第三章房产评估

1、第三章第三章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用第五节第五节 剩余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用第六节第六节 基准地价法在房地产评估中的应用基准地价法在房地产评估中的应用第七节第七节 路线价法在房地产评估中的应用路线价法在房地产评估中的应用第八节第八节 在建工程评估在建工程评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产特性一、房地产特性1、土地

2、特性：、土地特性：l土地：自然供给（无弹性）土地：自然供给（无弹性） 经济供给（有弹性）经济供给（有弹性）l自然特性：数量固定、质量差异性、位置自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。不可移性、效用持久性。l人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。济位置可变、可垄断。 土地所有权土地所有权 属于国家属于国家or集体，所有权不能流转集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度土地所有权和使用权分离制度 地价指土地使用权价格地价指土地使用权价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售or交换交换or赠与赠与出

3、让期限出让期限70年年 居住用地居住用地40年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年 教、科、文、卫、体等教、科、文、卫、体等转让转让性质性质 （权利义务（权利义务+地上附着物所有权）一并转地上附着物所有权）一并转期限期限 合同期限原使用者已使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议or招标招标or拍卖拍卖or挂牌挂牌2、土土地地使使用用权权出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同+办理抵

4、押登记办理抵押登记+抵押权实现时应办抵押权实现时应办理过户理过户申请续期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满未申请期限届满未申请or申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。寿命有限；属可再生的社会资源。4、房地产特点：、房地产特点：l房地产位置的固定性、区域性和个别性房地产位置的固定性、区域性和个别性l房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等）祖传等）l房地产投资数额巨大。房地产投资数额

5、巨大。l房地产易受政策影响（规划、征用）房地产易受政策影响（规划、征用）l房地产相互影响（领近）。房地产相互影响（领近）。l房地产增值保值性房地产增值保值性。二、房地产评估分类二、房地产评估分类 1、房地产分类、房地产分类 （1）居住房地产）居住房地产l按档次分按档次分 普通住宅：普通住宅：为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，进行一般装修。进行一般装修。 高级住宅：高级住宅：为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标

6、准高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。l按市场化程度分按市场化程度分 社会保障性住宅社会保障性住宅：政府、单位、个人共同投资，以优惠的：政府、单位、个人共同投资，以优惠的税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。 市场化商品住宅：市场化商品住宅：以市场价交易的各类住宅。以市场价交易的各类住宅。l按住宅评估标的物分按住宅评估标的物分：住宅单元、住宅楼、居住小区。：住宅单元、住宅楼、居住小区。（2）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆

7、、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂，且折旧快。杂，且折旧快。（3）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀的可能性大。单价差异大；受腐蚀的可能性大。2、房地产评估分类、房地产评估分类（1）房产评估、地产评估、房地产评估）房产评估、地产评估、房地产评估l 房产房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总

8、称。它包括它包括“房房”和和“产产”两个方面。两个方面。“房房”包括房屋包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；桥、烟囱等；“产产”指产权，包括所有权、使用权、指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。收益权和处置权四个方面。l地产地产是具有一定权属关系的土地。是具有一定权属关系的土地。“地地”一般指与一般指与房相关联的房相关联的“地皮地皮”，由地表面积和规划允许其发，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产产”指指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处

9、置权四产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。个方面。（2）单项评估与整体评估）单项评估与整体评估单项房地产评估是指对具备单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指完整或相对独立的可确指分割使用功能的分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。房地产作为估价对象的评估。l具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一

10、个门栋等均可作为单项资产评估。中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。l一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房

11、屋及整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。基础设施作为一个估价对象进行综合估价。l如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价并用一定系数作调整估价三、房地产价格种类三、房地产价格种类所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格格市场价市

12、场价实际成交价实际成交价评估价评估价基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）、课税价格基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）、课税价格土地价格土地价格建筑物价格建筑物价格房地产价格房地产价格总价格总价格单位价格：单位地价、单位房价、单位房地产价格单位价格：单位地价、单位房价、单位房地产价格楼面价格楼面价格 公告价格公告价格政府定期公布的土地价格政府定期公布的土地价格申报价格申报价格房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度拍卖价格、招标价格和协议价格拍卖价格、招标价格和协议价格 底价、期望价和补地价底价、期望价和补地价按权益按权益 按形成按形成按实物形态按实物形态按单位按单位其他价

13、格其他价格基准地价、标定地价基准地价、标定地价城市基准地价。城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。平。 标定地价。标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点不同区位、同

14、一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。 底价、期望价和补地价底价、期望价和补地价l底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。定的最低价格。l期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。格。 l补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，划拨土地使用权

15、，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。需要交给政府的一笔地价款。 土地价格不由生产成本决定土地价格不由生产成本决定-而是地租的资本化。而是地租的资本化。房地产的保值性与增值性。需求日益增加；供给受种房地产的保值性与增值性。需求日益增加；供给受种种条件的限制。种条件的限制。房地产价值的个别性。不可移动性、个别性等因素决房地产价值的个别性。不可移动性、个别性等因素决定。定。房地产价格构成的复杂性房地产价格构成的复杂性 。其价格是由近十个大项、。其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。几十个小项构成，非常复杂。房地产价格的多因素制约性房地产价格的多因素制约性 。房地产价格表

16、现形式的多样性。房地产价格表现形式的多样性。房地产价格与物权的密切相关性（所有权、使用权及房地产价格与物权的密切相关性（所有权、使用权及其他权益）其他权益） 五、房地产价格影响因素五、房地产价格影响因素1、一般因素、一般因素 影响一定区域内所有房地产价格的因素影响一定区域内所有房地产价格的因素经济发展经济发展经济增长速度、国民生产总值、物价指数经济增长速度、国民生产总值、物价指数居民收入、财政金融居民收入、财政金融产业结构产业结构第三产业比重大地价高第三产业比重大地价高人口人口数量、密度、素质数量、密度、素质家庭规模家庭规模小型化，住宅套数需求量增加小型化，住宅套数需求量增加房地产投资房地产投

17、资涨跌涨跌+平抑平抑城市化水平、社会福利、教育水平城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定政治安定+治安程度治安程度政策因素政策因素土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系系心理因素心理因素价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等 经济经济社会社会指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域房地产价格产生相结合所产生的地区特性。对该区域房地产价格产生影响。影响。影响影响住宅房地产住宅房地产价格的主要区域因素：价格的主要区域因素：l日照

18、、风向等气候条件；日照、风向等气候条件；l当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；l街道的宽度、构造；街道的宽度、构造；l离市中心的距离及交通状况；离市中心的距离及交通状况；l商业网点的配置状况；商业网点的配置状况；l上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；l学校、公园、医院、健身等配置状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；l噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；l景观环境装况；景观环境装况；影响影响商业房地产商业房地产价格的主要区域因素：价格的主要区域因素：l商业群落状

19、况及地段的繁华程度；商业群落状况及地段的繁华程度； l顾客来源及购买力状况；顾客来源及购买力状况；l顾客的交通手段及交通状况；顾客的交通手段及交通状况；l营业类别及竞争装况；营业类别及竞争装况；l经营者的创造力及资信状况；经营者的创造力及资信状况；l土地利用的管制状况等。土地利用的管制状况等。影响影响工业房地产工业房地产价格的主要区域因素：价格的主要区域因素：l道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；l动力供应和供排水状况；动力供应和供排水状况；l劳动力市场的供应状况；劳动力市场的供应状况；l与关联产业的位置关系；与关联产业的位置关系；l

20、与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；l政府行政上的指导与管制，如排污限制政府行政上的指导与管制，如排污限制。指某具体房地产表现的个别特性。它是决定相同区域房地产指某具体房地产表现的个别特性。它是决定相同区域房地产出现差异价格的依据。出现差异价格的依据。影响土地价格的个别因素影响土地价格的个别因素l位置、面积、地势、地质位置、面积、地势、地质l形状、宽度、深度形状、宽度、深度l临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）l容积率：与地价同方向变动，但不成正比容积率：与地价同方向变动，但不成正比l用途：商业用地价用途：商业用地

21、价住宅用地价住宅用地价工业用地价工业用地价l土地的生熟程度、土地的使用权年限土地的生熟程度、土地的使用权年限影响房屋建筑物价格的个别因素影响房屋建筑物价格的个别因素l面积、构造、材料、新旧程度、用途面积、构造、材料、新旧程度、用途l设计、设备、装修水平、内部格局设计、设备、装修水平、内部格局l施工质量、外观施工质量、外观l楼层、朝向、产权楼层、朝向、产权l环境质量（景致环境、交通环境、人文环境、社区环境等）环境质量（景致环境、交通环境、人文环境、社区环境等）l各种法规对建筑物的管制各种法规对建筑物的管制房屋朝向因素调价系数参考表（房屋朝向因素调价系数参考表（%）沧沧州州邢邢台台蚌蚌埠埠湘湘潭潭

22、邵邵阳阳贵贵州州无无锡锡朝南朝南0+10 0+2 0-2+2朝东朝东-20-20-2+2-1朝北朝北-3-5-6-2-20+3朝西朝西-4-10 -4-2-4-4-2房屋楼层因素调价系数参考表（房屋楼层因素调价系数参考表（%）一层一层楼楼二层二层楼楼三层三层楼楼四层四层楼楼五层五层楼楼六层六层楼楼七层七层楼楼一层一层0-2-2-2-2-2-2二层二层+2+2+2+2+2+2三层三层0+2+3+4+5四层四层-20+2+3五层五层-3-20六层六层-4-3七层七层-5合计合计0000000六、房地产评估程序六、房地产评估程序 评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤：评估一宗房地产主要包括如下六个

23、基本步骤： 明确估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价明确估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。时点及评估前提四个方面。拟定估价作业计划：主要内容包括：拟定估价作业计划：主要内容包括：1）初选估价方法）初选估价方法或评估的技术路线；或评估的技术路线；2）确定投入人员。）确定投入人员。3）制定评估）制定评估作业日期及进度安排。作业日期及进度安排。4）评估作业所需经费预算。）评估作业所需经费预算。实地勘察：包括：实地勘察：包括：1）对象房地产的位置及其周围环境。）对象房地产的位置及其周围环境。2）对象房地产的使用情况及现状。）对象房地产的使用情况及现状。3）了解

24、当地房地）了解当地房地产市场的特征和情况。产市场的特征和情况。收集分析相关资料。收集分析相关资料。运用估价方法进行估算并决定估价结果运用估价方法进行估算并决定估价结果 。撰写估价报告撰写估价报告 。第二节第二节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、适用范围：特别适用于房地产市场发育一、适用范围：特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。二、新开发土地的成本法评估二、新开发土地的成本法评估l新开发土地价格新开发土地价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发土地开发成本成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+税费税费+利润利

25、润l自有与借贷资金均计算利息（土地取得成自有与借贷资金均计算利息（土地取得成本与开发成本）本与开发成本）l利润可以按投资计算，也可以按收入计算。利润可以按投资计算，也可以按收入计算。l土地取得费：土地取得费： 城市城市-出让金、动迁费；出让金、动迁费； 农村：土地补偿费农村：土地补偿费+地上附着物、青苗补偿费地上附着物、青苗补偿费+劳动力安置费劳动力安置费+新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金l土地开发费：基础设施配套费土地开发费：基础设施配套费+公共设施费公共设施费+小区开小区开发配套费发配套费 基础设施配套费基础设施配套费用于住宅建设配套的用于住宅建设配套的“三通三通一平一平”、“七通一平

26、七通一平”费用，即大市政费。费用，即大市政费。 公共设施费公共设施费-用于街道办事处、派出所、房管所、用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。 小区开发配套费小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。绿化、人防等。l管理费及税费按社会平均水平及国家有观规定计算。管理费及税费按社会平均水平及国家有观规定计算。土地补偿费青苗补偿费附着物补偿费 劳动力安置费养老补偿费菜田建设基金耕地占用费土地垦复基金征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费

27、用 城市取得毛地费用城市取得毛地费用城市取得毛地费用土地出让金过渡补助费搬家奖励、补偿家用设施移装费其他设施补偿停产损失费一级市场政府有偿出让金一级市场政府有偿出让金一级市场政府有偿出让金二级市场土地有偿转让费用二级市场土地有偿转让费用二级市场土地有偿转让费用房屋拆迁补偿土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前耕地一般以被征地前3年平均年产值的年平均年产值的6-10倍补倍补偿。支付给被征地单位而非个人。偿。支付给被征地单位而非个人。青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物

28、的一季产量、产值计算。承包地一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。应支付给个人。地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置补助费；征用耕地的安置补助费；S-征用前征用前3年单位面积平均年产值；年单位面积平均年产值；D-补助倍数，补助倍数，4-6；P-征用征用

29、耕地面积；耕地面积；H-人均耕地面积。人均耕地面积。新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元元/亩；亩；50万人以上，万人以上，5000-7000元元/亩；不足亩；不足50万万人，人，3000-5000/亩。亩。耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，亩以下地区，

30、2-10元元/m2;1-2亩，亩，1 .6-8.0元元/ m2;2-3亩，亩，1.5-6.5元元/m2;3亩以上，亩以上，1-5元元/m2；土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费用。以前四费之和基础上提取用。以前四费之和基础上提取2%-4%。例例3、某地块是通过城镇土地出让而取得，某地块是通过城镇土地出让而取得，出让金为出让金为150元元/平米；拆迁费平米；拆迁费75元元/平米；平米；其他费用（包括税费）其他费用（包括税费）45元元/平米，开发费平米，开发费300元元/平米，当地银行一年期贷款利率平米，当地银行一年期贷款利率9%，二年期二年期1

31、0%，开发周期为，开发周期为2年。第一年投资年。第一年投资四分之三，利润率为四分之三，利润率为10%。试计算熟地价格。试计算熟地价格。三、新建房地产的成本法估算三、新建房地产的成本法估算l新建房地产价格新建房地产价格=土地取得成本土地取得成本+土地、建筑土地、建筑物的开发成本物的开发成本+管理费用管理费用+税费税费+利息利息+利润利润l开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共设施设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共设施建设费、开发过程的其他费用建设费、开发过程的其他费用l其他成本要素估算同上。其他成本要素估算同上。四、

32、旧建筑物的成本法评估四、旧建筑物的成本法评估l1、房屋建筑物估价、房屋建筑物估价=房屋建筑物重置全价房屋建筑物重置全价-实实体性贬值体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值l2、房屋建筑物重置全价的估算、房屋建筑物重置全价的估算准确性高、工作量大，适于技术资准确性高、工作量大，适于技术资料完整、结构简单的房屋建筑物。料完整、结构简单的房屋建筑物。与前者比较，不需重新计算工程与前者比较，不需重新计算工程量，但需提供完整的工程决算资料。工作量相对量，但需提供完整的工程决算资料。工作量相对少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。利用帐面价值和建筑业类似

33、房利用帐面价值和建筑业类似房产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简单，价值量小的建筑物评估。单，价值量小的建筑物评估。l3、房屋建筑物实体性贬值的计算、房屋建筑物实体性贬值的计算使用年限法使用年限法：l房屋建筑物实体性贬值房屋建筑物实体性贬值=重置全价重置全价*有有形损耗率形损耗率l有形损耗率有形损耗率=建筑物实际已使用年限建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+尚可使用年尚可使用年限）限）*100%打分法打分法：借助建筑物成新率评分标准，比：借助建筑物成新率评分标准，比照建筑物实际状况打分，得出建筑物成新照建筑物实际状况

34、打分，得出建筑物成新率，进而计算出实体贬值。率，进而计算出实体贬值。完损等级完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房成新率（%）80-10060-7940-5940以下残值技术经济参数结构、设备、装修齐全完好成色新，使用良好基本完好，成色略旧，有少量或微量损坏，基本能正常使用有部分损坏或变形、老化，需进行大、中修理有明显损坏和变形，且不齐全需进行大修理或翻修结构构件已处于危险状态，随时有倒塌的可能原城乡建设环境保护部原城乡建设环境保护部1984年颁发年颁发房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准部 位 内 容结构装修设备 完损 等级成新率 %地基基础 承重构件非承重构件 屋 面 楼地面 门

35、窗外抹灰 内抹灰顶 棚 细木装修 水 卫 电 照 暖 气特种设备完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房80-10060-7940-5940以下残值注意注意：还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结合评分修正系数表计算成新率合评分修正系数表计算成新率=（结构部分得分（结构部分得分*G+装修部装修部分得分分得分*S+设备部分得分设备部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。可查表。不同结构类型房屋成新率的评分修正系数不同结构类型房屋成新率的评分修正系数0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.050.87 0.l

36、 0.03 单层二、三层四-六层七层以上钢混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分GSBG S B G S BG S B结构类别修正系数楼别0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.30.8 0.1 0.1 成新率成新率=（结构部分得分（结构部分得分*G+装修部分得分装修部分得分*S+设备设备部分得分部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。可查表。房屋建筑物分类折旧年限表房屋建筑物分类折旧年限表结构类型结构类型 房屋类

37、型房屋类型生产生产用房用房受蚀生受蚀生产用房产用房非生产非生产用房用房残值率残值率（%）钢筋混凝土钢筋混凝土5035600砖混一等砖混一等4030502砖混二等砖混二等4030502砖木一等砖木一等3020404砖木二等砖木二等3020404砖木三等砖木三等3020403简易简易1010100l4、房屋建筑物功能性贬值分析、房屋建筑物功能性贬值分析房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。例如：的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

38、例如：l建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使用不一致所产生的贬值；用不一致所产生的贬值；l现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；甚至有些住宅顶有防水隔热层、地下有桩基；甚至有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，许多新建办公楼配有中央空调、电锻炼场所，许多新建办公楼配有中央空调、电梯，采用双回路供电，不少具备梯，采用双回路供电，不少具备3A一一SA智能智能化水准，住宅使用功能大为提高。化水准，住宅使用功能大为提高。l5、房屋

39、建筑物经济性贬值的分析、房屋建筑物经济性贬值的分析房屋经济性贬值是指由房地产外在因素导房屋经济性贬值是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这常常是因市场变化或政府行为导致降。这常常是因市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，主要的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。减价。注意：注意：对于房屋功能性和经济性

40、折旧的计对于房屋功能性和经济性折旧的计算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估人员对市场的熟悉程度和经验来确定。人员对市场的熟悉程度和经验来确定。第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、适用范围一、适用范围l有收益的房地产：商场、写字楼、旅馆、公寓有收益的房地产：商场、写字楼、旅馆、公寓二、预期收益估算二、预期收益估算l预期收益预期收益=客观总收益客观总收益-客观总费用。客观总费用。l指正常的、非实际收益的收益，需剔除偶然、指正常的、非实际收益的收益，需剔除偶然、特殊因素的影响。特殊因素的影响。l预期收益中不扣除房屋折旧和土地摊销。

41、预期收益中不扣除房屋折旧和土地摊销。l出租型房地产及经营型房地产要素计算不同。出租型房地产及经营型房地产要素计算不同。l自用或未使用房地产参照同一市场有收益类似自用或未使用房地产参照同一市场有收益类似房地产估算。房地产估算。三、资本化率估算三、资本化率估算l1、不同用途、不同区位、不同时期、不同、不同用途、不同区位、不同时期、不同性质房地产风险不同，资本化率不同。性质房地产风险不同，资本化率不同。l2、计算方法、计算方法 纯收益与价格比率法：纯收益与价格比率法：充分市场调查类似充分市场调查类似交易交易 安全利率与风险利率累加法安全利率与风险利率累加法 收益率插值法收益率插值法l3、种类、种类

42、房地合一的综合资本化率房地合一的综合资本化率R 土地资本化率土地资本化率R1 房屋建筑物资本化率房屋建筑物资本化率R2 l4、三者关系、三者关系 R=（R1L+R2B）/（L+B） 其中其中L为土地价值；为土地价值； B为房屋建筑物价值为房屋建筑物价值四、收益期限的确定四、收益期限的确定l1、单独土地或房屋建筑物的评估、单独土地或房屋建筑物的评估 根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。寿命期确定。l2、房地合一的评估、房地合一的评估 房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。根据土地使用权年

43、限计算。 房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。的折现值。计算公式计算公式l房地产评估价值房地产评估价值=房地产预期收益房地产预期收益/综合资本化率综合资本化率Rl土地使用权价值评估土地使用权价值评估 土地价土地价=土地预期收益土地预期收益/R1 土地价土地价=（房地产预期收益（房地产预期收益-房产预期收益）房产预期收益）/R1 土地价土地价=房地产价值房地产价值-房产价值房产价值l房物建筑物价值评估房物建筑

44、物价值评估 房产价值房产价值=房地产价值房地产价值-土地价值土地价值 房产价值房产价值=（房地产预期收益（房地产预期收益-土地预期收益）土地预期收益）/R2 房产价值房产价值=房产预期收益房产预期收益/R2例例1 1、已知某房地产月租金收入、已知某房地产月租金收入2020万元，月费用总额万元，月费用总额（含折旧费）（含折旧费）5 5万元，建筑物尚可使用万元，建筑物尚可使用5050年，其价格年，其价格为为10001000万元，建筑物折现率为万元，建筑物折现率为1010，该房地产的土地，该房地产的土地年纯收益最接近于（年纯收益最接近于（ ）万元。）万元。例例2 2、被估房产剩余使用年限为、被估房产

45、剩余使用年限为1010年，在剩余年，在剩余1010年中年中每年纯租金为每年纯租金为 2020万元，假设折现率为万元，假设折现率为1010，该房产，该房产的评估值最接近于（的评估值最接近于（ ）万元。）万元。例例3 3、某砖混结构单层住宅宅基地、某砖混结构单层住宅宅基地200200平方米，建筑面平方米，建筑面积积120120平方米，月租金平方米，月租金30003000元元, ,土地还原利率土地还原利率8 8，取，取得租金收入的年总成本为得租金收入的年总成本为80008000元，评估人员另用市场元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米比较法求得土地使用权价格每平方米12001200元。

46、建筑物元。建筑物的年纯收益为（的年纯收益为（ ）万元。）万元。例例4、某房地产公司于、某房地产公司于2002年年1月以出让方式取月以出让方式取得一块土地得一块土地50年的使用权，土地面积为年的使用权，土地面积为500平平米，规划容积率为米，规划容积率为2，并于，并于03年年1月在此地上建月在此地上建成一座砖混结构写字楼，当时造价成一座砖混结构写字楼，当时造价2000元元/平米，平米，经济耐用年限经济耐用年限55年，残值率年，残值率2%。2004年年1月该月该类建筑重置价格为类建筑重置价格为2500元元/平米。该写字楼用于平米。该写字楼用于出租，出租期间每年实收租金出租，出租期间每年实收租金36

47、万元。另据调万元。另据调查，当地同类写字楼租金查，当地同类写字楼租金50元元/月月.米米2，空置率，空置率为为10%，每年需支付的管理费、房产税、营业，每年需支付的管理费、房产税、营业税及附加分别为年租金的税及附加分别为年租金的3%、12%、5.5%;维维修费、保险费为重置价格的修费、保险费为重置价格的1.5%、0.2%。土地、。土地、建筑物资本化率分别为建筑物资本化率分别为7%、8%。试估算该宗。试估算该宗地地2004年年1月月土地使用权土地使用权价格。价格。第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用一、适用范围：有类似房地产交易实例的状况。没一、适用范围：有类似房地

48、产交易实例的状况。没有发生或很少发生过交易的房地产，如古建筑、寺有发生或很少发生过交易的房地产，如古建筑、寺庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难以适用。以适用。二、计算公式二、计算公式 待估房地产价待估房地产价P=可比实例价格可比实例价格PA B C D lA=交易情况修正系数交易情况修正系数lB=交易日期修正系数交易日期修正系数lC=区域因素修正系数区域因素修正系数lD=个别因素修正系数个别因素修正系数在实际工作中，通常做如下处理：在实际工作中，通常做如下处理：l当对土地容积率、土地使用年期单独修正，当对土地容积率、土地使用年期单独修正，则

49、待估房地产价则待估房地产价P=可比实例价格可比实例价格PA B C DE F lE=E=容积率修正系数容积率修正系数= =待估地产容积率指数待估地产容积率指数/ /可可比实例容积率指数比实例容积率指数lF=F=土地使用年限修正系数土地使用年限修正系数 = =（A/P,i,m) A/P,i,m) （P/AP/A，i,n)i,n) 注：注：m,n分别为可比实例与待估地产的使分别为可比实例与待估地产的使用年限用年限l其实组成区域因素和个别因素的各因子均可其实组成区域因素和个别因素的各因子均可独立扩展出来进行修正。独立扩展出来进行修正。北京商品房北京商品房2003年伟业顾问专家打分表年伟业顾问专家打分

50、表例例1 1、某待评土地剩余使用年限、某待评土地剩余使用年限1O1O年，其参照年，其参照物剩余使用年限为物剩余使用年限为1515年，由于待评土地面积年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高照物高1 15 5，如折现率为，如折现率为8 8，则个别因素，则个别因素修正系数为（修正系数为（ ）。）。例例2 2、被估地块剩余使用年限为、被估地块剩余使用年限为3030年，参照物年，参照物剩余使用年限为剩余使用年限为 2525年，假定折现率为年，假定折现率为 8 8 ，被估地块的年限修正系数最接近于（被估地块的年限修正系数最接近于（ ）。）。例

51、例3 3、有一待估宗地需评估，现搜集到与其类似的、有一待估宗地需评估，现搜集到与其类似的2 2宗宗地地A A、B B。参照物宗地与待估宗地比较情况如下，负号。参照物宗地与待估宗地比较情况如下，负号表示参照物比待估宗地条件差，正号表示参照物比待表示参照物比待估宗地条件差，正号表示参照物比待估宗地条件优。该市此类用地容积率与地价关系为：估宗地条件优。该市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在当容积率在l l1.51.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.10.1，宗地，宗地单位地价比容积率为单位地价比容积率为1 1时的地价增加时的地价增加3%3%。另外，该市。另外，该市地价指数情况见下表。

52、试根据以上条件，评估待估宗地价指数情况见下表。试根据以上条件，评估待估宗地地20012001年年1 1月份的价格。（元月份的价格。（元/ /平米）平米）l宗地宗地 成交价成交价 交易时间交易时间 交易情况交易情况 容积率容积率 区域因素区域因素 个别因素个别因素待估待估？ 200120011 1 0 0 1 12 0 02 0 0A A 800 2000 800 20001 1 +2% 1 +2% 13 3 +1% 0 +1% 0B B 850 2001 850 20011 1 +1% 1 +1% 14 4 0 0 +1% +1%l年份年份 19971997199819981999199920

53、00200020012001物价物价指数指数100100105105108108110110111111第五节第五节 剩余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用1、适用范围：待开发土地、待拆迁改造土地、适用范围：待开发土地、待拆迁改造土地2、计算公式：、计算公式：地价地价= =楼价楼价- -建筑费用建筑费用- -专业费用专业费用- -利息利息- -税费税费- -利润利润l专业费专业费=建筑费建筑费*比率比率l利息利息=（地价（地价+建筑费用建筑费用+专业费用）专业费用）*利息率利息率l利润利润=（地价（地价+建筑费用建筑费用+专业费用）专业费用）*利润率利润率l税费税费=销售收入销售

54、收入*费用率费用率3、操作步骤、操作步骤第一步：调查待估对象的基本情况第一步：调查待估对象的基本情况l调查土地的限制条件调查土地的限制条件l调查土地位置及周围土地条件和利用状况调查土地位置及周围土地条件和利用状况l调查土地面积、形状、地质地貌、基础设施和生调查土地面积、形状、地质地貌、基础设施和生活设施等活设施等l调查城市规划要求调查城市规划要求l调查地块的权利状态、使用年限等调查地块的权利状态、使用年限等第二步：确定待估土地的最佳开发利用方式第二步：确定待估土地的最佳开发利用方式第三步：正确预测房地产售价第三步：正确预测房地产售价第四步：估算各项成本费用第四步：估算各项成本费用l估算建筑成本

55、估算建筑成本-包括建筑工程费、安装工程费、附属工程包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费、室外工程费、建筑商利润等。费、室外工程费、建筑商利润等。l估算专业费用估算专业费用-主要是前期工程费用，包括可行性研究费、主要是前期工程费用，包括可行性研究费、勘察设计费、工程施工招标费、建设监理、预决算审计费勘察设计费、工程施工招标费、建设监理、预决算审计费等费用。等费用。l估算建设期限及投资进度。正确计算估算建设期限及投资进度。正确计算开发商投资利息，包开发商投资利息，包括支付土地费用、建设工程费用、专业费用、配套费用的括支付土地费用、建设工程费用、专业费用、配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计

56、算两种。利息。利息计算有静态计算和动态计算两种。l估算税金估算税金-销售过程的营业税、印花税、城市维护建设税、销售过程的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加；教育费附加；l估算租售费用估算租售费用-中介、广告、手续等费用，一般为售价的中介、广告、手续等费用，一般为售价的一定比例（一定比例（2%-4%）；）；第五步：确定开发商合理利润（销售收入或投资利润率）第五步：确定开发商合理利润（销售收入或投资利润率）第六步：估算待估地产价格第六步：估算待估地产价格例例2、有一宗、有一宗“七通一平七通一平”的待开发建筑用地。的待开发建筑用地。土地面积为土地面积为2000平米建筑容积率为平米建筑容积率为

57、2.5，拟开，拟开发建设写字楼，建设周期发建设写字楼，建设周期2年，建筑费为年，建筑费为3000元元/平米，专业费为建筑费的平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为出售，预计售价为9000元元/平米，销售费用为楼平米，销售费用为楼价的价的2.5%，其他税费为楼价的，其他税费为楼价的6.5%，当地银，当地银行年贷款利率行年贷款利率6%，开发商要求的投资利润率为，开发商要求的投资利润率为15%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。1）含义：利用城市基准地价

58、和基准地价修正系数表，）含义：利用城市基准地价和基准地价修正系数表，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处地区将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处地区的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地价的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价日价格的方法。进行修正，从而求取待估宗地在估价日价格的方法。2）计算公式：）计算公式：l宗地地价宗地地价=基准地价基准地价年限修正年限修正日期修正日期修正 容容积率修正积率修正其他因素修正其他因素修正系数系数3）适用范围）适用范围l市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成果的城市

59、。果的城市。l短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估。4）基准地价法估算程序）基准地价法估算程序l收集整理土地定级估价成果资料收集整理土地定级估价成果资料l确定修正系数表确定修正系数表l调查宗地地价影响因素的指标条件调查宗地地价影响因素的指标条件l制定待估宗地因素、年限、日期、容积率修制定待估宗地因素、年限、日期、容积率修正系数正系数l评估宗地地价。评估宗地地价。一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级六六级级七级七级 八八级级九九级级十十级级商商业业7210-97505680-76804530-61303720-50902720-40001970-2

60、9001150-1980530-1180250-540140-260综综合合5540-82504440-60003620-49402650-39001960-27901290-2080880-1320430-900200-450140-260居居住住4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260工工业业1200-18001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170北京市基准地价表（北京市基准地价表（20