高速铁站区域的商业规划与开发十

1、高速铁站区域的商业规划与开发十 高速铁站区域的商业规划与开发高速铁客运站不仅是城市对外的枢纽更是城市发展的引擎其高可达性的优势对商业、商务办公、娱乐中心等有较强的集聚性。因此重视对高速铁客运站周边地区（以下简称高铁站区）商业的规划与开发将使未来火车站枢纽产生更有公共性的附加功能价值使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一体的综合组团城市发展的先导区同时为本区房地产业的开发带来无限商机。一、高铁站区的商业规划理论1、高铁站区的"三圈层"结构根据Schutz（1998）ol（2002）等人结合高铁站点周边地区开发的案例研究提出了"三圈层"结构模型。将高铁站的

2、影响区域划分为：核心区/第一圈层（rimarydeveloment zones）布置交通枢纽、商业、商务、贸易、办公设施等城市公共设施服务半径800m以内；影响区/第二圈层（secondary develoment zones）扩散影响区布置居住和公共服务用地混合功能半径约1500m；外围影响区/第三圈层（tertiary develomentzones）半径1500m以外区域布置对外服务功能以及主体功能配套的功能区（图1）。图1高铁区相关活动示意图2、"三圈层"结构的特点由图1和表1可以看出每个圈层都有各自不同的特点其产业功能与用地空间布局各有特色。值得注意的是商业在&q

3、uot;三圈层"中的核心区和影响区均有涉及与高体站区枢纽作用的关联性也较高。第一圈层内包括交通、餐饮、宾馆、旅游、商务、信息、办公等此类功能与高铁站场枢纽作用关联性最高用地空间及功能布局上受交通枢纽控制"最大是高铁站场交通服务区域。空间和功能布局上具有一定的"刚性"边界容易界定。因此这个圈层是每个城市高铁站场枢纽的焦点规划地区。重点是建立与城市一体化的道交通络合理布局车站地区伴生的用地功能最大限度地为客流提各种方便、快捷、舒适的服务商业在其中扮演着重要的角色。第二圈层是对第一圈层功能的补充和相关功能的延伸拓展。用地包括办公、商务、居住甚至文化、教育、工业

4、等。各类功能用地与车站关联性降低逐步向常态的城市功能组织、空间结构和土地利用平衡过渡。该范围是高铁站场枢纽直接拉动区域。重点是根据各城市具体情况判断车站枢纽功能外延的位置和内容发挥枢纽拉动效应注重土地经济性的培育。在此圈层内以商业和办公为主导的同时住宅也开始出现因此为社区居民服务的他关联产业也有所布局。第三圈层是间接催化区域。在功能组织、空间结构等方面与高铁站场枢纽关联性更弱已经" 恢复"正常的城市功能结构或者说各种城市建设用地与车站枢纽需求没有直接关联。规划重点是在更大范围内协调站场地区的交通组织提高站场服务效率保持站场地区与城市的整体布局和功能协调以实现城市区域地位提高

5、、辐射能量扩大等战略目标。表1"三圈层"发展区域的特征分析核心区影响区外围影响区进入高铁站的可达性最高直接了解5-10分钟步行较高间接了解10-15分钟（乘车）通过多种交通方式整个市域甚至周边相邻城市部分地区平均规模1-1.5平方千米2-3.5平方千米（不含核心区）开放的城市区域建筑密度与高度均非常高相对较高较高依赖于特殊功能发展动力高较高适度主要影响方面道、用地布局、功能、地价、商业地产功能、人口、投资、房地产、地价无直接关联边界界定邻接地块边界清晰周边街坊边界弱化不直接体现在用地功能上边界开放高度关联的功能餐饮、宾馆、商务、办公、信息、旅游商务、办公、信息、居住、文化、

6、教育、工业无直接关联二、国内外高铁站区商业规划和业态选择1、"三圈层"理论的应用"三圈层"理论在国内外一些著名的高铁站区商业规划和开发中也被广泛应用具体详见表2。表2国内外高铁站区发展城市城市发展现状高铁站区发展定位功能与业态法国里尔正在衰落的传统工业城市推动城市产业结构转型激发城市活力的城市中心区办公、餐饮、会展、零售为主兼顾娱乐、居住和教育韩国首尔发展缓慢甚至经济衰退推动城市经济复兴的中心商业区数码产品中心文化娱乐设施、电影院、时尚购物中心、餐饮服务及大型停车设施石家庄主城快速发展需要优化主城功能布局消除铁分割火车站金融商务圈服务外包、商务会所、高端

7、商品消费、商务服务以及休闲娱乐长沙城市需要实现跨越式发展城市生态CBD商业办公、金融总部、购物中心、餐饮、休闲娱乐、文化设施、住宅2、相关商业规划、发展案例介绍（1）、德国法兰克福-高铁与会展业、商业互动发展ICE （德国高铁）早在1980年代已经涵盖主要大城外还跨越邻近国家；法兰克福中央车站的改建规划将铁运行系统移至地下在火车站原有的空地上将形成138公顷的再发展空间。法兰克福项目规划以公共服务配套-会展中心建设和高铁车站改建作为高铁站区发展启动引擎然后逐渐集聚各种商业业态逐渐完善最后派生出居住属性区域的发展态势初步显现（表3）。表3法兰克福高铁站商业发展阶段阶段第一阶段：会展中心先行商业初

8、露 端倪阶段（1985-1995）第二阶段：商业业态逐渐丰富配套逐渐完善阶段（1996-2005）第三阶段：商业发展成熟住宅全力开发阶段（2006至今）挑战法兰克福没有足够的展出场地旺盛的只能伴随着博览会的召开而出现随着会展业和商业发展集聚对交通要求提高机遇作为德国第三大城市城市基础较好工业生产热潮催生新的会展博览中心出现市民对会展中心认可度逐渐提高利用率越来越高高铁站区改建开始提出地区经济逐渐繁荣建设重点规划并建设完成会展中心为拉近与城区的距离感公共交通络逐步完善与会展业配套的商业首先出现而后服务性商业比重逐渐增大高铁站的改造规划使区域功能整合进一步升级车站入地留出空间可以建设新的商业中心出

9、现住宅项目（2）、法国的里尔-高铁站促进城市综合功能区发展的典型里尔是欧洲北部高铁络中的重要枢纽城市伴随着TGV（Train a Grande Vitesse）线的修建火车站周边开发了"欧洲里尔"大型综合体项目实现城市成功转型。里尔是一个传统的工业城市随着1993年巴黎至里尔高速铁的建成并围绕高速铁车站建设欧洲里尔（Lille Euroe）工程实现了成功的转型成为一个以商务办公为主的城市。欧洲里尔项目位于新老火车站之间交通极为便捷项目几乎涵盖了商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等所有城市功能投入使用以来逐步成为新的城市中心。该项目位于里尔旧城东北边缘是里尔旧城和市郊之间的一

10、个狭长地带由于紧邻旧城保持了与旧城传统商业中心的便捷了解。欧洲里尔不仅拥有TVG这一能带来大量客流的独特优势同时强调与市区、临近区域的交通便捷性了解周边城市的城市快速穿越基地边缘强化了基地的交通优势。里尔的建设注重了区域的形象与展示最先配备的物流与会展功能不仅能为传统工业的升级提良好的基础同时也为区域奠定了良好的形象。接下来依次发展商业中心继而逐步满足商务办公的需求最后开展公园、广场等公共空间建设。注重功能的多样性与互补性区域功能完善设施分布合理。区域内各不同功能板块间由共建、绿化、娱乐设施等相了解在完善区域功能的同时实现了各板块间的合理结合(图2)。图2 里尔高铁站的功能区组合三、总结与启示

11、根据"三圈层"理论内容结合国内外高铁站区规划案例的研究可以总结出高铁站区商业点业态规划和发展的规律为我司高铁站区项目-绿地之窗提有益启示。第一商业点布置 需有商务办公、餐饮等商旅服务功能。由于高速铁的开通带来了大量的以商务和旅行为主的客流使得高铁区与第三产业中的服务业密切相关包括商务、餐饮、住宿、会展、公共服务和休闲旅游等。我司绿地之窗首期规划用地(我司用地全在核心区内)性质就是以商服和旅游业（酒店宾馆）为主打造零售、餐饮和主题商业等多种商业业态契合高铁站区开发需要也符合开发的一般规律。第二高铁站区的发展要与城市经济形成互动与所服务地区的经济水平和产业类型发生关联为城市相关产业发展提方便和良好服务。因此高铁站区的商贸发展无论是从区域内需求还是与外部了解来看均有很大发展空间。下一步重点是要通过提高区域内商业地产的开发品质和招引大型企业入驻增强区域集聚能力与老城区和重点商贸片区形成联动发展的态势促进本区商业发展。第三高铁站区商业发展的需要一个培育的过程但是总体的发展前景是光明的。开发伊始商业发展均以配套高铁