[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟32

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价案例与报告模拟32土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价案例与报告模拟32土地估价案例与报告模拟32一、案例分析题某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼12层为商场商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；34层为办公楼，建筑面积为3800m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。1. 企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟

2、申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。答案:答题要点 应按以下程序办理土地登记手续： (1)土地登记申请。 (2)地籍调查。 (3)权属审核。 (4)注册登记。 (5)核发证书。 如企业甲按综合用途申请登记，那么就不合理，主要理由如下： (1)根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记。 (2)由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办 理土地登记手续。 2. 该企业一职工冯某分配到6层一套3室1厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪

3、些手续?如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?答案:答题要点 (1)对所涉及土地应办理如下手续： 1)依法办理土地登记手续。 2)应依法交纳土地出让金。 (2)对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应为： 1)土地权利主体。土地使用者为张某。 2)土地权利客体。 土地面积。 总土地面积为：13200/2.4=5500(m2)： 按建筑面积分摊应为(88/13200)5500=36.67(m2)。 土地用途：住宅。 3)土地权利来源。 权属性质：国有出让。 土地使用年限：法定最高年限为70年。 3. 企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵

4、押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问： (1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项? (2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容? (3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容? (4)进行估价时，如何界定地价内涵? (5)可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格? 答案:答题要点 (1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项： 1)评估目的。 2)评估基准日。 3)评估对象(包括位置、面积、权利状况等)。 4)其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括： 1)人员安排。 2)时

5、间安排。 3)主要工作内容。 4)工作程序。 5)需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容： 1)估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等。 2)地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。 3)周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度，至商业服务中心、火车站、机场等主要交通设施的距离，至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵。 1)用途。根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。 2)土地使用

6、年限。按法定最高年限为40年。 3)土地开发程度。应按宗地外的土地开发程度予以设定。 4)估价期日。2009年12月31日。 5)土地权利。法定年期的出让土地使用权价格。 (5)选择合适的估价原则和方法。 1)可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则：最有效使用原则；预期收益原则；替代原则；贡献原则等。 2)可选择以下方法：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价估价法。 应至少选择两种以上的方法。 3)确定估价结果的方法：简单算术平均：加权平均；取一种方法的计算结果：以一种方法的计算结果为主，参考另一种方法的计算结果进行适当修正。 4. 土地估价机构A选用了市场比较

7、法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/m2(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/m2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问： (1)该估价机构A应如何处理? (2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由：按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续? 答案:答题要点 (1)估价机构处理办法。 1)根据题意，银行要求的估价结果为760万元，即为760/1900=4000(元/m2)。 2)经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结果为3800元

8、/m2，且市场比较法结果能够反映市场状况，所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。 3)如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的，理由如下：国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，银行即使将国有土地使用证存放于自己处，并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。 按规定，银行应要求办理以下手续：对所涉及土地应办理抵押登记手续；银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。 二、报告判读题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相

9、关问题(答案写在题目下方空白处)。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1本次评估假设条件。 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况如表1所示。 表1案例情况说明表 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元米-2) A 大厦 西二环大街 综合 2003.6 13800 B 大厦 区大街 综合 2003.6 14000

10、 C 国际 区路东侧 综合 2003.6 14000 (2)比较因素的选择。 根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=1370567 000、10000=91823.50(

11、万元) 总开发价值为91823.50万元。 表2 比较因素修正系数表 比较因素 委估对象 A B C 交易价格 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益情况 100 100 100 100 区域因素 100 99 100 100 胳臂因素 100 102 102 102 开发完后的比较价格 待求 13666 13725 13725 3整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。 通过现行北京市建设工程概算定额，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800

12、平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包括车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(270091800/76192=3253)费用情况如表3所示。 表3各项费用情况 项目名称 单方成本/(元/平方米) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前二项之和 管理费用 488 建安费用的15%

13、 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4614 31094.7 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，平均首付，以复利计算 合计 5165 34605.50 总计综合建筑面积 建安综合成本为34 605.50万元。 (2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。 表4各项费用情况 项目名称 先收费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资

14、额的20%。 发展商合理利润=31094.7020%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。 4求项目开发余值。 项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(万元) 5求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。 熟地总价=43194.06/1+20%十(1+5.49%)2-1=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米 6征地拆迁及其他费用。 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。 7求毛地价。 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3lOO=1811(元/平方米) 问题 1. 假设条件中缺少一项，请指出。答案:本项目建安费用在项目开发周期内均匀投入，利息按复利计算。2. 选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，内涵是什么?答案:隐含的前提性条件是所选案例与估价对象