个人贷款第四章

1、第四章第四章 个人住房贷款个人住房贷款 第一节第一节 基础知识基础知识一、概念和分类一、概念和分类 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。按资金来源分类自营性公积金组合型按住房交易形态分类一手房二手房转让房二、特征二、特征 贷款金额大，期限长1以抵押为前提2系统性风险3发展历程发展历程截止截止2011年年我国个人住房贷款余额达到我国个人住房贷款余额达到10.4万亿万亿1998年住房制度改革年住房制度改革1995年年 个人住房担保贷款管理试行办法个人住房担保贷款管理试行办法四、贷款要素四、贷款要素（一）贷款对象五个基本条件（二）贷款利率 原则：按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下

2、限管理。 最新人民币贷款利率最新人民币贷款利率 （2012年元旦开始执行）年元旦开始执行）项目年利率项目年利率一、短期贷款一、短期贷款六个月以内(含六个月)6.10六个月至一年(含一年)6.56二、中长期贷款二、中长期贷款一至三年(含三年)6.65三至五年(含五年)6.90五年以上7.05三、个人住房公积金贷款三、个人住房公积金贷款五年(含)以下4.45五年以上4.90三、贷款期限最长为30年四、还款方式 等额本息还款法、等额本金还款法等额本息还款法、等额本金还款法五、担保方式 质押、抵押、保证三种方式质押、抵押、保证三种方式六、贷款额度 20% or 30% or 50% 【练 习】1、新建

3、房个人住房贷款又称个人一手房贷款，是指银行向（ ）发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。A 符合条件的个人 B 符合条件的企业C 所有有能力购买住房的个人 D 所有有能力购买住房的企业2、个人住房贷款的贷款利息在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时（ ）A 不分段计息 B 分段计息C 是否分段计息由双方协商确定D 立即按新利率执行3、自营性个人住房贷款的利率（ ）A 按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理B 按商业性贷款利率的上下限执行C 有上限但没有下限D 与商业性贷款利率完全分开，由商业银行与借款人协商确定4、下列关于个人住房贷款额度的表述中，错误的是（ ）A 对购买首套自住房且套

4、型建筑面积在90平米以下的，贷款的发放额度一般是按拟建（建造、大修）住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定B 对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付款比例不得低于30%C 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%D 个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而降低 第二节第二节 贷款流程贷款流程一、贷款的受理与调查一、贷款的受理与调查 贷前咨询贷前咨询 + 贷款的受理贷款的受理 + 贷前调查贷前调查二、贷款的审查与审批二、贷款的审查与审批需要报批的材料包括：需要报批的材料包括： 个人信贷业务报批材料清单；个人信贷业务报批材料清单； 个人信贷业

5、务申报审批表；个人信贷业务申报审批表； 个人住房借款申请书；个人住房借款申请书； 个人住房贷款办法及操作规程规定个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料需提供的材料三、贷款的签约与发放三、贷款的签约与发放填写合同填写合同审核合同审核合同签订合同签订合同四、支付管理四、支付管理受托支付受托支付 OR 自主支付自主支付五、贷款管理五、贷款管理合同变更的五种具体情况：合同变更的五种具体情况：1、合同主体变更2、借款期限的调整3、分期还款额的调整4、还款方式变更5、担保变更不良贷款的认定不良贷款的认定次级贷款可疑贷款损失贷款（无法还本付息）正常贷款和关注贷款 可以还本付息【练练 习习】1、下列关于个

6、人住房贷款还款方式的表述中错误的是（ ）A 个人住房贷款有多种还款方式可供选择B 一笔借款合同只能选择一种还款方式C 贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式D 一笔借款合同可以选择两种或两种以上的还款方式组合2、下列关于个人住房贷款合同审核的说法中，错误的是（ ）A 合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核B 同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人C 合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性D 合同文本复核人员在复核中发现问题，应该直接在合同上修改3、下列关于个人住房贷款合同变更的说法中，正确的是（ ）A 合同一经签

7、订则不能变更B 合同履行期间，借款人可以单方面变更合同，但银行不可以C 合同履行期间，银行可以单方面变更合同，但借款人不可以D 合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订变更协议4、贷款发放后，依然要对抵押物进行检查，检查时发现抵押物被重复抵押的，可以（ ）A 限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保B 提前收回已发放的贷款的本息C 解除合同D 处置抵押物E 不作任何处理 第三节第三节 公积金个人住房贷款公积金个人住房贷款 公积金个人住房贷款，公积金个人住房贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修

8、自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。原则：存贷结合、先存后贷、原则：存贷结合、先存后贷、 整借零还和贷款担保整借零还和贷款担保现行利率： 五年五年(含含)以下以下4.45% 五年以上五年以上4.90%贷款额度： 80% OR 90% OR 70%公积金个人公积金个人 住房贷款住房贷款自营性个人自营性个人住房贷款住房贷款贷款对象贷款对象 不同不同承担风险承担风险的主体不同的主体不同资金来源资金来源 不同不同审批主体审批主体 不同不同贷款利率贷款利率 不同不同 【等额本金还款等额本金还款】 负担先重后减负担先重后减 借款人将贷款额平均分担到整个还

9、款期内按每月还款，同时付清自上一个还款日至本次还款期间的贷款余额所产生的利息。贷款本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法，借款人在开始还贷时，每月还款额比等额本息还款要高，负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低。 优点：优点：可以节省大量利息支出。 缺点：缺点：还款开始阶段月供较高。 适用人群：适用人群：当前收入较高、之后想减少利息支出的借款人，如面临退休人士、企业高层、金领等，或当前经济实力较好，极有可能提前还款的购房者。 【等额本息还款等额本息还款】 固定款额支出固定款

10、额支出 贷款的本金和利息总和采用按月等额的还款方式。借款人每期以相等的金额偿还贷款本息，每期还款金额包括当期应偿还的本金和应承担的利息，在整个还款期内，每个月的还款金额固定不变。 优点：优点：每月还款额固定不变，便于购房者安排资金支出。 缺点：缺点：总体支出利息较多，利息总支出几乎是所有还款方式中最高的。 适用人群：适用人群：现期收入少且稳定，特别是刚开始工作的年轻人。避免初期太大还款压力的人群，如稳定收入的公职人员。 【固定利率还款固定利率还款】 玩转加息压力玩转加息压力 一般住房贷款借款人与银行签订的房贷合同利率都是浮动性的，随着央行每一次加息，利率也跟着上涨，借贷人的月供就要相应的增加。

11、固定利率房贷最大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。在签订贷款合同时，即设定好固定的利率，不管贷款期内利率如何变动，借贷人都按照固定的利率支付利息。但固定利率是借款人提前锁定的加息风险走势把握，所以固定利率会高于现行利率。 优点：优点：利率风险小，不随银行加息、物价或其他因素变化而调整。 缺点：缺点：如遇银行利率下调政策获批，借款人还是要按签订的固定利率支付利息，不会随市而变。 适用人群：适用人群：投资者具备一定风险所动能力，对预期升息能做出合理判断人群。 【公积金还款公积金还款】 自由还款快乐无忧自由还款快乐无忧 住房贷款职工在售房单位签订购房合同或协议后，可向住房公积金管理中心提出贷

12、款申请。符合贷款条件的，填写申请表和借款合同，经住房公积金管理中心审批后，由中心委托的贷款银行放款。公积金贷款可设定每月最低的还款额，只要月还款额不低于设置的最低还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款，提前还贷剩余年限的利息不用支付。自由还款是公积金贷款独有的还款方式，与普遍的还款方式相比，公积金还款方式更为灵活。 优点：优点：每月可自由还款，还款方式灵活便捷。 缺点：缺点：因最低还款额通过低于正常的还款月供，导致最后一期还款压力较大。 适用人群：适用人群：符合贷款条件的公积金缴存职工。【练 习】1、公积金贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于（ ），其作为贷

13、款审批环节的执行者，对贷款额度、成熟、年限做出最终决策。A 公积金管理中心 B 承办银行C 各地银监局 D 贷款人所在单位2、公积金个人住房贷款的审批是（ ）的职责。A 公积金管理中心 B 承办银行C 政府房地产管理部门 D 担保机构3、公积金个人住房贷款的利率（ ）A 按人民银行规定的商业贷款利率执行B 按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行C 按人民银行规定的商业贷款利率打折执行D 按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率打折执行4、下列关于公积金个人住房贷款的说法中，正确的是（ ）A 公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款B 承办银行承担贷款风险C 公积金个人住房贷款的利率比自营性个人

14、住房贷款利率高D 贷款的对象可以是自然人，也可以是法人第四节第四节 风险管理风险管理 一、一、 对于商业银行而言的风险对于商业银行而言的风险“假按揭假按揭” 指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。123不具有真实的购房目的不具有真实的购房目的虚构购房行为虚构购房行为捏造借款人相关资料捏造借款人相关资料1加强一线人员建设，严格把控贷款准入关。3利用法律等综合手段，追究当事人刑事责任。2完善个人住房贷款风险保证金制度。防控措施防控措施二、个人住房贷款客户面临的风险二、个人住房贷款客户面临的风险 商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况：一是个人收入水平不变情况下，利率变动增加还款金额导致的利率风险，影响还款能力;二是利率不变的情况下，经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降，影响还款能力;三是利率上升、个人收入下降同时发生，影响还款能力。 个人住房贷款风险中有两个重要的概念： 还款能力和利率风险还款能力和利率风险利率风险的影响示例利率风险的影响示例例一：李先生购买了一套商品房，总价100万元，他向银行贷款50万元，采用浮动利率方式，期限30年，等额本息还款方式。当前贷款利率假设为6.656%，经过计算，李先生每月需支付本息3211.81元 ， 还 款 总 额 为1156251.73元。当利率上升1个百分点至