万达集团项目发展操作手册（新版）

1、万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 1 of 30万达集团万达集团项目发展操作手册项目发展操作手册20082008 年年 1212 月月万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 2 of 30前言：感谢各项目公司长期以来对集团项目发展工作的长期支持。集团 2008 年底进行新的发展模式调整，发展部根据集团领导指示，特制定本项目发展手册。本手册分五个部分：第一：新项目选址标准。这是根据董事长的讲话精神整理出的选址纲要。第二：项目发展流程。在集团制度的基础上，进一步细化了项目发展流程，明确了各部门的分工。第三：前期调查问题清单。这是各个相关部门提出的针对项目发展过程中，需要了解的各类

2、问题。其中 a 类问题是在初次申报项目时需要提供的资料。经主管发展副总裁确定进入可研阶段后，再进行 b 类问题清单的调查。第四：针对政府宣传的要点。主要打动政府的就是项目有关税收和就业等优势，而只有长期持有和先租后建的模式才能支撑政府的税收和就业。第五:附件。主要是发展过程中需要填写的表格等。董事长说过“不发展才是最大的风险” ，我们都知道发展才是硬道理，发展部愿意为各项目公司的拿地工作贡献最大的努力，再次感谢各个项目公司对集团发展工作的支持！万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 3 of 30一、新项目选址标准：1、新项目选址标准、新项目选址标准根据集团发展的需要，新项目选址标准如下

3、，1.目标城市：重点发展直辖市、副省级城市、计划单列市、省会城市和地援城市（具体参照以下 43 城市名单） ，但不局限于以上城市，可以根据项目的具体情况扩大目标城市。例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以发展。序号序号城市名称城市名称序号序号城市名称城市名称直辖市（直辖市（4 4 个）个）a01北京a02上海a03天津a04重庆副省级城市（副省级城市（1010 个）个）b05广州b06沈阳b07南京b08武汉b09成都b10西安b11哈尔滨b12长春b13杭州b14济南计划单列市（计划单列市（5 5 个）个）b15大连b16宁波b17青岛b18厦门b19深圳其他省会城市（其他省会城市（161

4、6 个）个）c20石家庄c21太原c22呼和浩特c23合肥c24福州c25南昌c26郑州c27长沙c28南宁c29海口c30贵阳c31昆明c32兰州c33西宁c34银川c35乌鲁木齐地级城市（地级城市（8 8）d36无锡d37苏州d38温州d39东莞d40鞍山d41包头d42徐州d43嘉兴2.项目位置：在城市的核心商业区、大型居住区均可，商业区项目要求具有较好的万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 4 of 30商业氛围，居住区项目要求周边 3 公里半径内人口不少于 30 万；3.用地规模：土地规模超过 100 亩，一般以 200-500 亩为宜。4.临街要求：至少有一侧边界紧临主干道

5、，最好四面临街，不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流等天然屏障分割。 。5.项目距离：如本城市已有万达广场项目，新项目位置需距离老项目宜超过 3 公里以上，最好超过 5 公里；6.用地性质：重点发展城市综合体项目。而只有在综合项目做完后，而还没有拿到新的综合体项目之时，可以拿一个小住宅项目做暂时过渡性安排。7.经济测算：要求能现金流自身平衡。8.放宽条件：如项目位于大城市的核心商业圈，可适当放宽条件。万达城市综合体有很多种组合，主要有三种：其一是地块面积较大，可以包括大型购物中心、五星级酒店、5a 级写字楼、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。例如太原项目。其二是面积适中，只建大型

6、商业和公寓，例如苏州项目和成都项目。其三是项目位置较小，而且住宅售价较低，则只建购物中心和底商，例如洛阳项目等。 2、拿地线路：、拿地线路：孙子兵法讲“庙算胜者得胜多矣！” ，项目发展工作也需要先进行“庙算” ，即明确“拿地线路” ，明确拿地线路需要进行如下准备：1、掌握国际、国内的经济政治格局：国内、国际经济政治风云变换，如何理解和把握时局，如何理解董事长的发展战略的确定及战略的调整，都是在拿地时需要作为背景因素需要考量的。2、理解城市经济的发展与布局：在到任何一个城市发展的时候，不能完全被政府提供项目所束缚，而应该在城市发展格局的角度，分析城市发展的阶段，人口和产业的布局与发展重点。3、分

7、析城市或者区域的政治格局：在分析了城市的发展格局后，还要了解城市、区两级政府的领导人的态度、立场和心理动机。在推动项目的时候，要求详细的分析各个政府官员的心理因素，然后才能采取适当的办法进行深入工作。4、对项目地块价值深入挖掘：在拿到地块后，要挖掘出地块的最大价值。而我们集团的商业地产的竞争能力使得我们具备了独特的商业优势。5、对当事人的判断与对策分析：除了政治格局之外，还有一些其他的当事人，在认真对他们进行分析的基础上，控制谈判节奏，把握主动，促进项目的取得。不但使得每个当事人各得其所，而且也可以积极促进项目的发展，起了到事半功倍的效果。6、设计整套的拿地策略；在认真分析了上述的诸多因素之后

8、，针对每个项目，都要设计出一套完整的拿地策略，也就是“拿地线路” 。如果拿地线路足够顺畅，也就是“庙算可以得胜” ，则拿到该项目的可能性也就非常大。明确了选址标准和拿地线路之后，取得项目就变得有计划，而且也现实可行了。万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 5 of 30二、项目发展流程：1、发展信息通报：、发展信息通报：由地方公司发起项目信息，其项目信息的发起，须由地方公司的总经理签字确认；项目信息的通报需提供以下文件：项目信息表 项目市场调研表 问题清单 a 部分及简单经济测算，以上上报信息通过 oa 上报给集团发展部。发展部收到项目后，即分配专人负责该项目。发展部根据项目信息的基本

9、情况，对项目资料进行分析，对项目的后期工作提出初步的建议，并请项目公司补充完成项目资料。2、发展信息初步审核、发展信息初步审核发展部在得到项目充分资料的基础上，对项目进行评判，完成项目审核意见内联单并报主管副总裁。由主管副总裁做出后续工作建议。后续工作意见有三种：1、同意，开始进入项目可研阶段。并请规划院开始进行方案设计。2、跟进，提出后续工作的重点、拿地线路等，待项目公司完善后重新进行评价；3、放弃，不符合集团的选址标准，明确放弃该项目，并报董事长备案。3、项目可研分析、项目可研分析在得到主管发展副总裁同意该项目的确认后，项目公司继续开展工作。在投资部和成本部指导下完成正式的项目可研报告 ，

10、可研报告主要突出项目的市场情况分析和项目成本测算，以测算该项目的可行性。项目的成本及价格测算务必要求准确，减少误差，可研报告需由项目公司总经理最后审核。其中，市场调研部分，由集团项目管理中心营销部和项目公司等共同确认；项目中是否适合做酒店，以酒店建设公司意见为主要决策参考；项目中是否适合做购物中心，以商务部的意见为主要决策参考。集团依据三个核心指标对项目进行评判：一、利润率；二、投资回报率；三、现金流。项目的可研报告数据可能直接作为签订经营决策文件的依据。4、项目决策：、项目决策：在项目可研工作完成后，由项目公司向主管发展副总裁提交召开“投资决策委员会”申请。在获得批准后，由发展部负责牵头召集

11、“投资决策委员会”会议，参加对象为“投资决策委员会”全体成员，具体包括为：委员会副主任（集团执行总裁） 、成员（集团各副总裁、项目管理中心总经理、商业规划研究院院长、酒店建设公司总经理、成本控制部总经理、财务部总经理、发展部总经理、投资证券部总经理、商务部总经理、法律事务部总万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 6 of 30经理） 。项目公司在规定的时间赶赴集团汇报。在会议召集前 2 个工作日内，项目公司应将整理后的项目可研报告发送给与会人员。项目汇报中， “决策委员会”各成员在听取项目公司汇报后，对项目的可研进行提问。项目评审会必须有三分之二以上的成员参加方能召开，其中，发展部、成

12、本控制部、投资证券部必须参会。项目评审会由投资决策委员会副主任主持。经与会人员三分之二以上投票同意的项目，方通过评审。对评审未通过的项目，由主管项目发展的副总裁决定是否修改项目条件或改为储备项目或放弃该项目。对评审通过的项目，由投资决策委员会副主任或主管发展的副总裁报投资决策委员会主任审批，投资决策委员会主任有权最终批准或者否决该项目。为了简化流程，对于已经开过已开过评审会但未通过的项目，在条件变有利的条件下，可通过集团 oa 进行表决。表决通过也视为通过评审，同意该项目。（参阅集团发 200863 号红头文件。 ）5、签署项目合同：、签署项目合同：评审通过的项目，由主管发展副总裁批准项目合同

13、要点，项目公司和发展部在合同要点的基础上展开合同谈判、进行土地摘牌等工作。在合同要点的基础上，由法律事务部进行合同的起草。并由项目公司、发展部和法律事务部与政府或转让方进行合同谈判，必要时规划院、投资部、成本部、财务部等须配合参加。在与政府和转让方进行谈判并达成一致意见后，经主管发展部总裁同意，进行合同会签程序。合同会签表见附件。会签程序由项目公司发起，会签表由发展部、规划院、法律事务部会签，必要时还可以增加其他部门参加会签。部门会签后，由项目公司、发展部和法律事务部联合向主管发展副总裁和执行总裁进行汇报。获得批准后，向董事长汇报。在得到董事长签字确认后合同生效。6、土地取得：、土地取得：在与

14、政府签署合作协议之后，进入土地招拍挂牌程序。在政府发布挂牌公告和出售挂牌文件之后，将由项目公司牵头，由项目管理中心、财务、投资、成本、法务、规划院、发展部等部门进行摘牌联合会签，并报主管发展副总裁、执行总裁和董事长批准后进行摘牌。摘牌后，由项目公司负责签署成交确认书，并签署土地出让合同。在签署土地出让合同时，也将由项目公司牵头，项目管理中心、财务、投资、成本、法务、规划院、发展等部门对土地出让合同进行会签程序。7、土地款支付：、土地款支付：项目公司在签署合作意向或正式合作文件后，才可进行付款审批。万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 7 of 30付款须按照集团制度提交用款申请审批 ，

15、并在付款条款清晰后，提前提交用款说明给相关部门，用款审批需按制度取得财务总经理、主管发展副总裁、执行总裁和董事长签字后确认。为了简化流程，提高工作效率，在各项会签过程中，如果没有意见则表示同意，如果为了简化流程，提高工作效率，在各项会签过程中，如果没有意见则表示同意，如果已经提出意见，则表示除已经提出意见之外没有其他意见。已经提出意见，则表示除已经提出意见之外没有其他意见。万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 8 of 30三、前期调查问题清单说明：说明：a 类问题为主要问题清单，b 类问题为全部问题清单，b 类问题包含了 a 类问题。各个问题均是相关部门针对新项目提出的。为了提高工作

16、效率，在发展信息通报阶段仅需提交 a 类问题，b 类问题在进行项目可研分析阶段提交即可。问题清单由各个相关部门提出，发展部在整理时发现有部分重复问题。但是，为了尊重各部门的最初意见，发展部未作删节，全部保留了各部门的问题清单。a 主要问题清单主要问题清单一、用地交易一、用地交易1.地价款数额及具体组成（地下部分若办产权是否需要缴纳土地出让金）2.付款进度3.交地时间进度4.项目交地的标准（地块规划红线内是否达“三通一平”：通路、通电、通上水及场地自然平整）？规划红线外基础设施是否达到“八通” 【 通路、通电（是否能按照开发商的要求量提供 10kv 多回路电源至项目规划红线） 、供热管线通、通雨

17、水排放、通污水排放、通上水、通燃气、通电话暨有线电视】？如不是“三通一平”或“八通” ，则需支付什么费用、多少费用，以及何时支付？5.还迁面积及时间二、规划设计条件二、规划设计条件1.用地面积（用地性质、建设用地多少、道路代征用地多少、绿化代征用地多少、广场代征用地多少）2.容积率。3.建筑密度。4.绿地率。5.不同类型物业面积指标（有无商业占比要求） 。6.日照要求（能了解到当地认可的日照计算软件和单位最好） 。7.限高要求及原因（cbd 限最低，航线限最高等） 。8.红线图、地形图（包括用地范围及相邻周边一个路网范围，至少 500 米、建筑退线要求及道路角点坐标。部分城市还有绿线控制范围及

18、相关退绿线要求。提供电子文件） 。注：周边 500 米一项非常重要，可能被别人挡住日照也可能挡住别人的日照。9.提供规划意见书或控制性详细规划图及指标。万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 9 of 3010. 周边道路规划宽度，是否有拓宽计划或高架桥或下穿隧道计划；是否允许设机动车出入口？城市轨道交通规划图（如地铁、轻轨设计计划，城市道路规划，道路立交规划方案等等） 。11. 停车位要求（按照机动非机动分别描述） 。12. 面积计算的地方规定以及地方关于土地与规划设计方面的规定。13. 人防要求（可否缴费异地建设，规模、标准、费用） 。14. 有无节能减排强制性要求（如雨水再利用、中

19、水、地源热泵等） 。15. 是否有回迁项目？具体要求（希望能将条件一次提清，经常因为开始没谈清楚，不断增加而影响整体规划） 。16. 城市地图。项目位置，目前已建成商业中心位置，正在建设的类似项目的位置，城市主要交通设施位置（机场、火车站、地铁站、公交总站等） 。政府所在地位置。17. 城市总体发展规划及区域的控制性详细规划或城市总体规划类文件。18. 场地内一栋建筑的地勘报告注：以上所有项设计条件交接时最好不得写出“按当地规定或按国家要求或以满足当地日照要求按规划院设计”等根本无法参照执行的类似表述。三、市场售价三、市场售价19. 城市房地产市场概况 （1）07、08 年全市及项目所在区域同

20、类产品，即底商、写字楼、住宅、soho 公寓等产品的供应量、成交量、成交均价、成交套数是多少？（2）09 年全市及所在区域同类产品（底商、写字楼、住宅、soho 公寓）的新增供应量是多少？20. .市场在售商品房价格分析与确定（提供 10 个同类产品的调研表，内容包括项目名称、开发商、项目位置、建筑面积、销售面积、工程进度、销售进度、销售价格、产品户型、业态类型等）21. 办理预售证的条件？22. 对于地下商业面积，当地政府是否可以办理独立的产权证？23. 对于地下车库面积，当地政府是否允许销售，能否办理独立的产权证？24. 住宅、写字楼底商是否可以通天然气？25. 写字楼是否可以分隔销售、产

21、权是否受影响？26. 对于人防兼地下车库的面积（平战结合） ，当地政府是否允许销售，能否办理独立的产权证？如不能，是否需交纳人防设施的使用费？费用多少？四、报批报建费四、报批报建费27. 城市基础设施配套费（回迁部分是否缴纳，及缴纳的标准）如需支付，住宅配套费单价为多少？商业配套费用如何计算？28. 教育配套费29. 人防报建费（或人防异地建设费）30. 水增容费万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 10 of 3031. 燃气增容费32. 热力集资费33. 土地增值税预征税率（按不同物业类型，普标住宅，非普标住宅，商业） 、所得税预征收益率、土地使用税）34. 项目红线外七通一平的全

22、部费用或现状描述；35. 税收返还政策（市、区比例） ；36. 供电高可靠性费用（双回路，供电局） ；37. 物业维修基金（房管局） ；38. 劳保统筹费用（建委） ；39. 绿化异地建设费用（园林局） ；40. 红线内的管道迁移改造费用或现状描述；41. 政府优惠政策五、财税问题五、财税问题42. 土地契税的计算基础包含哪些土地成本？43. 契税税率？44. 城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加的税率？45. 是否存在地方性基金，如：物价调控基金、防洪保安基金、水利建设基金、粮食风险基金等，如存在费率是多少？计征基础是什么？46. 如存在还建，还建部分是否征收营业税金及附加？47. 如

23、存在还建，还建部分是否征收土地增值税？48. 所得税预征时，所采用的预计计税毛利率？49. 所得税税率？50. 能获取何种税收返还政策，针对各税种（契税、营业税、土地增值随、所得税、房产税等）的具体返还比例是多少？51. 税收返还中，所涉及各税种的中央、市级、区级留成比例分别是多少？万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 11 of 30b 全部问题清单全部问题清单第一部分、成本部、规划院问题第一部分、成本部、规划院问题一、综合信息一、综合信息1、 当地办理建设手续的有关职能部门、单位清单，建设程序中的收费、办理时限等有关文件。 （收费明细可参考：报批报建费用清单）并提交收费的文件依据。

24、2、 与政府或转让方签署的任何协议。3、 政府给予的优惠政策。4、 政府相关部门发布的项目相关信息与书面文件。5、 当地土地获得的途径及需办理的相关手续。6、 本项目土地使用年限、土地使用性质（土地使用要求） 。7、 本项目土地交付时间。二、获取土地使用权的有关事项二、获取土地使用权的有关事项8、 本项目土地费用的组成内容及支付时间。9、 是否需支付市政配套费？如需支付，住宅配套费单价为多少？商业配套费用如何计算？10、土地价款中是否含土地契税？如不含，则土地契税是如何计算？计税基数包含哪些内容？税率是多少？ 11、项目交地的标准（地块规划红线内是否达“三通一平”：通路、通电、通上水及场地自然

25、平整）？规划红线外基础设施是否达到“八通” 【 通路、通电（是否能按照开发商的要求量提供 10kv 多回路电源至项目规划红线） 、供热管线通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃气、通电话暨有线电视】？如不是“三通一平”或“八通” ，则需支付什么费用、多少费用，以及何时支付？12、满足项目使用要求的市政各配套管线或支线接入地块时，是否需另外付费？13、获取土地是否支付中介费？费用多少？如何支付？（能否抵扣税金）14、对该项目的雨污水排放要求为“二级生化处理”还是“直排”？15、提供项目的土地评估报告（如有） 。16、提供项目所在地的地形图、地块周边道路的地下管线图。三、规划方面三、规划方面17

26、、提供经政府认可的项目经济技术指标（如有） 。18、拟定的规划方案中的交通组织设计（尤其是机动车辆出入口）是否能得到政府部万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 12 of 30门（规划、轨道交通、铁路等）的确认？19、本地块已批准规划是否会变更？（如未来可能的市政工程建设对地块退界要求及建筑物限高有无影响等）20、本项目用地面积是多少？是否含代征土地面积？是否承担代征地的土地费用，代征地今后作何用处，其中代征绿地和道路的建设费用由谁承担？提供项目用地红线图（如有） 。21、项目是否有限高要求？22、提供政府对本项目的规划设计条件，要求建设有哪些公共配套设施？每种公共配套的建设面积及依据

27、（如：物业管理用房配置要求及面积，当地物业管理条例是如何规定的？本项目需配置多少面积的物管用房？）？是否可以销售？不能销售的，产权归属？23、是否需开发商建设诸如市政道路、桥梁、学校等公建配套设施或缴纳相应的公建配套费？费用如何计算？24、当地政府是否对人防设施建设有硬性要求？需建人防面积是如何规定和计算的？可否不建人防只交纳人防异地建设费？费用如何计算？25、当地停车位设计标准，项目周边停车位的租售情况如何？是否考虑双层机械停车位的预留空间？26、提供当地城市规划管理规定（含所有规划类强制性要求：重点是道路开口要求、容积率计算原则、停车位要求、限高及退线要求、建筑密度要求、绿地率要求、绿地计

28、算原则等）27、提供项目用地现状电子地形图，图幅应涵盖用地红线周边 200 米范围或更大范围。日照控制28、日照条件对于地产开发影响重大，拿地之前应详细了解。（中华人民共和国国家标准住宅设计规范gb 50096-1999 （自 1999 年 6 月 1 日起施行）中关于住宅建筑日照标准的规定如下：5.1.1 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中应有二个获得日照。 （注：居住空间指卧室、起居室、客厅和餐厅的使用空间）5.1.2 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范gb 5018093 中关于住宅建筑日照标准的规定。

29、 （中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范gb 5018093（自 1994 年 2 月 1 日起施行）中关于住宅日照标准应符合如下标准：大城市在有效日照 816 时间带内，大寒日不小于小时，冬至日不小于小时。 ）上述内容为国家标准，但各地规划部门的具体规定常有不同，应重点了解下列问题：大寒日、冬至日的日照时间值；日照时间值得计算方式是“单一时段连续日照时间” 、 “分时段累积”还是“全天不限时段累积” （前者最严，后者较宽松，应争取后者） ；“分时段累积”时，分几个时段（越多对我方越有利） 、最短时段的时间要求（越短对我方越有利） ；是否指定日照计算软件、指定日照软件的名称；项目用地内

30、新建建筑的投影进入相邻地块的限制；项目用地周边是否有高层建筑遮挡我方，是否有住宅、托幼、学校、医院病房等高日照要求的建筑易被我方遮挡；新建建筑对相邻原有建筑日照影响的规定；项目开发性质是“新建”还是“旧区改造” ，后者通常要求会比较宽松；万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 13 of 30是否允许纯北向户型；不满足日照要求的户型的处置方式（如：是否需要公示、可否转为公寓销售等） ）四、地块现状四、地块现状29、项目所在区域是否属于低洼地区？目前地块的标高，与四周道路的高差？30、本项目的动迁情况介绍，是否需考虑回迁用房？31、土地上现有建筑物的类型与面积；地块上是否有其它现存的需要清

31、除的障碍物？目前是否建有人防设施及其他地下的构筑物，如桩、基础、污水处理池、化粪池等；地块内的有无需要保护的建筑、公共设施及公建配套，如古建筑、有特殊历史意义的建筑、人防设施、变电站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费，补偿费用为多少？是否已含在土地成本中？32、当地政府对地块内的园林和树木是否有保留、保护的要求？如没有，则申请伐移树木需报哪些部门审批，是否需另外交纳什么费用？33、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？34、目前是否有军用设施穿越基地或基地周边地区？35、是否有河流、小溪流经本地块，

32、地块内的湖泊、鱼塘的数量大小和分布，水利及水务部门有无保留及改造的要求？36、地块上从前是否有化工场或对地块存在潜在污染的相关类型的厂房等？此污染问题是否会对未来项目的发展有影响？是否从事过相关的检测工作？如有，提供相关的报告。37、基地周围地块的情况介绍，是否会额外增加项目施工处理费用（如基坑支护等）？五、地块周边市政等影响因素五、地块周边市政等影响因素38、提供该区域的经政府认可的修建性规划方案（如有则提供） 。39、基地周围是否有待建的市政工程？各配套部门是否在地块内有大型设施的规划（如供电局的 35kv、110kv 变电站等）？ （如可能提供实施时间表）40、城市交通未来规划中是否有地

33、铁、轻轨、地下通道等轨道交通穿过小区或从小区边经过？如有，是否承担部分建设费用？是否需考虑轨道交通的审核、维护等相关费用？未来是否有城市规划主道路从地块边经过？（例如高架路、立交桥等）41、小区上空或周围是否有高压线或微波带通过？是否会对小区规划造成影响？（例如限高、退界等）42、未来是否有规划中的河道改造从地块边经过？对本地块的开发有何影响？43、地块是否与外界主干道有畅通的通道？今后施工时工程车辆是否能顺利通行？44、市政、公安、市容等职能部门对本地块建设有何要求和限制？万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 14 of 30六、产权与销售六、产权与销售45、办理预售证的条件、销售过

34、程要缴付何种税费？shopping mall 如整体转让，是否需缴纳交易费用？费用如何计算？46、对于地下商业面积，当地政府是否可以办理独立的产权证？47、对于地下车库面积，当地政府是否允许销售，能否办理独立的产权证？48、对于人防兼地下车库的面积（平战结合） ，当地政府是否允许销售，能否办理独立的产权证？如不能，是否需交纳人防设施的使用费？费用多少？49、房产税按哪一种标准征收？租金的 12还是投资（70）的 1.2？50、当地办理建设手续的有关职能部门、单位清单，建设程序中的收费、办理时限等有关文件。 （收费明细可参考：报批报建费用清单）第二部分：财税问题第二部分：财税问题一、契税一、契税

35、51、本项目，土地契税的计算基础包含哪些土地成本？52、契税税率？二、营业税及附加二、营业税及附加53、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加的税率？54、是否存在地方性基金，如：物价调控基金、防洪保安基金、水利建设基金、粮食风险基金等，如存在费率是多少？计征基础是什么？55、是否存在在合作协议上免费或低价提供开发产品给政府的情况？如存在，提供开发产品对应的营业税及附加是否由政府承担？是否可以减免？56、如存在还建，还建部分是否征收营业税金及附加？三、土地增值税三、土地增值税57、土地增值税预征率？如分类预征，各分类预征率？预征周期是按月、季还是年？58、土地增值税是否需要清算？如土地增值

36、税清算，是按项目整体清算，还是按产品业态或分期分别清算？59、是否存在在合作协议上免费或低价提供开发产品给政府的情况？如存在，政府是否可开具、何时开具以开发产品换取土地的发票？按什么价格开具？60、如存在还建，还建部分是否征收土地增值税？万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 15 of 30四、企业所得税四、企业所得税61、所得税预征时，所采用的预计计税毛利率？62、所得税税率？63、预缴所得税是按月还是按季？五、土地使用税五、土地使用税64、项目地块的土地使用税税率？65、出售开发产品停征土地使用税的关键时点？66、土地使用税是按月、季、半年、年计算缴纳？六、房产税六、房产税67、房

37、产税计征时，存在按“租金收入”和“资产原值”两种计税方式，当地是否严格规定，只按某种方式计税？如按“资产原值”计税，当地规定“资产原值”下浮多少比例作为计税基础。68、房产税是按月、季、半年、年计算缴纳？七、印花税七、印花税69、销售房屋款是每月按预收款计算税款并缴纳还是每月按当月签订合同的金额计算并缴纳？八、税收返还八、税收返还70、能获取何种税收返还政策，针对各税种（契税、营业税、土地增值随、所得税、房产税等）的具体返还比例是多少？71、税收返还中，所涉及各税种的中央、市级、区级留成比例分别是多少？72、执行税收返还政策的明确起止时间，以及享受税收政策的明确业务类型（房地产开发业务或租赁经

38、营业务）第三部分：营销部问题第三部分：营销部问题一、共性问题一、共性问题（备注：以下 06 年、07 年、08 年各项数据要单独提供）万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 16 of 3073、2006 年、07 年全年、08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、soho公寓（酒店式公寓）的供应量分别是多少？74、2006 年、07 年全年、08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、soho公寓（酒店式公寓）销售总成交量分别是多少？75、2006 年、07 年全年、08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、soho公寓（酒店式公寓）销售成交均价分别是多少？76、

39、2006 年、07 年全年、08 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、soho公寓（酒店式公寓）销售成交套数分别是多少？77、2008 年全市和项目所在区域内的底商、写字楼、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）整体供应量分别是多少？78、底商、写字楼、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）的办理预售证的条件要求分别是什么？79、底商、写字楼、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）按揭贷款的条件、比例、放款时间？80、底商、写字楼、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）的各种税费分别是多少？二、商业单项问题二、商业单项问题81、对底商层高有无明确规定、是否可以做夹层？82、住宅底商是否通燃气、是否可以

40、用来做饭店或酒楼？83、写字楼底商是否通燃气、是否可以用做饭店或酒楼？三、写字楼单项问题三、写字楼单项问题84、写字楼是否要求必须整层销售、面积分隔有无条件限制？分隔销售产权是否受影响？85、写字楼是否可以通过做政府工作接通天然气？四、住宅单项问题四、住宅单项问题86、住宅户型面积是否受 70、90 政策影响？87、住宅面积大小不同对贷款比例、税费是否有不同的规定？88、住宅地址是否能够注册公司？五、五、soho 公寓（酒店式公寓）单项问题公寓（酒店式公寓）单项问题89、soho 公寓的性质定义是什么？90、soho 公寓是否可以通天然气？91、soho 公寓地址是否可以注册公司？92、soh

41、o 公寓是否要求必须精装修？93、soho 公寓的使用成本（水、电、气）等费用比住宅高多少？万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 17 of 3094、关于酒店式公寓是否可以分隔销售？六、车位单项问题六、车位单项问题95、机械式车位和固定车位是否有产权？96、机械式车位和固定车位是否可以进行销售？97、车位销售是否可以办理按揭贷款？98、2007 年全年、08 年全市车位销售供应量？99、2007 年全年、08 年全市车位成交量？100、2007 年全年、08 年全市车位销售均价（万/套）？七、提供七、提供 10 个同档次楼盘的市调报告，内容要求如下：个同档次楼盘的市调报告，内容要求如

42、下：101、基本概况：项目名称、开发商、区域位置、占地面积、建筑面积、规划形态、配套设施、开发周期、工程进度、交房时间？102、产品情况：项目底商、住宅、写字楼、soho 公寓等各种产品的户型面积、户型配比、户型套数？103、销售情况：项目底商、住宅、写字楼、soho 公寓等各种产品的开盘时间、销售均价、销售率、并提供各种户型单独的销售率？104、车位情况：各项目车位的数量、类型（机械、固定） 、销售价格、销售率、销售方式、销售时间？第四部分：计划部问题第四部分：计划部问题105、五证办理流程：落实当地房地产报批报建的开发建设流程：办理建设手续涉及哪些职能部门、具体办事流程、各阶段所需资料、办

43、理时限等，预售证需要达到的工程形象进度及其它条件？106、行政事业性收费：落实当地各种行政事业性收费标准、归口收费部门，如市政配套费、散装水泥专项基金、墙改基金、质检、定额管理费、白蚁防治等等？107、地上建筑物：地块上需要拆迁的建筑物有多少（住宅、办公、商业等）？如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况, 并需要在协议中明确货币补偿的标准和金额，如有回迁须明确回迁面积指标及交房标准（必须一次性包死不留活口） 。108、地上构筑物：是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否可以迁移，是否需支付相应的补偿费？109、河道改造或古建筑保护：地块内是否有河道

44、需要改造或古建筑需保护修缮？如有须落实由谁投资改造或修缮？110、地下障碍物：地下是否有人防(防空洞)、文物等？是否有穿越该地块的管线？如光缆(军、民)、电缆、煤、水、电等，尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费？（须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见）建议落实由政府负责拆除和迁移，所有费用由政府承担（即总价包干谈判策略） ，如必须承担须落实相关补偿标准和万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 18 of 30具体额度？111、人防：人防是否有强制性要求必须按国家要求建？建设等级是多少？并落实可否异地交费？（部分城市是按应

45、建人防建筑面积收取，部分城市是按地上总建筑面积或总建筑面积收取。所以，须落实人防异地建设费用的收费面积基数和收费标准，同时落实按规定应建人防的建筑面积，以利于决策是自建还是缴纳异地建设费）如建设的人防按平战结合要求配置，平时做车库出租使用是否需要人防部门批准？是否需要交纳使用费？另人防车库是否可以销售（部分城市可以销售使用权）？112、学校是否需要配置建设中小学？如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题？并落实可否异地交费？113、幼儿园：是否需要配置建设幼儿园？如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题？114、街道居委会、派出所、社区活动中心等：是否需要配置建设居委会

46、、派出所、活动中心等配套设施？如需要则须落实具体建设规模和产权归属等问题？115、车库：车位按多少比例进行配置？多少比例车位必须在地下？地下车库是否可以销售、是否可以办理独立产权（如可以是否需要补交土地出让金？补交标准是多少？）116、地下商业：地下商业（如规划有）是否可以办理独立产权？如可以，是否需要交纳土地出让金？按什么标准补交？117、物管用房：当地对住宅需配置的物业管理用房、物业经营用房等是如何规定的？周边项目是否严格执行此规定？本项目按规定应该配置多少物业用房、具体位置是否有要求（可否为地下室）？118、消防：是否需要配置建设消防站，如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问

47、题，并落实可否异地交费？119、垃圾站：是否需要配置建设垃圾站，如需要则须落实具体占地规模和建设规模等问题，并落实可否异地交费？120、规划道路：地块周边是否有规划道路，如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间（须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见）？能否保证项目开业或交房入伙时同步完成？121、轻轨或地铁：地块周边是否有规划轻轨或地铁？如有须落实规划是否完成？何时开工、何时竣工投入使用？并落实不承担任何额外的配套费用？122、市政管网：水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体位置的确定，落实红线外不承担任何费用，如必须承担须明确额度（即在合同签订或谈判应明确：红线外开发商需承担什么费

48、用，重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求、确定能满足项目需要的双回路变电站(所)与项目的距离、高压变低压的具体数值、是否需要开发商承担红线外的建设费用等）？123、环保要求：项目所在城市及区域，对新建项目的环保（如对餐饮排烟的要求）是否有具体要求？相应的环保达标指标有哪些？124、节能要求：项目所在城市及区域，对新建项目的节能是否有具体要求？相应的节能达标指标有哪些？125、施工额外措施费：紧邻地块边是否有已建好的地铁或大型深基础建筑？是否有合理的施工距离？否则将发生额外的施工保护措施费（如有请给予评估）？126、施工影响：当地政府对该区域内的施工，是否有限制？127、容积率、密度是否

49、可突破？万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 19 of 30第五部分第五部分:酒店公司问题酒店公司问题128、该地块建造高星级酒店的 swot 分析；129、所在城市十一五计划的重大投资项目及分布；130、所在城市现有酒店的平均经济指标，如：平均房价、住房率、revpar（每房收益） 、劳动力成本率、能源成本率等；131、所在城市高星级酒店（四、五星级酒店）平均经济指标，如：平均房价、住房率、revpar（每房收益） 、劳动力成本率、能源成本率等；132、项目周边半径 2 公里内高星级酒店（四、五星级酒店）平均经济指标，如：平均房价、住房率、revpar（每房收益） 、劳动力成本率、

50、能源成本率等；133、所在城市高星级酒店目前人均餐饮消费情况及平均上座率；134、所在城市近五年 gdp 增长率、未来五年预计 gdp 增长率；135、所在城市高星级酒店近五年新增房间数、高星级酒店未来五年预计新增客房数；136、所在城市高星级酒店近五年客源市场增长情况及未来五年增长预测；137、所在城市高星级酒店产品结构（种类及规模统计）及客源结构分析（国籍、市场类别） ；138、所在城市是否有机场；若有，该机场为国际机场或国内机场；若没有，是否有近期规划将建设机场，目前距离该市距离最近的机场位于哪个城市，距离为多少公里。139、该城市过去 5 年接待到访国际及国内旅客的数量统计；140、以

51、项目地块 3 公里为半径的范围内的商务氛围分析，包括：在建或已在运营中的写字楼项目、政府及部队的职能部门；141、有哪些世界 500 强公司已经进驻项目所在城市；142、所在城市引进外资情况或独资、外资企业情况；143、所在城市进出口贸易情况；144、所在城市会展中心的位置，会展中心与项目所在地的距离；145、所在城市定期举办或承办的国际国内性质的大型会议、展会信息。第六部分第六部分:商务部问题商务部问题一、商业环境调查一、商业环境调查146、购物中心调查147、知名百货公司调查148、知名具有规模的超市调查149、具有规模的家居建材市场150、知名餐饮行业调查151、专业市场的调查万达集团

52、万达集团项目发展操作手册 page 20 of 30二、城市经济状况调查二、城市经济状况调查152、城市概况：153、经济状况:154、主要经济指标：地区生产总值人均地区生产总值全区域财政总收入全区域社会消费品零售总额城市居民人均可支配收入人均月收入居民消费价格指数三、现有商圈特色三、现有商圈特色155、地理位置156、主导商业业态157、规模158、代表企业等。四、调查城市万达广场定位四、调查城市万达广场定位159、定位160、项目周边环境161、竞争对手状况五、意见与建议五、意见与建议162、业态建议163、规划建议164、经营规模建议165、其他建议万达集团 万达集团项目发展操作手册 p

53、age 21 of 30四、针对政府的宣传要点1、万达基本情况、万达基本情况万达基本情况介绍的工具包括：企业介绍宣传册 、 企业介绍 ppt大连万达集团成立于 1988 年，经过 20 年发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产 300 亿元，年销售额 200亿元，年纳税超过 10 亿元。万达集团的目标是到 2010 年，企业资产超过 600 亿元，年销售额超过 400 亿元，年利润超过 60 亿元，年纳税超过 30 亿元，成为中国民营企业的龙头企业。商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展

54、，万达商业地产已经从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体（hopsca），成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前拥有近 40 个大型城市综合体项目，其中开业 21 个；目标是到 2010 年建设 60 个左右的城市综合体，持有物业总面积达到 1000 万平方米左右，年租金收入 60 亿元左右。2、产品特征：、产品特征：宣传工具：企业产品宣传 dvd万达集团致力繁荣城市，通过建造万达的“hopsca”城市综合体来促进城市的繁荣，协助政府完成城市的旧城区改造、新城区开发、商务商业区的新建、居住区配套的完善。万达集团通过订单地产与多家国际级企业形成战略合作关系h h（ hot

55、elhotel） ：酒店；：酒店；o o（officeoffice）：写字楼；）：写字楼；p p（publicpublic spacespace）：公共空间；）：公共空间；s s（shoppingshopping mallmall）：购物中心；）：购物中心；c c（cultureculture & & recreationrecreation）：文化娱乐休闲设施；）：文化娱乐休闲设施；a a（apartmentapartment）：公寓。）：公寓。城市综合体产品（hopsca）选址在城市核心商业区或人口较多的次城市商业区，包括五星级酒店、5a 写字楼、停车场、大型购物中心、城市交流空间、公寓等

56、产品。其五星级酒店和 5a 写字楼、公寓将营造区域的 cbd 氛围，大型购物中心将打造区域成为新的商业核心区或增强核心区商业影响力。城市交流空间（大型广场、会所配套等）和停车场将为区域提供大量有效的配套。3、城市综合体的作用：、城市综合体的作用：（以下四点为政府部门，尤其是区政府等部门较为关注的兴趣点）（以下四点为政府部门，尤其是区政府等部门较为关注的兴趣点）万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 22 of 30一、每个综合体为社会新增近万个就业岗位；二、每个综合体每年为所属区创造几千万元甚至超亿元税收；三、城市综合体是一站式消费场所，带进大量国内国际知名品牌，全方位满足群众的消费需求

57、；四、每个城市综合体都创造一个城市新中心，带动服务业的发展。4、万达的开发优势、万达的开发优势（区别于其他房地产开发公司的特点）：（区别于其他房地产开发公司的特点）：优势一：唯一的规划机构优势一：唯一的规划机构万达商业规划研究院是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。优势二：独有的开发模式优势二：独有的开发模式万达采用“只租不售、先租后建”的独有的商业开发模式，具有根据订单进行设计、先租赁后建设、短期满铺开业、租金缴纳率高等特点，并保证大型商业只对外租赁，不对外销售以

58、保证商业的整体经营性。优势三：众多的客户资源优势三：众多的客户资源万达集团经过 20 多年的商业房地产开发与经营，并通过建立“万商会”，联合国内超市、百货、娱乐、电玩、ktv、餐饮、院线、体育等超过五千家国际国内知名零售商合作伙伴。优势四：专业的商管团队优势四：专业的商管团队万达商业管理公司是全国目前唯一一家全国性商业连锁管理企业，管理范围覆盖全国所有的万达广场，管理面积超过 400 万平方米，创造了连续三年租金收缴率超过 98%的行业纪录。万达商业管理公司具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力，以领先国内的商业运营模式，成为万达集团的核心竞争优势和全国知名的商业管理品

59、牌。万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 23 of 30优势五：完善的产业链条优势五：完善的产业链条万达集团下属酒店公司、院线公司、百货公司等多家下游企业，并具有独一无二的商业地产研究员、具有丰厚招商经验和客户资源的商务部、高级酒店是万达集团的支柱产业之一，目前开业和在建的五星级酒店有 16 家, 计划到2010 年使五星级酒店的总数达到 25 家，成为中国拥有五星级酒店最多的企业。万达电影院线是中国排名第一的院线，拥有直属影院 25 家，205 块银幕，2007 年占有全国 10%的票房份额。万达院线的目标是到 2010 年建成 70 家以上的多厅影城，银幕总数超过 600 块，占

60、有全国 30%的市场份额。万千百货是万达集团的新兴支柱产业之一，专营中高档时尚百货，目前已拥有 5 家店。万千百货的目标是到 2012 年，在中国内地开店 40 家以上，经营面积超过 120 万平方米，年营业额超过 100 亿元。万达集团 万达集团项目发展操作手册 page 24 of 30五、附件：附件附件 1：项目信息表：项目信息表项目信息表项目信息表项目地块名称： 调查日期： 区域位置东西四至南北净用地面积总用地面积代征用地面积地块现状简述附件资料附件资料1、 城市地图和项目位置标示2、 google 电子地图项目位置标示（有 google 地图的城市）3、 项目现状俯拍照片4、 项目四