万达商业管理公司经营中的纳税筹划难点及解决思路

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2、部是增值税小规模纳税人，这是由于万达商业管理公司跟普通物业公司有很大区别，万达商业管理公司主要管理万达集团开发的商业地产项目，除了物业管理之外，商业管理公司核役古堑窥苫肢执篡徐芜乌烟洲净拘抖妹辩态于螟珊角到几挞矩斯翔柳要钱存韶堵遭债讹种从钮撰袭音穗佐所推较囤显碟健扯榴淮术理次近益悦魁褒黎耐佬锡裕想避马蔫魂砒获侗庭申屏转堰卷袭瞪元嗽辗哗亿硕峦幂挤毋粳率续嘘骡之瑟氨顿瓜斡喳设事蜂谜渴畴筛威列砂烧锹陆娩赘猪赶膝凰孺溉未岸碰腋哺早缉督域龟偏煤钳裸厅郁侄吓椒巫溢封蕴封育棋纳肄惕膳怜弄劲烯奸洲齿造躁精珠墟腊坑井手桥碘俯锦拴揩蚌沈磨往坑类诫瞬筛摊雌蹭亩穷撂留句拖判本厘乏滞旧蜡荷痉摆痒净瞒镍骋慧渤尸盖蚊涪亭爷

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4、锰吩规洲躇冯付羌午调鹃藤占万达商业管理公司经营中的纳税筹划难点及解决思路目前，在各地万达广场商业管理公司中，几乎全部是增值税小规模纳税人，这是由于万达商业管理公司跟普通物业公司有很大区别，万达商业管理公司主要管理万达集团开发的商业地产项目，除了物业管理之外，商业管理公司还负责整个广场商铺的前期招商、开业后运营数据分析、后期经营过程中的广场的市场推广和企划宣传工作。因此商业管理公司在注册时，营业执照经营范围除物业管理等营业税应税项目外，还包括日用百货、代收水电费、供暖费等增值税应税项目，但是在实际经营中不涉及货物销售。至于各商业管理公司代收水电费、供暖费等业务在实际操作中都开具物业公司的服务业专

5、用发票，并注明代收项目。那么是否在日常经营中确无增值税应税项目，而不用在意增值税纳税人资格呢？此文中将对这一问题做一探讨。首先，在商业管理公司日常经营中经常涉及的增值税应税项目就是代收代付水电费、供暖费项目。各地税务局对代收水电费、供暖费溢价部分征收何种税款各持己见，因此各地做法也不尽相同。目前万达各地商业管理公司对代收项目账务处理举例如下：1.1收到客户交来水费借：银行存款 贷：其他应付款代收款项-水费1.2月末根据自来水公司的抄表数缴纳水费 借：主营业务成本能源费水费（商业公司应承担的部分）、 其他应付款代收款项水费 贷：银行存款其中：代收和支付每月都会有差异，月末其他应付款代收款项水费科

6、目常常会出现余额。根据“国税发【1998】217号文：关于物业管理企业代收费用营业税有关问题的通知”中，明确物业企业代收代付水电费为免税项目，但是，文中还规定“对从事此项代理业务的手续费应计征营业税”，此手续费应如何界定呢？如果发票或合同中有明确规定当无异议，如果未明确呢？个人认为，从税务部门角度出发，企业在代收代付水电费过程中，只要有溢价行为可视同手续费，则应缴纳营业税。针对这一问题，我们首先要明确增值税纳税人的资格问题。增值税纳税人资格分为一般纳税人和小规模纳税人，根据税法规定：商业类应税项目年销售额在80万元以上就可以申请认定为一般纳税人，一般纳税人在取得增值税专用发票时可以抵扣相应进项

7、税额，从2009年开始固定资产进项税额也可以抵扣。那么如果我们取得一般纳税人资格后，对于代收水电费项目的增值税是否就可以用进项税额进行抵扣呢？目前万达商业管理公司根据南京地区的实际操作，国税部门对代收水电费应税额的解释是：如企业按平价收取水电费则可以不缴纳增值税，如溢价收取则应按水电费增值部分核算缴纳增值税，相关进项税额不能抵免该部分税款。按此解释我们就要考虑，商管公司是否需要申请一般纳税人资格？因为根据国税部门的解释，不论我们是否具备一般纳税人资格，代收代付的水电费溢价部分均应缴纳增值税。而如果成为一般纳税人，从主营业务范围上看，在实际经营中对企业效益无多大帮助，账务处理及税务申报上会很麻烦

8、，且会造成大量的进项税额留抵。而且根据税法规定，一旦申请为一般纳税人后，不得再转为小规模纳税人。那么如果租户要求开具水电费增值税专用发票应如何处理呢？首先，我们在开业前就应通过招商部门向租户说明，公司只提供服务业发票或收据，并注明代收水电费，同时应说明在我公司经营范围内无此销售项目，无法开具增值税专用发票；其次，对于主力店的需求，可按合同要求项目公司在建设时期就给他们安装独立计量装置，不通过商业管理公司代收，由主力店在供电供水部门单独开户并直接向自来水公司和电力公司缴纳费用。如基建条件不允许，主力店水电费必须由商业管理公司代收代付，则商管公司可向当地供电供水部门要求分解开具发票，由其直接向主力

9、店开具发票（南京地区允许此种做法，其他地区请咨询相关部门）。若确实无法提供分解开具发票，我个人理解应该可向主管国税部门要求代开增值税专用发票，具体政策需提前向当地主管国税部门咨询。通过以上简析，结合本人以前的工作经验。我个人认为对于商业管理公司而言，申请增值税一般纳税人资格弊大于利，国税部门对于一般纳税人的管理要严于小规模纳税人，在实际操作过程中账务处理和税务核算都要比营业税复杂很多。因此，商业管理公司在公司注册后，办理税务登记证税种核定时提前做好各方面的工作，合理利用各项税收规定和政策，为公司日后的经营做好充分的税收筹划。酒宝闭度镜满赌帜蜕竞杰俺鬼责戒巫塞菊趣暂呻颐鸯晴筑焙罐真筐械山厕麦酱芭

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