宏福家园住宅小区项目可行性论证报告(正式)

1、平昌县宏运房地产开发有限公司宏富家园住宅小区项目可行性论证报告（代项目建议书）第一章 项目总说明平昌县位于四川东北部米仓山南麓，自古即以“川北重镇”著称，县域面积2229.12K,有人口100.23万，其中，城市人口约15万。2001年中共平昌县县委、县人民政府先后制定关于加快城镇化建设的决定，县人民代表大会讨论通过平昌县城市建设规划书（2001年-2015年），县人民政府颁布信义大道开发新区决定，这些政策出台后，县城基础设施建设和旧城改造步伐加快，人居环境得到了较大改善。至去年底，信义大道新区完全实现了“三通一平”，管网配套，新区基础设施完善，商住小区建设进入规范化轨道，我司在此新区建宏富家

2、园小区规划方案已获得县规划评审会议通过。我们平昌县宏运房地产开发有限公司具有三级房产开发资格，注册资金800万元，主要从事房地产开发、商品房销售、建筑装修和物业管理。公司机构健全，设备先进，资金雄厚，技术实力强，规章制度健全，生产管理规范，经济效益良好，业绩优秀。已成功开发或建设平昌县城第一个花园试小区金佛花园、状元小区、宏信1号楼、宏信2号楼、宏信3号楼等工程,社会满意度高，群众口碑好。先后荣获“2005年四川50家优秀品牌开发企业”、“巴中十年创辉煌红旗单位”、“巴中市建设工程先进集体”。第二章 项目情况宏富家园项目被城乡规划评审委员会评审通过，平昌县宏运房地产开发有限公司以.00万元竞得

3、PC0412宗地开发权。宏富家园住宅小区占地8004，规划建筑面积为44308，其中住宅39528.5，公建面积1591，小区坚持集山水景观于一体，着力打造滨河半岛特色。按现代标准设计，其水准属于平昌县迄今设计思想新、规模适中、景观好、功能齐、环境优、居住人口适中的集居住、商贸、休闲于一体的水岸小区。宏富家园小区地处规划中的新城区与老县城接合地段西城新区信义大道，该片区位于江口镇西城新区管委会，东接县委党校新区，西邻巴河之滨，南靠汉王庙开发区主城区，北抵达巴公路主干道，直接联通三江大道小区外，小区内曲经通幽，地理位置优越，区位优势突出，生态环境独特，属上档居住首先。而且小区所在地是建设行政主管

4、部门确定的2005年-2015年平昌城市建设重点开发区域。该住宅小区项目的确立和开发建设对加速打造生态园林城市，提升平昌对外形象、优化城乡人口经济结构，进一步改善人居环境，提升城市品位，加速经济社会跨越式发展都具有积极深广的意义和影响。第三章 项目开发建设的政策依据及前期准备工作（一）政策依据：1、平昌县发展和改革委员会企业投资项目备案通知书备案号：平计2007字第69号2、平昌县建设局建设用地规划许可证编号：73号3、平昌县国土资源局国有土地使用权证；编号：2007号4、公司营业执照；5、公司资质证明书；（二）前期准备工作：1、前期项目的可行性论证；2、平昌县宏富家园住宅小区修建方案；3、建

5、设规划许可证；4、用地规划许可证；第四章 开发建设条件及市场分析依据政策研究及平昌现行房价态势，宏富家园小区开发建设优势明显。（一）开发的有利条件1、国家和地方政府进一步深化城镇住房改革，稳步推进房地产市场宏观调控，建立适应社会主义市场经济的城镇居民住户体系，加强环境建设与保护，提高人民生活品质，为宏富家园小区开发建设项目提供了极为有利的宏观环境。2、近年来，平昌县的房地产虽然有较快发展，但仍落后周边市县发展水平，特别是低能耗，高环保的建设和人居要求，促成着项目片区的快速改造，随着城镇水平的提高和国家户籍管理制度的深化改革，城市基础设施建设市场资源配置和农村人口的有序转移以及百姓对环保型住房的

6、需求为项目开发建设创造了前所未有的良好机遇。3、该项目对改变城市面貌，扩大城市容量，提升城市品位，优化平昌对外形象和发展环境都有重要的现实意义。特别是人民群众日益增长的住房需求推进了小区开发建设后房屋销售的乐观态势。4、项目开发单位有丰富和完整的小区开发建设与管理经验，且经济实力雄厚，技术力量强，管理班子精干，员工团队精神好，完全能够承担该项目的开发建设。（二）公用基础设施由于该项目地处平昌县西城新区信义大道，轴心地带紧邻县国税局办公大楼及住宅小区。并与新区规划的农贸市场、信义小学等街相对，与江龙医院不足1公里之路，与规划即将建设的市民广场近在咫尺，高低压输电线路、自来水供水管道、天燃气主管网

7、、广播电视光纤网络、电信通信设施、污水、排水管道搭建均在本小区入口处人行道路上，十分方便节俭。本小区的建成将是我县特有独尊的标志性小区，更是特有的亮点之一。（三）市场分析1、随着“三农”问题的逐渐改善和平昌经济社会的快速发展，城区内人口年增长率15%左右，目前城区人口已达16万。据调查，平昌近几年来平均每年新增住宅上千套约10万平方米，尚不能满足城镇人口住户需求，因此平昌房地产市场前景仍十分看好。2、本项目位于平昌县人民政府打造的新城西城新区，是未来平昌县城商业繁华地段，该片区正在建设平昌县外国语学校、平昌中学分校、平昌县信义小学（附设初中部），将容纳学生约1万人，平昌大多数县级单位都在该区域

8、征地修建办公楼，有的单位已建成并投入使用，这对房地产开发来说有着绝佳的区位条件，人气比较旺盛，商业房地产开发前景良好；未来开发的商业地产和住宅主要分布在信义大道两侧，开发建设围绕信义大道进行，交通条件良好。平昌县政府为加快城市发展，对这一片区进行了重点规划，并完善了大量的城市配套设施和公建设施，这对于未来社区的完善和居民生活具有很大的实际意义，同时对于房地产开发来说不仅有利于房产的销售，而且房地产在未来会有极大的增值潜力；随着新区的发展也会增加该小区的商业价值,同时也获得了很高的投资回报率。3、该项目围绕环保、景观设计，立意新颖，规划科学，设计先进，附属设施配套齐全，绿化面积大，环境优美，上学

9、、就医、购物就近等，使该项目竞争力更加强劲。4、该项目经济效益可观，商业用房住宅设计品类齐全，60-70、80、90、100、110、120、140等不同套型的商品住宅，适合各类用户需求，销售愿景乐观。5、项目承担机构技术实力、组织管理能力强，信誉好，融资渠道畅，银行贷款风险小，还贷目标切实可靠，通过企业的自身努力和信贷支持，项目可在2009年底竣工，2010年6月底前可结束售房业务，通过统筹策划、分期运作、滚动投入，风险小、成本低、产出高、回收快，能实现全赢目标。第五章项目建设规模与规划设计方案宏富家园住宅小区的整体规划设计聘请技术实力雄厚的达州市建筑设计研究院承担，能因地制宜，适应地方经济

10、发展水平，其规划设计具有创新性与科学性（规划设计平面图附后）。 （一）项目开发规模根据初步规划，宏富家园住宅着力打造山、水景观文化，其功能定位为商业和生活居住两大主题，总建筑面积44308.5，其中住房面积39528.5；公建占地1591，绿地率30.3%，建筑密度28.7%，容积率3.97。（见表一）项目建筑面积分类统计表 表一 单位：平方米项目名称宏 富 家 园备 注规划占地面积8004公 建1591商业、住房面积门市及商业用房3780绿 化3300住 房39528.5小 计43308.5小 计489（二）用地平衡小区总占地面积8004，建筑面积44308.5，容积率3.97，建筑密度28

11、.7%，绿化面积30.3%。（见表二）项目用地平衡及主要技术指标统计表表二单位： 平方米、%项目名称宏 富 家 园备 注规划占地面积8004商、住建筑面积44308.5不含地下仓储和车库商、住建筑基底面积2680建筑密度28.7占规划面积平均层数公建面积1591容积率3.97占规划面积14.3总居住户数378绿化面积3300总居住人口1210占规划面积30.30人居密度（人/公顷）1100/公顷第六章 项目建设管理、总成本与投资（一）项目建设管理项目由平昌县宏运房地产开发有限公司承担建设管理，平昌县粮油建筑有限责任公司承担主要施工任务。宏运公司现有职工80人，其中：工程师10人，助理工程师15

12、人，会计师1人，助理会计师1人，初级技术人员25人。全部具备中专以上文化程度，大专以上文化程度50人，占62.5%。自宏运公司成立至今，在平昌县内外房地产开发累计业绩已超过30万平方米。累计项目成功率100%，工程合格率100%，是巴中市“重合同、守信誉”企业和省“质量信得过单位”。该项目由平昌县粮油建筑有限责任公司承建，该公司是贰级资质建筑施工企业，有近12年资历的建筑为主业，兼建材、砼构件综合生产的知名建筑公司，资源潜力深厚，技术力量雄厚，管理规范，施工经验丰富，质量信誉过硬，业绩卓著，曾连续多年累获省、市、县先进企业称号。（二）项目建设销售总成本汇总表及明细帐（见表三）项 目 总 成 本

13、 汇 总 表 表三 单位：平方米、万元项目类别土地成本(万元)前期成本(万元)施工成本小计(万元)销售成本后期费用(万元)总成本备注建筑面积单价(元)销售面积金额(万元)土建门市、商用房屋及住宅748.818244308.5737.56326844308.5194.871500.866004.53门市、商业用房及住宅成本均价为：1377元。小 计公建110合 计748.818244308.5737.56337844308.5194.871500.866004.53（三）项目成本明细帐1、土地成本及土地契税：748.82、土建成本：3268万元。3、公建费：110万元。4、前期成本：182万元。

14、B、三通一平土石方工程30万元。C、规划设计费 43万元。D、施工、水、电52万元。E、钻探费7万元。F、质检监理 50万元。5、后期费用1500.86万元。A、按国家相关税费计算，应交税金486.77万元。B、管理费按销售收入的3%计：7914.96万元3%237.45万元。C、银行贷款利息：776.64万元。6、销售成本：194.87万元。该项目总成本6004.53万元（四）项目销售收入根据该项目所处的地理位置，参照平昌现行房地产交易行情，结合2007年上半年建筑材料价格，预计销售收入为7914.96万元（见表四）项目建成后，房地产销售价格按当前市场基本价位定，住宅综合单价1600元/平方

15、米，商业及门市综合单价分别为2800元/平方米、4000元/平方米，商用及车库综合单价1500 元/平方米。全面销售总收入为7914.96万元项目销售净收入汇总表 表四 单位：平方米项 目单价（元）面 积金额（万元）门 市40002100840商业用房28002680750.4商住房160039528.56324.56合 计44308.57914.96该项目可实现销售收入7914.96万元（五）项目投资与资金来源1、该项目建设时间为3年，开发建设总成本为_6101.61万元，根据商品房预售条件：投资额达到成本的30%，即可预售房。用预售房资金可进行滚动发展。2、目前企业自有资金1000万元。3

16、、通过预售房用于滚动开发资金3000万元。4、申请银行贷款3000万元。项目投资、建设、销售分年度计划表 表五 单位：平方米、万元年 度投资金额竣工面积实现销售净收入200718000020083500038002009704.5344308.5290020101214.96合 计6004.5344308.57914.96第七章 效益分析（一）效益静态分析宏富家园项目可实现销售收入 7914.96万元，减去总成本6004.53万元，利润总额可达1910.43万元，投资利润率24.14%。 （二）效益动态分析1、当成本不变，销售价格增加5%，可实现销售收入8310.71万元，净利润2306.18

17、万元；当成本不变，销售价格降低5%时，可实现销售收入7519.21万元，净利润 1514.68万元；2、当销售价不变，使成本降低5%，成本则为5704.3万元，净利润2210.66万元；当销售价格不变，成本上升5%，则成本为6304.76万元，净利润1610.2万元。经以上分析，即使销售价降低5%，成本上升5%，两种因素同时出现，仍可实现利润1214.45万元，该项目经济效益仍然可观。净 现 值 计 算 表 表六 单位：万元年度资金投入销售收入现金净流量折现系数净现值200728000-28000.8929-2800200825001800-7000.7972-797.292009704.53

18、49004195.470.71182926961214.960.6355772.11合计7914.961910.43100.99内部报酬率计算表 表七 单位：万元年度现金净流量14%折现 率折现系数净现值12%折现 率折现系数净现值2007-8000.8772-28000.8929-28002008-17000.7695-807.90.7972-797.2920094195470.67502765.360.71182926.1720101214960.5921719.380.6355772.11合计-123.16100.99内部报酬率为：12.9% 通过以上动静态分析

19、，该项目资金运作以银行利率12%为折现率折现后，净现值为100.99万元，内部报酬率为12.9%，效益极佳。（三）社会效益1、该项目的实施可进一步提升了平昌的化功能，改善人居环境，提高生活品质，将进一步推动平昌社会经济快速发展。2、该项目能提供商业用房_多个门市（共_层），按每个门市二人经营计算，可为社会提供_多人的就业岗位。3、该项目能提供水、山、路自然型环保住房_套，既中改善居民住房条件，同时加速城市化进程，提高城市环境质量和管理水平。4、该项目新建_平方米的商业内街、_平方米的观景广场，能实现信义大道旺盛人气，建设特色餐饮、休闲、娱乐“一条街”，能增大人流物流，建设滨水建筑，更能突显依山

20、傍水特色，为市民提供健康身心的优良环境。5、该项目实施中能解决建筑行业职工1000余人就业，对经济及社会稳定起着重要作用。第八章 投资计划与偿贷能力（一）投资计划项目投资由平昌县宏运房地产开发有限公司自筹资金1000万元，占投资总额16.65%，预售房收入3000万元，占总投资49.96，申请银行住房开发代款3000万元，占项目投资总额49.96%。分析表明企业已投入资金充盈，代款风险为零。（二）偿贷能力该项目实施单位无贷款、无债务、偿贷能力强。根据公司过去开发小区建设的成功实践和依靠公司开发建设资金、技术实力，项目主体工程可靠竣工时间在2009年12月31日， 2010年6月30日全面完成销售。贷款期限3年，通过预售房资金滚动投入并偿还贷款，项目