创意园案例研究

1、产品体系&产品定位 功能及产品概念体系构建 增值服务 创意魅谷 体验都汇 创意居住创意办公 数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷 意（艺）展中 心 SOHO公寓 高尚居住区 创意智囊补给 站 体验商业 商务会所 时尚新天地 旗舰体验商业 街 孵化服务中心 增值服务创意居住创意办公 数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷 意（艺）展中 心 SOHO公寓 高尚居住区 创意智囊补给 站 体验商业 商务会所 时尚新天地 旗舰体验商业 街 孵化服务中心 创意魅谷 体验都汇 三大主题创意功能园 创意办公区 数字娱乐蓝创谷 核心功能区 吸聚以数字类创意研发和 创意设计为主的产业

2、集群 吸引行业 新兴数字内容行业 时尚数码 创意移动通信 网络游戏 动漫创作 网络及软件娱乐开发 其他数字娱乐相关研发和 设计行业和机构 新兴视像行业 数字电影、电视系统 3D视像等 多媒体、电子产业 apple、sony等龙头企业 创意办公区 时尚设计灵创谷 次核心功能区 吸聚以设计为主的产业集群 吸引行业 工业设计 建筑设计 科技设计 包装设计 专利、版权设计 新兴形塑产业 品牌设计 教育结构组织 策展行业、活动规划行业 创意办公区 传媒视觉优创谷 辅助功能区 吸聚以创意服务性为主的产 业集群 吸引行业 新兴传媒服务行业 电子商务 分众传媒 网络流通、网络媒体 咨询科技 新兴广告行业 广告

3、设计、广告咨询 出版发行行业 创意办公区 创意办公区的产品特征 创意办公产品营造的原则 打造能激发员工灵感、让他们能更好地进 行脑力创造的办公环境 创意办公区 创意办公的5O标准 o oxygen(氧气)： 生态办公、有氧办公，具有低容积率、低密度和高绿化率的特 征，是区别于都心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的环境优 势； o office park (花园办公)： 拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野 变的流畅而开阔，主要体现在园区景色立体多变，配合建筑组 团的有机交错 o open(开放而自由)： 与城市干道的便捷连接、空间开阔、业态丰富、办公时间的自 由控制 o own

4、(独立私家电梯/空调)： 企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立 出入口，独立的VRV空调，充分保证私有尊享 o opportunity(发展前景)：周边产业的聚集发展前景、城 市区域的发展前景、产品增值的发展前景 创意办公区 创意办公区的产品特征 创意办公的5O原 则 创意产业需求特 征 市场差异化策略 物业形式的多样 化 规划空间的丰富 化 创意办公区 设计手法的弹性 化 物业形式多样化物业组合 创意办公 生态性 多样性 个性化 生态群落办公 新型阳光办公 院墅花园办公 60% 30% 10% 创意办公区 生态群落办公 产品内涵阐述 目标客户：成长型企 业 产品特征： 采用

5、4-5层低层建筑 多创造与自然接触的 空间环境 围合花园式办公环境 采用类村落的建筑布 局形态 单层面积控制在400- 800平方米 创意办公区 新型阳光办公 产品内涵阐述 目标客户：孵化 型企业 产品特征： 8-10层小高层建 筑 注重通风自然通 风采光 创造建筑的内庭 空间以及建筑体 块镂空的空中庭 院 实用率较高 单层面积控制在 800-1000平方米 创意办公区 院墅花园办公 产品内涵阐述 目标客户：品牌型企业 产品特征 有天有地独门独院的办公 环境 采用联排别墅的建筑形态 提供建筑冠名权 单栋面积控制在500-800平 方米 创意办公区 不采用独栋办公，采用联排独立办公的考虑： 创意

6、产业针对的企业为中小型企业或外资、国内大型企业的专业部门和机构，需求面积不应设 置太大； 从对土地的集约利用角度考虑，联排独立办公可提高土地利用率，回报率较高 规划空间的丰富化 院落组群 将低层办公楼、小高层办公楼以及院墅办公楼通过不同的排列 组合方式，组合成变化丰富的院落空间，形成多变的院落群 创意办公区 小高层与多层的结合，丰富建筑天际线 设置多层办公的楼顶花园，以打造立体绿化，丰富小高层的景观视线 通过阳光空中连廊将多高层以及多层和多层之间连接，增强办公楼之间的连通 性 创意办公区 低层 小高层 创意办公区 空中四合院的空 间组合 创造内外交错、 层次丰富的生态 空间 可作为艺术创作室

7、或咖啡室等，营造 办公区的艺术和活 跃氛围 设计手法的弹性化 独立的一栋独立的一栋 办公楼办公楼 变成可单层分变成可单层分 隔的多层办公隔的多层办公 楼楼 可整栋出租可整栋出租 / /出售出售 低层办公变独栋办 公 独栋办公变多层办 公 实现手法 在设计低层办公时将融合低 层办公的连通性和独立性 控制单栋单层面积，保证低 层办公的组合空间一定分割 性 在设计联排花园别墅时，应 采用框架结合，内部留楼梯 口空位，但不建楼梯 创意办公区 增值服务创意居住创意办公 意（艺）展中 心 SOHO公寓 高尚居住区 创意智囊补给 站 体验商业 商务会所 时尚新天地 旗舰体验商业 街 孵化服务中心 创意魅谷

8、体验都汇 数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷 增值服务区 承载功能 孵化器功能 教育及专业培训 会展商贸 产品功能： 核心功能：创意产业园提 供专业孵化、培训、商展 等专业服务 次核心功能：为高新区产 业提供专业服务的集约平 台 创意孵化服务中心 创意智囊补给站 意（艺）展中心 商务会所 产品组合 创意孵化服务中心 产品内涵阐述 服务对象：创意产业园 服务内容： 共享基础技术设施（如办 公场地、通讯、网络） 创意项目推介、技术推广 服务 创业辅导（包括产业咨询、 组织架构、战略规划、市 场支持、融资指导、相关 信息的出版与传播等） 规模：2500平方米左右 经营方式 整体出租

9、给专业孵化器经 营公司 与高新区管委会合作经营 增值服务区 创意智囊补给站 产品内涵阐述 服务对象：西安高新区 服务内容： 专业教育及培训 人才测评与推荐 培训交流 行业交流 规模：2000平方米左右 1个可容纳200人的多功能厅， 600-800平方米 2个容纳40-60人的中型厅， 300平米左右 4个可容纳15-30人的小型厅， 150平方米左右 经营方式： 会议室、场地出租 与高新区管委会/教育机构/大 专院校/科研机构合作经营 增值服务区 意（艺）展中心 产品内涵阐述： 级别：市域级专业会展 服务对象： 核心对象：高新区企业 辐射对象：西安市及陕西地区 服务内容： 创意产品（科技、文

10、化、时尚产品） 展示、交易会 创意产业/高新技术体验博览会 搭建创意产业交流平台 系列论坛活动 规模：1000平方米左右 经营方式： 场地出租 与高新区创意办/专业筹展公司合作 经营 增值服务区 商务会所 产品内涵阐述 服务对象 创意产业园入驻企业 创意产业园就业人士 创意产业园居住人士 功能设置 商务中心 商务会客厅 高档餐饮设施 休闲康体设施（包括SPA、室内 恒温泳池、健身中心） 规模：2000平方米 经营方式： 可考虑与酒店集团合作经营 增值服务区 增值服务创意居住创意办公 意（艺）展中 心 SOHO公寓 高尚居住区 创意智囊补给 站 体验商业 商务会所 时尚新天地 旗舰体验商业 街

11、孵化服务中心 创意魅谷 体验都汇 数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷 创意居住区 承载功能： 为创意产业园的就业人口提供居住配套 满足社会人口的购房需求 SOHO公寓 高尚居住区 创意产业创业人士 西安及高新区的创意阶层 社会中高档消费群 产品组合 SOHO公寓 目标客户 创意产业园打工创业一族 高新区年轻一代、创意阶 层 产品定位 18层以上高层 以40-100平方米的小户型 为主 可设计成loft、错层空间 价格定位 总价控制在35万以内 均价4200元/平米（带装 修） 指当前价格 创意居住区 高尚居住区 目标客户 西安及高新区中高收入社会 人群 延续枫林绿洲的主流客户

12、群 产品定位 物业类型：12-18层中高层 为主，注重产品均好性 户型设计延续枫林绿洲的主 力户型，面积集中于110- 160平方米，局部优化产品 设计 价格定位 总价：40-60万/套为主 均价：3800-4000元/平方米 （指当前市场价格位置） 创意居住区 增值服务创意居住创意办公 意（艺）展中 心 SOHO公寓 高尚居住区 创意智囊补给 站 体验商业 商务会所 时尚新天地 旗舰体验商业 街 孵化服务中心 创意魅谷 体验都汇 数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷 体验商业区 承载功能 创意产业产品贸易、技术贸易功能 创意产业园的窗口及重要的体验型展示平台 为创意产业园注入

13、休闲、时尚等多种体验元素，营造创意氛围 生活、办公配套型商业 旗舰体验商业区 创意新天地 与创意产业紧密结合 创意产业下游商品、技术贸易 时尚科技数码产品、技术贸易 科技体验娱乐 与休闲商业、时尚消费结 合 为办公人群和购物消费人 群提供休憩场所 为居住人群提供日常消费 产品组合 旗舰体验商业街区 产品内涵阐述 商业形态 主题型商业园区 以展示、体验为核心，以及 与之相关销售功能 规模：1.5万平方米 经营组合 时尚数码SHOWROOM店、概念 店 品牌产品旗舰店 视像、音响产品体验店、技 术展示店 时尚设计概念店 复合图书博览馆 网络游戏、动漫娱乐体验 体验商业区 体验商业街区的产品特征 空

14、间规划 商业建筑街区的空间 组成 围绕小型广场、中心 花园等开敞性组织单 栋商业建筑 采用旗舰店/体验点聚 合形式，以多栋“玻 璃盒子”式的商业建 筑体组成 栋与栋之间可用连廊 连接 建筑形式：玻璃盒子 提供充分的商业展示 面 单栋面积约在200- 1200平方米不等 体验商业区 开敞性空间开敞性空间 休息厅、茶座、咖啡座休息厅、茶座、咖啡座 展示性强的玻璃盒子展示性强的玻璃盒子 创意新天地 产品内涵阐述 商业形态 2层特色底商商业街 规模：1万平方米左右 经营组合 风情餐饮：酒吧、品茗吧、咖啡 时尚休闲：SPA、美容、时尚服饰 艺术消费：艺术画廊 体验商业区 创意新天地的产品特征 将底商街铺

15、化规划 增加休闲空间，让人驻留，产生消费 增加底商商铺的临街面和展示面，吸引人流 根据市场经验，每间铺面大概在20-80平方米，可 灵活组合和灵活间隔 体验商业区 人流走线 休休 闲闲 空空 间间 休休 闲闲 空空 间间 整体功能布局 说明： 商业布局设想 总体靠东布置，交 通通达性及展示性 更好，可方便辐射 高新区 旗舰体验商业布置 在产业用地内，利 于与产业间的互动 时尚商业街区布置 在住宅用地内，面 对住户和办公区客 户，同时可辐射附 近产业园区 商务会所兼顾创意 办公区和住宅，同 时对外经营 创意办公创意办公 区区 创意居住创意居住 区区 体体 验验 商商 业业 区区 增值服务增值服务

16、 科技六路科技六路 团结南路团结南路 创意办创意办 公区公区 创意居创意居 住区住区 体体 验验 商商 业业 区区 增值服务增值服务 科技六路科技六路 团结南路团结南路 入口广场入口广场+ +标志性构筑物标志性构筑物+ +交通中交通中 心心 （二）国内外创意产业园发展 案例研究 案例选取考虑 政府主导上海多媒体产业园产业园功能平台 企业自发聚集798创意产业园创意企业的需求特征 开发商主导海上海物业功能载体 政府/开发商合作香港数码港合作模式 案例：上海多媒体产业园 园区功能 多媒体技术与产品 的展示、交易、培 训与制作 物业发展特点 总建筑面积约35万 平方米 5A级高档写字楼 四星级多媒体

17、商厦 酒店式单身公寓 高档住宅小区 政府主导 会展平台 教育平台 技术平台 投资平台 七个中心 四个功能平 台 影视制作 动画漫画 广告制作 多媒体制作 游戏开发 工业设计 影视制作 产业类 型 政府主导 借鉴与启示 政府主导的创意产业园特点 通常以培养新生创意产业企业为目标，从而达到产业升级的目 的，因此在产业园的打造过程中偏重各种功能平台的建立，为 创意产业企业提供优越的发展空间和物质支持 针对不同的产业特征提供专业化、针对性的服务 对本项目的借鉴与启示 本项目应建议与高新区管委全面合作共同承担起建立各种功能 平台的主导作用，建成教育培训平台、创业平台、投资平台和 会展平台等 政府主导 案

18、例： 798创意产业园（706区） 基本情况 占地4.9万平方米，总建筑面积 6.5万平方米，容积率1.31 通过旧厂房改造，依托中关村电 子城，由企业自发聚集而成的创 意产业园 毗邻798艺术区，艺术区为706的 发展赋予了时尚艺术气息，为其 创造了充满创意的外部文化环境 共20栋楼宇，已出租8栋，出租率 40% 企业自发聚集 企业自发聚集 产品改造理念 借鉴中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区的精髓，对广场空间与街区空 间巧妙运用，令各个独立楼宇既相对开放，又共享广场空间，具有各项指标的 均好性 围合式氛围：围合式氛围：独栋式总部与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街独栋 楼建筑立面

19、的整洁，且创造出独栋楼特有的静氛围，高低错落、凹凸有致的独 栋楼座组合，展示丰富的建筑天际线。 单体设计：单体设计：“产业园”通过对各个楼的精心改造布局，使每一幢楼都获得最佳 视野与采光。各个独楼单体风格古朴、修旧如旧、典雅简洁，满足各类企业独 特的形象需求。 办公种类特点 阳光办公大多数是1-2层的低层楼宇 休闲办公室外有一个7,000平方米的中心休闲广场 标识办公有机会获得该独栋楼宇的冠名权 独栋办公建筑面积从100多 15,000 文化办公包豪斯风格建筑、 特色负空间、 特色文化保护、 LOFT空 间 阳光办公 独栋办公 休闲办公 企业自发聚集 借鉴与启示 创意类产业需求特征主要体现以下

20、几点： 注重办公外部环境及内部环境的空间变化和丰富性，以激发创 作灵感 就厂房改造后的空间比较宽敞，阳光充足，为创意工作者提供 较为宽松的办公环境 创意产业工作者对办公时间的自由度较大 对租金的敏感程度相对较高，讲求办公成本的经济性 对本项目的借鉴与启示 根据创意产业对产业办公环境的需求特征，可采取多种办公形 式进行组合，以提供多样化的选择，为创意产业办公激发创作 灵感的丰富多变的办公环境 产品功能上的多样化：阳光办公、休闲办公、标识办公 风格上的多样化：欧陆风格、新古典主义风格、现代主义风格等 营造低密度的办公环境、创造更多室内外休闲空间和绿化空间 企业自发聚集 案例：海上海 基本情况 占地

21、面积8.49万平方米，总建 筑面积23.4万平方米 三种物业形态 创意loft：3栋办公物业，3.4米， 4.6米，5.3米三种层高组合使得 内部形成错层空间，可任意组合 生态居：7栋住宅 创意商业街：长400米，面积近3 万平方米，以酒吧、餐饮、时尚 消费为主的商业街 开发商主导 将创意产业需求特征通过设计和产品概念打造融入 到地产开发建设中 开发商主导 创 意 产 业 园 798创意产业园（706） 海上海创意地产项目 厂房改建 宽敞空间 可变空间 创意居中的LOFT概 念 公寓群落的生态概念 + 毗邻艺术区 时尚空间 艺术氛围 + 商业街前卫概念 住宅建筑的新文 化概念 空间设计/产品设 计 复合功能/品牌经 营 借鉴与启示 除产业办公功能外，还应丰富创意产业园的功能 利用商业，为创意产业营造活跃、时尚的氛围 商业经营和商业品牌的塑造，使其成为创意产业对外 宣传的窗口，提升项目知名度，有利于创意产业的进 一步聚集，促进创意办公的需求 利用居住物业的开发丰富创意产业的人员活动构成 对本项目的借鉴与启示 本项目在产业办公和住宅开发的基础上，增加对特色 商业街的打造，并在定位及其目标客户的选择上形成 联动 除了配套商业，还可结合吸引的创意产业行业的特征发展 特色主题型商业街或专业商业市场 开发商主导 案例：香港数码港 发展背景 香港数码港是一个策