2014年全国房地产市场分析暨厦门市房地产市场研究分析报告（上半年）

1、20142014年厦门年厦门市房地产市场研究分析报告市房地产市场研究分析报告 （上半年上半年） 2014年年7月月 一、一、2014年上半年房地产市场总结年上半年房地产市场总结 二、二、2014年上半年厦门房地产市场总结年上半年厦门房地产市场总结 三、三、2014年房地产市场展望年房地产市场展望 2014年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结 各地政策松动，信贷持续紧缩各地政策松动，信贷持续紧缩 浙江 天津 福建 海南 重庆 北京 江西 上海 湖北 四川 辽宁 广西 山东 江苏 安徽 湖南 广东 陕西 吉林 甘肃 河北 黑龙江 山西 土地出让收土地出让收 入入, 25% 中央政府转中央政府转

2、 移支付移支付, 29% 般预算收入般预算收入, 42% 其他政府性其他政府性 基金收入基金收入, 4% 地方本级一地方本级一 地方政府收入构成（地方政府收入构成（2013） 其他支出其他支出, 12% 补偿性支出补偿性支出, 53% 农村投资农村投资, 4% 城市投资城市投资, 31% 土地出让支出构成（土地出让支出构成（2012） 66% 65% 57% 57% 51% 55% 47% 44% 43% 40% 39% 38% 38% 37% 36% 36% 31% 27% 27% 23% 22% 22% 21% 10% 0% 60% 50% 40% 30% 20% 70% 土地偿债在政府负

3、偿还责任债务中占比土地偿债在政府负偿还责任债务中占比 对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收 入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险 出台时间出台时间 4月16日 4月18日 4月22日 4月22日 4月25日 4月25日 4月28日 5月5日 5月12日 5月23日 5月30日 6月26日 城市城市 上海 保定 杭州 无锡 南宁 萧山 天津 铜陵 郑州 杭州 海口 呼和浩特 政策内容政策内容 将进一步放宽提取住房公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度，支持

4、住房公积金缴存职工的自住住房消费。 保定市住建局、物价局于日前联合下发通知，要求商品房必须取得预售资质后才能销售、且不得擅自涨价；严格实 行购房实名制、且认购后不得擅自更改姓名。 建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门。同时，加大对房地 产企业虚假广告、诱导广告的查处力度，确保房地产市场平稳。 从5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达到60平方米以上，本人、配偶和未成年子 女就可以来无锡落户，而此前的购房落户门槛为70平方米。 从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南

5、宁市户籍 居民家庭政策在南宁市购房。 调整开发商的购地保证金，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。超 过1000万元的，也按1000万元收取。 天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。 2014年5月1日至12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的 比例给予契税补贴；住房公积金贷款方面，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续 缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元。 个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保

6、机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个 人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还贷款债 务。 根据杭州市相关政府部门的规定，从5月23日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技 术手段限制网签。 海口市政府常务会议通过的关于促进房地产市场健康发展的实施意见表示，自6月1日起，放宽海南省户籍购房 者在海口购房落户政策：购单套房面积120平方米以上可落户5人 发布切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见，明确“产权登记部门在办理相关 业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询”。 资料来源：

7、互联网，世联研究 地方政府救市意愿强烈，地方政府救市意愿强烈，4月份以来，多地政策有所松动月份以来，多地政策有所松动 从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产 市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调 控政策差别化将常态化。 1月月 全国保险监管工作会议全国保险监管工作会议： 开展老年人住房反向抵 押养老保险试点。 2014年以来以房养老工作年以来以房养老工作 推进情况：京沪穗汉启动推进情况：京沪穗汉启动“ 以房养老以房养老”试点试点 3月月 保监会下发关于开展保监会下发关于开展 老年人

8、住房反向抵押养老年人住房反向抵押养 老保险试点的指导意见老保险试点的指导意见 （征求意见稿）（征求意见稿） 4月月 国土资源部印发养老国土资源部印发养老 服务设施用地指导意服务设施用地指导意 见：见：保障养老服务设 施用地供应，规范养老 服务设施用地开发利用 管理。 2月月 住房城乡建设部、国土住房城乡建设部、国土 资源部、民政部、全国资源部、民政部、全国 老龄办联合印发通知老龄办联合印发通知： 严格贯彻落实国务院 关于加快发展养老服务 业的若干意见。 6月月 保监会公布中国保监保监会公布中国保监 会关于开展老年人住房会关于开展老年人住房 反向抵押养老保险试点反向抵押养老保险试点 的指导意见：

9、的指导意见：自7月1 日起，北京、上海、广 州、武汉将试点为期2年 的以房养老。 自去年提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点以自去年提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点以 来，来，“以房养老以房养老”在今年得到进一步推动在今年得到进一步推动 小微企业小微企业 减税减税 将小微企业减半 征收企业所得税优 惠政策实施范围的 上限，由年应纳税 所得额6万元进一 步较大幅度提高， 并将政策截止期限 延长至2016年底。 棚户区棚户区 改造改造 今年要更大规模 推进棚户区改造， 必须重点抓住资金 保障问题，由国家 开发银行成立专门 机构，重点用于支 持棚改及城市基础 设施等相关工程建

10、 设。 铁路投融铁路投融 资改革资改革 加快铁路尤其是 中西部铁路建设， 深化铁路投融资体 制改革。创新债券 发行品种和方式， 引导金融机构积极 支持，中央财政补 贴铁路公益性、政 策性运输任务，加 强统筹协调等。 国务院国务院“稳增长稳增长”三轮驱动：小微企业减税、棚户区改造三轮驱动：小微企业减税、棚户区改造 和铁路投融资改革和铁路投融资改革 5月再度调整今年铁路固定资产投资计划，调整后今年的铁路投资总额将达到月再度调整今年铁路固定资产投资计划，调整后今年的铁路投资总额将达到8000亿元以上，亿元以上， ，这已，这已 是今年以来不到是今年以来不到4个月时间内第三次向上调整铁路投资计划。个月时

11、间内第三次向上调整铁路投资计划。 2014/5/23 李克强在内蒙古自治区考察指出中西部地区是我国经济发展的巨大回旋余地所在，内蒙古是我国主要能源基地和北 方重要生态屏障，在中西部发展中具有重要地位，推进新型城镇化、经济结构升级、绿色低碳发展的前景十分广阔 李克强在内蒙古自治区考察指出污水、垃圾处理等城市基础设施特别是地下管网设施这些城市的“里子”，目前仍 2014/5/23 很薄弱。要创新机制，吸引更多民间投资，汇聚更大建设合力，补上这方面的“短板”，满足不断扩大的民生之需， 这是新型城镇化的应有之义，也是稳增长的有力支撑。 李克强在内蒙古自治区考察指出要针对企业反映的实体经济资金总体紧张特

12、别是小微企业融资难、融资贵等问题， 2014/5/23 运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革， 营造良好的金融环境。 2014/5/24 2014/5/24 习近平听取上海工作汇报时指出上海要在长三角地区合作和交流中的龙头带动作用,参与丝绸之路经济带和海上丝绸 之路建设、推动长江经济带建设等国家战略 习近平在上海汽车集团技术中心考察时指出发展新能源汽车是我国从汽车大国迈向汽车强国的必由之路，要使之成 为一个强劲的增长点。 2014/5/31 李克强召开国务院会议，指出要加大金融对实体经济的支持，加大定向降准的力度，预计释放出300

13、0亿流动性。 央行宣布从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民 2014/6/16 币存款准备金率0.5个百分点，本次定向降准的目的是有针对性地加强对“三农”和小微企业的支持，增强金融服 务实体经济能力。 中央持续强调稳增长中央持续强调稳增长 稳增长措施稳增长措施 2014/5/20 国新办就国办关于支持外贸稳定增长的若干意见举行新闻发布会 2014/5/20 汪洋强调：把支持外贸发展的政策措施不折不扣落到实处 2014/5/21 李克强主持召开国务院常务会议部署加快推进节水供水重大水利工程建设 2014/5/21 人力资源社会保障部介

14、绍就业工作最新进展情况，全国一季度保持了近几年来就业形势总体平稳的态势 2014/5/22 陕西谋划建设国家级丝绸之路航空枢纽 2014/5/23 海关总署出台支持外贸稳定增长20条措施关于支持外贸稳定增长的若干措施 2008/01 2008/03 2008/05 2008/07 2008/09 2008/11 2009/01 2009/03 2009/05 2009/07 2009/09 2009/11 2010/01 2010/03 2010/05 2010/07 2010/09 2010/11 2011/01 2011/03 2011/05 2011/07 2011/09 2011/11

15、 2012/01 2012/03 2012/05 2012/07 2012/09 2012/11 2013/01 2013/03 2013/05 2013/07 2013/09 2013/11 2014/01 2014/03 PPI:当月同比%CPI:当月同比% 5月月CPI同比上涨同比上涨2.5%，PPI同比下降同比下降1.4%，市场整体需，市场整体需 求持续萎缩求持续萎缩 5 月宏观经济数据企稳回升，经济结构调整的稳增长政策效果逐步显现。其中月宏观经济数据企稳回升，经济结构调整的稳增长政策效果逐步显现。其中CPI 同比涨幅有所扩大，物价同比涨幅有所扩大，物价 温和上涨；货币供应量增速提升温

16、和上涨；货币供应量增速提升,主要由于定向降准、定向再贷款等微刺激的加强。社会融资规模虽同比显著主要由于定向降准、定向再贷款等微刺激的加强。社会融资规模虽同比显著 回升，但环比仍然显现缩量，一定程度预示着房地产市场销量增速仍难有大幅好转。回升，但环比仍然显现缩量，一定程度预示着房地产市场销量增速仍难有大幅好转。 CPI与与PPI同比走势同比走势 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 -10.00 数据来源：世联研究、国家统计局 2007/12 2008/03 2008/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010

17、/03 2010/06 2010/09 2010/12 2011/03 2011/06 2011/09 2011/12 2012/03 2012/06 2012/09 2012/12 2013/03 2013/06 2013/09 2013/12 2014/03 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% 银行收紧房地产杠杆的策略已经对销售终端的影响明显，银行收紧房地产杠杆的策略已经对销售终端的影响明显，1-5 月房地产开发资金来源中的个人按揭贷款累积同比持续下降月房地产开发资金来源中的个人按揭贷款累积同比持续下降 个人按揭贷款同比负增长个人按揭贷款同比负增长

18、 个人按揭贷款(亿元）累计同比（%，右轴） 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 数据来源：世联研究、国家统计局 2007/02 2007/05 2007/08 2007/11 2008/02 2008/05 2008/08 2008/11 201401 201402 201403 201404 201405 201406 201407 201408 201409 201410 201411 201412 2010/01 2010/05 2010/09 2009/05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010

19、/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2009/02 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 10.0 上市房企集合信托到期规模和利率上市房企集合信托到期规模和利率 1200000 1000000 800000 600000 到期规模/万元平均利率 房地产开发资金来源累

20、计同比大幅回落，信托偿付高峰二季房地产开发资金来源累计同比大幅回落，信托偿付高峰二季 度到来，房企以价换量的动力十足度到来，房企以价换量的动力十足 80% 房地产开发资金来源:合计:累计同比 60% 40% 20% 0% 9.5 8.0 9 8.5 7.0 11.0 11.5 11 10.5 9.0 10 房地产融资成本上升房地产融资成本上升 房地产信托平均预计收益率(%) 400000 200000 0 数据来源：世联研究、国家统计局 全国房地产各项指标全线下挫全国房地产各项指标全线下挫 2006/02 2006/08 2007/02 2006/05 2006/11 2007/05 2007

21、/08 2007/11 2008/02 2008/05 2008/08 2008/11 2009/02 2009/05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 70.0% 房地产开发投资完成额:累计同比住宅:累计同比办公楼:累计同比商业营业用房:累计同比 房地产开发投资累计同比缓慢回落，其中商业营业用房表现最房地产开发投资累计同比缓慢

22、回落，其中商业营业用房表现最 佳，办公楼表现最差佳，办公楼表现最差 2014年年1-5月份，全国房地产开发投资月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长亿元，同比名义增长14.7%，增速比，增速比1-4月份回落月份回落1.7个百分个百分 点。其中，住宅投资点。其中，住宅投资 21043亿元，增长亿元，增长14.6%，增速回落，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 房地产开发投资完成额累计同比缓慢回落房地产开发投资完成额累计同比缓慢回落 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0%

23、数据来源：世联研究、国家统计局 2006/02 2006/05 2006/08 2006/11 2007/02 2007/05 2007/08 2007/11 2008/02 2008/05 2008/08 2008/11 2009/02 2009/05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 房屋新开工面积同比房屋竣工面积同比 房屋

24、新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对 稳定，房企新开工意愿不足，但加快已开工项目周转速度稳定，房企新开工意愿不足，但加快已开工项目周转速度 1-5月，房屋新开工面积同比下降月，房屋新开工面积同比下降18.6%，降幅比，降幅比1-4月缩小月缩小3.5个百分点；房屋施工面积同比上涨个百分点；房屋施工面积同比上涨12%， 涨幅比涨幅比1-4月缩小月缩小0.8个百分点；房屋竣工面积同比上涨个百分点；房屋竣工面积同比上涨6.8%。 房屋施工、新开工、竣工面积增速房屋施工、新开工、竣工面积增速 房屋施工面积同比 80% 60% 40% 20% 0

25、% -20% -40% 数据来源：世联研究、国家统计局 2008/11 2009/04 2008/01 2008/05 2008/09 2009/01 2009/05 2009/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2011/10 2012/03 2008/01 2008/06 2009/09 2010/02 2010/07 2010/12 2011/05 2012/08 2013/01 2013/06 2013/11

26、2014/04 土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，在市场回暖之前，成土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，在市场回暖之前，成 交土地溢价将持续回落交土地溢价将持续回落 40个大中城市成交土地溢价率从个大中城市成交土地溢价率从2013年年9月份开始回落，月份开始回落，4月短暂回升，月短暂回升，5月再次回落。整体上随着今年部月再次回落。整体上随着今年部 分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。 20 10 0 70 60 50 5月成交土地溢价率回落月成交土地溢价率回

27、落 40大中城市成交土地溢价率 50% 0% -50% -100% 150% 40 100% 30 300% 250% 200% 12000 10000 8000 18000 16000 14000 40大中城市成交土地规划建筑面积(万平米） 同比（%，右轴） 土地市场趋于冷清，成交持续下滑土地市场趋于冷清，成交持续下滑 6000 4000 2000 0 数据来源：世联研究、wind 2007-02 2007-07 2007-12 2008-06 2008-11 2009-05 2009-10 2010-04 2010-09 2011-03 2011-08 2012-02 2012-07 20

28、12-12 2013-06 2013-11 2014-05 2012-02 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 2010-08 2011-02 2011-08 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 成交继续下滑，成交继续下滑，1-5月全国商品房销售面积和销售金额同比月全国商品房销售面积和销售金额同比 降幅进一步扩大降幅进一步扩大 1-5月份，商品房销售面积月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降万平方米，同比下降7.8%，降幅比，降幅比1-4月份扩大月份扩大0.9个百分点。其中，住个百

29、分点。其中，住 宅销售面积下降宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长，商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额。商品房销售额23674 亿元，下降亿元，下降8.5%，降幅比，降幅比1-4月份扩大月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降，办公楼销售额下降 14.0%，商业营业用房销售额增长，商业营业用房销售额增长2.5%。 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,00

30、0 20,000 0 全国商品房销售面积及增速全国商品房销售面积及增速 商品房销售面积（万平米）累计同比（%，右轴） 100 80 60 40 20 0 -20 -40 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 全国商品房销售额及增速全国商品房销售额及增速 商品房销售额（亿元）累计同比（%，右轴） 面积：面积：-7.8%金额：金额：-8.5% 数据来源：世联研究、国家统计局 2000/02 2002/02 2004/02 2006/02 2008/02 2010/02 2012/02 2014/02 201

31、1/07 2007/01 2007/07 2008/01 2008/07 2009/01 2009/07 2010/01 2010/07 2011/01 2012/01 2012/07 2013/01 2013/07 2014/01 房价上涨幅度放缓：房价上涨幅度放缓：1-5月全国商品住宅均价同比负增长，月全国商品住宅均价同比负增长， 70大中城市新建住宅价格同比和环比持续回落大中城市新建住宅价格同比和环比持续回落 -15% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 30% 0 6000 5000 4000 3000 2000 1000 7000 全国商品住宅均价及增速全国

32、商品住宅均价及增速 商品住宅均价同比（%，右轴） (1.0) 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 (0.5) 2.5 -4 -2 16 14 12 10 8 6 4 2 0 18 当月同比环比-右轴 70个大中城市新建住宅价格指数个大中城市新建住宅价格指数 数据来源：世联研究、国家统计局 2010/07 2010/11 2011/03 2011/07 2011/11 2012/03 2012/07 2012/11 2013/03 2013/07 2013/11 2014/03 2011/06 2011/09 2011/12 2012/03 2012/06 2012/09 2012/12 2

33、013/03 2013/06 2013/09 2013/12 2014/03 百城住宅价格指数环比涨幅百城住宅价格指数环比涨幅 一线城市二线城市三线城市 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 百城住宅价格指数同比涨幅百城住宅价格指数同比涨幅 一线城市二线城市三线城市 房价下降趋势明显房价下降趋势明显 0.03 0.03 0.02 0.02 0.01 0.01 0.00 -0.01 -0.01 -0.02 数据来源：世联研究、wind 2010/012010/01 2010/052010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012

34、/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2010/01 2010/05 2010/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2011/09 2012/01 2012/05

35、2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/09 2014/01 2014/05 一线城市：成交量同比均大幅下降，价格方面，北京价格有所一线城市：成交量同比均大幅下降，价格方面，北京价格有所 回调，上海、广州回调，上海、广州 、深圳继续高歌猛进、深圳继续高歌猛进 20000 15000 50 0 100 200 150 北京商品住宅量价变化北京商品住宅量价变化 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米,右轴） 面积：面积： -46.7% 20000 15000 30000 25000 50 0 100 30000 200 150 25

36、000 上海商品住宅量价变化上海商品住宅量价变化 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米，右轴） 面积：面积： -32.0% 200 150 100 50 0 广州商品房量价变化广州商品房量价变化 成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴） 面积：面积： -34.3% 18000 16000 14000 12000 10000 25000 20000 15000 60 40 20 0 深圳商品住宅量价变化深圳商品住宅量价变化 成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴） 面积：面积： -36.7% 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09

37、 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05 2013/06 2013/07 2013/08 2013/09 2013/10 2013/11 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 201

38、4/04 2014/05 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05 2013/06 2013/07 2013/08 2013/09 2013/10 2013/11 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 2014/04 2014/05 25000 6025000 8000 二线城市，成交量下降，典型城市如厦门成交价格坚挺二线城市，成交量下降，典型城市如厦门成交价格坚挺 成都商品住宅量价变化成都商品住宅量价变化 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米） 面积：面积： 2.2% 武汉商品住宅量价变化武汉商品住宅量价变化 成交面积（万平方

39、米） 成交均价（元/平米，右轴） 面积：面积： -1.36% 20000 15000 10000 7000 6000 5000 4000 40 20 0 400 300 200 100 0 杭州商品房量价变化杭州商品房量价变化 成交面积（万平米）成交均价（平米/元，右轴） 面积：面积：-47.4% 20000 15000 10000 5000 8000 7000 6000 5000 4000 80 60 40 20 0 200 150 100 50 0 100 厦门商品住宅量价变化厦门商品住宅量价变化 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米) 右轴 面积：面积： -43.1% 2010/012

40、010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/05 2013/01 2012/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2010/01 2010/

41、05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 60 7000 60 三线城市，成交量价下降明显三线城市，成交量价下降明显 150 100 50 0 佛山商品住宅量价变化佛山商品住宅量价变化 成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴） 面积：面积： 5.6% 60 40 20 0 惠州城区商品住宅量价变化惠州城区商品住宅量价变化 成交面积（万平米） 成交均价（元/平

42、米，右轴） 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 8000 120 7000 100 80 6000 5000 40 20 4000 0 中山商品房量价变化中山商品房量价变化 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米，右轴） 面积：面积： -27.9% 面积：面积： -18.8% 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 11000100 80 9000 40 20 5000 0 无锡商品住宅量价变化无锡商品住宅量价变化 成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴） 面积：面积：-27.1% 2008/11 2009/02 2009/

43、05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 2008/01 2008/05 2008/09 2009/01 2009/05 2009/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2

44、014/01 2008/01 2008/05 2008/09 2009/01 2009/05 2009/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2009/06 2009/10 2010/02 2010/06 2010/10 2011/02 2011/06 2011/10 2012/02 2012/06 2012/10 2013/02 2013/06 2013/10 2014/02 一线城市，库存暂处于良性阶

45、段，去库存周期持续上升一线城市，库存暂处于良性阶段，去库存周期持续上升 15 10 5 0 20 2000 1000 0 3000 上海商品房库存情况上海商品房库存情况 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 10 0 30 20 200 0 400 深圳商品住宅库存情况深圳商品住宅库存情况 可售面积（万平米） 去化时间(月，右轴） 20 10 0 30 1500 1000 500 0 2000 北京商品住宅库存情况北京商品住宅库存情况 可售面积（万平米）去化时间(月,右轴） 20 0 60 800 600 40 2000 0 6000 4000 广州商品房库存情况广州商品房库存情况 可售面积

46、（万平米） 2008/02 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2008/08 2009/02 2009/08 2010/02 2010/08 2011/02 2011/08 2012/02 2012/08 2013/02 2013/08 2014/02 010/02 010/06 010/10 011/02 011/06 011/10 012/02 012/06 012/10 013/02 013/06 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/01 2012/09 2010/12 2011/03 2012/05 2

47、012/01 2011/09 2011/06 2011/09 2011/12 2012/03 2012/06 2012/09 2012/12 2013/03 2013/06 2013/09 013/10 014/02 2013/12 2014/03 二线城市，去化时间仍在合理区间内二线城市，去化时间仍在合理区间内 10 0 500 0 1000 0 5 20 15 10 0 400 300 200 厦门商品住宅库存情况厦门商品住宅库存情况 可售面积（万平米） 去化时间（月，右轴） 0 20 100 60 40 0 1000 3000 2000 武汉商品住宅库存情况武汉商品住宅库存情况 可售面积

48、（万平米） 去化时间（月，右轴） 20 10 0 30 40 200 100 0 20 300 成都商品住宅库存情况成都商品住宅库存情况 可售面积（万平米） 去化时间（月，右轴） 30 400 福州商品住宅库存情况福州商品住宅库存情况 可售面积（万平米） 去化时间（月，右轴） 2011/01 2011/04 2011/07 2011/10 2012/01 2012/04 2012/07 2012/102012/05 2012/09 2013/01 2013/04 2012/01 2011/09 2011/05 2011/01 2010/09 2010/05 2010/01 2013/01 20

49、13/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/07 2013/10 2014/01 2014/04 2012/06 2012/08 2012/10 2012/12 2013/02 2013/04 2013/06 2013/08 2013/10 2013/12 2014/02 2014/04 2009/05 2009/10 2010/03 2010/08 2011/01 2011/06 2011/11 2012/04 2012/09 2013/02 2013/07 2013/12 2014/05 三线城市，由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续三线城市，由于供应和需求失衡

50、，供过于求的局面持续 5 0 10 200 100 0 300 400 惠州城区商品住宅库存情况惠州城区商品住宅库存情况 可售面积(万平米）去化时间(月，右轴） 10 0 20 30 50000 0 15 100000 东莞商品住宅库存情况东莞商品住宅库存情况 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 0 10 20 30 40 0 400 600 800 温州商品房库存情况温州商品房库存情况 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 0 10 200 20 30 0 500 1000 常州商品住宅库存情况常州商品住宅库存情况 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 1-5月房企的目标完成率普遍较

51、低，多数房企同比下降月房企的目标完成率普遍较低，多数房企同比下降 客户购房周期拉长，投资客撤离客户购房周期拉长，投资客撤离 2011Q1 2011Q2 2012Q1 2011Q4 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2012Q1 2013Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q1 39.6% 37.4% 45.0% 40.8% 33.3% 20.0% 15.0% 10.0% 计划半年内买房购房者占比计划半年内买房购房者占比 计划半年

52、内买房 38.0% 36.4% 27.9% 31.9% 25.1% 49.0% 36.2% 14.5% 24.2% 76.0% 50.0% 45.0% 75.2% 40.0% 66.1% 35.0% 52.7% 30.0% 25.0% 30% 20% 10% 0% 90% 80% 70% 60% 50% 45.3% 40% 预期房价上涨者占比预期房价上涨者占比 预期房价上涨者占比 75.2% 67.5% 59.5% 41.2% 数据来源：世联研究 购房者观望情绪浓厚购房者观望情绪浓厚 2014年世联行客户购房意愿指数保持常态，说明：年世联行客户购房意愿指数保持常态，说明：1、客户仍在积极看楼，

53、相较，、客户仍在积极看楼，相较，08年四季度无人看楼。年四季度无人看楼。 2、房产需求端，有效购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。、房产需求端，有效购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。3、购房决策周期拉长。、购房决策周期拉长。 200801W 200811W 200821W 200831W 200841W 200851W 200908W 200918W 200928W 200938W 200948W 201005W 201015W 201025W 201035W 201045W 201102W 201112W 201122W 201132W 201142W 201152W 20

54、1209W 201219W 201229W 201239W 201249W 201306W 201316W 201326W 201336W 201346W 201403W 201413W 201423W 世联行客户购房意愿指数未见明显上升，未来成交难言改世联行客户购房意愿指数未见明显上升，未来成交难言改 善。我们认为只有信贷出现拐点，成交才会企稳善。我们认为只有信贷出现拐点，成交才会企稳 2014年世联行客户购房意愿指数保持常态，说明：年世联行客户购房意愿指数保持常态，说明：1、客户仍在积极看楼，相较，、客户仍在积极看楼，相较，08年四季度无人看楼。年四季度无人看楼。 2、房产需求端，有效购买

55、力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。、房产需求端，有效购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。3、购房决策周期拉长。、购房决策周期拉长。 100 150 200 250 世联行客户购房意愿指数世联行客户购房意愿指数 客户购房意愿指数（201001W=100)均值 91.7 106.6 126.4 105.3 120.6 131.5 102.3 50 0 数据来源：世联研究 201001W 201008W 201015W 201022W 201029W 201036W 201043W 201050W 201104W 201111W 201118W 201125W 201132W 2011

56、39W 201146W 201153W 201207W 201214W 201221W 201228W 201235W 201242W 201249W 201304W 201311W 201318W 201325W 201332W 201339W 201346W 201353W 201407W 201414W 201421W 400 一线城市二线城市三线城市 分城市看，一二三线同环比均同步回落。其中一线领跌，分城市看，一二三线同环比均同步回落。其中一线领跌， 同比跌幅达同比跌幅达60.4%、环比降幅为、环比降幅为10.5%。 不同类型城市客户购房意愿指数不同类型城市客户购房意愿指数 350 3

57、00 250 200 150 100 50 0 数据来源：世联研究 39.5% 16.3% 27.9% 28.3% 23.7% 14.2% 13.6% 10.7% 10% 5% 0% 15% 30% 25% 20% 40% 35% 2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年上半年 信贷收缩，利率上浮，投资客加速离场，信贷收缩，利率上浮，投资客加速离场，2014年上半年投年上半年投 资客占比创资客占比创2007年以来新低年以来新低 世联行投资客占比世联行投资客占比 投资客占比 45% 数据来源：世联研究 研究认为研究认为，现阶段的客户经过市场的洗礼，对市场变

58、化更加，现阶段的客户经过市场的洗礼，对市场变化更加 敏感。受信贷政策等影响，目前客户购房更加谨慎理性，购房意愿有敏感。受信贷政策等影响，目前客户购房更加谨慎理性，购房意愿有 所下降，同时购房周期拉长。从分类客户来看，投资客户成交比例下所下降，同时购房周期拉长。从分类客户来看，投资客户成交比例下 降明显。降明显。 2014年上半年年上半年 厦门房地产市场总结厦门房地产市场总结 土地价格涨幅收窄，未来总体供应增加土地价格涨幅收窄，未来总体供应增加 日起，厦门岛内公开出让经营性住宅用地项目要求实行装修一次到位。 继继“国五条国五条”后，厦门陆续出台相关政策细则，严格执行后，厦门陆续出台相关政策细则，

59、严格执行 调控政策，平抑市场预期调控政策，平抑市场预期 2014.1.22 2014年年1月月1日起以招拍挂、协日起以招拍挂、协 议出让等方式新获得建设用地的议出让等方式新获得建设用地的 商品住宅项目将全部推行一次装商品住宅项目将全部推行一次装 修到位修到位，厨房需配备餐厨垃圾处，厨房需配备餐厨垃圾处 理系统。理系统。 早从早从2010年年4月月8日起，厦门岛日起，厦门岛 内公开出让经营性住宅用地项目内公开出让经营性住宅用地项目 要求实行装修一次到位。要求实行装修一次到位。 全市全市 精装修精装修 提高取地提高取地 门槛门槛 规范土地规范土地 出让出让 售楼处持售楼处持 证上岗证上岗 2014

60、.5.12 厦门市国土与房产局与市物价局近日联厦门市国土与房产局与市物价局近日联 合发布厦门市商品房售楼处公示规范合发布厦门市商品房售楼处公示规范 要求，商品房要求，商品房售楼处须按明确的规范售楼处须按明确的规范 “持证上岗持证上岗”；开发商在；开发商在销售商品房销售商品房 时，如提供优惠价或折扣，必须在售楼时，如提供优惠价或折扣，必须在售楼 处明确公示。处明确公示。 2014.5.2 从从5月开始，竞得地块的开发商必须在成月开始，竞得地块的开发商必须在成 交之日起交之日起5个工作日内支付全部地价款。个工作日内支付全部地价款。 而此前的规定是：而此前的规定是：1个亿到个亿到6个亿的地块在个亿的