上海房地产市场2013年4月月报

1、长三角重点城市土地及房地产市场监测月报2013年4月 上海 苏州 无锡 常州 南京镇江 泰州 南通 杭州 宁波湖州 嘉兴上海中建楷昕投资发展有限公司 上海公司投资开发部上 海 市1、 房地产政策及城市规划动态1.1 政策最新动态1.1.1 上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准（2013.4.1）根据上海市经济适用住房管理试行办法（沪府发200929号）的规定，制订本市共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）准入标准和供应标准如下：1、准入标准同时符合下列标准的本市城镇居民家庭，可以申请购买共有产权保障住房：（一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提

2、出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。（二）家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。（四）家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。

3、2、供应标准对申请购买共有产权保障住房的，按照下列标准供应：（一）单身申请人士，购买一套一居室。（二）2人或者3人申请家庭，购买一套二居室。（三）4人及以上申请家庭，购买一套三居室。（四）申请家庭人员较多、申请家庭人员代际结构较复杂，或者经区（县）住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政府指定机构收购的，区（县）政府可以酌情放宽住房供应标准，但须报市住房保障房屋管理局备案。申请家庭可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。上述准入标准和供应标准，自2013年5月1日起实施。（摘自上海市住房保障和房屋管理局官方网站）1.2 城市最新规划动态 暂无2、 土地市场2.1 本月新增土地供

4、应情况12月份共推出住宅土地4块，总出让面积约8.3万平方米，主要分布在松江、青浦、嘉定等周边区域；共推出商业写字楼土10块，总出让面积约28.9万平方米。竞拍时间集中在1月上旬和中旬。（详见附表）2.2 2013年上海市住宅土地市场2.2.1近三年上海市住宅土地成交情况对比（表）表1 2010-2013.4上海住宅用地成交情况数据来源：中国土地挂牌网2012全年上海市住宅用地成交面积共约333.9万平方米，受宏观调控政策影响，住宅用地成交面积连续三年下滑。2.2.2 近12月上海市住宅土地市场成交情况（表）表2 2012年5月-2013年4月上海住宅用地成交情况数据来源：中国土地挂牌网进入1

5、2月份，上海住宅用地市场成交面积37.2万平方米，相对10月份大幅下降，成交楼面均价为9763元/平方米，为本年度最高。2.2.3 2013年4月上海市住宅土地成交同比环比情况（表）表3 2013年4月上海住宅用地成交同比环比数据来源：中国土地挂牌网本月住宅用地成交面积约37.2万平米，同比上升50.6%，环比下降42.7%，成交楼板价为9763元/平方米， 同比上升5.7%，基本持平，环比大幅上涨74.7%。2.2.4 2013年4月上海市住宅土地成交明细（列表）表4 2013年4月上海住宅土地成交明细序号地块四至规划用途容积率楼面地价(元/平方米)建设用地面积（平方米）每亩价格（万元/亩）

6、竞得方出让时间溢价率1车亭公路三号地块东至:规划一路,南至:规划四路,西至:影城路,北至:上海影视乐园商住 商业1.4，住宅1.6-94193江景投资2013/4/2756.23%2赵巷特色居住区0号地块1东至:置鼎路,南至:尚泾支流,西至:新通波塘,北至:淀浦河居住用地1.0211405121377776融信（福建）投资集团有限公司2013/4/2719.30%3康桥工业区东区D01-04地块东至:规划边界,南至:川周公路,西至:D01-03地块边界,北至:康绵路（地块四至范围应以附图红线为准）居住用地1.1914326302081137旭辉集团股份有限公司2013/4/2794.74%4奉

7、贤区四团镇46-01区域地块东至:陆家桥港,南至:大田,西至:环西路,北至:河滨南路商住2218230711291上海东源房地产开发有限公司2013/4/354.72%5浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块东至:路西联系河西侧6米绿带,南至:三林浦河北侧6米绿带,西至:规划经六北路,北至:腰泾港南侧6米绿带居住用地1.7181991220192063浦东发展有限公司2013/4/1065.43%数据来源：中国土地挂牌网4月份上海共成交5块住宅用地，土地市场与去年12月同比显得较为热闹，但相对11月明显下滑，环比下降42.7%。成交价方面，浦东发展有限公司所摘得浦东新区唐镇新市镇D-05-01地

8、块楼面地价高达18199元/平方米，位居本月成交地块楼面价第一位，本月成交5幅地块全部超过起拍价成交，其中4幅地块的溢价率超过50%。2.2.5 小结12月住宅用地成交面积约37.2万平米，同比上升50.6%，环比下降42.7%，成交楼板价为9763元/平方米， 同比上升5.7%，基本持平，环比大幅上涨74.7%。从全年来看，今年的土地形势相对2010年和2011年较为平淡，在本月推出的土地中，纯住宅用地仅有4幅，考虑春节因素在内，预计2013年1月土地市场将会大幅降温。2.3 2012年上海市写字楼/商业土地市场2.3.1 近三年上海市写字楼/商业土地成交情况对比（表）表5 2010-201

9、3.4上海土地市场成交量价数据来源：中国土地挂牌网 2012年度上海市写字楼/商业土地共成交201.8万平方米，成交楼板均价为7599元/平方米，从近三年趋势来看，成交量成下滑趋势，成交价与去年基本持平。2.3.2 近12个月上海市写字楼/商业土地市场成交情况（表）表6 2012年5月-2013年4月上海商办用地成交情况数据来源：中国土地挂牌网 2012年1-12月商办用地成交面积起伏较大，12月成交面积达到今年以来最大值，约47.7万平方米，目前为全年月度成交量第三，成交楼板价为9209元/平方米，市场明显呈翘尾态势。2.3.3 2013年4月上海市写字楼/商业土地成交同比环比情况（表）表7

10、 2013年4月上海商办用地成交同比环比数据来源：中国土地挂牌网2012年12月商办用地成交面积约47.7万平方米，同比大幅上升297.5%，环比上涨80%；成交楼板均价为9209元/平方米，同比下降14.3%，环比上升29.8%。2.3.4 2013年4月上海市写字楼/商业土地成交明细表8 2013年4月上海市写字楼/商业土地成交明细序号地块四至规划用途容积率楼面地价(元/平方米)建设用地面积（平方米）每亩价格（万元/亩）竞得方成交时间溢价率1奉贤区南桥新城11单元A02-05（东块）区域东至:望园路,南至:环城南路,西至:未建设用地,北至:A02-04地块办公楼2262917062351上

11、海南郊能源开发有限公司2013/4/28-2嘉定区嘉定新城B18-1B地块东至:芮家泾,南至:宝塔路,西至:合作路、基地边界,北至:天祝路、基地边界商办2.8220025836411上海新圆投资管理有限公司2013/4/27-3长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2）东至:伊犁路,南至:红宝石路,西至:玛瑙路,北至:虹桥路道路绿带商办6.37302441655812845SOHO中国、悦洋有限公司2013/4/2548.37%4浦东新区上海世博会地区B片区B02A-05号地块东至:B02A-06地块,南至:博城路,西至:B02A-01地块,北至:B02A-02地块商办3.51

12、862035794345上海世博发展（集团）有限公司2013/4/18-5浦东新区上海世博会地区B片区B02B-01、04，B03B-01号地块B02B-01地块东至规划B02B-02地块，B02B-04地块东至规划B02B-05地块，B03B-01地块东至规划B03B-03地块；B02B-01地块南至规划B02B-04地块，B02B-04地块南至博城路，B03B-01地块南至规划公共绿地；西至规划一路；B02B-01地块北至世博大道，B02B-04地块北至规划B02B-01地块，B03B-01地块北至博城路（见附图）办公楼B02B-01地块为3.5；B02B-04地块为3.5，B03B-01

13、地块为5.519190173505954宝钢集团（上海）置业有限公司2013/4/11-6浦东新区外高桥新市镇G03-17地块东至:G03-7地块,南至:G03-06地块,西至:G03-06地块,北至:德爱路办公楼、商业用地 342677851853福州滨江房地产开发有限公司2013/4/3-数据来源：中国土地挂牌网4月上海市写字楼/商业土地共成交6块，主要分布在浦东新区、嘉定等周边区域，其中长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2）成交楼板价最高，为30244元/平方米，该地块也是本月地王。成交楼板均价总体依然遵循市区高于周郊的规律。本月所成交6幅地块中，仅有1幅是以略高于起

14、拍价成交，其余5幅地块都以起拍价格成交。2.3.5 小结在12月份上海两度诞生了新的总价地王，但从全年来看，比往年的形势相对较为平淡，考虑到国家政策始终没有显著性的放松，目前商办土地的成交情况已经算是不错的情况，而且受益于上海写字楼市场、商场租金的稳定收益，成交价格方面维持坚挺的态势。预计2013年1月至3月，成交量受春节的影响会有较大幅度的影响，但成交价格不会有太大波动。3、 房地产市场运行概况3.1 近三年商品房和商品住宅成交情况（表）表7 2010年2013年4月住宅供应及成交量价表数据来源：易居CRIC年报2012年住宅供应面积为764.57万平方米，成交面积为844.69万平方米，成

15、交量价连续下滑，宏观调控政策对市场面的影响极其明显。但是由于刚需对市场的刺激作用，价格始终坚挺，甚至相对2011年有小幅上涨。3.2 最近12个月上海市住宅供应及成交情况（表）表8 2012年5月2013年4月全市住宅供应及成交量价表数据来源：易居CRIC年报12月的住宅市场一度比较火爆，成交量创下本年度新高，为120.87万平方米，受益于房地产市场下半年回暖的态势，部分市场需求也实时地释放出来。3.3 2013年4月住宅成交量价同比环比表9 2012年4月上海住宅供应及成交量价同比环比数据来源：易居CRIC年报2012年12月，上海市商品住宅成交面积为120.87万平方米，环比（较上月）上涨23.15%，同比（较上年同期）上涨109.21%，这一成交量创下自2011年1月以来的近两年“月度成交量”新高；成交均价为21943元/平方米，环比上涨0.77%，同比下跌1.06%。3.4 后市预判2012年上海市商品住宅新