昆山市物业服务收费管理实施细则

1、昆山市物业服务收费管理实施细则政策解读查阅次数：1607次 发布时间：2010年9月21日为了促进我市物业服务行业健康有序发展，进一步规范物业服务收费行为，更好地维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家相 关法律、法规及有关规定，结合三年来我市物业服务行业出现的新情 况和价格管理实际，在广泛征求各方意见的基础上，市物价局会同市 住房和城乡建设局对原昆山市物业服务收费管理实施细则（试行）进行了修改、补充和完善，重新制定了昆山市物业服务收费管理实施细则（以下简称实施细则），业经市政府第 30次常务会议讨 论通过，于2010年10月1日起执行。现对其解读如下：一、什么是物业服务收费？ 物业服务收费

2、，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业 使用人所收取的费用。二、 物业服务企业公共服务费用主要有哪些构成？物业公共服务 费用由管理服务人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业 共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产 折旧、经业主大会同意的其他费用、合理利润（普通住宅不超过8%）、 法定税费组成。三、 物业服务收费有哪几部分组成？ 我们通常所讲的物业费（物 业服务收费）包括公共服务费和代收代办服务费、特约服

3、务费等三部 分组成。四、物业服务收费定价机制是如何规定的 ？普通住宅的物业公共 服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价；非普 通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部 分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费 等实行市场调节价。五、普通住宅与非普通住宅的区分标准是什么？ 实施细则将 小区区域规划户型建筑面积全部大于 144 m2的商品住房，各类别墅、 低层住宅、高级公寓等住宅商品房定性为非普通住宅。六、住宅物业公共服务收费是如何管理的？ 在业主、业主大会选 聘物业服务企业之前，通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业 公共服务费，应当签订

4、书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门 备案。前期物业管理阶段，采取协议方式选聘物业服务企业的，普通住 宅公共服务费应当经价格主管部门核准；非普通住宅物业公共服务费 应当向价格主管部门备案。业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准需调整的，物 业服务企业应采取公开方式征得二分之一以上业主意见，普通住宅应 经价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向价格主管部门备案。住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，普通住宅应经价格 主管部门核准后执行，非普通住宅应当向价格主管部门备案。业主大会成立后的普通住宅公共服务费收费标准，在价格主管部 门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业

5、服 务合同中约定执行七、普通住宅的物业公共服务收费标准是如何制定的？ 普通住宅 公共服务收费，实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准为：一 级 0.20 元/月.平方米、二级 0.40 元/月.平方米、三级 0.60 元/月 .平方 米、四级 0.80 元/月 .平方米、五级 1.00 元/月 .平方米、六级 1.20 元/ 月.平方米、七级 1.40 元/月.平方米，具体执行标准可上下浮动 20% 。八、住宅小区物业管理服务等级是否就是物业企业资质等级？ 小 区物业管理服务等级跟物业企业资质等级没有任何关系，与等级收费 标准相对应的普通住宅物业管理服务标准是由江苏省质量技术监督局 发布的江

6、苏省住宅物业管理服务标准规定的，它对物业服务企业 给小区提供公共服务，房屋、共用设施、设备维护与管理，清洁管理， 园林绿化养护与管理，安全防范，档案资料等六个方面日常管理服务 都作出了详细规定，各项指标从一级到七级都作了量化。而物业行政 主管部门颁发给物业服务企业的资质等级，与该企业的注册资本、服 务规模、服务人员专业结构等情况相对应。各住宅小区的物业管理服 务等级在业主或使用人与物业企业签订的前期服务协议（物业服务合 同）中都作了明确约定。九、物业公共服务费是如何计算的？ 物业管理公共服务费以房屋 所有权证登记的建筑面积计算，同时扣除车库面积，阁楼面积按一半 计算；未办证的以售房合同中房屋建

7、筑面积或房产测绘部门实测的房 屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。十、代收代缴费用是如何规定的？ 物业的电梯、水泵、中央空调 等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由 物业服务企业单独列帐， 合理、公开分摊，并要定期向全体业主公布。十一、闲置房如何交纳公共服务费？ 业主办理入住手续后未入住、 未使用的物业，业主应向物业服务企业书面告知，物业公共服务费用 由业主按规定标准的 70% 交纳。十二、分批交付住宅如何交纳公共服务费？ 实行政府指导价的前 期物业管理住宅小区， 因开发建设单位原因分期开发， 分批交付使用， 给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染

8、的，业主交纳的物业管理 公共服务费应低于规定标准的15%30%，具体范围、比例可在前 期物业管理委托合同和前期物业管理服务协议中约定。不作约 定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。十三、停车、经营收益是如何分配的？ 占用业主共有的道路或者 其他场地停放汽车的，利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备 进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按 30% 用于补贴物业服务费， 70%纳入住宅专项维修资金。 业主大会成立后， 可以参照上述规定的标准，收益由业主大会决定并按业主委员会与物 业服务企业合同约定使用。十四、装修垃圾是否可收取清运费？ 业主、物业使用人装修产生

9、的垃圾应支付装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积3 元 /平方米。十五、临时停车收费是如何规定的？ 进入小区临时停车 ,半小时 （含半小时）内不收费；一小时内（含一小时），2 元/次；二十四小 时（含二十四小时）内， 5 元 /次；超过二十四小时的，按时按次累计 收费。进入物业管理区域执行公务的执法车辆和消防、抢险、救护、 环卫等特种车辆，以及业主的搬家车辆，不得收取停车费。十六、小区业主（物业使用人）停车收费是如何规定的？ 室外停 放，由业主或业主委员会与物业企业在每月 100 元、上浮不超过 20% 、 下浮不限的范围内商定。室内停放，业主拥有车位使用权的 （业主独用 车库除外 ），由业主与

10、物业企业在每月 50 元、上浮不超过 20% 、下浮 不限的范围内商定；业主不拥有车位使用权的，由业主与物业企业在 每月 250 元，上浮不超过 20% 、下浮不限的范围内确定。机械架空停 放，按普通停车收费标准上浮 20% ，下浮不限的范围内确定。十七、物业企业是否可向业主收取押金、保证金？ 物业服务企业 不得擅自向业主、使用人收取装修押金、保证金等费用。十八、实施细则何时生效？ 本细则自 2010 年 10 月 1 日 起执行，关于印发 昆山市物业收费管理实施细则 （试行） 的通知 （昆政发 2007 37 号）同时废止。十九、实施细则 是否对物业日常管理都作出了具体规定？ 实 施细则只针对符合国家物业管理企业资质要求的物业服务企业对各 类物业实施管理提供服务的收费行为作出了明确规定；而物业企业日 常管理活动，由国务院物业管理条例、 江苏省物业管理条例、 苏州市住宅区物业管理条例等法律法规对其另有专门规定。今后 广大市民在涉及物业服务收费标准、住宅小区停车