住宅产业化与保障房建设的发展策略研究

1、住宅产业化与保障房建设的发展策略研究 姓 名：刘少飞 学 号：21506138 城镇化 工业化 区域经济发展失衡 贫富差距不断扩大 Factory ：就是以住宅市场需求为导向， 以建材、轻工等行业为依托， 以工厂化生产各种住宅 构配件、成品、半成品， 然后现场装配为基础， 以人才科技为手段， 通过将住宅生产全过程的设 计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统， 从而实现住宅 产供销一体化的生产经营组织形式。 Property Service 住 宅 产 业 化 与 保 障 房 建 设 的 发 展 策 略 研 究 住 宅 产 业 化 与 保 障 房 建 设 结 合

2、 的 可 行 性 保障房建设 住宅产业化 保障房的特征分析 住宅产业化现状分析 住宅产业化对保障房建设的促进作用 保障房建设对住宅产业化的促进作用 保障房作为满足社会中 低人群需求的特殊住宅商品， 具有非营利性、大投入小产 出、资金周转周期长的特点。 对于企业主体而言，由于不 能从中获得理想的收益，与 企业追求利益最大化的理念 相悖，故缺乏实施保障房建 设的内在动力，需要政府给 予强大的政策支持和扶持力 度。 保障 房的 特征 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 住宅产业化作为一种能够 提高人们生活

3、质量的先进住 宅生产技术，因目前正处于 推广阶段，并受发展政策不 明确，配套产业链条未形成， 前期研究成本过高等因素的 制约，导致应用产业化技术 所建造的高品质住宅取得的 收益远低于社会平均水平， 从企业逐利的角度分析，很 少会有企业积极加入到住宅 产业化的推广应用中去。 保障 房的 特征 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 基于以上对保障房的特点和住宅产业化现 状的分析可知，两者的发展瓶颈具有很大的相 同之处，即完全按市场环境运作无法实现社会 资源的最优配置，造成开发商实施的动力不足， 故必须凭借

4、政府的强制介入实现保障房与住宅 产业化的长效发展。 保障 房的 特征 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 保障 房的 特征 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 建造质量节能减排建设周期 保障 房的 特征 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 住宅产业化中的预制装配整 体式生产方式采用的是构件预制 工厂生产，现场进

5、行装配施工， 将工程施工过程中影响质量、结 构较大的人为因素降至最低，此 举将有效解决传统施工过程中存 在的屋面渗漏、墙体开裂等质量 通病，提高了主体结构的精度， 所以保障房产业化的实施将切实 提高房屋的质量和品质。 节能减排 建设周期 建造质量 精品工程的构建离不开充足的养护，严格的 施工工序，而工期的缩短一定程度上是以牺牲质量 为代价。作为政策性工程，工期上不仅要求及时竣 工交付，质量上更是要以高规格标准完成，保障房 建设的困局正陷于此。住宅产业化技术在工期缩短 方面的优势在于建设所采用的部品构件可在工厂预 制生产，免受季节和天气影响，同时也避免了传统 施工中作业面的干扰。并行施工既节约了

6、大量时间， 也有助于景观、装修工程可与主体同步展开，大大 简化了现场作业。据某产业化住宅数据测算显示， 采用产业化技术施工，30 层的高层开发周期将同 比缩短27%左右，有效加快了施工进度。 保障 房的 特征 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 建设质量 节能减排 建设周期 保障房建设呈现逐年递增态势，大规模的开发带 动着大量人、材、物等能源的消耗。据统计，建筑 业每年能源消耗比例约占社会资源总耗能的30%，每 年大量的建材、废水、扬尘等建筑垃圾的产生，严 重影响着环境，并有悖于我国目前建设两型社会

7、的 客观发展要求。产业化住宅现场装配的特点有助于 节约大量的脚手架和模板，此项在成本节约的同时 也使施工现场环境有了极大改善。此外，建设所需 的构配件因其采用工业化生产方式，部品表面具有 较好的平整度与光滑度，节省了抹灰装饰，有利于 减少对建筑砂浆的使用。 保障 房的 特征 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 建设周期 建设质量 节能减排 保障 房的 特征 分析 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 保障 房的

8、特征 分析 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 1、扩大市场需求，激励企业技术创新 目前我国居民消费结构处于较低水平，故以质量和品质为追求的高端产业化住宅 便缺少了强大的市场支撑。然而保障房作为政府提供的公益性住宅，具有很强的政策导 向性，将住宅产业化建造模式引入保障房建设之中，既提升了其在消费者心中的认知度 和普及度，未来也将会产生可观的产业化住宅需求。足够的市场需求不仅是产业化技术 得以普及和推广的内在动力，更是实现技术创新的有效手段。因此，实现保障房的产业 化建设可以有效减少因其自身外部性带来的影响

9、。 保障 房的 特征 分析 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 2、促进产业化体系、标准问题的解决 一直以来，我国住宅产业化的发展依赖于少数大型房企自身的推动，但因其自 身制定的标准体系不具备普遍性，故无法作为行业通用标准得以推广，而政府又未对其 制定相关的政策法规，致使发展进程缓慢。通过将住宅产业化与政府主导开发建设的保 障房进行有效嫁接，产业化行业中所面临的相关制度体系与通用标准不完善的难题，将 借助政府的强力介入得以落实解决。同时，保障房的建设平台可以促使政府职能部门对 住宅产业化的发展形成更清晰的

10、认识，可以更好地分析和判断其发展中的优势与障碍， 为产业化的可持续发展提供强有力支持。 保障 房的 特征 分析 保障 房建 设对 住宅 产业 化的 促进 作用 住宅 产业 化的 现状 分析 住宅 产业 化对 保障 房建 设的 促进 作用 3、促进住宅产业链的形成 产业链配套不足是住宅产业化发展过程中亟待解决的另一瓶颈。诸如产业工人 缺乏，预制构件厂偏少，定制供应商奇缺等问题造成产业化住宅建设成本高、应用规模 小、推广乏力等窘境，究其原因在于以企业作为推动主体而形成的产业链规模是不完善 的。借助保障房建设的契机，充分发挥政府的经济职能，以产业政策为工具，为产业化 住宅增加可观的市场需求，有效孕育

11、市场，从而吸引和引导相关企业投入到产业化住宅 建设中去，为产业链的形成和完善奠定基础。 做好产品定位，获取持续政策支持 完善相关政策 保障房的融资模式研究 组建虚拟产业化集团 住 宅 产 业 化 与 保 障 房 建 设 结 合 的 可 行 性 住 宅 产 业 化 与 保 障 房 建 设 的 发 展 策 略 研 究 1、做好产品定位，获取持续政策支持 调整定位，做好保障房这片试验田，使其显现成效被 市场所接受是实现互促共赢的一个有效途径。目前我国住宅 产业化的定位是基于绿色节能建筑的高档住宅，往往是作为 开发商的楼盘亮点进行宣传。所以，在保障房的建设中应调 整思路，明确中低档住宅的市场定位，在技

12、术创新和应用时 应考虑到成本因素的制约，做好质量、进度和成本三者间的 合理结合，将保障房建设成住宅产业化的推广名片，得到公 众认可，获取政府的持续支持。 2、组建虚拟产业化集团 虚拟住宅企业是一个集合名词，是指集开发商、施工 企业、建材企业、构配件制造企业等住宅相关企业，采取优 势组合形成的一种企业组织模式。其能充分整合有利资源， 发挥各家优势，具有敏捷、柔性、优化快速的特征，能有效 弥补产业化住宅目前建设产业链不完整的缺憾，对于处于起 步阶段的住宅产业化发展具有重要意义。 建立以房地产开发商为虚拟组织核心，集合设计院、咨询服务企业、构配件生产企业、设备 材料供应商、施工企业和装修单位等参与各

13、方，并受政府保障房主管部门监督的虚拟企业。以其项目 为中心，随着项目的完成而解散或者形成长期的合作伙伴。虚拟产业化集团中房地产商因实力较强， 其居于核心地位可利用自身优势组织协调各优势资源，对整个项目实施总体把控。政府主管部门作为 委托方可以通过其行政职能对组织实施动态监督，确保整个组织结构的有效集成。 2、组建虚拟产业化集团 房地产开发商根据项目需要从签订协议的相关单位中抽调优势资源组建虚拟产业化集团，集 团以项目为中心，基于建设产业链上的需要组建设计研发中心、部品构件生产部、设备材料供应部、 工程部、物流配送中心和物业部等部门，分别负责保障房项目的图纸部品设计、构配件生产、设备材 料的供应

14、、现场建设、预制构件的运输配送以及后期的物业保障。在政府职能部门的监督协调和房地 产开发商的总控管理下建立项目产业链数据平台，加强项目建设的信息沟通、交流，实现一种敏捷性 的动态管理，加快保障房产业化建设。 2、组建虚拟产业化集团 3、完善相关政策 住宅产业化强调的是对产业链的有效整合与行业集 中度的提升，对于开发企业的综合实力要求较高，除了万 科、栖霞建设少数企业掌握了整体的关键控制要素，很多 中小型企业因自身能力所限导致心有余而力不足。虚拟组 织企业是基于住宅产业化发展初期提出的一种过度组织模 式，要实现住宅产业化的长效可持续发展，必须要鼓励地 方政府利用保障房建设的计划，在城市周边兴建产

15、业化配 套工厂。从整个行业发展角度去完善产业化配套措施，让 更多的中小企业能够参与到保障房产业化建设中去，并通 过发展逐步整合资源，完善信任机制，最终通过重组、合 并组建产业化集团，推进整个产业化行业的发展。 3、完善相关政策 纵观国外产业化发展之路，皆是由政府作支撑，颁 布一系列扶持计划和产业政策，综合运用税务、财政、投 资等手段，支持和引导其发展。目前，国内一些地区已开 始陆续颁布相应的支持政策。上海市出台政策规定，在保 障房建设的土地供应中安排30% 的土地用于产业化建设。 北京市则在建筑面积上实施奖励，无论是保障房还是商品 房，只要开发商主动申请采取产业化建设方式，经有关部 门审核通过

16、后即可获得不超过建筑规划3%的面积奖励。深 圳则加大了对产业化企业的财政与金融支持力度，针对参 与保障房产业化建设的相关参与企业给予优先贷款、体系 优惠和贷款担保支持，激励更多的企业参与产业化的建设。 4、保障房的融资模式 保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供 的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由公租房、廉 租房、经济适用住房和两限（限套型、线价格）房以及定 向安置房等构成。在各类保障房中，融资难点主要是那些 “只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于产 权不能转让，资金回收周期长，还要承担房屋维护、租金 收取等一系列后续管理工作，因而各方的建设动力较小。 加上公租房处于探索阶段，社会资金参与面临的不确定性 较大，融资难度较大。 （1）保障性住房建设要兼顾公益性和自利性，中央政府和地 方政府设立保障性住房投资基金的同时，要促使银行、保险公 司等机构积极参与保障房的建设。鼓励银行创新保障房贷款新 模式，激励保险公司探索新的保险种类等等，通过这种方式充 分调动起社会沉淀资金，解决过度依赖政府投入和银行风险高 度集中等问题，提高资金利用效率和保障房建设效率。 （2）建立保障房预售制度：仿照商品房建筑、销售模式，增 强社会资金参与力度。对于经适房、两限房以及大部分的安置 房，由于最终需出售给购房者，均可以采用预售模式。考虑到 购买者