第9章_物业的租赁管理

1、目目 录录2021-7-162物业租赁管理概述1物业的租约 2物业租赁管理的程序3案例分析4第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。它是通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。它是指业主作为出租人将其房屋出租给承租人使用，指业主作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为由承租人向出租人支付租金的行为。 物物业租赁的含义包括以下业租赁的含义包括以下2 2点：点： 1 1. .出租人必须是物业的出租人必须是物业的所有权人所有权人； 2 2. .出租人将房屋出租给承租人使用，包括给出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人承租人居住或从事经

2、营活动居住或从事经营活动。2021-7-163第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述 物业租赁可以按物业租赁方式、租金支付方物业租赁可以按物业租赁方式、租金支付方式和租赁管理模式进行划分。式和租赁管理模式进行划分。 （一）按物业一）按物业租赁方式租赁方式划分划分 1 1. .定期租赁定期租赁 2 2. .自动延期租赁自动延期租赁 3 3. .意愿租赁意愿租赁 4 4. .强制占据租赁强制占据租赁2021-7-164第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述（二）按租金（二）按租金支付方式支付方式划分划分 1 1. .毛租毛租 2 2. .净租净租 3 3. .百分比租百分比租赁赁商

3、业零售业物业商业零售业物业2021-7-165第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述（三）按租赁三）按租赁管理模式管理模式划分划分 1.1.包租转租模包租转租模式式 业主不承担风险业主不承担风险2 2. .出租代理模出租代理模式式一定的风险一定的风险 3 3. .委托管理模委托管理模式式全部的市场风险全部的市场风险2021-7-166第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述 城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法规定房屋租赁规定房屋租赁实行登记备案制度，其核心是实行登记备案制度，其核心是对合法有效的对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁行为颁发房屋租赁证房屋租赁证。 房屋租赁登记

4、备案制度的主要内容有：房屋租赁登记备案制度的主要内容有： 2021-7-167第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述 （一）房屋租赁登记备案的一般程一）房屋租赁登记备案的一般程序序 申请申请 审查审查 颁证颁证 2021-7-168第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述 （二）房屋租赁的条件二）房屋租赁的条件 公公民和法人或其他组织对享有所有权的房民和法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租（不包含某些特殊情况）。（不包含某些特殊情况）。2021-7-169第一节第一节 物业租赁管理概述物业租赁管理概述 （三

5、）转租的规定三）转租的规定 1 1、房屋转租房屋转租，是指房屋承租人将承租的房，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。人可以从转租中获得收益。 2 2、转租合同的、转租合同的终止日期终止日期不得超过原租赁合不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。定的除外。2021-7-1610第二节第二节 物业的租约物业的租约 物业租约，物业租约，是出租人与承租人签

6、订的，用于明确是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。的协议，是一种债权合同。2021-7-1611第二节第二节 物业的租约物业的租约 一一个有效租约应该基本由以下部分组成：个有效租约应该基本由以下部分组成：（一）签约双方的法定签名及住所（一）签约双方的法定签名及住所（二）物业的具体描述（二）物业的具体描述（三）限制租赁用途的条款（三）限制租赁用途的条款（四）规定租期的条款（四）规定租期的条款（五）关于续租的条款（五）关于续租的条款（六）规定租金支付方式的条款（六）规定租金支付方式的条款（七

7、）取得物业实际占有权的条款（七）取得物业实际占有权的条款2021-7-1612第二节第二节 物业的租约物业的租约 （八）调整租价的条款（八）调整租价的条款 （九）承担不可预见费的条款（九）承担不可预见费的条款 （十）规定转租和分租的条款（十）规定转租和分租的条款 （十一）承担灾祸损失的条款（十一）承担灾祸损失的条款 （十二）租户责任条款（十二）租户责任条款 （十三）租户对物业改造的条款（十三）租户对物业改造的条款 （十四）规定保证金的条款（十四）规定保证金的条款 （十五）规定业主职责的条款（十五）规定业主职责的条款 （十六）关于索赔的规定条款（十六）关于索赔的规定条款2021-7-1613第二

8、节第二节 物业的租约物业的租约（一（一）出出租方租方的权利与义务的权利与义务1.1.出租人的权利（出租人的权利（4 4个）个）2 2、出租人的义务（、出租人的义务（4 4个个) )( (二二) )承租方承租方的权利与义务的权利与义务1 1、承租人的权利（、承租人的权利（5 5个）个）2 2、承租人的义务（、承租人的义务（4 4个）个）2021-7-1614第二节第二节 物业的租约物业的租约（一）自然终止（一）自然终止 （4 4种情形）种情形）（二）人为终止（二）人为终止（8 8种情形）种情形）2021-7-1615第二节第二节 物业的租约物业的租约 1.1.房房屋租赁合同时租赁关系正式建立的凭

9、证。屋租赁合同时租赁关系正式建立的凭证。 2.2.租租赁合同要统一按规定填写，不得擅自涂改更赁合同要统一按规定填写，不得擅自涂改更改。改。 3.3.租租赁合同一式两份，双方各执一份，双方签字赁合同一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。盖章后生效。2021-7-1616第三节第三节 物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序 物物业租赁管理的程序一共有九步。业租赁管理的程序一共有九步。 （一）通过广告捕捉潜在用户（一）通过广告捕捉潜在用户 （二）适当使用（二）适当使用“免费免费”噱头捕捉潜在租户噱头捕捉潜在租户 （三）引导潜在租户参观（三）引导潜在租户参观 （四）建立租售中心捕捉潜在租户（四）建

10、立租售中心捕捉潜在租户2021-7-1617第三节第三节 物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序 （一）潜在租户的登记（一）潜在租户的登记 （二）潜在租户的身份证明（二）潜在租户的身份证明 （三）租赁经历（三）租赁经历 （四）资信状况（四）资信状况2021-7-1618第三节第三节 物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序 谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、公平合理的租约，物业服务企业往往要监控谈判公平合理的租约，物业服务企业往往要监控谈判的全过程。的全过程。（一）控制签约进程（一）控制签约进程（二）利用经纪人（二）利用经纪人（三）谈判妥协（三）谈判妥协（四

11、）租期的确定（四）租期的确定（五）关于物业改造的谈判（五）关于物业改造的谈判（六）扩租权的谈判（六）扩租权的谈判（七）限制竞争租户条款的谈（七）限制竞争租户条款的谈判判2021-7-1619第三节第三节 物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序 面对租户的迟疑，物业管理者可以采用面对租户的迟疑，物业管理者可以采用单刀直入式和总结式的缔约技巧。单刀直入式和总结式的缔约技巧。2021-7-1620第三节第三节 物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序 租用签订就意味着租赁业务的开始。在租赁租用签订就意味着租赁业务的开始。在租赁开始，物业管理者应陪同租赁人检查物业，检查所开始，物业管理者应陪同租赁人检查物业

12、，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件租物业是否符合租赁条款中的条件。2021-7-1621第三节第三节 物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序 一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业管理者就要与租户建立成立。租户搬进，物业管理者就要与租户建立良好的关系。一方面，与租户建立良好的关系良好的关系。一方面，与租户建立良好的关系有利于对物业的维修和管理；另一方面，租户有利于对物业的维修和管理；另一方面，租户如果满意物业管理的服务，一般多数都愿意续如果满意物业管理的服务，一般多数都愿意续签合同。签合同。2021-7-1622第三节第三节 物业租赁管理

13、的程序物业租赁管理的程序（一）租金缴纳时间的管理（一）租金缴纳时间的管理（二）滞纳金的管理（二）滞纳金的管理（三）收费通知单的管理（三）收费通知单的管理2021-7-1623第三节第三节 物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序（一）宏观经济对租赁条款更改的影响一）宏观经济对租赁条款更改的影响 1 1、宏观经济对租期条款的影响、宏观经济对租期条款的影响 2 2、宏观经济对维修、更换与装修条款的影响、宏观经济对维修、更换与装修条款的影响 （二）租金调整条款（二）租金调整条款 1 1、影响租金提高的因素、影响租金提高的因素 2 2、租金增加对空置率的影响、租金增加对空置率的影响 3 3、租金增加对租户关系的影响、租金增加对租户关系的影响2021-7-1624第三节第三节 物业租赁管理的