房地产企业报表分析与风险防范培训课程

1、房地产企业报表分析与风险防范培训课程房地产企业报表分析与风险防范对外经济贸易大学国际商学院吴革电子信箱：wuugee1634*公司最大的危机是什么？财务！公司最值得重视的是什么？财务！公司最需要控制的是什么？还是财务！*学生应掌握如下内容一、财务报表分析概述二、财务报表的比率分析三、三层次财务报表分析框架四、财务风险防范欢迎学习房地产企业报表分析与风险防范*第一部分 财务报表分析概述一、财务报表的目标二、三张主要财务报表三、三张报表之间的联系四、财务报表分析概念五、总量与结构分析*会计师事务所企业提供财务报表外部信息使用者财务会计审计财务管理管理会计一、财务报表的目标*财务管理、会计、财会与簿

2、记的概念区别簿记：对企业财务活动的记录，也就是记账。会计：对记账内容的确认（定性）和计量（定量）-体现企业管理层意图、对财务状况进行包装。这里的包装是在合法、合规情况下对企业财务状况进行的一种包装。财会=财务管理+会计 公司的经营循环：请你解释下图的管理意义创始资本借入500美元权益500美元资产1000美元销售额1000美元净利润100美元股利50美元新借入资本公司*财务报表的目的为有关利害关系人提供会计信息。*二、三张主要财务报表资产负债表收益表现金流量表*资产负债表资产负债表（Balance sheet）反映企业某一特定日期财务状况的报表。也称“财务状况表”（Statement of f

3、inancial position），属于静态报表。资产、负债、业主权益是其基本要素。上述会计等式是编制资产负债表的基础。*收益表（Income statement）反映企业一定期间内经营成果的报表。也称“损益表”（Statement of profit and loss），属于动态报表。（利润表）收入、费用、利得和损失是其基本要素。编制基础：收入费用净收益附表：留存收益表（Statement of retained earnings）反映留存收益的变动。* 利 润 表编制单位： 年 月 单位：项 目行次 本月数本年累计数一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润（亏损

4、以“”号表示） 加：其他业务利润（亏损以“”号表示）减：营业费用 管理费用财务费用三、营业利润（亏损以“”号表示）加：投资收益（损失以“”号表示） 补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额（亏损以“”号表示）减：所得税五、净利润新利润表项目分类*收付实现制（cash basis）或现金制 含义：以实际收到现金和付出现金来确认收入的赚取与费用的发生。权责发生制（accrual basis）或称应计制 含义：以收款权利的取得和付款责任的形成来确认收入的赚取与费用的发生。* 权责发生制 收入 费用 利润 现金流入量现金流出量现金净流量 收付实现制*小练习例：某公司2001年从顾客处收到现金$50

5、0 000，其中有$40 000是2000年提供的服务收入但在2001年收到现金，另有$20 000是预收2002年的服务收入，该公司2001年提供的服务中尚有$45 000未收到现金，问应计制会计和现金制会计在2001年收益表中报告的收入各是多少？*现金流量表（Statement of cash flow）是以现金为基础编制的、综合反映企业一定会计期间内现金的流入和流出及其增减变动情况的报表。*现金流量表*三、三张报表之间的联系1资产负债所有者权益（所有者入资留存利润）2资产负债表是核心报表；利润表和现金流量表是反映资产负债表“未分配利润”和“货币资金”变动过程的报表。3资产负债表中的资产耗

6、用转化成利润表中的费用；利润表中的收入带来资产负债表中净资产的增加；只要利润表中有利润，资产负债表中的净资产就会增加。4利润表与现金流量表是以不同的标准对企业业绩的考核。资产负债表分析企业的底子利润表分析企业的面子现金流量表分析企业的日子报表钩稽关系期末资产负债表现金+ 其他资产=总资产-负债=所有者权益*利润表财务形象 以权责发生制为基础的经营成果*现金流量表支付能力 以收付实现制为基础的经营成果*资产负债表财务状况资产总规模资产结构融资结构* 资产负债表 现金 负债 股东权益 短期投资 股本 其他资产 留存收益 现金流量表利润表留存收益表* 因此，“三张报表实际上是一张报表！”* 财务报表

7、分析是根据财务报表所提供的数据资料，有重点、有针对性地逐一加以分析和考察，借以对企业的财务状况和经营成果做出正确的评价，分析企业在生产经营过程中的利弊得失、财务状况及发展趋势，为报表使用者决策提供可靠的财务信息的活动。四、财务报表分析概念*财务报表分析的产生与发展1、为银行服务的信用分析2、为资本市场服务的盈利分析3、为公司经理决策服务的公司内部分析*财务报表分析内容静态报表分析比率分析动态报表分析财务风险分析看报表，首先要知道自己要了解什么情况，才能有的放矢的去抓取相关信息，从财务报表中，我们可以获得企业如下几方面的信息：1、企业偿债能力，2、企业经营管理能力，3、企业获利能力.如果动态地跟

8、踪分析有关财务指标，就能较容易地找到企业财务状况变动的原因；如果和同行业企业之财务指标作比较，就能掌握本企业在同行业中的地位；从而做出正确的决策，使企业的财务状况良性循环 。*五、总量与结构分析*财务报表分析的基本方法*第二部分 财务报表的比率分析* 经营管理者在运用财务比率分析时，能够从以下三个方面对报表进行分析,即偿债能力、营运能力和获利能力, 就基本能够把握住企业的财务和经营情况, 也可以说基本看懂报表了。*A B C公 司 资 产 负 债 表（ 简 表 ）2009年12月31日 单位：万元 资 产年初数年末数负债及所有者权益年初数年末数流动资产：流动负债：货币资金800900短期借款2

9、 0002 300短期投资1 000500应付账款1 0001 200应收账款1 2001 300预收账款300400预付账款4070其他应付款100100存 货4 0005 200流动负债合计3 4004 000待摊费用6080长期负债2 0002 500流动资产合计7 1008 050所有者权益：长期投资400400实收资本12 00012 000固定资产净值12 00014 000盈余公积1 6001 600无形资产500550未分配利润1 0002 900所有者权益合计14 60016 500资产总计20 00023 000负债及所有者权益合计20 00023 000* A B C 公

10、 司 利 润 表（ 简 表 ） 2009年度 单位：万元 项 目 上年数 本年数一、主营业务收入18 00020 000减：主营业务成本10 70012 200主营业务税金及附加1 0801 200二、主营业务利润62206600加：其他业务利润6001 000减：营业费用1 6201 900管理费用8001 000财务费用200300三、营业利润4 2004 400加：投资收益300300营业外收入100150 减：营业外支出600650四、利润总额4 0004 200 减：所得税（税率为40%）1 6001 680五、净利润2 4002 520*一、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1流动

11、比率流动比率 = 流动资产流动负债年末流动比率：80504000 = 2.013该企业年末流动比率超过一般公认标准，反映该企业具有较强的短期偿债能力。对房地产开发企业来说，使用流动比率最大的缺点在于如何对存货的流动性进行判断，某些存货可能难以在短期内变现。在A股上市公司的报表中，“开发成本”和“开发产品”均作为存货列于流动资产中，但开发成本能否在短期内变现却很难说。万科（000002.SZ）董事长王石先生前不久称万科从获得土地到供应房子只要九到十二个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。这就是说，国内开发商存货中的土地平均要在一年以上才能变现（由于允许预售，实现销售可能比房屋竣工要快）。此外，还

12、可能存在比较极端的情况。招商地产（000024.SZ）总经理林少斌日前对投资者解释，公司这几年项目建设速度偏慢有客观原因，比如广州的项目，当初招拍挂拍的地块，由于政府更改规划而不得不更改原先的规划，导致项目规划长达三年时间批不下来。重庆、北京项目搞拆迁就花了三年多的时间。由此可见，与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，速度差异也更大。那么，漠视这种现实显然是不应该的。 香港会计准则考虑了房地产行业的上述情况，我们可以发现在香港上市的内地房企对存货均分为两类，分别列入流动资产和非流动资产。以北辰实业（601588.SH，0588.HK）为例，在香港披露的2007年半年报中有9.23亿元

13、的“开发中物业”被列入非流动资产，而列入流动资产的为“待出售已落成物业”和“待出售开发中物业”，分别为8.47亿元和62.40亿元。这样在中国和香港不同的会计准则下，北辰实业的流动比率就有所不同，2007年6月30日分别为2.95和2.66。当然，如果以流动比率是否大于2为标准，不同准则下的数据对判断北辰实业的短期偿债能力影响不大，然而并非所有的公司该指标都这么乐观。根据Wind资讯统计，2007年9月30日沪深两市91家房地产开发企业（不包括园区开发企业）中只有30家流动比率大于等于2，不到总数的三分之一。而在这30家公司中，如果将一年内无法变现的存货列入非流动资产，还将淘汰出多少家就难说了

14、。 流动比率的第二个缺点是没有考虑到一些房地产企业的部分收入来自非流动资产，如投资性房地产。这样如果某家企业出租收入较多，单纯根据流动比率来判断其短期偿债能力就有失公平。对其他行业的企业来讲，忽略这一因素倒也无妨，然而对房地产企业来说，由于有不少企业将持有开发性房地产作为防范行业风险的重要手段，实在是忽略不得。以浦东金桥（600639.SH）为例，2007年上半年其房地产租赁收入为3.23亿元，而房地产销售收入只有1.23亿元。浦东金桥2007年6月30日的流动比率只有0.50，看上去很危险，然而如果我们以上半年的收入乘以2来简单地估计其全年的房地产租赁收入，则为6.46亿元，能够偿还37.7

15、3%的流动负债。如果考虑房地产租赁收入，则浦东金桥的流动比率为0.80。 流动比率第三个缺点是没有考虑企业存货的质量或者说真实价值。制造业企业的毛利率普遍不高，但某些房地产企业的毛利率却是高得异常，如陆家嘴（600663.SH），2006年上半年土地批租业务的毛利率高达88.37%，这意味着账面成本为1元的存货可以转化为8.60元的收入；2007年上半年陆家嘴的土地批租业务毛利率下降，但仍有53.14%，即1元钱的存货可以转化为2.13元收入。显然，如果一家企业的毛利率高，则表明其存货的真实价值远远高于其账面价值，这样按账面价值计算的流动比率稍低也不必担忧。反之，一些房地产开发企业前不久拿了不

16、少“面粉贵过面包”的高价地，恐怕危机来时这些高价地的变现价值还将低于账面价值，按账面价值计算的流动比率就高估了其短期偿债能力。*2速动比率速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。所谓速动资产，是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、待摊费用、预付账款等后的余额。由于剔除了存货等现能力较弱且不稳定的资产，因此，速动比率较之流动比率能够更加准确、可靠地评价企业资产的流动性及其偿还短期负债的能力。其计算公式为：速动比率 = 速动资产流动负债 该企业的速动比率为：年末速动比率：（900 + 500 + 1300）4000 = 0.675*3现金比率现金比率是企业现金类资产与流动负债的比率。现金类资

17、产包括企业所拥有的货币资金和持有的有价证券（即资产负债表中的短期投资）。其计算公式为：现金比率 = （现金 + 有价证券）流动负债年初现金比率：（800 + 1000）3400 = 0.529年末现金比率：（900 + 500）4000 = 0.350*4、其他影响短期偿债的因素。 企业流动资产的实际变现能力，可能比财务会计报告项目反映的要好一些，这方面主要有以下几个因素：可动用的银行贷款指标、 准备很快变现的长期资产、偿债能力的信誉减少企业流动资产变现能力的因素，未在财务会计报告中反映的主要有：?未记录的或有负债：担保责任引起的负债*（二）长期偿债能力分析长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能

18、力。其分析指标主要有三项：1资产负债率资产负债率又称负债比率，是企业负债总额对资产总额的比率。它表明企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。这一比率越小，表明企业的长期偿债能力越强。其计算公式为： 资产负债率 = 负债总额资产总额*年末资产负债率：650023000 = 0.283该企业年末的资产负债率不高，说明企业长期偿债能力较强，这样有助于增强债权人对企业出借资金的信心。对资产负债率的分析，一般应从以下几个方面入手：从债权人的立场看，从股东的角度看，（3）从经营者的立场看，如果举债很大，超出债权人心理承受程度，则认为是不保险，企业就借不到钱。如果企业不

19、举债，或该比率很小，说明企业畏缩不前，对前途信心不足，利用债权人资本进行经营活动的能力很差万科融资渠道2005年至2007年初，万科使用了5种规模扩张的方式，整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发、以万科的运营平台为基础对外成立合资地产开发公司。与其他地产公司相比，万科几乎用尽了所有中国上市公司可资使用的融资手段，在2005年年报中，万科这样描述自己：“目前公司融资渠道之全面、广泛，在业内首屈一指。” 与它的标杆美国房地产公司帕尔迪(Pulte Homes)对于财务风险控制的铁律“长期有息负债占资本的比率(D/C)不超过40%相比”，万科的D/C显得局促。而规模扩张之后带来的运营风险亦是万

20、科需要警惕之处。资产负债率上升，万科的资产负债率由2003年的54.92%上升至2006年第三季度的72.1%。我个人认为，对于大地产商而言，资金的瓶颈已经被突破，而土地的稀缺性变得越发突出。在这种背景之下，通过并购实现扩张成为了企业扩张的捷径。 *2产权比率产权比率是指负债总额与所有者权益的比率，是企业财务结构稳健与否的重要标志，也称资本负债率。其计算公式为： 产权比率 = 负债总额所有者权益它反映企业所有者权益对债权人权益的保障程度。这一比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，年末产权比率：6 50016 500 = 0.394*产权比率与资产负债率

21、对评价偿债能力的作用基本相同，主要区别是：资产负债率侧重于分析债务偿付安全性的物质保障程度，产权比率则侧重于揭示财务结构的稳健程度以及自有资金对偿债风险的承受能力。*净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益通常情况下，净负债率越低越好，如果为负则表明货币资金足够偿还有息负债而有余。如万科在2008年半年报中有这样的分析，“在负债结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。截至报告期末，公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7亿元。充裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障。” *3利息保障倍数利息保障倍数又称已获利息倍数，

22、是指企业息税前利润与利息费用的比率。反映了获利能力对债务偿付的保证程度。其计算公式为： 利息保障倍数 = 息税前利润债务利息利息保障倍数不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提依据，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。 利息保障倍数（Interest coverage）分子又称“息税前收益”（Earnings before interest and taxes ，EBIT）或“营业收益”反映企业是否提供足够的营业收益来偿还债务（付息），一般认为5倍较安全*假定表中财务费用全部为利息费用，该企业利息保障倍数为：年利息保障倍数为：（4

23、200 + 300）300 = 15（倍）从以上计算来看，应当说企业的利息保障倍数高，有较强的偿付负债利息的能力。进一步还需结合企业往年的情况和行业的特点进行判断。*利息保障倍数的分析要点为：（1）它不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提依据，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。由此可以得出这样的启示：若要维持正常偿债能力，从长期看，利息保障倍数至少应当大于1，且比值越高，企业长期偿债能力一般也就越强。如果利息保障倍数过小，企业将面临亏损、偿债的安全性与稳定性下降的风险。究竟企业利息保障倍数应是利息的多少倍，才算偿付能力强，这要根

24、据往年经验结合行业特点来判断。（2）衡量公司负债是否过高不能只看资产负债率，更主要地应看它支付固定财务费用的能力。 *关键比率*关键比率许荣茂 ，2003年福布斯中国百富榜第三名，2004年又位列胡润强势榜第五位。控股参股的上市公司：世茂股份?(600823)、世茂中国(0649HK)个人资产达68亿元，同时掌管着规模达200亿元房地产王国 。世茂滨江花园的借贷财技* 营运能力分析 营运能力是指企业运用资产进行生产经营活动能力的分析。营运能力进一步说就是资产利用程度的分析，企业的资产运用的好，企业的生产经营能力才强。反映资产利用程度好坏的是资产周转状况，资产周转的越快，资产利用程度越高。* 在

25、工商企业中，反映资产周转状况的主要是流动资产的周转，因为，固定资产是形成企业生产能力的，真正周转的是流动资产。而反映流动资产周转好坏的主要是应收帐款周转状况和存货周转状况。*二、营运能力分析企业拥有或控制的生产资料表现为各项资产占用。因此，生产资料的营运能力实际上就是企业的总资产及其各个组成要素的营运能力。1流动资产周转情况分析反映流动资产周转情况的指标主要有应收账款周转率、存货周转率。*（1）应收账款周转率。其计算公式为：应收账款周转率（次数） = 赊销收入净额应收账款平均余额其中，赊销收入净额 = 主营业务收入 现销收入 销售折扣与折让应收账款周转期（天数）=计算期天数(360)应收账款周

26、转次数假定企业当年主营业务收入中赊销部分均占30%，应收账款周转率（次数） = 6000（1200+1300）/2=4.8应收账款周转期（天数）= 3604.8=75*（2）存货周转率。其计算公式为：存货周转率（次数）= 主营业务成本（销货成本）存货平均余额存货平均余额 = （期初存货 + 期末存货）2存货周转期（天数）= 计算期天数存货周转率当年存货周转率（次数）= 12200 （4000+5200）/2=2.65存货周转期（天数）=360 2.65=135.8韦尔奇要求缩短客户订单至送货的时间，使GE公司的存货周转率从20世纪80年代的5倍提高1997年8倍。存货周转率每增加一倍，就可以使

27、公司减轻10亿美元的成本负担。 地产公司慎用周转率由于房地产行业的特殊性，如此简单的分析存货周转率并不能为投资和管理提供多少有价值的信息。房地产企业的经营是由一个个项目组成的，项目进度之间差异巨大。有的项目只剩下部分未出售的成品房，有的项目只是刚刚拿到的土地，甚至是部分土地，有的项目正处于施工阶段，而施工阶段的项目有的已经预售，有的还未预售等等，所有这些都被记录于存货。*2固定资产周转率固定资产周转率 =主营业务收入净额固定资产平均净值当年固定资产周转率 =20000 （12000+14000）/2=1.54*三、盈利能力分析商品经营盈利能力指标商品经营是相对于资产经营和资本经营而言的。商品经

28、营盈利能力不考虑企业的筹资或投资问题，只研究利润与收入或成本之间的比率关系。因此，反映商品经营盈利能力的指标分为两类：一类是各种利润额与收入之间的比率，即收入利润率；另一类是各种利润额与成本之间的比率，即成本利润率。 销售毛利率销售利润率资产收益率净资产收益率盈利能力指标盈利能力指标分析*1销售利润率销售利润率是企业利润与主营业务收入（销售收入）的比率。其计算公式为：销售利润率 = 利润主营业务收入从利润表来看，企业的利润可以分为五个层次：商品销售毛利（销售收入-销售成本）、主营业务利润、营业利润、利润总额、净利润。*（1）毛利率毛利率=（2000012200）/20000=39%第一，它反映

29、企业营业活动流转额的初始获利能力，体现了企业的获利空间和基础；第二，该比率与同行业其他企业的毛利率对比，可以揭示企业在定价决策、成本控制等方面存在的问题，还可以表明企业在同行业中的市场竞争力；第三，毛利率的下降，可能意味着价格竞争正在损害公司，公司成本可能失去控制，或者公司的产品组合可能发生变化；第四，它有明显的行业特点。一般来说，营业周期短、固定成本低的行业毛利率水平比较低，如商品零售业；而营业周期长、固定成本高的行业毛利率高，如重工业企业。 *（2）主营业务利润率 主营业务利润率=6600/20000=33%第一，它是测定企业主营业务活动获利能力的指标，反映了主营业务活动的获利水平。由于产

30、品销售业务是企业的主营业务活动，它的获利多少和获利水平的高低对企业的总盈利能力有着举足轻重的影响；第二，它与毛利率相比，在于它考虑了与主营业务活动有直接关系的所有收支因素；第三，在银行界，对这个比率的重视有助于突出主营业务收入在还款来源中被视为第一还款来源的观念。对于抵押担保等信用支持，虽然也要重视，但不能代替第一还款来源，这是国际银行界的惯例，也是每个#99ff99MBA都要树立的观念。 *（3）营业利润率 营业利润率=4400/20000=22%它与主营业务利润率相比，有两个方面的扩展，第一，它不仅考核主营业务的盈利能力，而且考核非主营业务的其他经营业务的盈利能力，这在企业多元化经营的今天

31、，具有更重要的意义。第二，它不仅考核了与产品经营或其他经营业务直接相关的成本费用，而且也将与它们间接相关且必须发生的成本费用纳入考核，这就使得对企业经营业务的获利能力的考核更趋全面，尤其是将期间费用纳入支出项目进行获利扣减，更能体现营业利润率的稳定性和持久性。 *（4）销售利润率 销售利润率=4200/20000=21%第一，企业业务不仅包括营业业务，还包括营业外业务，尽管通过营业利润率可以揭示营业业务的获利水平，但要揭示企业在一定时期总的获利水平，就必须通过能包含所有企业收支因素在内的税前业务收入利润率的分析。因为利润总额中包含了不稳定和不持久的临时波动的营业外收支因素，所以业务收入利润率虽

32、能揭示某一特定时期的获利水平，但难以反映获利的稳定性和持久性。 第二，由于企业的外部投资任何债权人以及企业经营管理者最关心的是企业在一定时期的总体盈利能力，而短期债权人和投资者更是关心当期或近期的盈利水平高低。这样，对业务收入利润率的计算分析就显得十分必要。 *（5）销售净利率 销售净利率=2520/20000=12.6%：第一，由于净利润中包含波动较大的营业外收支净额和投资收益，该指标年际之间的变化相对较大。企业的短期投资者和债权人的利益主要在企业当期，他们更关心企业最终获利能力的大小，所以通常它们直接使用这一指标。而对于企业管理者及所有者来说，则应将该指标数额与净利润的内在结构结合起来分析

33、，以正确判断企业的盈利能力。第二，对单个企业来说，业务收入净利率指标越大越好，但各行业内的竞争能力、经济状况、利用负债融资的程度及行业经营的特征，都使得不同行业各企业间的业务收入净利率大不相同。因此，在使用该比率分析时，要注意与同行业其他企业进行对比分析。 *资产经营盈利能力指标 资产经营盈利能力是指企业运营资产所产生利润的能力。在资产经营方式下，其基本特点是把资产作为企业资源投入，并围绕资产的配置、重组、使用等进行管理。在资产经营情况下，产品经营或商品经营要以资产经营为基础，即围绕资产经营进行商品经营和产品经营。因此，资产经营的基本内涵是合理配置与使用资产，以一定的资产投入，取得尽可能多的收

34、益。 反映资产经营盈利能力的指标是总资产报酬率。*2总资产报酬率ROA =利润总额资产平均总额该比率越高，表明企业的资产利用效益越好，整个企业盈利能力越强，经营管理水平越高。当年总资产报酬率为：4 200（20 000 + 23 000）2 = 0.195体现了所有资产的回报水平所有资产的权属关系不明确*资本经营盈利能力指标资本经营盈利能力是指企业的所有者通过投入资本经营所取得利润的能力。现代企业基本上是实行有限责任制度，按照这个制度，投资者对企业承担责任的界限就是投入资本或净资产，净资产的全部体现所有者的权益，都归属于企业的投资人。反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率（自有资金利润率

35、）。 *3自有资金利润率ROE（资本报酬率、净资产收益率）自有资金利润率= 净利润平均所有者权益该指标是企业盈利能力指标的核心，而且也是整个财务指标体系的核心。当年自有资金利润率为：2 520（14 600 + 16 500）2= = 0.162体现了股东的真实回报水平没有考虑财务杠杆运用差异*4资本保值增值率资本保值增值率 = 期末所有者权益总额期初所有者权益总额如果资本保值增值率大于1，说明所有者权益增加，否则，如小于1，则意味着所有者权益遭受损失。，当年资本保值增值率为：16 50014 600 = 1.130 万科A财务分析报告第三部分 三层次财务报表分析框架三层次财务报表分析框架一

36、、宏观经济PEST分析二、行业环境分析三、公司分析(一）中小企业的非财务分析（二）大企业的财务分析一、宏观经济分析二、行业环境分析三、公司分析公司素质分析公司财务分析公司竞争者地位分析技术水平分析公司经营管理水平分析三层次财务报表分析框架一 、宏观经济PEST分析总体形势怎么样？对中国企业的分析研究，大多从战略、管理等角度切入，如果能够将之放在一个更大的、中国式的环境中进行分析，也许可以得出更多有价值的思考。从“崩塌之年”的众多败局案例中，我们不难看到，中国企业的兴衰与宏观环境的变幻及经济政策的变动有着十分密切而微妙的关系，政策似乎一直是创造商业巨人的最重要的机器，同样，它也是摧毁神话的“第一

37、推动力”。二、行业环境分析第一部分、行业分析框架第二部分、基本行业分析工具第三部分、行业环境分析原理中国有句老话：行行出状元每一行赚钱的速度是不一样的俗话说：“三个劫道的不如一个卖药的，三个卖药的不如一个办校的。” 三、公司分析(一）中小企业的素质（非财务）分析（二）大企业的财务分析房地产企业的三层次分析框架案例2008年主要地产上市公司财务安全性的综合排名 现金比率（现金/总资产） 一个微观财务报表不能解释的事实！一、宏观经济分析（一）政府的视角1998年全国商品住宅空置房面积是6146万平方米，连带商业用房办公楼，一共压占了资金约6000亿。亚洲金融风波时，我国为启动内需，将房地产当作拉动

38、经济的重要手段。1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（国发199823号，简称23号文）的公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度改革从此拉开大幕。按照23号文给出的住房供应体系，城市80以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。 1、政绩考核体系 对于地方政府来讲，培育任何一个经济增长点都不可能像直接出让土地所能够获取的利益更为直接和快捷。并且，房地产行业的发展还将带动上下游行业的发展，比如建筑、装饰、钢铁、中介等等很多相关的行业，也促进了地方就业工作的开展。 2、利益驱动土地出让收益已经成为地方政府预算外的最大一笔

39、收入。而与此相关的房地产税收，也成为地方政府财政收入的最大来源之一。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的60%以上， 这些收取的土地出让金大都由地方政府作为预算外资金进行“体外”循环，其中很大一部分最终变成盲目扩大城市建设规模和搞政绩工程、形象工程的主要资金来源，即所谓的“吃饭靠财政，建设靠土地”之说就来源于此。 （二）银行的视角光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。没有源源不断的资金支持，高房价撑不了多久。房地产商的资金来源至少还有两个正常通道，一是自己用土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也流向了房地产商的账户。充

40、足的资金使房地产业保持了高速度发展。 （三）其他角色一场戏光有主角不行，还得有配角。有三个配角不能不提：第一是媒体如果你知道报纸的广告收入主要来源于房地产业，就不会奇怪房地产为什么总是媒体的热点，房地产老总成了媒体的明星了；时尚营销王石 、娱乐营销潘石屹 、哲学家冯伦第二是各类专家第三是研究机构他们的话语权局限在对政策的诠释与论证上有关房地产的舆论导向基本上在房地产商的掌控之中。二、行业模式分析房地产业的商业模式冯仑 “房地产的商业模式”演讲：在房地产公司里面讲得最多的是机会、关系、搞定。然而在IT行业讲得最多的是商业模式、管理团队，还有激励机制，你会发现这两件事情为什么这么大差别呢？也就是说

41、为什么在IT行业会出现一种完全靠自己就能够拿到很多钱，一个商业计划书就可以拿到很多钱，挣的钱都是阳光状态，搞房地产的能成为国际性企业？别人都不能模仿和拷贝的事情能连续成长吗？成长不了，所以这些企业做不大。 万科集团董事长王石房地产企业经营的质变趋势混乱事后被动神奇局部系统事中、事前主动腐朽全面企业成长领袖成熟竞争加剧客户至上从混沌到透明房地产业的商业模式房地产公司一次开发模式房地产公司二次开发模式房地产公司全链条开发模式房地产公司“商业代建”模式（一）房地产公司一次开发模式（二）房地产公司二次开发模式持有自己的物业（写字楼、商业楼宇、其他物业），在销售收入中占有相当的比例。同时进行明确的市场定

42、位，发展开发房产（保持相当的土地储备），获得另一部分销售收入和利润。好处：收入稳定，有现金流入有保证；长期来看，物业会增值；固定资产规模扩大，抗风险能力增大；融资的空间扩大。成功案例：香港的李嘉成、郑裕彤等，日本的森公司等。商业地产的特性： 开发难度非常高 建设周期比较长 要大的资金支持 经营难度大 投资商业地产的模式： 一是建设开发； 二是收购现有的商业，可能是一个大量资产； 三是收购地产公司的股权。凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，总裁林明彦，凯环渤海区域总经理毛大庆，自1994年进入上海，99年进入北京，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。 （三）凯德模式：全业

43、务链的魔力嘉德置地价值链 （四）房地产公司“商业代建”模式“传统商业模式”，其核心环节是：1、企业基于关系、资金或其他核心优势取得土地；2、通过开发活动兑现土地增值和产品增值；3、土地出让方利用开发项目示范效应推高周边地价；4、企业将经营所得投入高价土地，实现滚动开发。在这个模式中房地产开发企业相当于价值链上各类资源的总包商、整合商，背上了沉重的资产包袱，承担了产业链最大的风险，但其利润却被不断上涨的土地重置成本大量侵蚀。号称“暴利”的开发企业实际上是产业链条中的弱者。跳出传统套路，探索改变盈利结构的可能性。三、公司分析对比帕尔迪和新鸿基近年来的净资产收益率，我们发现，帕尔迪给股东的回报远远超

44、出了新鸿基（图1）。帕尔迪和新鸿基分别是美国和香港最优秀的房地产开发商之一，两家公司的净资产收益率差距如此之大，恐怕出乎大多数人的意料。 表1? 帕尔迪和新鸿基2005年度杜邦分析作一个简单的杜邦分析可以发现，尽管新鸿基的净利润率（净利润/销售收入）数倍于帕尔迪，凸显房地产行业“暴利”特征，但过低的资产周转率（收入/资产）和权益乘数（资产/股东权益）拉了它的后腿（表1）。 项目帕尔迪新鸿基净资产收益率25.04%6.91%? 权益乘数2.19 1.28 ? 总资产收益率11.43%5.40%? 净利润率10.15%45.20%? 资产周转率1.13 0.12 地产公司要成功，除了以高效率建设高

45、品质的房屋外，财务战略的配合也至关重要。超速扩张或产品定位与财务融战略不匹配都会给企业带来致命危机。好的地产公司是好的运营+好的财务战略。第四部分财务风险防范*一、风险的类别二、三维平衡模型三、私募股权投资下的财务风险四、增长优先级高速成长企业的衰落一、风险的类别与流动性财务风险经济条件政治和社会环境市场结构公司竞争地位销售额息税前收益税后收益经济风险营业风险经营风险财务风险成本与风险传导何为风险?Risk is uncertainty风险的类别经济风险(Economic Risk)环境风险(经济条件、政治及社会环境）市场风险（市场结构、企业竞争优势）经营风险（Operational Risk

46、)固定成本与变动成本比例财务风险（Financial Risk)资本结构与金融市场利率营业风险Business Risk利润易变性Profit Volatility传导传导净营运资本流动资产流动负债 固定资产其他长期资产长期负债股东权益资金的用途 资金的来源 简要的资产负债表(Balance Sheet)财务分析的主要内容The Main Matter to Financial Management左侧资产：流动资产：主要由现金、有价证券、应收帐款、存货和预付费用构成；固定资产（长期资产）：包含有机器设备、厂房和土地；其它资产：除流动资产和固定资产以外的其它资产，如：专利、长期证券投资及商誉等

47、。右侧负债与权益：说明了公司用于资产投资的资金来源方式.2. 融资的方式为债务资本和权益资本. ? 债务资本应付帐款、银行贷款（含应付票据和抵押贷款） ? 权益资本股东投资和留存收益净营运资本Net working capital 净营运资本 流动资产与流动负债之差。 产生的原因 经营过程中的现金流入量和流出量在时间上的不对等。 经营中现金流量产生的数量和时间的不确定性。从理财角度来看，短期现金流量的管理问题属于短期理财问题。返回苏宁电器股份公司营运资金分析表 （金额：百万元）20052006200720052006 2007货币资金 7033340 7465短期借款 80 276 140应收账款 206 91 24应付帐款177119056582应收票据 0 1.5 108应付票据 99731833146 预付款 7741014 1022 预收款 90126 281 存货20173495 4552流动资产3859818013598流动负债 3086563611390红顶商人胡雪岩做过一个比喻，说商人手中的钱用来周转，其实和用七个盖子去封八个坛子的道理一样。资金周转的问题