钦州市皇庭翡翠华府可行性研究报告

1、一、一、 项目总论项目总论 1.11.1 项目项目简介简介 1.1.11.1.1 项目位置项目位置 钦州.皇庭国际新城位于钦州市河东新区核心地带，公共场馆的东北面，南临规划子材西大街， 距规划的子材大桥 1.7KM、距市行政中心 1.0KM,有蓬莱大道穿过，交通十分便利。钦州.皇庭国 际新城为体育公园配套房地产开发项目，用地性质以居住为主，兼容商业用地。总用地面积.33， 含 B 地块（翡翠公馆） 、C 地块（翡翠华府） 、D 地块（体育公园）三大块。整个项目统一规划， 分期建设，先期开发 C 地块（翡翠华府） 。翡翠华府基地位于钦州市蓬莱大道西侧，呈方形。该地 块以西面小区主入口道路为界，分

2、期建设，规划净用地面积为.41，包含会所、幼儿园、沿街商 铺及 18 层住宅、11+1 层住宅、低层住宅及高级公寓等。宗地位置如图： 1.1.21.1.2 项目总体规划要求项目总体规划要求 皇庭国际新城项目由钦州皇庭房地产开发有限公司建设开发，皇庭翡翠华府项目属于皇庭国 际新城第二期，项目毛用地面积.93，规划净用地面积.41 平方(约 200.3 亩),规划地上总建筑面 积约.4 万，地下室建筑面积 41787.32 平米，建筑占地 49442.11 平米，容积率 2.5，项目分 为高层住宅、小高层住宅、低层公寓、商业及配套等业态。其中，18 层住宅建筑面积（2712 户） 为.5，11 层

3、住宅建筑面积（160 户）为 20127.36，6 层住宅建筑面积（170 户）为 16334.1，低层住宅建筑面积（137 户）为 30444.64，高级公寓建筑面积（12 户）为 3091.38，居住户数 3191 户，居住人口可达 1.1 万余人。 1.1.31.1.3 项目规划指标项目规划指标 翡翠华府总体经济技术指标表翡翠华府总体经济技术指标表 毛用地面积（毛用地面积（） .93 地下室建筑面积（地下室建筑面积（） 41787.32 净用地面积（净用地面积（） .41 容积率容积率 2.5 地面以上总建筑面积地面以上总建筑面积 .4 建筑占地面积（建筑占地面积（） 49442.11

4、幼儿园 2302.21 建筑密度建筑密度 37% 会所（不含物管） 2793.09 绿地面积（绿地面积（） 41662.11 商业 30523.27 绿地率绿地率 31.20% 公厕（设于地下室） 30 小汽车停车位（个）小汽车停车位（个） 1102 变配电房（设于地下室） 300 地下停车位 819 物业管理用房（） 359.78 室外生态停车位 283 住宅建筑面积（住宅建筑面积（） 摩托车停车位 1270 18 层住宅建筑面积（2712 户） .5 自行车停车位 4200 11 层住宅建筑面积（160 户） 20127.36 住宅总户数（户） 3191 6 层住宅建筑面积（170 户）

5、16334.1 低层住宅建筑面积（137 户） 30444.64 90以上 1028 户，面积.1，占总面 积 59.27% 高级公寓建筑面积（12 户） 3091.38 90以下 2163 户，面积.9，占总面 积 40.73% 架空层建筑面积架空层建筑面积 3557.45 居住人口（人）居住人口（人） 11168.5 1.21.2 集团简介及理念集团简介及理念 1.2.11.2.1 集团介绍集团介绍 皇庭地产集团是经中国工商行政管理部门核准成立的大型专业地产企业集团，以房地产业为 主营业务，经营范围包括房地产开发、工程管理顾问、物业管理、房地产中介顾问等。 集团及下属控股房地产开发公司自

6、1997 年即开始从事房地产开发业务，已开发房地产面积近 50 万平方米，具有代表性的项目有“皇庭居” 、 “皇庭彩园” 、 “皇庭世纪”及“皇庭香格里”等皇 庭系列品牌项目。目前在深圳地区在建项目深圳皇庭港湾国际，建筑面积约 10 万平方米，属深圳 高端产品、主要客户群为企业中高级管理人员及高级技术人员等。公司实力雄厚，开发的楼盘在 深圳地区享有较高的社会声誉。 集团下属公司皇庭物业是深圳市物业管理协会会员单位，并在同行中率先通过 ISO9001:2000 国际质量体系认证。公司管理面积逾 70 多万平方米，所管辖的皇庭居、皇庭彩 园、皇庭香格里和皇庭世纪等系列精品物业小区均获得了“优秀小区

7、” 、 “安全文明小区” 、 “花园 式园林小区” 、 “青年文明号”等荣誉称号。集团下属公司中行监理是国家核定的第一批甲级监理 单位，现已成为深圳市监理工程师协会常务理事、副会长单位。拥有建设部核准的 5 项甲级资质 和 1 项乙级资质，是深圳市监理行业的前三甲，2005 年元月被评为中国深圳行业十强企业，是深 圳市颇具影响力的监理公司。 集团下属公司皇庭置业，主要从事房地产顾问、地产金融经纪等综合服务体系，提供房地产 开发、土地出让到二手房租售的全程专业服务。公司秉承“惜您所托”的经营理念，以诚信、专 业、优质、创值的服务宗旨赢得了市场的认可和关注，目前发展态势良好。 集团全资下属子公司钦

8、州皇庭房地产开发公司负责广西地区的房地产开发，将在钦州推出 “皇庭翡翠湾” 、 “翡翠华府” 、 “翡翠公馆” 、 “钦州体育公园”项目，总建筑面积约 60 万平方米， 将为钦州带来全新的建筑理念和前所未有的居住享受。 1.2.21.2.2 企业理念企业理念 皇庭地产集团贯彻专业化经营思想，注重人才团队建设，现已成为中国房地产行业中技术力 量及专业技术人才储备最为雄厚的企业之一。皇庭地产集团建立了科学化的组织架构和规范化的 管理模式，形成了以“创想未来生活” 、 “诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具 特色的企业文化，逐步树立和强化了皇庭地产品牌，被评为“全国质量、服务诚信示范企业

9、”及 “中国最具影响力深圳品牌” 。 1.31.3 项目开发单位概况项目开发单位概况 钦州市皇庭房地产开发有限公司于 2006 年 9 月经工商行政管理部门核准在广西成立,注册资 金为 1000 万元。公司以房地产开发为主营业务,经营范围包括基础工程和市政工程。 根据集团的发展战略，立足深圳，辐射广西，广西作为环北部湾区域，东盟经济合作区的总 部，发展前景广阔。钦州皇庭地产开发有限公司开发的地产项目属于钦州市政府招商引资的项目， 得到了当地政府的大力支持，符合钦州市政府的产业发展要求。公司机构按照“精干、高效”的 原则，现设置有：营销策划部、投资发展部、成本管理部、工程采购部、项目部、规划设计

10、部、 行政人事部、计划财务部，现有员工 61 人。公司秉承皇庭集团“创想未来生活”的开发宗旨，凭 借皇庭集团十年的探索和实践的积淀，着力于为钦州人民提供高档、时尚、舒适、具有综合素质 高及高性价比特征的产品。 目前在钦州地区在建项目为“皇庭国际新城”项目，该项目总建筑面积约 60 万平方米，由四 部分组成，分别为“皇庭翡翠湾” 、 “皇庭翡翠华府” 、 “皇庭翡翠公馆”及“国际体育公园” 。其中 “皇庭翡翠华府”建筑面积约为 33 万平方米，位于钦州市蓬莱大道西面、中央政务区、政府八大 场馆核心区位，周边绿色景观资源丰富，将打造成钦州市首席亲水人文高尚名宅。公司贯彻专业 化经营思想，注重人才团

11、队建设，技术力量及专业技术人才储备雄厚。并且建立了科学化的组织 架构和规范化的管理模式，形成了以“创想未来生活” ， “诚信、务实、专业、创新”为核心的企 业价值观及独具特色的企业文化，逐步树立和强化了皇庭地产品牌。目前公司与钦州市政府的洽 谈,进一步扩大投资,增加土地储备,同时也拟在广西南宁储备项目,为公司在广西的持续发展奠定坚 实基础。 1.41.4 编制依据编制依据 本项目可行性报告根据钦州皇庭房地产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和钦 州市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资 提供科学的决策依据。 此外，本项目可行性研究报告编制依据

12、还有： 钦州市国土资源局国有土地使用权证 、 建设用地规划许可证 ； 钦州市皇庭国际新城项目红线图； 钦州市国土资源局钦州市房地产发展报告 ； 钦州市统计局相关统计数据、钦州市市场调研报告。 1.51.5 结论结论 由于项目规模在钦州较大，社区配套相对齐全，楼盘整体档次较高，对推动钦州市房地产市 场的发展，改善钦州市居民居住条件将会产生重大作用，本项目并可解决 1.1 万余位居民住房问 题，社会效益非常明显。 通过一系列环境保护措施，将项目建设对水、植被、动植物等造成的影响降到了最低且保护 了生态的原生性、完整性，环境效益明显。 本项目的财务收益非常可观：本项目预计总销售收入为万元，总投资为本

13、项目预计总销售收入为万元，总投资为 6414864148 万元，税后净万元，税后净 利润利润 2967429674 万元，投资利润率万元，投资利润率 46.26%46.26%。因此，从社会效益、环境效益和经济效益来看，本项目。因此，从社会效益、环境效益和经济效益来看，本项目 可行。可行。 同时，随着钦州市房地产市场的逐步完善，凭借我司及集团投资母公司完善的营运管理机制、 优秀的各类专业人才和丰富的房地产开发经验,本项目必将取得成功,并成为当地此类项目中的一道 亮丽的风景线。 二、二、 项目投资环境及市场分析项目投资环境及市场分析 2.12.1 市场宏观环境市场宏观环境 2006 年 1 月 1

14、6 日，中国国务院正式批准实施广西北部湾经济区发展规划 ，标志着广西 北部湾经济区开放开发已纳入国家发展战略。北部湾位于中国南海西北部，是指中国的广西沿海、 广东雷州半岛、海南西部，以及越南东北部所围成的海域，即通常所说的两国四方。广西北部湾 经济区处于北部湾顶端的中心位置，主要包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市所辖区域范围， 同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面积 4.25 万平方公里，海域总面积近 13 万平方 公里，海岸线长 1595 公里，人口 1240 余万。 广西北部湾经济区的功能定位是：立足北部湾、服务三南（西南、华南和中南） 、沟通东中 西、面向东南亚，充分发挥连接多

15、区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开 发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心， 成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好 的重要国际区域经济合作区。 广西北部湾经济区是中国西部唯一沿海的地区。处于中国东盟自贸区、泛北部湾经济合作 区、大湄公河次区域、中越两廊一圈、泛珠三角经济区、西南六省（区、市）协作等多个区域合 作交汇点，南拥北部湾，背靠大西南，东连珠三角，面向东南亚，西南与越南接壤。是中国沿海 与东盟国家进行陆上交往的枢纽，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地，区位优越，战 略地位突

16、出，发展潜力巨大，其对于加快广西发展，深入实施西部大开发战略，完善中国沿海沿 边区域发展布局，推进中国-东盟自由贸易区建设都具有十分重大的意义。 2.22.2 钦州市投资环境分析钦州市投资环境分析 2.2.12.2.1 钦州市概况钦州市概况 钦州地处广西沿海地区中心位置，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西 南地区最便捷的出海通道，是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。位于南宁、 北海、钦州、防城港“3+1”北部湾（广西）经济圈的核心位置，距离南宁 128 公里、防城 43 公 里、北海 100 公里。距南宁北海机场仅 100 公里。现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦

17、南区、 钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口 310 多万，总面积 10843 平方公里。 2.2.22.2.2 钦州市经济发展钦州市经济发展 2007 年，全市国民经济继续保持平稳快速协调发展。全市生产总值 303.87 亿元，按户籍平 均人口计算，全市人均生产总值达到 8626 元，增长 14.7%。全市生产总值突破 300 亿元，人均 生产总值突破 1000 美元，综合经济实力进一步增强。 2007 年全市全社会固定资产投资 166.29 亿元。房地产开发投资加快发展，共完成投资 23.46 亿元，增长 85.43%。商品房销售面积 80.7 万平方米，增长 6.56%；商品房销

18、售额 17.02 亿元。全市 500 万元以上投资项目共有 466 个，比去年同期多 36 个；500 万元以上投资 项目累计完成投资 102.2 亿元。2007 年，全市财政收入达到 23.56 亿元。2007 年钦州港区实 现生产总值 30.19 亿元，同比增长 40%。实现规模以上工业总产值 83.9 亿元，全社会固定资产 投资完成 57.29 亿元，财政收入 6.03 亿元。 2.2.32.2.3 钦州市规划情况钦州市规划情况 钦州市委、市政府制订并实施了“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工 业城市”的发展战略。 2010 年，预计全市生产总值达到 400 亿元以上（2

19、005 年价格，下同） ， 五年平均增长 15%以上；财政收入达到 38 亿元，五年平均增长 22%；工业总产值达到 550 亿元， 五年平均增长 25%；全社会固定资产投资累计完成 650 亿元，比“十五”增长 1.5 倍。2010 年， 城镇人口达到 125 万，城镇化率提高到 35%。中心城市 人口 40 万以上，建设用地 50 平方公里。2010 年，城 镇居民人均可支配收入 12000 元，农民人均纯收入 4000 元，城镇登记失业率控制在 4.5%以内，城镇居民 人均居住面积 22 平方米，农村居民人均居住面积 24 平 方米，城市人均公共绿地面积 10 平方米，五年城镇新增 就业

20、人数 15 万人、新增农村劳动力转移人数 25 万人。 十一五及十二五计划中，将继续实施“东进、南拓”和“通江达海”的城市空间发展战略， 2020 年形成由主城区、钦州港区、犀牛脚滨海新区、大番坡滨海新区组成的滨海组团式结构。 2.2.42.2.4 钦州市房地产市场特征及趋势钦州市房地产市场特征及趋势 房地产开发企业 到目前为止，全市共有房地产开发企业 128 家（其中市区 94 家），取得三级资质 14 家， 四级资质 31 家，暂定资质 83 家。比 2006 年底的 95 家增加了 33 家，比 2005 年底的 70 家 增加了 58 家。 房地产投资 据统计局数据显示，全市房地产开发

21、 2007 年 112 月累计完成投资达 23.46 亿元,同比增 长 85.42%。(如表 1) 表表 1.1.按用途完成开发投资数据表按用途完成开发投资数据表( (万元万元) ) 20072007 年年 1 11212 月月前年同期前年同期同比增长同比增长(%)(%) 完成投资 85.42 开发资金来源 2007 年 112 月房地产开发到位资金达 24.08 亿(其中国内贷款 2.6624 亿元,自筹资金 1.25528 亿元, 其他资金 8.8144 亿元。)与前年同期相比增长 87.86%。(如表 2) 表表 2.2.房地产资金来源基础数据表房地产资金来源基础数据表( (万元万元)

22、) 土地征用与购置 20072007 年年 1 11212 月月前年同期前年同期同比增长同比增长(%)(%) 资金来源合计 87.86 其中：国内贷款 266241893440.61 利用外资 475221114.9 自筹资金 7550366.25 其它 8814433510163.03 据钦州市土地交易中心网上数据显示：至 2007 年 12 月底止,市区（含钦州港）内房地产开 发企业土地购置 16 宗，面积和土地购置成交价款分别是 2066.02 亩和.26 万元,土地购置成交均 价为 53.47 万元/亩。(如表 3)所述数据已含市永福大桥东岸分三年时间向受让人的整合用地。由 钦州市土地

23、交易中心提供（含南、北区及钦州港数椐不含两县数据）。 表表 3.3.土地购置数据表土地购置数据表( (亩、万元、亩亩、万元、亩/ /万元万元) ) 20072007 年年 1 11212 月月20062006 年年 1 11212 月月同比增长同比增长(%)(%) 土地购置面积（亩） 2066.02650.256210.58 土地购置成交价款 .2620614426.58 土地购置成交均价 53.4731.769.55 商品房建设 2007 年 112 月全市的商品房新开工面积、竣工面积均有不同程度的増加。 (如表 4)如下 数据由各级建设主管部门提供。 表表 4.4.商品房建设数据表商品房建

24、设数据表( (万万 M2)M2) 20072007 年年 1 11212 月月20062006 年年 1 11212 月月同比增长同比增长(%)(%) 新开工面积 145.9373.0899.68 竣工面积 75.6550.3950.13 商品房交易 市区（含港区）当月多层建筑均价为 2500.0 元/平方米；小高层及高层均价达 2700 元/平 方米左右。另全市的商品房空置情况已有明显改善,到 2007 年 12 月底止合计空置面积 11.58 万 平方米,比 06 年合计空置面积 15.28 万平方米减少了 3.70 万平方米。(如表 5)空置部分主要还是 营业性用房。 表表 5.5.商品

25、房交易数据表商品房交易数据表 名名 称称20072007 年年 1212 月份月份20062006 年年 1 11212 月月备注备注 商品住房销售额(万元) 22127.5 由建设主管部门提供 商品住房销售面积(万 M2) 8.6577.59 商品住房均价(元/M2) 25581650 2007 年 112 月商品房累计 空置面积(万 M2) 11.5815.28 由统计部门提供 房地产交易 与 2006 年同期相比，市区（含钦州港）房地产交易情况良好。据市房地产监理处、交易中心 统计，2007 年 12 月底止共办理房屋贷款抵押（含现房、在建工程和预购商品房抵押）7462 宗， 抵押面积

26、156.18 万平方米，抵押登记金额 25.26 亿元，分别比 2006 年同期增长 53.6、42.0 %和 81.96 %；共办理房屋转让登记（含普通房、已购公房的买卖; 未含继承和 赠与登记）627 宗，面积 11.0 万平方米，交易登记金额 12305.9 万元,分别比 06 年同期增长 10、21.14%和 95.65%;共办理商品房合同备案登记 5781 宗,面积 67.52 万平方米,同比增长 72.62%、60.26%。 表表 6.6.房地产交易情况数据表房地产交易情况数据表 20072007 年年 1 11212 月月20062006 年年 1 11212 月月同比增长同比增

27、长(%)(%) 房屋抵押宗数 7462485853.6 房屋抵押面积(万 M2) 156.18109.9842 房屋抵押金额(万元) 81.96 房屋转让宗数 62757010 房屋转让面积(万 M2) 119.0821.14 房屋转让金额(万元) 12305.996289.895.65 商品房合同备案登记宗数 5781334972.62 合同备案登记面积(万 M2) 67.5242.1360.26 分析：分析： 与 2006 年同期相比，商品房新开工、在建和竣工面积均有不同程度的增加。预计今年可售商 品房仍将大幅增加，商品住房紧缺现象将可得到逐步缓解。另因北部湾新区纳入国家战略等利好 消息，

28、受国家宏观调控影响，估计房价将保持平衡，购房者将有更大的选择空间。 2.2.52.2.5 钦州房地产市场总体特征钦州房地产市场总体特征 根据对钦州房地产市场的调研，主要呈现如下特征： 价格上升快，价差小，出现售价“一刀切”现象 2006 年下半年开始销售价格急剧上升，商品房整体价格由 1400 元/平方米左右上升到 目前 2600 元/平方米（指多层住宅）左右，最低售价 2000 元/平方米左右，最高售价 3300 元/平方米，且市区与港区差别不大，均在 2800 元/平方米，各个楼盘销售价格相近，价差小， 出现售价“一刀切”现象。 消费心理日趋成熟 经过几年的市场培育及引导，消费者的传统保守

29、思想开始瓦解，价值取向发生变化，消费 心理及消费行为日趋理性与成熟，消费时除考虑价格、地段位置、环境、户型等基本因素外， 也关心项目的品牌、配套、文化内涵、绿化、物管等深层次因素，考虑除房子居住功能以外的 人文因素。 产品开发由初级到中高级过度，过渡进入品质品牌阶段 随着城市发展需要，钦州房地产开发经过几年市场的初级培育，即将完成产品阶段使命， 过渡进入品质品牌阶段；也因地价的不断上涨，向天空要土地的开发时代必然导致高层产品成 为市场主流产品。 客户区域来源广泛 住宅购买群体以钦州当地私营业主、机关、事业、企业单位人员为主，以及钦州市所管辖 的周边的各县、镇、乡的进城人士等，市场辐射范围日趋扩

30、大。 大盘时代兴起，品质楼盘引领市场 2007 年下半年开始，各区版块逐渐出现百亩以上的大盘，打破了原来由“世纪新城”、 “悉尼阳光”、“长荣新城”构成的“三大盘围城”格局，呈现大盘百花齐放的态势，大地产 大格局大投资已经成为钦州城市开发潮流，并将逐步改写钦州房产格局，优化钦州房地产产品 结构，引领钦州房产在资源利用最大化的基础上，提升整个市场的产品水平和消费水平，如中 地江滨国际、嘉华东方明珠等。 消费需求开始趋向多元化 钦州居民家庭观念浓厚，两代、三代甚至四代同堂的现象很普遍，购买商品房时往往从大 家庭角度考虑。随着年轻人观念的转变，开始考虑脱离大家庭自营小家的打算，一房两房开始 受到市场

31、的青睐，同时投资需求的变化必要求对产品也要开始走向多元化。 中低收入群体消费欲望激活，紧凑实用型小户紧缺 钦州市场原积累消费力已经消化得差不多，在市场日趋发展壮大，价格增长迅猛的情况下， 一直处于观望状态的低收入家庭的消费需求一直没有得到有效释放，如今这个群体的购房欲望 已经被激发出来，但就目前钦州市场而言，80 平米以下的两房及 100 平米以下的三房等紧凑 型户型相对好卖。 开发理念和操盘水平亟待提高，市场面临重洗牌 部分开发商开发理念陈旧，投资只凭经验，忽视科学决策，重视后期销售，不重视前期的 市场定位策略。不去分析寻找客户的需求，不重视楼盘差异化营销，而热衷于跟风开发。 2.32.3

32、项目周边在售案例楼盘分析项目周边在售案例楼盘分析 2.3.12.3.1 中地滨江花园中地滨江花园 （1）基本信息 项目地址钦州永福东大街，二桥与扬帆大道交接口处 开发商开发商广西中地置业有限公司 楼盘规模楼盘规模占地 70.66 万平方米（一期平方米） ，总建面 168 万平方米（一期平方米） 预约和开盘时间预约和开盘时间2008 年 1 月 1 日开盘 销售情况销售情况推出多层二房和三房基本售罄，高层小户型公寓销售良好，准备推出 18 层三房和两房 总体销售率总体销售率约 30%折扣后均价折扣后均价2850 元/平方米 优惠折扣优惠折扣一次性 97 折，按揭 99 折 推广语推广语/ /主打

33、特点主打特点钦州东区，中地在造一座城 （2）项目产品统计及优劣势分析 一期首批单位户型配比 总数总数户型户型套数套数面积面积比例比例 单间 2563842% 二房 8078-11013% 三房 18013029% 608 四房 102160-18016% 项目优势项目优势项目 168 万平方米的规模、威尼斯水岸主题园林、项目临江景观、临政务区地段、项目基本一梯 两户型 项目劣势项目劣势现阶段项目周边配套不成熟 （3）产品上的亮点 在规划上保证了人车的绝对分流，同时二房以上户型基本保持南北走向，通透性较强； 园林规划上有明确的主题性，运用大量的带状水系保证各楼座都有水景可观； 户型方正实用，各个

34、户型都保证了超大的景观阳台和凸窗，同时三房引入了小错层的概 念，四房的楼中楼还引入空中庭院的概念。 2.3.22.3.2 广场丽园二期广场丽园二期 （1）基本信息 项目地址钦州思源街 19 号 开发商开发商广西钦州正元房地产开发中心 预约和开盘时间预约和开盘时间2007 年 10 月 1 日开盘 销售情况销售情况一房已经售完，二房有少许剩余，四房余最西边的三套，三房则还有少部分选择。购 房直接交房款，不收定金。 总体销售率总体销售率约 86%均均 价价2760 元/ 优惠折扣优惠折扣一次性 98 折，按揭 99 折 推广语推广语/ /主打特点主打特点都市繁荣和城市宁静生活的双重体验/钦州湾广场

35、核心地带 （2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总数总数户型户型套数套数面积面积比例比例 单间 6033.2832% 一房 3046.2916% 二房 5764% 三房 3092.5316% 185 四房 60157.46-159.7832% 宣传方式宣传方式售楼处周围的墙体广告、子材西大街与钦州湾大道交汇处户外广告牌 项目优势项目优势1、一期的成功开发，为二期奠定了良好的销售基础；2、靠近钦州湾广场，生活配套齐全；3、 自带会所；4、居家大社区；4、户型方正，开间大 项目劣势项目劣势1、楼盘除南面外，其余三面紧靠马路，噪音大；2、两梯六户；3、与一期相比价格太高 （3）产品上的亮点

36、 产品在规划上没有太多的亮点，但一期的园林景观相对良好，受到市场的好品； 二期产品户型比较的方正实用，多数采用一梯两户南北朝向的板式建筑；三房加入了错 层的设计。 2.3.32.3.3 华信香江花园二期华信香江花园二期 （1）项目基本情况 项目地址钦州沙井大道 开发商开发商广西钦州华信置业有限责任公司 预约和开盘时间预约和开盘时间开盘:2007 年 7 月 8 日 销售情况销售情况一期单位基本售罄，还剩余部分四房单位，二期推出二房和三房销售近 5 成。 楼中楼和四房单位相对滞销 总体销售率总体销售率约 50%折扣均价折扣均价2700 元 优惠折扣优惠折扣一次性和按揭均 97 折 推广语推广语/

37、 /主打特点主打特点人与自然之和谐/电梯洋房，现楼销售 （2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总套数总套数户型户型套数套数面积面积比例比例 二房约 100 83-9647% 三房 160109-13138% 第二批 3 栋小高层，共 300 套左右 楼中楼 32170-20015% 宣传方式宣传方式新兴路全线路牌、工地围墙广告、楼体、沙井大道路灯旗 项目优势项目优势1、户型方正，全部南北通透；2、三房以上户型的主人房都带有洗手间 项目劣势项目劣势1、小区周边环境差，是所有车辆进入南北高速公路的必经之路，噪音极大； 2、周边几乎都是私人汽配店和破旧农民房，而无任何生活配套，3、由于地段

38、 较偏，治安环境差；4、小区规模小户数相对多，园林小，无会所； （3）产品上的亮点 所有户型采用了双阳台的设计，厨房都套着一个生活阳台。 主要卧室都采用凸窗的设计，扩大室内的采光面； 户型开间相对紧凑，交通动线相对较短，功能分区相对明晰，互不干扰； 大面积的四房户型和楼中楼户型分别引入了入户花园和空中大露台空间。 2.3.42.3.4 锦绣家园二期锦绣家园二期 （1）项目基本情况 项目地址钦州市新兴街（原市政府） 开发商开发商钦州锦园房地产开发有限公司 预约和开盘时间预约和开盘时间2007 年底 销售情况销售情况二期单位基本售罄，还剩余部分四房单位，一房，二房售罄，三房还剩 5 套。楼中楼和四

39、房单位相对滞销。 总体销售率总体销售率约 90%折扣均价折扣均价2750 元/ 优惠折扣优惠折扣一次性 98 折，按揭 99 折 推广语推广语/ /主打特点主打特点名宅领袖生活样板 （2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总套数户型户型套数套数面积面积比例比例 一房 30476118.3% 二房 33879220.1% 三房 3612713022.0% 四房 4713716028.7% 164 复式 1825411.0% 宣传方式宣传方式人民路公交站台广告、路牌广告、工地围墙 项目优势项目优势市区中心地段，一期成熟品质社区，开发商名誉，入户花园，270 度转交凸窗 项目劣势项目劣势周边

40、区域环境较差，处于村民自建房内，小区建筑密度略大 （3）产品上的亮点 二期地块较小，中心水景主题景观园林，做到户户观水；一房一厅灵活多变，可改二房一厅一 卫，主卧配备大景观阳台； 二房二厅户型方正实用，南北通透，拥有 8入户花园，主卧配有 7景观大阳台，卫生间干 湿分区；三房二厅中三室朝南，大开间客厅且配有大面积景观凸窗，餐厅设置 180 度圆形落地景 观窗；小四房紧凑实用，交通动线少，功能分区明晰，主卧配有落地凸窗，卫生间配有凸窗。 2.3.52.3.5 悉尼阳光悉尼阳光 （1）项目基本情况 项目地址钦州永福东大街 16 号 开发商开发商广西上元置业有限公司 预约和开盘时间预约和开盘时间开盘

41、:2007-6-1 销售情况销售情况较差，相对二房销售较为良好 总体销售率总体销售率约 20%折扣均折扣均 价价2750 元 优惠折扣优惠折扣一次性 98 折，按揭 99 折 推广语推广语/ /主打特点主打特点所以选择悉尼阳光，因为尺度衡量 （2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总套数户型户型套数套数面积面积比例比例 二房 14086-10044% 三房 150128-13447% 四房 101503% 320 五房 201866% 宣传方式宣传方式白海豚酒店前的三面立柱广告、永福西大街到项目位置的路灯旗 项目优势项目优势1、一期前几栋楼的成功销售，加上直观的社区环境，创造了良好的销

42、售条件；2、大 社区，居家氛围好；3、地处城市新的发展中心，升值潜力大；4、有会所及良好的商 业规划并已招商成功；5、小区建筑品质高，档次高；6 周边很安静，无噪音骚扰； 项目劣势项目劣势1、目前所处位置较偏；2、周边生活配套还跟不上；3、围合格局影响物业的通透和 采光；4、1/2 的户型是东西朝向；5、楼间距小，两栋楼之间的间距仅 18 米；6、 四房的户型设计差，厕所对着入户门；7、各户型的阳台都很小。 （3）产品上的亮点 在园林上采取围合式组团园林，每个围和主团采取不同风格的园林； 户型上没有太大的亮点，但是各个房间都带有凸窗，部分户型主卧采取的转角凸窗的设计。 2.3.62.3.6 中

43、央公馆中央公馆 （1）项目基本情况 项目地址育才路与福兴八街交汇处 开发商开发商钦州万春房地产开发有限公司 预约和开盘时间预约和开盘时间开盘：2007-10-2 销售情况销售情况4 栋小高层，国庆开盘至今，三房剩余仅 2 套，两房因套数多还有部分剩余， 四房剩余约 6 套 总体销售率总体销售率约 65%均均 价价2800 元 优惠折扣优惠折扣一次性 96 折，按揭 97 折 推广语推广语/ /主打特点主打特点广场中央，城市理想家 （2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总数总数户型户型套数套数面积面积比例比例 二房约 100 84-94.0570% 三房约 30 130.7321% 约

44、 142 四房 12151.529% 宣传方式宣传方式钦州湾广场户外广告、公交站牌广告、工地围墙 项目优势项目优势1、靠近中心区；2、社区较大，绿化率高；3、带会所、幼儿园、休闲中心等社区配套； 4、绝大多数户型南北通透，多面采光；5、全部户型双阳台设计，多面采光； 项目劣势项目劣势1、小区三面都是农民房，治安无保障；2、周边生活配套欠缺，生活不便利；3、多数户 型开间小，客厅宽度仅 3 米多；4、一梯四户全部都是门对门的设计；5、四房的户型全部 是厕所对入户门，且两个卧室对客厅，无动静分区。 （3）产品上的亮点 小区在规划布局、园林景观和户型设计上没有太多的亮点，唯一可以值得一提的 是中间两

45、栋高层的楼间距达 58 米，各个户型的卧室都配有凸窗。 2.3.72.3.7 锦绣尊品锦绣尊品 （1）项目基本情况 项目地址钦州湾广场金穗街 开发商开发商融合集团 预约和开盘时间预约和开盘时间未定 销售情况现正进行客户预约工作 总体销售率总体销售率 - 折扣均价折扣均价 - 优惠折扣优惠折扣 - 推广语推广语/ /主打特点主打特点金领、中心、品质观 （2）项目产品统计及优劣势分析 推出户 型 配 比 总数总数户型户型套数套数面积面积比例比例 180 三房 180129-133- 宣传方式宣传方式钦州湾广场、钦州高速路路口，工地围墙 项目优势项目优势低密度住宅，景观园林，观光电梯，入户花园，架空

46、层泛会所，游泳池，发展商品牌 项目劣势项目劣势都是高层，周边居住形象较差 （3）产品上的亮点 在规划上，所有楼座纯南北走向，底层用商铺围合保证小区的安全性和私密性。 在景观上，双水景主题园林，绿化率达 60%。 在户型上，首批推出单位全为三房，保证所有房间朝南，客厅前设置入户花园， 主卧设置了转角落地大凸窗。 2.8.82.8.8 远辰金湾蓝岸远辰金湾蓝岸 （1）项目基本情况 项目地址安州大道与金海湾大道交界处 开发商开发商钦州远辰房地产开发有限公司 预约和开盘时间预约和开盘时间2008 年 7 月 6 日 销售情况首批推出单位销售近 8 成，二房全部销售完毕，三房剩余 20%，四房剩余 50

47、% 总体销售率总体销售率 80% 折扣均价折扣均价2600 元/ 优惠折扣优惠折扣一次性 97 折，按揭 99 折 推广语推广语/ /主打特点主打特点临江观湖，水岸名门 （2）项目产品统计及优劣势分析 首批推出户型配比 总数总数户型户型套数套数面积面积比例比例 二房 808466% 三房 40102-11633% 122 套 五房 22071% 宣传方式宣传方式工地围墙，一桥户外，三元广场 项目优势项目优势14000荷兰水岸园林，钦江美景和 1600 亩白石湖公园，南北通户型，12000地 下车库和 6000半地下车位 项目劣势项目劣势三桥和安州大道噪音，片区生活氛围不成熟 （3）产品上的亮点

48、 小区实现完全人车分流，全部为地下车库，小区呈围合分布，保证较好的安全性； 小区中心 14000荷兰风情亲水园林，钦州最大楼间距（最宽处达 100 米） ； 南向采用双层真空玻璃，防止三桥的噪音； 户型紧凑实用，一梯四户基本保持南北通透，客厅都带景观大阳台，各卧室都带凸窗。 2.8.92.8.9 翰林福第翰林福第 （1）项目基本情况 项目地址钦州人民路（原南北区政府） 开发商开发商广西中恒兴投资发展有限公司 预约和开盘时间预约和开盘时间2008 年 8 月 销售情况现正进行客户积累 总体销售率总体销售率 - 预约价格预约价格3000 元/ 优惠折扣优惠折扣 - 推广语推广语/ /主打特点主打特

49、点天赋稀贵，大地观止 （2）项目产品统计及优劣势分析 首批推出户型配比 总数总数户型户型套数套数面积面积比例比例 一房 51645-5455% 二房 13279-8214% 三房 25297-11727% 936 套 四房 361424% 宣传方式宣传方式工地围墙 项目优势项目优势规模、原生态大树、30000 平方米新加坡园林、位置、成熟配套，户型 项目劣势项目劣势老城区域周边环境较为嘈杂，分摊率过大 （3）产品上的亮点 基本南北朝向规划，中心主题性水系园林，商业内外街的设置； 户型上始终保证紧凑实用的原则，功能分区合理，交通动线短，户户卧室都有凸窗的 设置，大面积的主卧空间设有转角凸窗，有的

50、卧室带转角户型景观露台。 2.8.102.8.10 在售楼盘产品总结在售楼盘产品总结 市场上在售楼盘产品上，销售较为良好的都呈现以下特点： 保持南北通透，一梯两户最受追捧，楼间距保持良好的采光； 户型空间功能分区明晰，交通动线短，实用率高； 二房保持客厅和主卧朝南，三房保持客厅、主卧和书房朝南，客厅套南向阳台； 户型在面积上，二房 78-85，小三房 95-110，大三房 120-125，四房 145- 150，在市场上销售状况良好； 产品上拥有入户花园，转角落地窗和大露台的户型最受追捧。 三、三、 项目分析及评价项目分析及评价 3.13.1 项目及地块解析项目及地块解析 3.1.13.1.1

51、 项目基本情况介绍项目基本情况介绍 本项目的开发商为钦州皇庭房地产开发有限公司，是深圳皇庭房地产开发有限公司的 全资子公司。皇庭国际新城项目分四期开发，其中一期为皇庭翡翠湾，二期为翡翠华 府，三期为体育公园，四期为皇庭国际公馆。项目一期皇庭翡翠湾项目位于于永福西 大街钦江二桥南、滨江北路西面，地块东临钦江，西面为新华路，北面为永福西大街。凭 借深圳高水平开发的理念、良好的产品规划与设计，以及深圳知名公司的品牌号召力与营 销策略，目前皇庭翡翠湾项目已经成为钦州房地产市场的知名项目，于 2008 年 5 月 10 日开盘销售。实现了钦州住宅价格的最高。目前皇庭翡翠湾已实现 50%以上的销售 率，在

52、 2008 年房市低迷的环境下，创造了钦州市场的奇迹。 皇庭国际新城的二期、三期、四期位于钦州市行政文化中心以南的主城区。根据 钦州城市总体规划（调整） （2003-2020）的规划方案，主城区是钦州市未来行政、商 业、居住、文化中心。 钦州市行政文化中心区为全新规划、全新建设的城市核心区，目前行政中心大楼及广 场已经建成投入使用， “八大场馆”也已经完成施工前的准备工作，片区即将进入建设高峰 期，一个崭新的钦州核心区即将以震撼性的城市景观与城市功能展现出来。 3.1.23.1.2 交通条件交通条件 本项目位于钦州市河东新区核心地带， “钦州八大场馆”的东北面，项目地块中有蓬莱 大道穿过，通过

53、蓬莱大道约 0.5 KM 处，与钦州市主干道永福东大街相连并交汇于市行政 中心广场，南临规划子材西大街，距规划的子材大桥 1.7KM，除蓬莱大道外，项目周边均 为规划建设中的新的市政道路，待周边路网建设完成后，本项目交通十分便利。目前蓬莱 大道已部分竣工并连接到永福东大街，周边其他道路均以开工或完成规划。 3.1.33.1.3 地形、地势地形、地势 本项目宗地四周为规整的长方形，其中住宅用地为“凹”字形，环绕着地块内体育公 园的高尔夫球场。地形开敞整齐，有利于建筑物的排布规划。宗地内地势基本平整，除高 尔夫球场用地内有少许坡地起伏外，住宅用地基本呈自然的平地，地块的平整工程量少。 3.23.2

54、 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 优势： 中央政务区核心区位优势； 项目规模大、档次高，保证了项目的整体 品质，有居住舒适优势； 项目周边未来市政规划资源丰富； 高尔夫稀缺景观优势； 地形地势便于规划。 劣势： 目前片区尚未成熟； 目前公交等市政配套尚不完善； 机会： 北部湾经济开发区的持续利好； 重大项目落户钦州，带来了丰富的高档住 宅需求； 城市经济、行政、居住、文化中心的配套 支持； 作为旧改项目有政策支持。 威胁： 短期内要付出较高的市场引导成本； 区域内未来新开发项目多，未来竞争比 较激烈。 目前市场大环境相对低迷，但钦州房价 相对比较理性。 通过以上分析，本项目具备钦州最顶级

55、产品的素质，区位价值、产品价值、高尔夫物 业是本项目最大的优势。 “中国东盟”自由贸易区、 “北部湾经济开发区”使得北部湾经 济成为中国经济增长新的一极，亦为本项目带来了高端客户的来源。 四、四、 市场定位市场定位 4.14.1 项目定位依据项目定位依据 市场基本面钦州经济运行良好，招商引资及城镇化进程速度加快，房地产市场交 投两旺，价格持续上升； 地块条件绝对稀缺资源和产品，无直接竞争对手； 项目目标快速开发、持续经营、稳步提升品牌； 4.24.2 项目定位项目定位 4.2.14.2.1 项目整体定位项目整体定位 本项目 会籍专署果岭别墅 高尔夫社区生态景观宅邸 值得珍藏的钻石级产品 4.2

56、.24.2.2 项目形象地位项目形象地位 行政中心，高端人群居住领地； 高尔夫景观、生态居所，贵胄之地； 50 万平米国际城邦，城市精英上流居所； 4.2.34.2.3 项目价格定位项目价格定位 项目可售物业有住宅、商铺和地下停车位。各类物业销售均价采用平均值分析参考法预测 如下： 普通住宅普通住宅 价值实现程度价值实现程度价值构成要素比较价值构成要素比较权重权重 本项目模拟华信香江花园东方巴黎锦绣家园二期 中地滨江 A 区位地段资源比较 35%28%23%28%30%27% B项目自身要素比较 65%62%40%60%60%53% 合 计 100%90%63%88%90%80% 本项目标定价

57、格的类比计算本项目标定价格的类比计算 我们由价值提升和实现要素对比分析可以得知，各个类比样本的价值实现程度分别为： 华信香江花园 63% 东方巴黎 88% 锦绣家园二期 90% 中地滨江 80% 四个项目的平均值为：80.25% 附近楼盘销售平均价附近楼盘销售平均价 根据持续的跟踪调查，华信香江花园东方巴黎锦绣家园二期中地滨江目前实现的销售 均价为： 华信香江花园：2780 元/平米 (现房) 东方巴黎：2900 元/平米(期房) 锦绣家园二期：2900 元/平米（期房） 中地滨江 ：2800 元/平米（期房） 四个项目的平均价格为：2845 元/平米 本项目的价值模拟权重为 90%，则我们可

58、以算出本项目住宅类比价值算术平均值范围为： 284590%80.25%（5%）=3104（5%）=（29483259）元/。 结合当地房产市场发展因素，并考虑项目在钦州集高级会所、幼儿园等设施于一体，在钦结合当地房产市场发展因素，并考虑项目在钦州集高级会所、幼儿园等设施于一体，在钦 州暂无可比产品的基础上，确定普通住宅销售均价为州暂无可比产品的基础上，确定普通住宅销售均价为 33003300 元元/。而高级公寓住宅等根据市。而高级公寓住宅等根据市 场情况，保守预测销售均价为场情况，保守预测销售均价为 50005000 元元/左右。左右。 商铺销售均价的测定商铺销售均价的测定 附近楼盘商铺销售均

59、价表 楼盘名称均价元/租金元/ 中金建材名城1000030-45 香水街900025-35 锦绣名店街800025 综合均价9000 元/ 分析：分析：本项目处在钦州未来发展的重点政务、生活片区河东新区，各项建设都处 在起步并蓬勃发展阶段。考虑此处的商业发展是机遇与困难并存。此片区作为钦州发展的 重点新兴片区，商业配套还很缺乏，生活便利性较差，在本项目购置商铺需要一定时间的 等待才能得到相应的投资回报，但一旦发展起来，前景不可估量。结合现时的主客观情况， 建议商铺销售的初定价格为 5000 元/。 4.2.44.2.4 项目客户定位项目客户定位 低层住宅/联排客户定位： 40 岁左右，有良好的

60、财富积累、有资金有实力，以城市为生； 精神上追求的层面较高，处于城市的生活高端，追求相对私密的生活空间； 更追求更大的成功，对交际圈要求极高。 高层小高层住宅客户定位 按职业分： 公务员、教师、企事业单位中高级管理人员； 收入较高的个体户、个体经营业者； 私营企业主或公司管理层； 部分外地投资客户 按年龄分：2545 岁左右； 按置业次数分：二次置业为主、一次置业次之，少量多次置业； 按置业目的分：以自用为主，极少部分为投资； 家庭结构：3、4 人的小家庭或三代同堂 五、五、 项目规划设计分析项目规划设计分析 5.15.1 与城市区域定位相符性分析与城市区域定位相符性分析 5.1.15.1.1