房地产开发融资

1、第3章 房地产开发融资 学习目标 第一节 房地产开发抵押方式 一、 普通抵押 二、 最高额抵押 三、 集合抵押 四、 浮动抵押 五、 增值分享抵押贷款第二节 房地产开发企业资质管理 房地产开发企业应当申请核定企业资质等级。 未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、 三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下： （一）一级资质： 1注册资本不低于5000万元(未来2亿）； 2从事房地产开发经营5年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续5年建筑工程质

2、量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故 （二）二级资质： 1注册资本不低于2000万元(未来1亿） ； 2从事房地产开发经营3年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地

3、产开发投资额； 4连续3年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故。 （三）三级资质： 1注册资本不低于800万元(未来5000万） ； 2从事房地产开发经营2年以上； 3房屋建筑面积累计竣工5万平方

4、米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续2年建筑工程质量合格率达100； 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 8未发生过重大工程质量事故。 （四）四级资质： 1注册资本不低于100万元； 2从事房地产开发经营1年以上； 3已竣工的建筑工程质量合格率达100； 4有职称的建筑、结

5、构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 7未发生过重大工程质量事故。 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门备案； 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年。 自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的

6、，暂定资质证书有效期不得延长。 房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。 申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。 房地产开发企业资质等级实行分级审批。 一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。 二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。 一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。 二级

7、资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 第三节 房地产开发估算、报告报表编写一、房地产开发项目投资与收入估算 1 投资估算 房地产开发项目投资估算各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目

8、类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。 11 土地费用估算 开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。 主要有以下几种：划拨或征用划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让出让土地的土地出让地价款、转让转让土地的土地转让费、租用租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价投资折价。 （1）土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。镇土地拆迁费。 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、菜地

9、开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。拆迁费、其它费用。 城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 （2）土地出让地价款 土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；费和城市基础设施建设费构成； 许多城市对土地制定了基准地价基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定

10、。 （3）土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。 土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 （4）土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 （5）土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 12 前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支

11、出。 一般情况下，规划设计费为建安工程费的3左右 可行性研究费占项目总投资的1一一3 水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的05左右。 “三通一平”等土地开发费用可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 13 房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。套设施建设费和基础设施建设费。 （1）建筑安装工程费 （2）公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。 主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停

12、车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 （3）基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程各种管线、道路工程的建设费用。 主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。 比较常用的方法有以下几种： 1）单元估算法单元估算法。 单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 如以每间客房的综合投资乘以

13、客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。 2）单位指标估算法单位指标估算法。 一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算 各类围墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外道路按道路面积（平方米）指标计算等。 3）工程量近似匡算法工程量近似匡算法。 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 4）概算指标法。概算指标法。 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是： 直接费每平方米造价指标建筑面积， 主要材料消耗

14、量每平方米材料消耗量指标建筑面积。 14 管理费 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的 各种费用。 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 管理费可按项目总投资的总投资的3一一5估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。 15 财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要

15、为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 利息的计算，可参照金融市场利率和资金利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的其他融资费用，一般占利息的10左右。左右。 16 销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 1.7 开发期税费

16、房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费用。 主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 18 其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。 这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。 19 不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的以

17、上述各项费用之和的3一一7估算。估算。 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。 运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。 2 资金使用计划 在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。 编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。 3 收入估算与资金筹措 8431 收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定

18、切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。 租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。 （1）租售方案 租售物业的类型与数量，要结合房地产开发项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。 对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确： 出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、季度、月）拟销售或出租的物业类型和数量。 综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。 （2）租售价格 租

19、售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。 （3）租售收入 房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。 对于出租的情况，还应考虑空置期空置期（项目竣工后暂时找不到租客的时间）和空置率空置率（未租出建筑面积占总建筑面积的百分比）对年租金收入的影响。 租售收人估算，要计算出每期（年、半年、季度、月）所能获得的租售收人，并形成租售收入计划。 （4）收款方式 收款方式的确定，应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定

20、分期付款的期数及各期付款的比例。 32 资金筹措 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租资本金、预租售收入及借贷资金售收入及借贷资金三种渠道。 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金 二、房地产开发项目财务报表的编制 编制财务报表、计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行财务评价。 41 财务评价的报表 房地产开发项目财务评价报表包括基本报基本报表和辅助报表表和辅助报表。 一些基础

21、性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。 411 基本报表 （1）现金流量表 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年或季度、月）的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为： 1）全部投资现金流量表。 该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同

22、的基础。 2）资本金现金流量表。 该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 3）投资者各方现金流量表。 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 （2）资金来源与运用表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 （3）损益表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投

23、资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。 应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 5年内不足弥补的，用税后利润弥补。 在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例征收所得税。 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。 （4）资产负债表 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时

24、，不需要编制资产负债表不需要编制资产负债表。 但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。 412 辅助报表 辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。 三、可行性研究报告的撰写 可行

25、性研究报告作为房地产投资项目可行性研究结果的体现，是申请立项、贷款以及和有关各部门签订协议、合同时的必备资料。 每个可行性研究报告必须说明评估什么、为什么评估、得出什么结论和凭什么得出这些结论。可行性研究报告通常由开发商委托房地产评估、咨询机构来撰写。 51 项目可行性研究报告的基本构成 在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目封面、摘要、目录、正文、附表和附图录、正文、附表和附图6个部分个部分。 （1）封面：要能反映评估项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。 （2）摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所

26、处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的读者对象是没有时间看详细报告摘要的读者对象是没有时间看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过冗句，字数以不超过1 000字为宜字为宜。 （3）目录：如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。 （4）正文：这是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。 要

27、注意的是，报告的正文也不要太繁琐。报告的厚度并非取得信誉的最好方法，重要性的是尽可能简明地回答未来读者所关心的问题。 对于一般的可行性研究报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等论与建议等12个

28、方面。个方面。 项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。 因此，报告的正文中应包括哪些内容，要视评估的目的和未来读者所关心的问题来具体确定，没有固定不变的模式。 （5）附表：对于正文中不便于插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。 按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。 （6）附图：为了辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概

29、念，通常要有一些附图。 这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。 当然，有时报告还应包括一些附件，如国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售（预售）许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平面图、公司营业执照、经营许可证等。 这些附件通常由开发商或委托评估方准备，与评估报告一同送有关读者。 52 项目可行性研究报告正文的

30、写作要点 按照前述报告正文中应包含的内容，现将写作要点介绍如下。 （1）项目总说明。在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 （2）项目概况。在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。 （3）投资环境研究。主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 （4）市场研究。按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场

31、、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。 市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面 的理解。 （5）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目。 这一部分主要应就项目所处 的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说明。竞争性发展项目的介绍十分重要，它能帮助开发商做到知己知彼，正确地为自己所发展的项目进行市场定位。 （6）规划方案及建设条件。主要介绍开发项目的规划建设方案和建设过

32、程中 市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。在介绍规划建设方案的过程中，可行性研究报告撰写者最好能根据所掌握的市场情况，就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。 （7）建设方式及进度安排。 项目的建设方式是指建设工程的发包方式。发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。这一部分中还应就建设进度安排、物料供应（主要建筑材料的需要量）做出估计或估算，以便为投资估算作好准备。 （8）投资估算及资金筹措。 这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划

33、。 项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费和开发期税费。 投资分年度使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流人的主要部分，应该分别就开发建设投资和建设投资利息分别列出。 资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括资本金、贷款和预售（租）收入三个部分。应该特别指出的是，当资金来源中包括预售（租）收入时，还要和后面的销售（出租）收入计划配合考虑 （9）项目评估基础数据的预测和选定。 这一部分通常包括销售收人测算、成本及税金和利润分配三个部分。 要测

34、算销售收入： 首先要根据项目设计情况确定按功能分类的可销售或出租面积的数量； 再依市场研究结果确定项目各部分功能面积的租金或售价水平； 然后再根据工程建设进度安排和开发商的市场销售策略，确定项目分期的销售或出租面积及收款计划； 最后汇总出分年度的销售收入。 成本和税金部分： 一是要对项目的开发建设成本、流动资金、销售费用和投入运营后的经营成本进行估算； 二是对项目需要交纳的税费种类及其征收方式和时间、税率等做出说明，以便为后面的现金流分析提供基础数据。 利润分配：主要反映项目的获利能力和可分配利润的数量，属于项目盈利性分析的内容。 （10）项目经济效益评价。 这是项目评估报告中最关键的部分，在

35、这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。 这部分的内容，一般包括现金流量分析、资金来源与运用表与贷款偿还分析。 现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。 资金来源与运用表，集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析，主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收人中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。 （11）风险分析。 一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，根据委托方的要求，有时还要进行概率分析。 风险分析的目的，

36、就是就项目面临的主要风险因素（如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等）的变化对项目财务评价指标（如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等）的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。 其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素（如总开发成本、售价、开发建设周期和贷款利率等）在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况。 敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析（两种或两种以上因素 同时变化）。 敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感

37、性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。 概率分析目前在我国应用尚不十分普遍，因为概率分析所需要依据的大量市场基础数据目前还很难收集。 但精确的概率分析在西方发达国家的应用日渐流行，因为概率分析能通过模拟市场可能发生的情况，就项目获利的数量及其概率分布、最可能获取的收益及其可能性大小给出定量的分析结果。 （12）可行性研究的结论。 可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。 第

38、四节 房地产开发贷款 一、 房地产开发贷款的种类及特点 二、 房地产开发贷款的相关规定 三、 房地产开发贷款的主要风险及其防范第五节 房地产合作开发 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。 实践中，主要有三种方式： 一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发； 三是房屋参建。 三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。 一、 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分

39、配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。 由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为无效，不受到法律的保护。 根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。 合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： A合作开发涉及一个项目； B合作开发涉及几个用地性质规划用途不

40、一的项目； C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。 二、项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。 在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。 合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。 合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式： A土地协议折价入股方式构成合作投资比； B

41、土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发 三、房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。 该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。 实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其他合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”、“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。 另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。 根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于年月颁发的城镇住宅

42、合作社管理暂行办法规定： 本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。 合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。 该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种扶助性支持政策。 房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。 四、房地产项目转让： 已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。 房地产项目转让的模式： （1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目； （2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：