如东县城爱民路南侧、生产路东侧安置小区（保障性安居工程

1、如东县城爱民路南侧、生产路东侧安置小区（保障性安居工程）物业管理服务项目招 标 文 件 招标编号：RDX专20171200101招标单位（盖章）：如东县鑫源城投房地产开发有限公司招标代理（盖章）：江苏衡源项目管理有限公司 日 期 ： 2017年12月12日 招标文件表编制人（签字）：日期：2017年 月 日招标人（盖章） 法定代表人（签字）招标代理机构（盖章） 法定代表人（签字）日期：2017年 月 日 - 41 - 总 目 录 前附表 2第一部分 投标人须知 3 一、总则 3二、招标文件3 三、投标文件4 四、投标文件的递交8 五、开标和评标8 六、授予合同9 第二部分 综合评分评标办法11

2、 第三部分 服务规范及要求14 第四部分 投标文件格式26 一、投标函 26 二、详细的投标报价书 27 三、资格审查文件格式 28 附件 资格审查合格条件标准36投标人须知前附表1.项目名称：如东县城爱民路南侧、生产路东侧安置小区（保障性安居工程）物业管理服务项目2.项目内容: 安保管理、清洁保洁3.招标单位：如东县鑫源城投房地产开发有限公司4.项目概况：本项目位于如东县城爱民路南侧、生产路东侧，项目占地面积： 30546平方米；总建筑面积：75396.44平方米，其中住宅建筑面积56690.89平方米（高层），公共建筑面积1248.76平方米，地下车库建筑面积16753.86平方米 ，商业

3、建筑面积702.93平方米。该项目中，住宅共7幢、517套住房。其中1幢（8#）16层住宅无架空层、2幢（9#、10#）17层住宅+1层架空层、3幢（11#、12#、14#）18层住宅无架空层、1幢（13#）17层住宅无架空层。电梯共18台（8#、10#、12#、13#、14#号楼各2台，9#、11#号楼各4台）。招标方式：公开招标资格审查格式：资格后审报价方式：报三年物业管理服务总价（前期介入服务费用+三年物业服务费用），并单列前期介入服务费金额。付款方式: 招标单位与中标单位签订物业服务合同后两个月内付清中标额中前期介入服务费用；物业服务费用采用包干制，由中标单位按中标单价到住户中按其拥有

4、物业的建筑面积收取。空置房部分物业费按中标价的70%计算。按半年付款（每半年期满后次月支付）。投标文件递交地点及截止时间：2018年1月3日上午9时00分前（投标截止期），投标人递交投标文件。递交地点：如东县公共资源交易中心（如东县掘港镇长江路北侧，泰山路东侧的建设大厦一楼）。开标：开标时间：2018年1月3日上午9时00分，开标地点：如东县公共资源交易中心。投标保证金金额：人民币 叁 万元。履约保证金：中标价的3%，由中标单位在签订合同前转入招标人的指定账户。履约保证金在物业服务合同签订后满六个月且正常运行后退还，无息。投标资格： 1、具有独立法人资格，具有物业行政主管部门颁发的物业管理三级

5、以上（含三级）资质； 2、项目负责人应具有住建部颁发的全国物业管理从业人员经理岗位证书，3年以上的物业管理工作经历或有2年以上物业经理任职经历（须提供中标通知书或合同，若无法提供项目负责人3年以上的物业管理工作经历或有2年以上物业经理任职经历，须由业主提供相关证明）。熟悉物业管理相关政策法规，并能规范组织商住小区的管理服务工作，且履职期间不得兼任其他项目的项目负责人（见后附承诺书）；3、参加本项目投标的单位须在投标截止时间前到如东县物业管理科办理备案手续且建立诚信档案；4、投标单位应当是接受物业管理行政主管部门指导和监督的物业服务企业，且无不良记录。投标文件份数：正本一份，副本叁份。评标委员会

6、：评标委员会构成共 5 人，其中招标人代表1人，专家4人，评标专家确定方式：在政府组建的专家库中随机抽取，采用语音系统自动通知。联系方式：招标人：如东县鑫源城投房地产开发有限公司地址：如东县掘港镇 联系人：曾娟娟 电话：标代理机构：江苏衡源项目管理有限公司 地址：如东县掘港镇爱民路联系人：王海军 电话一部分 投标人须知（一）总 则1、本工程按照有关规定，实行公开招标，选定中标单位。2、项目概况：见前附表 本项目后勤服务合同期限：合同期 3 年，合同具体起止日期：2018年 月至 2021年 月。3、投标人资质条件3.1、具有独立法人资格，

7、具有物业行政主管部门颁发的物业管理三级以上（含三级）资质。3.2、项目负责人应具有住建部颁发的全国物业管理从业人员经理岗位证书， 3年以上的物业管理工作经历或有2年以上物业经理任职经历（须提供中标通知书或合同，若无法提供项目负责人3年以上的物业管理工作经历或有2年以上物业经理任职经历，须由业主提供相关证明）。熟悉物业管理相关政策法规，并能规范组织住宅小区的管理服务工作，且履职期间不得兼任其他项目的项目负责人（见后附承诺书）。3.3、参加本项目投标的单位须在投标截止时间前到如东县物业管理科办理备案手续且建立诚信档案。3.4、投标单位应当是接受物业管理行政主管部门指导和监督的物业服务企业，且无不良

8、记录3.5、其他要求：详见资格审查标准。4、投标费用4.1、本工程资料费500元，开标时由代理单位现场收取。4.2、投标人应承担其编制投标文件以及递交投标文件所涉及的一切费用；无论投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。（二）招标文件5.招标文件的组成5.1.招标文件包括下列内容：一、前附表及投标人须知二、评标办法三、服务规范及要求四、投标文件格式五、资格审查标准5.2.除上述内容外，招标人以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。6、投标要求本招标文件为招标投标及中标后签订物业服务合同的依据，对招标人和投标人均具约束力；投标人的投标文

9、件应对招标文件的所有内容作出实质性响应；对投标内容不符合招标文件要求的投标文件，招标人有权予以拒绝。7、招标文件的澄清7.1投标人对招标文件如有疑问，应于招标文件发出后3日内以无记名邮件方式发至如东县公共资源交易中心答疑信箱，无记名提出，所有答复也在网上公开回复。无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清，或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，招标人都将于提交投标文件截止时间15天前以补充通知的方式在网上公开发布，各投标人可在如东县公共资源交易网“工程建设”“招标公告”该工程招标公告附件自行下载。7.2.投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、解释和结论，招标人概不负责。投标人由于对

10、招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口头解释所造成的后果，均由投标人自负。8、招标文件的修改8.1. 投标截止时间15日前，招标人可能会以补充通知的方式修改招标文件，补充通知将作为招标文件的组成部分，具有与招标文件同等效力。8.2. 补充通知报如东县公共资源交易中心查验通过后以电子文件形式提供，电子文件在如东县公共资源交易网“工程建设”“招标公告”该工程招标公告附件下载。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充通知等对同一内容的表述不一致时，以最后在网上发出的文件为准。 投标人须密切关注招标人网上发布的招标文件的澄清、修改、补充通知、招标答疑等相关信息，招标人不承担因投标人未能全面掌握

11、全部招标信息而产生的所有后果，补充通知报如东县公共资源交易管理办公室备案。8.3.为使投标人在编制投标文件时，将补充通知修改的内容考虑进去，招标人可以延长投标截止时间(延长时间在补充通知中写明)。（三）投标文件9. 投标人应认真阅读招标文件的所有内容，未按招标文件要求编制的投标文件将被拒绝。10.投标文件应包括资格审查文件、技术标和商务标三部分。10.1资格审查文件应包括以下内容：10.1.1法定代表人身份证明书；10.1.2授权委托书(如有授权)；10.1.3承诺书；10.1.4资格审查申请书；10.1.5资格审查申请文件附表(1-3）；10.1.6本招标文件第四部分投标文件格式“资格审查合

12、格条件标准要求”的内容；注：以上10.1.6中所有要求内容必须提供原件，除投标保证金、投标经办人员及项目负责人身份证原件随身携带外，所要求提供的原件均需按招标文件第13.4条规定密封。所要求提供的原件必须随资格审查文件同时提交，不能按要求提供原件者，其资格审查将不予通过。资格审查不合格的投标人，其“技术标”和“商务标”不参加评审。10.2技术标应包括（但不限于）的内容：10.2.1、物业管理整体设想和策划：要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施；10.2.2、管理方式及工作计划：包括项目管理机构运作方法及管理制度，应

13、编制项目管理机构、工作职能组织运行图、工作计划，阐述项目负责人的管理职责分工、日常管理制度和考核办法目录等；10.2.3、人员配备（根据本工程招标文件“第三部分 服务规范及要求”）、培训管理、物资装备；10.2.4、安保管理10.2.5、清洁保洁10.2.6、管理模式10.2.7、人员结构10.2.8、运作特点10.2.9、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案。a. 前期介入服务方案： 参照有关技术规范，按照东建【2010】24号文件规定：（1）以维护交房后全体业主公共权益为基本立足点，协助配合监理公司从不同的角度对工程质量进行监管的方案；（2）配合开发企业，做好安置房安置与物业

14、管理的衔接的方案； （3）业主入住时的交房、验房及相关书面告知和签字手续的准备和办理的方案；（4）安置期间安置中心及周边场地保洁、秩序维护（含车辆管理）方案；（5）小区广告统一管理方案（如：商业物业的品牌宣传及门招的管理），商业招商及受委托租赁的方案；（6）协助开发企业做好物业的全面查验、移交、接管工作的方案；（7）协助开发企业做好社区物管衔接工作的方案；（8）物业交付业主使用前的保洁开荒工作的方案。（9）业主安排的土建竣工验收后至交付房屋期间的值班、卫生、其他工作等。b.前期物业服务方案 （1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案

15、；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；（6）物业管理区域内公共秩序维护方案（含车辆交通持续维护管理）；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）制度和档案的建立与管理；10.2.10、物业维修和管理的应急措施。（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；（2）本项目范围突然断水、断电、雁过留声天然气的应急措施；（3）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（4）电梯故障的应急措施；（5）消防应急措施。10.2.11、相关证书及合同复印件（需要提供原件核查，否则不计分）1

16、0.3商务标应包括（但不限于）的内容：10.3.1、投标函10.3.2、详细的投标报价书（必须有投标报价明细表或分项报价）。必须分别测算报价，后算得总价。投标报价为三年总费用，包括所有人员的工资、福利、保险、服装、通信工具、所有依法应缴纳的社会保险、清洁消毒剂、劳保用品、防护用品、垃圾袋及完成该项目所需清洁等必须工具；物业管理区域内清洁卫生费；物业共用部位、共用设施设备的维护费用；物业服务企业办公费；合理利润；物业服务企业固定资产折旧费；一切税费等招标文件要求的所有费用。投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额，并注明不同房屋类型收费单位。投标报价不包括电梯维保、年检和消防

17、维保费用；公共能耗费用由业主均摊。 11投标文件格式投标文件必须包括本招标文件中规定的内容，投标人提交的投标文件必须使用本招标文件所提供的第四部分投标文件格式（表格可以按同样格式扩展），没有规定格式的，由投标人自行确定。12投标文件有效期12.1投标文件有效期自截标之日起45日，在此期限内，所有投标文件均保持有效。12.2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期满之前可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人必须以书面形式予以答复，投标人可以拒绝招标人这种要求。同意延长投标有效期的投标人不能要求也不允许修改其投标文件。13投标文件的份数、签署及密封13.1投标文件的正本

18、需打印，并由法人或其授权代表在投标文件上签字、盖章。投标文件的副本可采用正本的复印件。任何行间插字、涂改和增删，必须由法人或其授权代表在旁边签名才有效。13.2投标文件正本一份、副本叁份，在封面注明“正本”或“副本”，正本或副本如有不一致之处，以正本为准。投标文件应按资格审查文件、技术标和商务标分别密封，在封袋上应标明“资格审查文件”、“技术标”或“商务标”，同时在封袋上还要写明招标人名称、项目名称及投标人名称，并在封袋上加盖投标人公章和法定代表人印鉴章。13.3所有投标文件都必须在封袋骑缝处以显著标志密封。投标人可将投标文件正、副本统一密封，或正本和副本分别密封时，应在封袋上标明“正本”、“

19、副本”字样。 13.4资格审查文件所要求提供的原件的密封与标志：本资格审查文件所要求提供的原件（除投标保证金、投标经办人员及项目负责人身份证原件随身携带外）应密封，在封袋上应标明“资格审查原件”，同时在封袋上还要写明招标人名称、项目名称及投标人名称，并在封袋上加盖投标人公章和法定代表人印鉴章，且必须在封袋骑缝处以显著标志密封。13.5投标人未按上述规定提交投标文件，其投标文件将被拒绝，并退还给投标人。14.投标文件的修改与撤回投标截止时间之前，投标人可对所递交的投标文件进行修改或撤回，但所递交的修改或撤回通知必须按招标文件的规定进行编制、密封、标志(在包封上标明“修改”或“撤回”字样，并注明修

20、改或撤回的时间)和递交。投标截止时间之后，投标人不得修改或撤回投标文件。15.投标保证金151.本项目投标保证金一律采用现金方式缴纳，其他缴纳方式无效。 15.2.投标保证金投标人必须将投标保证金带至开标现场，开标前提交【在递交投标文件的同时，投标保证金应随同单独提交】。15.3.中标人的投标保证金在缴纳相关规费并签订合同后予以退还。15.4.投标人在投标有效期内撤回投标文件，该投标人的投标保证金将不予退还。中标通知书发出后，除不可抗拒力情况外，中标人出现下列情形之一的，将取消其中标资格，投标保证金不予退还：（1） 放弃中标项目的；（2） 拒不按照招标文件的要求提交履约保证金的；（3）不与招标

21、人在规定时间内签订合同的，或者在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容的；16.踏勘现场16.1.投标人自行组织对项目现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标人承担踏勘现场发生的自身费用。16.2.招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人作出的任何推论、理解和结论均不负责任。16.3.经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失，投标人应承担踏勘现场的责任和风险。16.4. 投标人应充分考虑投标文件制作过程中的数据变化因素，检

22、查确认投标文件内容的正确完整和对招标文件的响应程度。（四）投标文件的递交17.投标人须在投标截止时间之前将全部投标文件送达规定开标地点，逾期送达，投标文件将被拒绝。投标截止时间后，招标人收到的投标文件少于3个的，招标人将重新组织招标。（五）开标和评标18.开标招标人将于投标截止时间的同一时间和地点公开举行开标会议。开标会由招标代理机构主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误签字后（经确认无误签字确认后，不再接受投标人关于投标文件密封情况的异议或投诉），当众启封投标文件及修改文件，并公布投标文件的主要内容。19评标委员会评标委员会构

23、成共5人，其中招标人代表1人，专家4人，评标专家确定方式：在政府组建的专家库中随机抽取，采用语音系统自动通知。20评标：20.1评标工作在相关部门的监督下由招标人或代理机构组织进行。20.2投标文件的澄清在评标过程中，评标委员会认为需要，在相关监督部门经办人员在场的情况下，可以书面形式要求投标人对投标文件中的有关问题进行澄清或提供补充说明及有关资料，投标人应作出书面答复。书面答复中不得有变更价格、工期、自报质量等级等实质性内容。书面答复须经投标人法定代表人或经其授权的委托代理人的签字或加盖印鉴，签字或加盖印鉴的书面答复将被视为投标文件的组成部分。投标截止日后，投标人对投标报价或其他实质性内容修

24、正的函件和增加的任何优惠条件，一律不得作为评标、定标的依据。20.3评标委员会在对实质性响应招标文件要求的投标进行报价评估时，当发现投标文件中的大写金额与小写金额不一致或总价金额与单价不一致的，可按21.4条款视同在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价作废标处理；当对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，可按21.4条款视同投标人递交两份或多份内容不同的投标文件作废标处理。20.4在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标人对招标人和评标组织成员施加影响的任何行为，都将导致取消其中标资格。20.5评标委员会在评标工作完成后，将在评标报告之外按照统一格式公布下列评标结

25、果公开的内容，在中标结果公示的同时一并在如东县公共资源交易中心公布，公布的时间为三日。21.凡投标文件有下列情况之一的，属于重大偏差，视同未能对招标文件作出实质性响应，按废标处理。 21.1投标文件未标明正、副本，或正、副本数量不符合招标文件要求，或投标文件格式中凡要求签字、盖章而未签字、盖章或其签字、盖章为复印件的；21.2未按招标文件要求提供投标保证金的；21.3未按招标文件规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的； 21.4投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外；21.

26、5投标人名称或组织结构、项目负责人与资格审查结果不一致的；21.6投标人资格条件不符合国家有关规定或招标文件要求的；21.7投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限； 21.8明显不符合技术规范、技术标准要求的； 21.9投标人的投标报价高于招标控制价的；21.10经评标委员会认定投标人的投标报价低于成本价的；21.11不同投标人的投标文件出现了评标委员会认为不应当雷同的情况；21.12投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件要求的；21.13投标文件提出了不能满足招标文件要求或招标人不能接受的工程验收、计量、价款结算支付办法的；21.14以他人的名义投标、串通投

27、标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；21.15经评标委员会认定的其它未实质性响应招标文件的情形。（六） 授予合同22.定标后，招标人在15日内向如东县公共资源交易中心提交招投标情况的书面报告，书面报告应包括下列内容：22.1.招标投标的基本情况，包括招标范围、招标方式、资格审查、开标评标过程和确定中标人的方式及理由等。22.2.相关的文件资料包括招标公告或者投标邀请书、投标报名表、资格审查文件、招标文件、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件。委托工程招标代理的，应当附工程施工招标代理委托合同。23.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文

28、件订立书面合同。招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。24.中标人在中标后或施工期间不得随意变更中标项目负责人。如果出现特殊情况，确需更换的，应当经招标人同意，并提供必要的证明文件报招标投标行政监督部门备案。第二部分 综合评分评标办法1、评标程序：资格审查技术标及奖项评标商务标评标确定中标人。2、本工程采用综合计分评标办法评标，各投标人只有满足资格审查必要合格条件后，方可参与技术标、项目负责人答辩、投标报价打分。评分分项得分及总分均保留两位小数，并按得分由高到低推荐13名中标候选人，招标人应当确定总分排名第一的中标候选人为中标人。若最高总分出现相同时，则由招标人确定中标人。若中

29、标人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同、招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未提交的，或者存在违法行为被有关部门依法查处，且其违法行为影响中标结果的，招标人依据招标投标法实施条例第五十五条重新确定中标人或重新招标。3、开标时，参加本次投标的投标经办人员及项目负责人必须携带本人身份证原件准时到场，否则视为中途退标处理。投标经办人员和项目负责人可为同一人。4、评标时如遇特殊情况，经评标委员会研究决定或处理，处理结果概不向投标人解释。5、本评标办法的解释权属招标人和评标委员会。二、资格审查所有的合格投标人全部进入资格审查，由本工程评标委员会根据参加资格审查的投标人递交的资格审查文件，并按

30、照本工程招标文件要求对投标人进行资格审查。三、投标文件的详细评审（一）技术标(满分55分)1、技术标标书编写质量评分；满分37分，其中:a物业管理整体设想及策划(4分)b.管理方式及工作计划（3分）c.人员的配备、培训与管理（4分）d.保洁设施设备投入（2分）e.管理指标及措施（4分）f.制度和档案的建立与管理（4分）g.安保管理（4分）h.清洁保洁（4分）i.设施设备维护（4分）j.应急预案（4分）2、投标人综合实力、信誉；满分18分。a. 业绩评分（最高得8分）在管同类物业项目数量:1项得2分；2-5（含2项、5项）项得4分；6项以上（含6项）得5分；共5分。自2013年以来在管同类物业项

31、目中物业管理优秀（示范）项目：获“国家示范”得3分；获“省优”得2.5分；获“市优”得2分；（评分时只针对上述奖项中的一个最高奖项计分）共3分；b.拟任项目经理具有：大专学历得1分；本科及以上学历得2分；具有物业管理师资格证的得1分；共3分。c有效的ISO9001质量管理体系认证证书得1分；有效的ISO14001环境管理体系认证证书得1分；有效的OHSAS18001职业健康安全管理体系认证证书得1分；共3分。d. 经有资质的信用评级机构评定的企业3A资信等级证书得1分；经市场监管部门评定的3A重合同守信用企业证书得1分；共2分。企业信誉业绩评分需提供证明材料的原件，包括但不限于企业资质证书、在

32、管物业项目的合同，各类证书等；不提供原件者不得分。e. 如东县物业服务企业信用档案记录得分（此项最多得2分）投标单位中信用档案记录分值最高的单位，得2分；其他企业信用档案计分评分值等于其信用档案计分除以投标企业最高信用档案计分值乘以2；（该信用档案记录分值为如东县住建局物管科信用分值）共2分。注：在管同类物业项目为安置房、保障房（包含公租房、廉租住房及经济适用住房），需提供物业管理合同、政府招标投标管理部门出具的中标通知书及项目所在地物业行业主管单位出具的证明（三者原件带至开标现场备查），三者共同证明在管同类项目性质。(二)项目负责人答辩：满分5分项目负责人现场答辩采取书面方式进行。由评委进行

33、现场出题，提问内容限于投标文件和住宅小区类项目管理事项以及物业管理法规政策知识。评委根据项目负责人的答辩情况评分，汇总各评委打分，取各评委的算术平均值作为项目负责人答辩得分。（三）商务标：满分40分a.投标报价包括两大分项：前期介入服务费、前期物业管理费，必须分别测算报价。投标报价总价为3年总费用，包括所有人员的工资、福利、保险、服装、通信工具、所有依法应缴纳的社会保险、清洁消毒剂、劳保用品、防护用品、垃圾袋及完成该项目所需清洁等必须工具；物业管理区域内清洁卫生费及生活垃圾清运处置费；物业共用部位、共用设施设备的维护费用；物业服务企业办公费；合理利润；物业服务企业固定资产折旧费；一切税费等招标

34、文件要求的所有费用。b.前期介入服务费总价在7.5万元以上（含7.5万元）、在9万元以下（含 9万元）；前期物业服务费总价在 205.5万元以上（含205.5万元，包含前期介入服务费）、在228万元以下（含 228万元，包含前期介入服务费）此范围为有效报价（最终收费按房产测绘面积计算）。c超出有效报价范围的的投标报价为无效报价，无效报价不参与商务标的评审。d.有效报价的算术平均值为评标基准价。投标报价等于评标基准价的得基本分40分。投标报价与评标基准价相比，每高1%，在基本分40分的基础上扣1分。投标报价与评标基准价相比，每低1%，在基本分40分的基础上扣0.5分。不足1的，按插入法计算。（四

35、）综合得分a.将技术标、项目负责人现场答辩得分、商务标的得分相加，得出每个投标人的综合得分。b.评标委员会按照综合得分由高到低的顺序，排出第一、第二、第三中标候选人。 c招标人确定第一中标候选人为中标人。若第一中标候选人因故未与招标人签订物业管理合同，中标人的投标保证金将不予退还，招标人将依次确定第二、第三中标候选人为中标人。必要时重新组织招标。d.中标价为投标人的投标报价。第三部分 服务规范及要求一、物业管理内容及标准（一）前期介入服务参照有关技术规范，按照东建【2010】24号文件规定，确定前期介入服务内容。主要服务内容为：1、以维护交房后全体业主公共权益为基本立足点，配合监理公司从不同的

36、角度对工程质量进行监管；2、配合开发企业，做好安置房安置与物业管理的衔接；3、业主入住时的交房、验房及相关书面告知和签字手续的准备和办理；4、安置期间安置中心及周边场地保洁、秩序维护（含车辆管理）；5、商业物业的品牌宣传及门招的管理，协助商业招商及受委托租赁；6、配合开发企业做好物业的全面查验、移交、接管工作；7、协助开发企业做好社区物管衔接工作；8、物业交付业主使用前的保洁开荒；9、物业早期介入其他工作。（二）前期物业服务1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车

37、和非机动车）行驶、停放及场所管理5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护，进行必要的协调与管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；8、物业管理区域业主（使用人）装饰装修物业的服务。二、前期物业管理服务的要求（一）前期介入服务通过开展积极有效的前期介入服务，促成开发建设单位提供优良合格的物业产品。物业公司在业主入户前、入户时两阶段的管理过程中，紧密配合招标人的安置和管理。前期介入服务标准1、工程质量监管配合工作标准。在开发建设单位领取预售许可证后，前期物业公司站在维护交房后全体业主公共权益的角度，从管理硬件

38、要求和物业使用合理性出发，积极配合监理公司做好物业开发建设的程序化管理，重点配合做好物管用房等业主共有产权用房及共用部位、共有设施设备的设计定位和质量监管工作，以有效预防物业质量缺陷，向业主交付合格优良的物业产品。2、房屋安置与物业管理衔接工作标准。安置过程中，凡涉及物业管理，业主公共权益的广告内容必须合法、真实、准确，不得扩大或虚假，不得就物业服务费的减免及其他物业管理行为作出不恰当的许诺。配合开发建设单位将临时管理规约、前期物业服务合同向物业买受人明示，要求物业买受人就遵守临时管理规约和相关物业管理规定作出书面承诺。3、交房、验房等手续办理工作标准。公开相关代收代办费用、前期物业服务费用的

39、收费项目、内容、标准，实行明码标价收费。书面通知业主办理交房、验房手续，热情服务。4、售楼中心及周边场地保洁、秩序维护工作标准。保洁工作要做到巡回正常保洁，窗明几净、一尘不染；秩序维护工作要做到车辆停放整齐有序、秩序维护员全天候在岗，维护车辆和行人交通秩序，确保井然有序。5、广告统一管理及相关工作标准。按开发建设单位要求，配合做好商业物业品牌宣传及门招广告的统一设计、管理工作；配合做好商业物业招商及委托租赁工作。6、物业全面查验、移交、接管工作标准。按照“东建【2010】24号”文件要求执行。7、社区物管工作衔接工作标准。在物业开发建设阶段，积极促成开发建设单位与街道、社区的工作对接，建立正常

40、性对话、联系、协商机制；积极促成开发建设单位最终履行前期物管职责，筹备召开首届业主大会，成立业主委员会。8、物业交付业主使用前的保洁开荒工作标准。在向业主交房前，物业公司对物管区域内各类房屋、共用部位、共用设施设备进行全面清洁，以保证业主入住时的良好物业形象。（二）前期物业服务1服务人员要求1.1仪表仪容佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和谒、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范，迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式

41、、收费标准等事项，征求业主（使用人）意见。1.2巡检每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或来主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作，在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；1.2.1每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次

42、；发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及埋要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。122房屋1221装修管理12211将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人，包括不得擅自改变房屋的结构，确保建筑物、主体结构和外墙面不受破坏，不得改变小区建筑物整体外貌（不得在室外安装防盗窗、防盗网，空调外机不得随意乱挂），不得进行违章凿、拆、搭、建。不得占用或损坏楼梯、通道、走廊、道路、停车场等公共部位的设施设备。不得损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、供气、通讯、排水管道、排污管道，消防等共

43、用设施设备。12212对业主（使用人）装修房屋地申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；12213业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；12214装修结束组织验收；12215验收合格2个月后组织复验；12216复验合格后3个工作日内退还装修保证金；12217对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。1222油漆粉饰木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋同、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈

44、涂料后油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉。1223建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次，外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。123给排水系统及其配套设施1231给水设施饮用水水池（箱）半年消毒一次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每半年化验1次，保持池体内清洁，不有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每2个月检查保养1次水箱

45、人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗一次泵房；水泵运行正常，每2小时稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动一次，保持水泵能正常运行，每月检查一次消防泵及管道阀门，使之处理完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备，每年更新各种标志1次，每日填写水泵运行记录，建档备查；每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮

46、清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维护保养。1232排水设施化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。楼面落水管落水口等保持完了，开裂、破损等及时更换，定期检查；每旬清扫1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水、无杂草；每半年对地下管井清理1次，捞取起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。

47、清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。124供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查员制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦试配电柜表面，要求地面干燥无积灰配电柜表面无污渍；每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保

48、养；保证正常电力供应，限电、停电按规定进间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。125弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处理最佳工作状态；工作、维护

49、、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部门、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，开成日、月报表。126避雷接地系统每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。127电梯运行与管理1271安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案管理制度、安全使用管理制度和详细的维修保养计划。1272安全设施完好、齐全，通风

50、、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴电梯安全使用许可证，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。1273与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管量人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在地有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。1274电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查

51、、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。1275保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦试控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。1276确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。1277电梯维

52、护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。1278制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、热电厂除设备故障。1279使用有关行政主管部门统一制度的起重机械安全技术档安（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括起重机械安全技术档安（电梯类）和起重机械登记卡片（电梯类）；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和

53、事故良录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。12710按照国家有关制度组织办量电梯年检和电梯准用证。128照明系统维护加强路灯、楼道灯检查与维护。路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换。点亮时间保持在天黑至天明。节日灯在定节日正常亮灯至当日24点。楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。129道路、及配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路及消防专用通道畅通（按业委会制定的有关关于消防通道、小区车辆及建筑物整

54、体形象管理规则执行），路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照管理规约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；13清洁管理131共用楼道保洁每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁1次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘1次；第季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃；无垃圾、杂物，无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。132电梯及电梯厅保洁每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，抹布擦试1次电

55、梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦试清洗1次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。133共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把干净地面对面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁净，每10平方米烟头、红屑不超过个5个；墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍。134道路保洁每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无积灰。135标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁标识、宣传牌每击擦试1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月控试