中山市星晨花园物业管理有限公司和韩凤玲等物业服务合同纠纷上诉案

1、中山市星晨花园物业管理有限公司与韩凤玲等物业服务合同纠纷上诉案广东省中山市中级人民法院民事判决书(2014)中中法民一终字第273号上诉人（原审原告）：中山市星晨花园物业管理有限公司。法定代表人：张卓雄，该公司经理。委托代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩凤玲。被上诉人（原审被告）：孔慕兰。上述两名被上诉人委托代理人：李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人中山市星晨花园物业管理有限公司（以下简称星晨物业公司）因与被上诉人韩凤玲、孔慕兰物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后

2、，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：韩凤玲、孔慕兰系中山市港口镇星晨花园丽湖轩20座1A室房产产权人，该房产面积为60.39平方米，韩凤玲、孔慕兰于1999年1月16日收楼。星晨物业公司分别于2000年5月1日、2003年5月21日与该小区房产开发商签订星晨花园临时委托管理合同，合同约定由星晨物业公司为该小区提供物业管理服务并收取物业管理费，收费标准按星晨花园管理公共契约及市场、法律法规变化而确定。2009年7月25日，星晨物业公司又与该小区房产开发商签订前期物业服务合同，合同约定由星晨物业公司为该小区提供前期物业管理服务，收费标准为住宅按2.85元每平方米，每月25日前交

3、纳，逾期交纳的，从逾期之日起按1%天收取滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，星晨物业公司依约为该小区提供了物业管理服务。韩凤玲、孔慕兰自2000年4月开始一直未交纳物业管理服务费，星晨物业公司遂诉至原审法院，请求判令韩凤玲、孔慕兰：1.立即向星晨物业公司支付物业管理费人民币29820.96元、滞纳金47496.38元，杂费2363元、滞纳金4171.21元（暂计至2013年3月）；2.承担本案诉讼费用。庭审期间，星晨物业公司明确第一项诉讼请求为：韩凤玲、孔慕兰立即向星晨物业公司支付2000年4月至2013年3月的物业管理费人民币29820.96元及滞纳金、杂费人民币2363元及滞纳金（前

4、述滞纳金均按1%天计算）。原审法院另查明：星晨物业公司诉称杂费系星晨物业公司受韩凤玲、孔慕兰口头委托代替其交纳的电视使用费。星晨物业公司提交的催缴物业管理费通知书有部分系张贴于门框上的照片打印件，该打印件没有显示张贴门框的门牌号，也没有显示具体张贴于何处。经过质证，韩凤玲、孔慕兰辩称该通知是星晨物业公司单方制作，没有送达到韩凤玲、孔慕兰。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。星晨物业公司与涉案物业房产开发商签订的物业管理服务合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务

5、企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。涉案物业管理服务合同对韩凤玲、孔慕兰均具有约束力，星晨物业公司为韩凤玲、孔慕兰的房屋提供了物业管理服务，韩凤玲、孔慕兰应当按照合同约定每月向星晨物业公司交纳物业管理费。星晨物业公司于2013年5月15日提起本案诉讼，星晨物业公司向韩凤玲、孔慕兰主张2011年5月14日之前的物业管理费的诉讼时效于2013年5月14日届满，星晨物业公司提供的催缴物业管理费通知书显示不出是张贴于韩凤玲、孔慕兰的住处，也显示不出与本案的关联

6、性，韩凤玲、孔慕兰否认收到过星晨物业公司的催缴通知，星晨物业公司也没有其他证据证明曾向韩凤玲、孔慕兰催缴物业管理费，故星晨物业公司向韩凤玲、孔慕兰主张2011年5月14日之前的物业管理费的诉讼时效已经届满，星晨物业公司已经丧失追索该期间物业管理费的胜诉权，对该期间的物业管理费，原审法院不予支持。按照物业管理服务合同约定，物业管理费应当于每月25日前缴纳，2011年5月份的管理费应当于5月25日前缴纳，星晨物业公司于2013年5月15日提起本案诉讼，对2011年5月25日及之后应交纳的物业管理费没有超过诉讼时效，每月应交纳物业管理费172.11元（60.39平方米2.85元平方米），韩凤玲、孔慕

7、兰应当向星晨物业公司交纳2011年5月至2013年3月期间的物业管理费3959元（172.11元月23个月）及违约金。关于违约金的标准，合同约定按1%天计算，韩凤玲、孔慕兰抗辩称该标准过高，请求原审法院予以调低，原审法院经审查，认为该标准确实过高，原审法院据此将违约金调整为按银行同期同类贷款利率的四倍计算。关于星晨物业公司主张的杂费，该部分费用主要是电视使用费，电视使用费的收取不属于星晨物业公司服务收费范围，星晨物业公司也没有证据证明受韩凤玲、孔慕兰委托代为交纳，故对该费用原审法院不予支持。综上，星晨物业公司诉求合理部分，原审法院予以支持。依照中华人民共和国合同法第六十条第一款、第一百零七条，

8、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、第六条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定，判决：一、韩凤玲、孔慕兰于判决发生法律效力之日起七日内向星晨物业公司支付2011年5月至2013年3月期间的物业管理费3959元及违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，从2011年5月26日起以每月172.11元为本金分段计算至本判决指定的履行期限之日止）；二、驳回星晨物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元（星晨物业

9、公司已预交），由星晨物业公司负担1750元，韩凤玲、孔慕兰负担146元（韩凤玲、孔慕兰于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。宣判后，星晨物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，星晨物业公司的诉讼请求因星晨物业公司曾多次向韩凤玲、孔慕兰发出缴费通知书而构成诉讼时效中断，星晨物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，依法应全部予以支持。韩凤玲、孔慕兰一直未在涉案房屋内居住，且从2000年开始无法联系，该事实韩凤玲、孔慕兰确认。在此情形下，星晨物业公司唯有采取在涉案房屋大门上张贴缴费通知书的方式向韩凤玲、孔慕兰追索物业管理费。从星晨物业公司提交的照片可见，缴费通知书张贴于涉案房屋处，

10、并非原审法院认定的无法显示张贴于何处。所以，星晨物业公司于涉案房屋门前张贴缴费通知书的行为应当认定已行使了书面主张物业管理费的权利。根据中华人民共和国民法通则第一百四十条的规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，本案属于诉讼时效中断的情形。请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持星晨物业公司的全部诉讼请求。被上诉人韩凤玲、孔慕兰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，星晨物业公司上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审期间，星晨物业公司提交照

11、片一组，拟证明星晨物业公司已向韩凤玲、孔慕兰发出催缴物业管理费通知书。经质证，韩凤玲、孔慕兰认为上述照片无原件，对照片的真实性、合法性不予确认，且照片无法证实缴费通知书具体张贴时间，不排除星晨物业公司于庭前张贴的可能性。根据法律规定，通知应当送达被通知人，上述证据无法证实缴费通知书有效送达给韩凤玲、孔慕兰。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：本案是否存在诉讼时效中断的情形。中华人民共和国民法通则第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。”权利人向义务人主张权利可以导致诉讼时效中断，但须以主张权利的意思表示到达义务人为前提

12、。本案中，星晨物业公司认为于涉案房屋门口张贴缴费通知书应视为其向韩凤玲、孔慕兰主张了权利，韩凤玲、孔慕兰不确认收到缴费通知书。本院认为，首先，于涉案房屋门口张贴缴费通知书的照片系星晨物业公司单方制作，韩凤玲、孔慕兰不予确认，因此无法证实星晨物业公司向韩凤玲、孔慕兰主张过权利。其次，即使照片真实，涉案房屋尚未装修，无人居住，星晨物业公司仅将缴费通知书张贴于涉案房屋门口，不能证明其催缴物业管理费的意思表示到达韩凤玲、孔慕兰，亦不构成诉讼时效中断。因此，星晨物业公司的上诉意见，理据不充分，原审认定星晨物业公司主张的2011年5月14日前的物业管理费已过诉讼时效并无不当，本院予以维持。综上，上诉人星晨物业公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理