

37、.4 1.79 9.32 7.86 6.15 推荐 维持 600383 金地集团 6.71 0.76 0.83 1.05 8.83 8.08 6.39 推荐 维持 600376 首开股份 5.94 0.72 0.85 1.06 8.25 6.99 5.60 谨慎推荐 维持 000402 金融街 5.69 0.75 0.89 1.05 7.59 6.39 5.42 谨慎推荐 维持 002146 荣盛发展 13.90 1.14 1.45 1.86 12.19 9.59 7.47 推荐 维持 000718 苏宁环球 6.09 0.42 0.57 0.77 14.50 10.68 7.91 谨慎推荐

38、维持 000926 福星股份 7.76 0.86 1.08 1.37 9.02 7.19 5.66 推荐 维持 002305 南国置业 8.53 0.46 0.93 1.21 18.54 9.17 7.05 推荐 维持 000006 深振业 A 4.63 0.48 0.57 0.69 9.65 8.12 6.71 谨慎推荐 维持 资料来源：东莞证券研究所，Wind 资讯 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 房地产行业 2013 年下半年投资策略报告 12 东莞证券投资评级体系： 公司投资评级 推荐 预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 15%以上 谨慎推荐 预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 5%-15%之间 中性 预计未来 6 个月内，股价表现介于市场指数5%之间 回避 预计未来 6 个月内，股价表现弱于市场指数 5%以上 行业投资评级 推荐 预计未来 6 个月内，行业指数表现强于市场指数 10%以上 谨慎推荐 预计未来 6 个月内，行业指数表现强于市场指数 5%-10%之间 中性 预计未来 6 个月内，行业指数表现介于市场指数5%之间 回避 预计未来 6 个月内，行业指数表现弱于市场指数 5%以上 风险偏好评级 高